21 กุมภาพันธ์ 2020
- WWW.SETTRADE.COM -  SET  1,491.24  -14.30  -0.95%         Value  75,546.15  Mil.Baht         SET50  999.99  -11.39  -1.13%         Value  48,643.50  Mil.Baht         SET100  2,193.65  -23.20  -1.05%         Value  54,278.37  Mil.Baht         sSET  647.28  -7.29  -1.11%         Value  1,408.85  Mil.Baht         SETCLMV  898.09  -7.01  -0.77%         Value  13,895.87  Mil.Baht         SETHD  1,072.60  -7.13  -0.66%         Value  18,551.39  Mil.Baht         SETTHSI  915.59  -10.39  -1.12%         Value  46,884.00  Mil.Baht         SETWB  927.92  -14.36  -1.52%         Value  20,088.41  Mil.Baht         mai  298.19  -1.54  -0.51%         Value  414.11  Mil.Baht             AGRO  427.07  -4.84  -1.12%       AGRI  152.03  -2.10  -1.36%       FOOD  12,414.58  -139.44  -1.11%           CONSUMP  89.99  -0.82  -0.90%       FASHION  588.70  -2.20  -0.37%       HOME  22.53  -0.16  -0.71%       PERSON  216.50  -5.71  -2.57%           FINCIAL  161.34  -2.63  -1.60%       BANK  394.56  -8.05  -2.00%       FIN  4,565.89  -26.91  -0.59%       INSUR  10,488.21  -102.20  -0.96%           INDUS  90.84  -1.12  -1.22%       AUTO  366.86  -6.21  -1.66%       IMM  46.50  -0.47  -1.00%       PAPER  2,686.54  +14.07  +0.53%       PETRO  850.36  -10.80  -1.25%       PKG  2,923.32  -31.76  -1.07%       STEEL  20.86  -0.16  -0.76%           PROPCON  116.59  -1.01  -0.86%       CONMAT  9,093.65  -122.94  -1.33%       PROP  236.83  -1.99  -0.83%       PF&REIT  236.92  -1.09  -0.46%       CONS  68.17  -0.04  -0.06%           RESOURC  213.21  +1.45  +0.68%       ENERG  24,320.04  +165.89  +0.69%       MINE  4.57  -0.08  -1.72%           SERVICE  458.91  -9.37  -2.00%       COMM  35,788.08  -409.61  -1.13%       HELTH  5,232.29  -33.47  -0.64%       MEDIA  46.58  -0.69  -1.46%       PROF  152.81  -3.68  -2.35%       TOURISM  404.28  +0.24  +0.06%       TRANS  364.88  -13.88  -3.66%           TECH  157.83  -1.59  -1.00%       ETRON  1,307.21  +10.33  +0.80%       ICT  152.98  -1.84  -1.19%       TFEX       SET50 Index Futures       S50G20  1,000.5  -13.0  39        S50H20  995.6  -15.2  237,418        S50J20  993.6  -12.5  16        S50M20  991.8  -14.1  26,289        S50U20  987.2  -14.5  4,890        S50Z20  985.6  -14.7  2,357      Sector Index Futures       BANKH20  -  -  -        COMMH20  -  -  -        ENERGH20  -  -  -        FOODH20  -  -  -        ICTH20  -  -  -      Single Stock Futures       AAVH20  1.67  -0.01  738        ADVANCH20  206.50  -2.50  704        AEONTSH20  160.00  -4.66  22        AMATAH20  16.30  -0.22  524        AOTH20  64.45  -2.85  5,684        APH20  6.88  -0.09  8        BAH20  5.47  +0.02  21        BANPUH20  9.89  -0.06  838        BAYH20  -  -  -        BBLH20  140.89  -0.60  1,546        BCHH20  15.13  +0.14  102        BCPH20  25.65  -0.73  101        BCPGH20  -  -  450        BDMSH20  24.39  -0.06  2,224        BEAUTYH20  2.48  -0.13  10,199        BECH20  5.09  -0.01  41        BEMH20  10.83  -0.17  3,306        BGRIMH20  51.75  -0.25  428        BHH20  128.64  -0.52  44        BJCH20  38.48  +0.18  176        BLAH20  -  -  -        BLANDH20  1.22  -  346        BTSH20  12.70  -0.30  814        CBGH20  87.55  -0.55  516        CENTELH20  21.05  +0.14  116        CHGH20  2.68  -0.01  8        CKH20  20.55  +0.02  1,077        CKPH20  4.08  -0.05  119        COM7H20  24.50  -0.25  632        CPALLH20  70.70  -0.81  880        CPFH20  28.68  -0.32  2,362        CPNH20  59.07  +0.07  381        DELTAH20  55.08  -0.97  1        DTACH20  39.05  -0.55  113        EAH20  46.10  +0.82  79        EGCOH20  303.34  +9.34  3        EPGH20  4.89  -0.16  72        ERWH20  -  -  -        ESSOH20  7.00  -  239        GFPTH20  11.10  -0.18  12        GLOBALH20  -  -  200        GPSCH20X  72.70  +1.00  783        GULFH20  178.01  -0.76  796        GUNKULH20X  2.62  -0.02  1,020        HANAH20  -  -  -        HMPROH20  -  -  200        ICHIH20  5.14  -0.17  86        INTUCHH20  56.50  +0.50  110        IRPCH20  2.72  -0.06  11,476        ITDH20  1.47  -0.01  31        IVLH20  30.07  -0.55  1,041        JASH20  5.30  -0.01  14,064        KBANKH20  134.10  -4.90  1,000        KCEH20  24.30  +0.42  711        KKPH20  -  -  40        KTBH20  16.03  -0.02  782        KTCH20  40.30  +0.20  432        LHH20  9.65  +0.32  102        LPNH20  4.95  -  27        MAJORH20  -  -  -        MEGAH20  -  -  -        MINTH20  32.25  -1.15  522        MTCH20  60.87  -0.58  669        ORIH20  5.93  -0.34  2        PLANBH20  6.01  -0.03  1,516        PRMH20  5.83  +0.34  3        PSHH20  14.19  -0.11  1        PSLH20  5.74  +0.23  60        PTGH20  15.80  +0.30  450        PTTH20  43.85  +0.65  1,278        PTTEPH20  126.69  +1.69  286        PTTGCH20  49.25  -0.24  465        QHH20  2.52  -  11        RATCHH20  62.26  +2.26  161        ROBINSH20X  41.81  -0.29  703        RSH20  -  -  -        SH20  -  -  -        SAMARTH20  7.85  -0.41  18        SAWADH20X  69.50  -1.70  754        SCBH20X  97.99  -4.00  3,150        SCCH20  358.90  -4.35  238        SGPH20  -  -  500        SIRIH20  0.98  -  558        SPALIH20  -  -  200        SPCGH20  -  -  -        SPRCH20  8.82  +0.16  538        STAH20  12.25  -0.45  1,017        STECH20  15.95  -0.10  1,503        STPIH20  6.03  +0.18  2        SUPERH20  -  -  4,000        TASCOH20  20.80  -0.20  972        TCAPH20X  -  -  20        THAIH20  5.10  -0.21  218        THANIH20  -  -  500        THCOMH20  -  -  -        TISCOH20  101.76  -1.24  131        TKNH20  8.96  -0.69  4        TMBH20X  1.38  -0.02  3,287        TOPH20  51.99  -0.06  1,781        TPIPLH20  -  -  -        TRUEH20  3.75  -  181        TTAH20  3.52  -0.07  21        TTCLH20  3.61  -0.09  1        TTWH20  14.00  -  6        TUH20  15.49  +0.09  365        TVOH20  -  -  -        UNIQH20  -  -  -        VGIH20  8.32  -0.23  645        VNGH20  -  -  -        WHAH20  3.32  -0.01  2,839      GF10 Futures       GF10G20  24,090  +220  4,130        GF10J20  24,180  +210  4,037        GF10M20  24,260  +220  1,983      GF50 Futures       GFG20  24,090  +230  188        GFJ20  24,200  +230  83        GFM20  24,250  +220  77      Gold Online Futures       GOH20  1,614.80  +0.60  23,578      GOLD-D       GDH20  1,609.90  +1.00  2      USD Futures       USDG20  31.42  +0.24  125        USDH20  31.41  +0.25  7,654        USDJ20  31.39  +0.26  612        USDM20  31.34  +0.24  7,016      BB3 Futures       BB3H20  -  -  -        BB3M20  -  -  -      TGB5 Futures       TGB5H20  -  -  -        TGB5M20  -  -  -      RSS3 Futures       RSS3G20  -  -  -        RSS3H20  -  -  -        RSS3J20  -  -  -        RSS3K20  -  -  -        RSS3M20  -  -  -        RSS3N20  -  -  -        RSS3Q20  -  -  -      RSS3D Futures       RSS3DG20  49.80  +0.10  8        RSS3DH20  -  -  -        RSS3DJ20  -  -  -        RSS3DK20  -  -  -        RSS3DM20  -  -  -        RSS3DN20  -  -  -        RSS3DQ20  -  -  -      Index Options       Most Active Call Volume       S50H20C1025  6.3  -4.8  2,012        S50H20C1050  2.5  -2.1  1,221        S50H20C1075  1.1  -0.7  1,219        S50H20C1000  15.5  -7.3  1,134        S50H20C1100  0.5  -0.2  300      Most Active Put Volume       S50H20P1000  19.4  +6.9  2,285        S50H20P975  9.0  +3.1  2,165        S50H20P950  4.5  +1.7  1,134        S50H20P1025  35.8  +10.8  583        S50M20P975  22.1  +4.8  335          

ชงเลิก ที่จอดรถ คอนโดกลางเมือง

27 Jul 2019
อ่าน 11113 ครั้ง

เอกชนเสนอปักหมุดเลิกที่จอดรถคอนโดฯกลางเมือง ในผังกทม.ใหม่ ไม่ใช่ ลดเพียง 25% หวัง ซอยห้องขายเพิ่ม-ลดต้นทุนโมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ดันการเคหะฯเช่า ที่มักกะสัน รฟท. 30 ปีผุดคอนโดฯไม่เกินล้านให้คนจน

ปัญหาที่จอดรถในคอนโดมิเนียมกลายเป็นยาขม สำหรับผู้ประกอบการ ท่ามกลางราคาที่ดินแสนแพง โดยเฉพาะทำเลกลางเมือง ส่งผลให้เอกชนเสนอ ขอแก้ไขกฎข้อบังคับ ว่าด้วยเรื่องที่จอดรถยนต์บนคอนโดมิเนียม หวังลดต้นทุน เพิ่มพื้นที่ขายในราคาที่ถูกลง ขณะเดียว กันต้องการลดการนำรถยนต์ส่วนตัว เข้าเขตกรุงเทพฯชั้นใน แม้แต่ กทม.ตลอดจนหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่างเห็นด้วย เพื่อต้องการให้เกิดความคุ้มทุนดึงคนใช้รถไฟฟ้า

ล่าสุดการปรับปรุงผังเมือง กทม.ฉบับที่ 4 ปักหมุด 12 สถานีรถไฟฟ้า ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) มีเงื่อนไขลดพื้นที่จอดรถลง 25% ขณะสถานีรอบนอก หาก เอกชนจัดทำที่จอดรถ บริเวณปลายทาง-ต้นทาง เพื่อสนับสนุนให้ผู้อยู่อาศัยตลอดจนผู้อื่นยอมทิ้งรถและใช้รถไฟฟ้า จะได้รับสิทธิ์ FAR โบนัส ก่อสร้างพื้นที่ขายเพิ่ม ไม่เกิน 20% ตาม FAR กำหนด จากกฎที่จอดรถคอนโดมิเนียมเขตกทม. ปัจจุบันกำหนดสัดส่วนพื้นที่อาคาร 120 ตารางเมตรต่อที่จอดรถ 1 คันซึ่งปัจจุบันยังไม่มีการแก้ไขปรับปรุง

แหล่งข่าวจากกทม. ระบุว่า จาการใช้มาตรการทางผังเมือง สนับสนุนภาคเอกชน ลดพื้นที่จอดรถ เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยหันมาเดินทางโดยรถไฟฟ้าลดความแออัดคับคั่งในเขตเมืองชั้นในมองว่าเป็นเรื่องที่ดี ซึ่งได้กำหนดไว้ในเงื่อนไขข้อกำหนด คาดว่าจะเพิ่มพื้นที่ขายคอนโดมิเนียมมากขึ้น ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมถูกลง อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่าเอกชนเสนอให้ยกเลิกเรื่องที่จอดรถในคอนโดมิเนียม ทั้งหมดโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้ากลางเมือง และให้เอกชนตลอดจนหน่วยงานรัฐ พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูกบนที่ดินรัฐ ซึ่งมองว่า ไม่มีเจ้าของที่ดินรายใดให้พัฒนา เพราะศักยภาพทำเลสามารถทำประโยชน์รูปแบบมิกซ์ยูส ศูนย์การค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียมหรู ได้มากกว่าบ้านคนจน



 

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวว่า ในการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ได้เสนอให้การพัฒนาโครงการภายในพื้นที่ระยะ 500-800 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า ไม่ต้องมีพื้นที่จอดรถ จากเดิมที่บังคับให้ต้องสร้าง เพื่อทำให้ราคาขายห้องชุดมีราคาถูกลง เป็นราคาที่ผู้มีรายได้น้อย และต้องการที่พักอาศัยในเมืองสามารถเข้าถึงได้ ตามนโยบายของ พล..ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ซึ่งต้องการให้ผู้มีรายได้น้อยในเมืองมีคุณภาพชีวิตที่ดี เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย

ที่ผ่านมาได้เสนอแนวคิดให้การเคหะแห่งชาติ (กคช.) เช่าที่ดินมักกะสันจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ประมาณ 4 ไร่ ระยะเวลา 30 ปี ในอัตราค่าเช่าพิเศษ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการอาคารชุดให้กับผู้มีรายได้น้อยในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิต ทั้งนี้ค่าเช่าที่ดินจะอยู่ที่ตารางวาละประมาณ 240,000 บาท หรือไร่ละประมาณ 96 ล้านบาท (ขณะราคาซื้อขายที่ดินย่านดังกล่าวปัจจุบันอยู่ระหว่าง 700,000-800,000 บาทต่อตารางวา) นอกจากไม่ต้องสร้างพื้นที่จอดรถแล้ว ผังเมืองใหม่ปรับเพิ่ม FAR เป็น 20 เท่า จากเดิมที่ให้เพียง 10 เท่า ทำให้มีพื้นที่ขายเพิ่มขึ้นเท่าตัว จาก 1.6 หมื่นตารางเมตร เป็น 3.2 หมื่นตารางเมตร

เมื่อรวมต้นทุนราคาที่ดิน บวกค่าพัฒนา ค่าดำเนินการและกำไร แล้วราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาท สำหรับห้องขนาดพื้นที่ 24 ตารางเมตร หรือเฉลี่ยกว่า 4 หมื่นบาทต่อตารางเมตร หากเปรียบเทียบกับห้องชุดที่พัฒนาโดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านพระราม 9 และอโศก ซึ่งอยู่ใกล้เคียง (คอนโดฯฟรีโฮลด์) ขายในราคา 150,000 บาทต่อตารางเมตร ถือว่าราคาตํ่ากว่า 3 เท่า

 แนวคิดนี้ นายธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการกคช.เห็นชอบพร้อมเตรียมจัดทำเป็นแผนงานเสนอต่อ พล.. ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี

นอกจากที่การรถไฟฯแล้ว ยังมีที่ดินของหน่วยงานรัฐอื่นๆ ที่อยู่ในย่านธุรกิจ เช่น กรมธนารักษ์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซี่งประเมินว่ามีความพร้อมให้เช่าพื้นที่



 

 

ปรับผังกทม.

เอื้อมิกซ์ยูส

 

การเปลี่ยนแปลงของเมือง นอกจากรถไฟฟ้า, โครงข่ายถนนแล้ว ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่อยู่ระหว่างจัดทำ เป็นอีกหนึ่งตัวแปรที่ทำให้ราคาที่ดินขยับขึ้นจากการเพิ่มความถี่ของการใช้ประโยชน์ที่ดิน ในรูปแบบเชิงพาณิชย์มิกซ์ยูส ตลอดจนการปรับเปลี่ยนสี ผังการใช้ที่ดิน แนวรถไฟฟ้าเส้นใหม่กว่า 10 เส้นทาง ทั้งที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและเตรียมเปิดให้บริการ

สำหรับพื้นที่ที่ได้อานิสงส์มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินค่อนข้างมาก ได้แก่ โซนเหนือของกทม.เป็นนิวซีบีดี (ศูนย์กลางเศรษฐกิจ) ตั้งแต่ จตุจักร ไป ห้าแยกลาดพร้าว จดแยกรัชโยธิน วิ่งเป็นวงรอบบริเวณธนาคารไทยพาณิชย์สำนักงานใหญ่ ออกวิภาวดีฯ ผ่านอาคารฐานเศรษฐกิจเก่า ขณะฝั่งตรงข้ามเป็นกระทรวงพลังงาน ปตท. สำนักงานใหญ่ อีกทั้งมีแม่เหล็กอย่างสถานีกลางบางซื่อ ที่ดินหมอชิต ของกรมธนารักษ์ พัฒนาเชิงพาณิชย์ ได้หลากหลายรูปแบบนอกจากที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เนื่องจากทำเลนี้จะกลายเป็นย่านแหล่งงาน รองรับกรุงเทพฯชั้นใน แออัดคับคั่ง ราคาที่ดินแพงผู้มีรายได้น้อย หาที่อยู่ยาก

อีกโซนที่กำลังกลายเป็นสนามลงทุนคอนโดมิเนียมของดีเวลอปเปอร์ จะเป็นถนนลาดพร้าวตลอดสาย โดยเฉพาะจากแยกรัชดาฯ ตัดลาดพร้าว ยาวไปจดแยกบางกะปิ เนื่องจาก มีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง จากพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นสีเหลือง .4 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เน้นพัฒนาแนวราบ ผังใหม่เพิ่มความถี่พัฒนา เป็นคอนโดมิเนียม พื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) และทำเลจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงิน-สายสีเหลือง บริเวณ แยกรัชดาฯ ตัดลาดพร้าว ยกระดับเป็นพื้นที่สีนํ้าตาล .9 สร้างได้ 7 เท่าของแปลงที่ดิน และ พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม บางบริเวณ เช่นเดียวกับรามคำแหง มีรถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งปัจจุบัน มีคอนโดมิเนียมของบิ๊กเนมทุกค่ายทุกแบรนด์เกิดขึ้นมากกว่า 10,000 หน่วย

 ขณะพื้นที่ชั้นใน ซีบีดีหลัก ได้แก่ สุขุมวิท สีลม สาทร ฯลฯ ส่วนใหญ่ยังคงพื้นที่ .5 (ประเภท พาณิชยกรรม) หรือ ผังใหม่ .8 พัฒนาได้สูงสุด ซึ่ง Floor Area Ratio (FAR) (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ในข้อกำหนดผังเมือง ไม่เปลี่ยนแปลง เนื่องจากเปิดให้พัฒนาเต็มเพดานแล้ว แต่เพิ่มบทบาทของ อโศก จาก .10 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พื้นที่สีนํ้าตาล เป็นย่านพาณิชยกรรม ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว พร้อมทั้งขยายย่านซีบีดีเพิ่ม ย่านสุขุมวิทไปเขตวัฒนาเชื่อมกับฮับมักกะสัน และ พระราม 9-รัชดาฯ บริเวณศูนย์วัฒนธรรมฯ เปลี่ยนจากย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พัฒนาได้ 9.5 เท่าของแปลงที่ดิน พัฒนา ได้ทั้งโรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงานได้มากขึ้น นอกจากที่อยู่อาศัย

ส่วนพื้นที่รัศมีรอบสถานีรถไฟฟ้าจาก 500 เมตร ขยับเป็น 800 เมตรจะกำหนดให้อยู่ในโซนกรุงเทพฯชั้นในอย่าง สุขุมวิท สาทร สีลม สยาม เพลินจิต ฯลฯ แต่จุดอ่อนแม้จะมีที่ดินเอกชน ส้มหล่น แต่ปัญหาใหญ่หากอยู่ในซอยที่มีเขตทางแคบตํ่ากว่า 6 เมตร 10 เมตรก็ขึ้นตึกสูงไม่ได้เนื่องจากติดกฎหมายควบคุมอาคาร

 

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,490 วันที่ 25-27 กรกฎาคม 2562

 


ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @thansettakij