คอนโดฯแพงกลางกรุง... ชิ้นปลามัน ท่ามกลางวิกฤติ

ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะผู้ประกอบการหายใจไม่ทั่วท้อง ยอดขายฝืดจากสถานการณ์เศรษฐกิจบวกข้อจำกัดเรื่องสินเชื่อแม้ได้แรงบวกจากแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโดยรัฐ แต่กลับไม่เพียง ต่อความเสี่ยงในการลงทุนเปิดโครงการใหม่ ณ สถานการณ์เช่นนี้

สินค้ากลาง-ล่างหดตัว

ล่าสุดนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ระบุ พบ 6 เดือนแรก (ม.ค.-มิ.ย.) ปี 2562 ซัพพลายที่อยู่อาศัยใหม่เฉพาะตลาด
หลัก กทม.-ปริมณฑล หดตัวจากปีก่อนมากกว่า 15% คาดทั้งปีมีซัพพลายใหม่ไม่เกิน 5 หมื่นหน่วย ลดลง 30% โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ระดับราคาตํ่า- กลางซึ่งเป็นตลาดหลัก แต่โดยรวมอัตราการดูดซับ ยังอยู่ในระดับไม่น่ากังวลที่ 75.8% รวมมีหน่วยเหลือขายสะสมทั้งสิ้น 5.5 หมื่นหน่วย คาด
คงใช้เวลาระบายไม่ตํ่ากว่า 17 เดือน ขณะที่อัตราการขายของซัพพลายที่
เปิดตัวใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนั้นเฉลี่ยอยู่ที่ 38% ซึ่งเชื่อว่าการ
แข่งขันรุนแรงแน่เพราะกำลังซื้อกลุ่มนี้หายาก

สัญญาณบวกคอนโดฯไฮเอนด์

อย่างไรก็ตามในมุมกลับกัน พบสัญญาณบวกโดดเด่นในตลาดคอนโดฯระดับไฮเอนด์-ซูเปอร์ลักชัวรี หรือ ราคาตั้งแต่ 1.5-มากกว่า 2.5 แสนบาทต่อตารางเมตร หลังมียอดขายสูงสุดจากตลาดทั้งหมด ซึ่งเป็นการเติบโตต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2555 โดยเฉพาะในกลุ่มราคามากกว่า 2.5 แสนบาทต่อตารางเมตร ที่ได้รับความนิยมสูงจากกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมา เนื่องจากยังเป็นตลาดเดียว ที่กำลังซื้อไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจถดถอย ประกอบกับการปรับตัวของราคาที่ดินสูง 8-15% ต่อปีนั้น ส่งผลต่อต้นทุนหลักและราคาเปิดตัวต้องขยับขึ้นตาม โดยทำเลหลักยังคงกระจุกตัวอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจสำคัญ หรือ CBD สำรวจพบปี 2562 ผู้พัฒนาฯ 
จะเลือกเปิดโครงการใหม่ในทำเลไข่แดงก่อนสูงถึง 71.8% จากซัพพลายใหม่ทั้งหมด แตกต่างจากเดิมที่จะเน้นพัฒนาในทำเลแนวรถไฟฟ้าเป็นอันดับแรกๆโดยทำเลนิยมสูงสุด 5 อันดับแรก คือ 1. สุขุมวิท 2. อื่นๆรวมกัน 3.สีลม 4.ลุมพินี และ 5.ทำเลริมแม่นํ้าเจ้าพระยา พบเป็นที่ต้องการจากลูกค้าคนไทยและต่างชาติ ทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และการซื้อเพื่อลงทุนเก็บเป็นสินทรัพย์ เพราะคอนโดฯกลุ่มดังกล่าว มีโอกาสเพิ่มขึ้นของมูลค่าสูงขึ้นในอนาคตต่อเนื่อง และมีผลกำไรต่อการถือครองไม่ตํ่ากว่า 5-6% เชื่อมั่น ยังเป็นตลาดที่น่าลงทุนในระยะยาว โดยเฉพาะในทำเลที่ซัพพลายมีจำกัด

2.5 แสนบาทต่อตร.ม.ขายดี

“ที่ผ่านมาหลังมี LTV (เกณฑ์สัดส่วนวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) เป็นช่วงวิกฤติ ดีมานด์ลดลง แต่กลุ่มที่ขายดีสุด คือกลุ่ม 1.5- มากกว่า 2.5 แสนบาทต่อตร.ม. เพราะส่วนหนึ่งดีเวลอปเปอร์เลือกหยิบที่ดินใจกลางเมืองมาพัฒนาเจาะกลุ่มแพงก่อนหลังมั่นใจในกำลังซื้อไม่มีรีเจ็กต์ ขณะเดียวกัน ยิ่งทำเลไหนที่ดินหายาก ซัพพลายขาด เช่น ลุมพินี-เพลินจิต-ชิดลม ที่ล้วนแต่เป็นที่ดินลีสโฮลด์ยิ่งเป็นที่ต้องการของตลาด เนื่องจากเป็นตลาดระดับท็อปสุดของไทย ริมนํ้ายังสู้ไม่ได้ เรียกว่าอะไรที่หาได้ยากมูลค่ายิ่งเพิ่มขึ้น”

ไม่ว่าเศรษฐกิจจะซบเซาแค่ไหน แต่คอนโดฯไฮเอนด์กลางใจเมืองเป็นตลาดเดียวที่ไม่ได้รับผลกระทบเพราะได้กำลังซื้อจากเศรษฐีนั่นเอง

หน้า 27 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,503 วันที่ 8-11 กันยายน 2562