ทรัพย์อิงสิทธิ? ทรัพย์ชนิดใหม่ที่คนไทยควรรู้

คอลัมน์รู้เท่าทันสารพันกฎหมาย

หน้า 7 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3493 วันที่ 4-7 สิงหาคม 2562 โดย ดร.มาร์ค เจริญวงศ์ อัยการประจำสำนักงานอัยการสูงสุด

เมื่อวันที่ 26 เมษายนที่ผ่านมา พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา และกฎหมายฉบับนี้จะมีผลใช้บังคับเมื่อครบกำหนด 180 วันนับแต่วันประกาศ ซึ่งทรัพย์ชนิดนี้เป็นทรัพย์ชนิดใหม่ที่ไม่เคยมีมาก่อน เท่าที่ผมทราบไม่ว่าท่านจะเป็นนักกฎหมายหรือไม่ใช่นักกฎหมายก็ตาม ทรัพย์ชนิดนี้ยังไม่เป็นที่รู้จัก ดังนั้นบทความฉบับนี้มุ่งที่จะอธิบายให้ท่านผู้อ่านได้เข้าใจอย่างง่ายๆ ว่า “ทรัพย์อิงสิทธิ” คืออะไร ทำไมถึงต้องมีการตั้งทรัพย์ชนิดใหม่นี้ขึ้นมา นอกจากนี้ผู้เขียนยังมีข้อสังเกตบางประการเกี่ยวกับกฎหมายฉบับนี้มานำเสนอด้วย

หากจะอธิบายให้ง่ายที่สุดว่า “ทรัพย์อิงสิทธิ” คืออะไรและเกิดขึ้นเพื่ออะไร ประการแรกคงต้องบอกก่อนว่า ทรัพย์ประเภทนี้ถูกสร้างขึ้นเพื่อขจัดข้อจำกัดหลายประการเกี่ยวกับเรื่องการเช่าทรัพย์สินแบบเดิมตามที่บัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพราะหลักเกณฑ์เกี่ยวกับเรื่องการเช่าเดิมนั้น “ตัว ผู้เช่า” ถือเป็นสาระสำคัญของสัญญา เพราะเมื่อ “ผู้เช่า” ถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าจะระงับลงทันที นอกจากนี้ ตัวผู้เช่า ไม่สามารถนำทรัพย์ที่เช่านั้นออกให้ “เช่าช่วง” ต่อได้ ซึ่งข้อกำหนดในลักษณะดังกล่าวเป็นอุปสรรคให้กรณีการเช่าที่ดินหรืออาคารชุดในเชิงพาณิชย์ในยุคปัจจุบัน

กฎหมายฉบับนี้จึงกำหนดให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออาคารชุด มีสิทธิที่จะจดให้ทรัพย์ของตัวเองเป็น “ทรัพย์อิงสิทธิ” ผู้เขียนเข้าใจว่าเหตุที่เรียกทรัพย์ชนิดนี้ว่าเป็น “ทรัพย์อิงสิทธิ” เนื่องจากผู้ที่ได้ครอบครองและใช้ประโยชน์จากตัวทรัพย์สามารถกระทำได้ เพราะมีสิทธิที่อยู่เหนือตัวทรัพย์นั้นๆ และยังสามารถนำทรัพย์นั้นไปแสวงหาประโยชน์ ทำกำไร หรือจำนองประกันหนี้ได้ตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด จึงถือว่าผู้นั้นมีทรัพย์ที่ได้มาจากสิทธิในการใช้ประโยชน์ในตัวทรัพย์ดังกล่าว จึงเรียกทรัพย์ชนิดนี้ในทางกฎหมายว่า “ทรัพย์อิงสิทธิ”

การจะเกิดทรัพย์อิงสิทธิได้ ตามมาตรา 4 เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ประสงค์จะก่อตั้ง “ทรัพย์อิงสิทธิ” ต้องยื่นคำ ขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (ตามประมวลกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด) และกำหนดระยะเวลาไว้ไม่เกิน 30 ปี จะเห็นได้ว่าทรัพย์ชนิดนี้มุ่งที่จะใช้กับตัวที่ดินที่มีโฉนดและบรรดาอาคารชุด เพราะเป็นกลุ่มที่มีปัญหาในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันเป็นจำนวนมาก เนื่องจากเมื่อผู้เช่า เช่าที่ดิน หรืออาคารชุดมาแล้วไม่สามารถทำประโยชน์ได้ แต่มีภาระผูกพันต่อตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิม การกำหนดข้อจำกัดไม่ให้ทรัพย์ที่เช่านั้น สามารถนำไปจำนองได้ หรือให้ผู้อื่นเช่าต่อได้ตามกฎหมายว่าด้วยเรื่องการเช่าทรัพย์ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เดิม รังแต่จะเป็นการเพิ่มหนี้เสียให้กับระบบเศรษฐกิจมากขึ้น

กฎหมายฉบับนี้จึงมีการปลดล็อกในหลายมิติ เพราะไม่ว่าทรัพย์ที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิม ไปจดจำนองไว้กับบุคคลภายนอก หากบุคคลดังกล่าวยินยอมให้มีการจดก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในที่ดินหรืออาคารชุดที่ติดจำนองก็ย่อมทำได้ ตามมาตรา 4 วรรคท้าย หรือหากเป็นกรณีที่ยังไม่มีการจำนองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว แม้จะจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิแล้ว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมจะโอนกรรมสิทธิ์หรือจะนำที่ดินหรืออาคารชุดไปจดจำนองในภายหลังก็ย่อมทำได้ ตามมาตรา 9 วรรค 2

เหตุที่ทรัพย์อิงสิทธิจะเป็นประโยชน์ในภาคธุรกิจก็เพราะกฎหมายฉบับนี้อนุญาตให้ทรัพย์อิงสิทธินี้สามารถโอนให้กันได้ หรือจะนำไปจำนองก็ได้ ตามมาตรา 12 ซึ่งต่างจากกฎหมายเดิมที่การจำนองนั้นจะกระทำได้แต่เฉพาะผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในตัวอสังหาริมทรัพย์นั้นเท่านั้น ดังนั้น กฎหมายฉบับนี้จะทำให้ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าในตัวทรัพย์อิงสิทธิสามารถใช้ประโยชน์ในตัวทรัพย์ได้ไม่ต่างกัน

นั่นหมายความว่าผู้เช่าที่เช่าทรัพย์อิงสิทธิ สามารถนำที่ดินหรืออาคารชุดที่ตนเช่ามาไปโอนหรือจำนองแก่บุคคลภายนอกได้ ซึ่งประเด็นนี้เป็นการเปลี่ยนหลักพื้นฐานในเรื่องการเช่า ที่กำหนดว่า “ตัวผู้เช่า”​ ถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ดังนั้น ทรัพย์อิงสิทธิจึงกำหนดในทางตรงกันข้าม คือ ทรัพย์อิงสิทธิสามารถตกทอดแก่ทายาทได้ตามมาตรา 12 คาดว่าการออกกฎหมายฉบับนี้จะเป็นการแก้ปัญหาหนี้เสียในระบบที่มีอยู่เป็นจำนวนมากได้อีกช่องทางหนึ่ง ส่วนว่าเมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้แล้ว จะเป็นดั่งสิ่งที่คาดหมายไว้หรือไม่ก็คงต้องรอติดตามกันต่อไป

ผู้เขียนมีข้อสังเกตกับกฎหมายฉบับนี้ในบางประเด็น ประเด็นแรกหลักพื้นฐานในเรื่องการเช่าเดิมในทางกฎหมายถือเป็น “บุคคลสิทธิ” คือใช้อ้างอิงกันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น แต่กฎหมายฉบับนี้เป็นการเปลี่ยนหลักพื้นฐานในเรื่องดังกล่าว เพราะการที่กำหนดให้สามารถโอนทรัพย์ไปยังบุคคลอื่น และตกทอดเป็นมรดกได้ถือว่าเป็นเรื่อง “ทรัพยสิทธิ” ที่สามารถใช้อ้างอิงได้กับบุคคลทั่วไปที่ไม่ใช่คู่สัญญาได้ด้วย มีความจำเป็นแค่ไหนเพียงไรที่ต้องเปลี่ยนหลักการพื้นฐานทางกฎหมายในเรื่องนี้ เพียงเพื่อแก้ปัญหานี้ เพราะจริงๆ แล้ว อาจปลดล็อกด้วยวิธีอื่น เช่นตัดข้อกำหนดของสัญญาเรื่องห้ามผู้เช่านำทรัพย์ไปเช่าช่วงก็น่าจะพอแก้ไขปัญหาในประเด็นเรื่องหนี้เสียได้ โดยไม่ต้องเปลี่ยนหลักพื้นฐานที่เป็นที่ยอมรับนี้

และอีกประเด็นหนึ่ง กฎหมายในมาตรา 11 ไม่ให้สิทธิกับผู้ทรง (ครอบครอง) ทรัพย์อิงสิทธิในการคัดค้านมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ทั้งๆ ที่ในความเป็นจริงแล้ว ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิน่าจะเป็นบุคคลที่ใกล้ชิดกับการใช้สอยประโยชน์ใน ตัวทรัพย์มากกว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์ แต่กฎหมายกับบัญญัติ ตัดสิทธิการคัดค้านแต่ให้แจ้งเรื่องดังกล่าวกับเจ้าของกรรม สิทธิ์นั้นทราบโดยพลันเท่านั้น

ทั้งที่กฎหมายให้สิทธิในเรื่องการโอน การจำนองทรัพย์อิงสิทธิ แก่ผู้ครอบครองทรัพย์อิงสิทธิได้ ซึ่งในความเห็นส่วนตัวของผู้เขียนเห็นว่าการบัญญัติในลักษณะดังกล่าวไม่สอดคล้องกับตรรกะในการให้สิทธิในภาพรวมของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ และอาจส่งผลให้เกิดปัญหาความล่าช้าในทางปฏิบัติในการคัดค้านการใช้สอยทรัพย์อิงสิทธิที่มิชอบด้วยกฎหมายได้