ชงเลิก ที่จอดรถ คอนโดกลางเมือง

เอกชนเสนอปักหมุดเลิกที่จอดรถคอนโดฯกลางเมือง ในผังกทม.ใหม่ ไม่ใช่ ลดเพียง 25% หวัง ซอยห้องขายเพิ่ม-ลดต้นทุน “โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้” ดันการเคหะฯเช่า ที่มักกะสัน รฟท. 30 ปีผุดคอนโดฯไม่เกินล้านให้คนจน

ปัญหาที่จอดรถในคอนโดมิเนียมกลายเป็นยาขม สำหรับผู้ประกอบการ ท่ามกลางราคาที่ดินแสนแพง โดยเฉพาะทำเลกลางเมือง ส่งผลให้เอกชนเสนอ ขอแก้ไขกฎข้อบังคับ ว่าด้วยเรื่องที่จอดรถยนต์บนคอนโดมิเนียม หวังลดต้นทุน เพิ่มพื้นที่ขายในราคาที่ถูกลง ขณะเดียว กันต้องการลดการนำรถยนต์ส่วนตัว เข้าเขตกรุงเทพฯชั้นใน แม้แต่ กทม.ตลอดจนหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่างเห็นด้วย เพื่อต้องการให้เกิดความคุ้มทุนดึงคนใช้รถไฟฟ้า

ล่าสุดการปรับปรุงผังเมือง กทม.ฉบับที่ 4 ปักหมุด 12 สถานีรถไฟฟ้า ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) มีเงื่อนไขลดพื้นที่จอดรถลง 25% ขณะสถานีรอบนอก หาก เอกชนจัดทำที่จอดรถ บริเวณปลายทาง-ต้นทาง เพื่อสนับสนุนให้ผู้อยู่อาศัยตลอดจนผู้อื่นยอมทิ้งรถและใช้รถไฟฟ้า จะได้รับสิทธิ์ FAR โบนัส ก่อสร้างพื้นที่ขายเพิ่ม ไม่เกิน 20% ตาม FAR กำหนด จากกฎที่จอดรถคอนโดมิเนียมเขตกทม. ปัจจุบันกำหนดสัดส่วนพื้นที่อาคาร 120 ตารางเมตรต่อที่จอดรถ 1 คันซึ่งปัจจุบันยังไม่มีการแก้ไขปรับปรุง

แหล่งข่าวจากกทม. ระบุว่า จาการใช้มาตรการทางผังเมือง สนับสนุนภาคเอกชน ลดพื้นที่จอดรถ เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยหันมาเดินทางโดยรถไฟฟ้าลดความแออัดคับคั่งในเขตเมืองชั้นในมองว่าเป็นเรื่องที่ดี ซึ่งได้กำหนดไว้ในเงื่อนไขข้อกำหนด คาดว่าจะเพิ่มพื้นที่ขายคอนโดมิเนียมมากขึ้น ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมถูกลง อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่าเอกชนเสนอให้ยกเลิกเรื่องที่จอดรถในคอนโดมิเนียม ทั้งหมดโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้ากลางเมือง และให้เอกชนตลอดจนหน่วยงานรัฐ พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูกบนที่ดินรัฐ ซึ่งมองว่า ไม่มีเจ้าของที่ดินรายใดให้พัฒนา เพราะศักยภาพทำเลสามารถทำประโยชน์รูปแบบมิกซ์ยูส ศูนย์การค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียมหรู ได้มากกว่าบ้านคนจน

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวว่า ในการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ได้เสนอให้การพัฒนาโครงการภายในพื้นที่ระยะ 500-800 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า ไม่ต้องมีพื้นที่จอดรถ จากเดิมที่บังคับให้ต้องสร้าง เพื่อทำให้ราคาขายห้องชุดมีราคาถูกลง เป็นราคาที่ผู้มีรายได้น้อย และต้องการที่พักอาศัยในเมืองสามารถเข้าถึงได้ ตามนโยบายของ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ซึ่งต้องการให้ผู้มีรายได้น้อยในเมืองมีคุณภาพชีวิตที่ดี เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย

ที่ผ่านมาได้เสนอแนวคิดให้การเคหะแห่งชาติ (กคช.) เช่าที่ดินมักกะสันจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ประมาณ 4 ไร่ ระยะเวลา 30 ปี ในอัตราค่าเช่าพิเศษ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการอาคารชุดให้กับผู้มีรายได้น้อยในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิต ทั้งนี้ค่าเช่าที่ดินจะอยู่ที่ตารางวาละประมาณ 240,000 บาท หรือไร่ละประมาณ 96 ล้านบาท (ขณะราคาซื้อขายที่ดินย่านดังกล่าวปัจจุบันอยู่ระหว่าง 700,000-800,000 บาทต่อตารางวา) นอกจากไม่ต้องสร้างพื้นที่จอดรถแล้ว ผังเมืองใหม่ปรับเพิ่ม FAR เป็น 20 เท่า จากเดิมที่ให้เพียง 10 เท่า ทำให้มีพื้นที่ขายเพิ่มขึ้นเท่าตัว จาก 1.6 หมื่นตารางเมตร เป็น 3.2 หมื่นตารางเมตร

เมื่อรวมต้นทุนราคาที่ดิน บวกค่าพัฒนา ค่าดำเนินการและกำไร แล้วราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาท สำหรับห้องขนาดพื้นที่ 24 ตารางเมตร หรือเฉลี่ยกว่า 4 หมื่นบาทต่อตารางเมตร หากเปรียบเทียบกับห้องชุดที่พัฒนาโดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านพระราม 9 และอโศก ซึ่งอยู่ใกล้เคียง (คอนโดฯฟรีโฮลด์) ขายในราคา 150,000 บาทต่อตารางเมตร ถือว่าราคาตํ่ากว่า 3 เท่า

 แนวคิดนี้ นายธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการกคช.เห็นชอบพร้อมเตรียมจัดทำเป็นแผนงานเสนอต่อ พล.อ. ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี

นอกจากที่การรถไฟฯแล้ว ยังมีที่ดินของหน่วยงานรัฐอื่นๆ ที่อยู่ในย่านธุรกิจ เช่น กรมธนารักษ์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซี่งประเมินว่ามีความพร้อมให้เช่าพื้นที่

ปรับผังกทม.

เอื้อมิกซ์ยูส

การเปลี่ยนแปลงของเมือง นอกจากรถไฟฟ้า, โครงข่ายถนนแล้ว ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่อยู่ระหว่างจัดทำ เป็นอีกหนึ่งตัวแปรที่ทำให้ราคาที่ดินขยับขึ้นจากการเพิ่มความถี่ของการใช้ประโยชน์ที่ดิน ในรูปแบบเชิงพาณิชย์มิกซ์ยูส ตลอดจนการปรับเปลี่ยนสี ผังการใช้ที่ดิน แนวรถไฟฟ้าเส้นใหม่กว่า 10 เส้นทาง ทั้งที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและเตรียมเปิดให้บริการ

สำหรับพื้นที่ที่ได้อานิสงส์มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินค่อนข้างมาก ได้แก่ โซนเหนือของกทม.เป็นนิวซีบีดี (ศูนย์กลางเศรษฐกิจ) ตั้งแต่ จตุจักร ไป ห้าแยกลาดพร้าว จดแยกรัชโยธิน วิ่งเป็นวงรอบบริเวณธนาคารไทยพาณิชย์สำนักงานใหญ่ ออกวิภาวดีฯ ผ่านอาคารฐานเศรษฐกิจเก่า ขณะฝั่งตรงข้ามเป็นกระทรวงพลังงาน ปตท. สำนักงานใหญ่ อีกทั้งมีแม่เหล็กอย่างสถานีกลางบางซื่อ ที่ดินหมอชิต ของกรมธนารักษ์ พัฒนาเชิงพาณิชย์ ได้หลากหลายรูปแบบนอกจากที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เนื่องจากทำเลนี้จะกลายเป็นย่านแหล่งงาน รองรับกรุงเทพฯชั้นใน แออัดคับคั่ง ราคาที่ดินแพงผู้มีรายได้น้อย หาที่อยู่ยาก

อีกโซนที่กำลังกลายเป็นสนามลงทุนคอนโดมิเนียมของดีเวลอปเปอร์ จะเป็นถนนลาดพร้าวตลอดสาย โดยเฉพาะจากแยกรัชดาฯ ตัดลาดพร้าว ยาวไปจดแยกบางกะปิ เนื่องจาก มีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง จากพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นสีเหลือง ย.4 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เน้นพัฒนาแนวราบ ผังใหม่เพิ่มความถี่พัฒนา เป็นคอนโดมิเนียม พื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) และทำเลจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงิน-สายสีเหลือง บริเวณ แยกรัชดาฯ ตัดลาดพร้าว ยกระดับเป็นพื้นที่สีนํ้าตาล ย.9 สร้างได้ 7 เท่าของแปลงที่ดิน และ พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม บางบริเวณ เช่นเดียวกับรามคำแหง มีรถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งปัจจุบัน มีคอนโดมิเนียมของบิ๊กเนมทุกค่ายทุกแบรนด์เกิดขึ้นมากกว่า 10,000 หน่วย

 ขณะพื้นที่ชั้นใน ซีบีดีหลัก ได้แก่ สุขุมวิท สีลม สาทร ฯลฯ ส่วนใหญ่ยังคงพื้นที่ พ.5 (ประเภท พาณิชยกรรม) หรือ ผังใหม่ พ.8 พัฒนาได้สูงสุด ซึ่ง Floor Area Ratio (FAR) (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ในข้อกำหนดผังเมือง ไม่เปลี่ยนแปลง เนื่องจากเปิดให้พัฒนาเต็มเพดานแล้ว แต่เพิ่มบทบาทของ อโศก จาก ย.10 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พื้นที่สีนํ้าตาล เป็นย่านพาณิชยกรรม ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว พร้อมทั้งขยายย่านซีบีดีเพิ่ม ย่านสุขุมวิทไปเขตวัฒนาเชื่อมกับฮับมักกะสัน และ พระราม 9-รัชดาฯ บริเวณศูนย์วัฒนธรรมฯ เปลี่ยนจากย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พัฒนาได้ 9.5 เท่าของแปลงที่ดิน พัฒนา ได้ทั้งโรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงานได้มากขึ้น นอกจากที่อยู่อาศัย

ส่วนพื้นที่รัศมีรอบสถานีรถไฟฟ้าจาก 500 เมตร ขยับเป็น 800 เมตรจะกำหนดให้อยู่ในโซนกรุงเทพฯชั้นในอย่าง สุขุมวิท สาทร สีลม สยาม เพลินจิต ฯลฯ แต่จุดอ่อนแม้จะมีที่ดินเอกชน ส้มหล่น แต่ปัญหาใหญ่หากอยู่ในซอยที่มีเขตทางแคบตํ่ากว่า 6 เมตร 10 เมตรก็ขึ้นตึกสูงไม่ได้เนื่องจากติดกฎหมายควบคุมอาคาร

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,490 วันที่ 25-27 กรกฎาคม 2562