‘วอร์นิ่งอินดิเคเตอร์’ บทบาทใหม่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ

คอลัมน์ผ่ามุมคิด

ท่ามกลางยุคตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แข่งขันสูง รายใหญ่รุกหนัก รายเล็กอยากเข้า ทำเลเกิดใหม่มีต่อเนื่องเดิมฐานข้อมูล (Big Data) โดยหน่วยงานอิสระ อย่างศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทย (REIC) จึงมีส่วนสำคัญในการกำหนดทิศทางแผนพัฒนาโครงการเพื่อขายของดีเวลอปเปอร์แต่ละราย ผ่านการวิเคราะห์ดีมานด์-ซัพพลายที่มี แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดอสังหาฯ ไม่ได้เกี่ยวข้องแค่คนซื้อ-คนขาย แต่เปรียบเป็นเข็มทิศเล่มหนึ่ง ชี้เป็น-ชี้ตาย ระบบเศรษฐกิจไทยโดยรวมด้วย นายนรินทร์ กัลยาณมิตร ฐานะประธานกรรมการศูนย์ REIC ระบุ นับวันตลาดยิ่งมีความท้าทายและเสี่ยงสูง ข้อมูลดิบอาจไม่เพียงพอต่อการป้องกันเหตุ เปรียบไม่อยากซํ้ารอยครั้งวิกฤติต้มยำกุ้ง ปี 2540 หลังภาคอสังหาฯถูกจัดเป็นตัวร้ายอันดับต้น สบวาระครบรอบ 15 ปี ประกาศปฏิวัติสถานะและบทบาทใหม่สู่เครื่องมือเตือนภัย หรือ “วอร์นิ่งอินดิเคเตอร์” พระเอกขี่ม้าขาวแห่งวงการ

ย้อนรอยฟองสบู่แตก

สถานการณ์ก่อนเกิดวิกฤติต้มยำกุ้ง จนส่งผลรุนแรงต่อระบบเศรษฐกิจไทยนั้น ภาคอสังหาฯ ถูกกล่าวขานว่าเป็นผู้ร้ายอันดับต้นที่ทำให้ฟองสบู่แตก เพราะ ณ ขณะนั้นมีการเกิดขึ้นของอุปสงค์เทียม การเก็งกำไรระยะสั้น และขายใบจองจำนวนมาก ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยและที่ดิน เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการแห่ลงทุนเปิดโครงการใหม่มหาศาล สถาบันการเงินทั้งรัฐและเอกชน ติดหล่มแข่งปล่อยเงินกู้ รวมทั้งการกู้เงินจากต่างประเทศมาลงทุนด้วย โดยขณะนั้นประเมินกันว่า ซัพพลายในตลาดมีมากกว่าดีมานด์ 2-3 เท่าตัว ซึ่งสาเหตุหนึ่งทำให้ฟองสบู่ในภาคอสังหาฯ แตก เพราะไทยไม่มีฐานข้อมูล เพื่อใช้วิเคราะห์ตลาด บอกสถานการณ์

สถานการณ์ตลาดปี 62

ยอมรับว่าตลาดค่อนข้างชะลอตัว เพราะเผชิญหลายปัจจัยลบ โดยเฉพาะมาตรการเข้มสินเชื่อ (แอลทีวี) ของ ธปท. แม้มีหลักการที่ดีต้องการดูแลโครงสร้างหนี้โดยรวมของคนในประเทศ แต่ถือเป็นข้อจำกัดด้านการตัดสินใจซื้อ อย่างไรก็ตาม การมีข้อมูลที่แม่นยำ คงจะสะท้อนได้ว่าหนี้ภาคครัวเรือนด้านที่อยู่อาศัยที่ ธปท. กังวลนั้น น่าเป็นห่วงจริงเท็จอย่างไร

“ตลาดตอนนี้ไม่ถึงขั้นฟองสบู่ เพราะสถานะการเงินยังแข็งแรง มีข่าวออกมามากมาย เช่น บ้านว่างมหาศาล ซึ่งวัดจากการหมุนของมิเตอร์ไฟฟ้าเท่านั้น แต่แท้จริงแล้ว ยังไม่มีใครไปวิเคราะห์ ว่าจริงเท็จอย่างไร ว่าง เพราะขายไม่ออกหรือจริงแล้วแค่ไม่มีคนอยู่ ”

ทั้งนี้ แม้เศรษฐกิจไทยโดยรวมยังได้รับผลกระทบจากสงครามการค้าโลก และจากปัจจัยภายในเอง แต่คาดว่าทุกฝ่ายจะพยุงสถานการณ์ไปได้ และในฐานะศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ซึ่งเป็นหน่วยงานกลาง จึงถือว่ามีความท้าทายอย่างมาก

ความท้าทาย

นายนรินทร์ กล่าวต่อว่า ปัจจุบันทุกหน่วยงานทั้งรัฐและเอกชน ให้ความสำคัญกับฐานข้อมูลอย่างมาก เป็นยุคที่ต้องการข้อมูลข่าวสารและความรวดเร็วประเภทเรียลไทม์ด้วยซํ้า แต่ในแง่ของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ทำหน้าที่จัดเก็บและให้บริการข้อมูลเชิงดิบ เกี่ยวกับดีมานด์ ซัพพลาย รวมถึงอัตราดูดซับของแต่ละพื้นที่นั้น ยังทำหน้าที่ได้ไม่เพียงพอ ในแง่การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงคาดการณ์อย่างสมบูรณ์ ขณะเดียวกันการเข้ามาของดิจิทัลดิสรัปชัน เกิดนวัตกรรมใหม่ๆ ในแวดวงอสังหาฯ และตลาดที่อยู่อาศัยอย่างรวดเร็ว เช่น มีการใช้บล็อกเชน, ใช้ AI เพื่อสร้างและเก็บข้อมูล ทั้งหมดล้วนเป็นสิ่งที่จะก่อให้เกิดความเปลี่ยนแปลงและผลกระทบต่อวงการ จำเป็น
ต้องวิเคราะห์และติดตามเรื่องดังกล่าวด้วย เช่นเดียวกับรูปแบบนำเสนอ ที่ไม่ควรเป็นแค่ตัวหนังสือ กราฟแท่งที่เคยทำ แต่ควรนำข้อมูลดิบที่ผ่านการสังเคราะห์มาอย่างดี มาเปลี่ยนรูปแบบนำเสนอโดยใช้นวัตกรรมใหม่ๆ ของการสื่อสาร ที่จะช่วยให้คนเข้าใจ เห็นภาพ และนำไปปฏิบัติได้ง่ายกว่าที่เป็น

ก้าวต่อไปของศูนย์ข้อมูล

เดิมศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ถูกกำหนดบทบาทในการเป็นผู้เก็บรวบรวมข้อมูลที่กระจายในมือของรัฐและเอกชนมาจัดหมวดหมู่ เช่น ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และที่ดินเปล่า (ปัจจุบันเก็บเฉพาะที่อยู่อาศัย) ก่อนจัดทำและรายงานสถานการณ์ตลาด ให้ภาครัฐกำหนดนโยบายมาควบคุมดูแล อีกด้านคือให้บริการข้อมูลต่อผู้ประกอบการรายต่างๆ แต่เป้าหมายสูงสุด เรายังอยากเป็น “วอร์นิ่งอินดิเคเตอร์” หรือ ผู้ส่งสัญญาณเตือนภัย -ชี้แนะ ให้ภาครัฐและผู้ประกอบการรับรู้ถึงความเป็นจริงของสถานการณ์ต่างๆ ในตลาด เช่น มาตรการแอลทีวี, ดีเอสอาร์ ที่จะออกมาดีหรือไม่ดีอย่างไร และขณะนี้มีผลกระทบแล้วมากน้อยแค่ไหน เพื่อใช้กำหนดแผนดำเนินธุรกิจได้อย่างถูกต้อง หรือรัฐเองจะได้ไม่ออกมาตรการมาซํ้าเติม รวมถึงต้องการผลักดันฐานข้อมูลลงทะเบียนสำหรับผู้ต้องการที่อยู่อาศัยทั้งประเทศแบบเรียลไทม์ ก่อนส่งต่อข้อมูลไปยังผู้ประกอบการตามความต้องการเฉพาะนั้นๆ หากทำได้ จะเป็นการช่วยกระตุ้นตลาดและลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น

“แต่ปัญหาเฉพาะหน้าที่ต้องเร่งแก้ไขก่อน คือ เรื่องสถานะของศูนย์ข้อมูลฯ หลังยังไม่ชัดเจน ทำให้โครงสร้างงบประมาณและบุคลากรมีข้อจำกัด กลายเป็นอุปสรรคต่อการเพิ่มขีดความสามารถขององค์กร อยู่ระหว่างหารือกับกระทรวงหลัก ทั้งนี้เพื่อรองรับความท้าทายต่างๆ และต้องการยกระดับมาตรฐานวงการ อสังหาฯ ไทยให้เทียบชั้นต่างประเทศด้วย” นายนรินทร์ กล่าว

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,507 วันที่ 22-25 กันยายน 2562