‘แม่นทำเล-โครงการไม่ใหญ่’ กลยุทธ์พฤกษาฯ ฝ่ากำลังซื้อหดตัว
สัมภาษณ์
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งแรกปี 2562 แตกต่างจากปีก่อนอย่างแรง ซึ่งปัจจัยหลักๆ เป็นผลจากเศรษฐกิจชะลอตัว ซํ้าด้วยมาตรการคุมสินเชื่อบ้าน และการเมืองไม่นิ่ง เลือกตั้งผ่านมา 3 เดือนแต่ยังไม่สามารถเปิดตัวคณะรัฐมนตรีชุดใหม่ได้ ช่วยลดความร้อนแรงตลาดอสังหาฯอย่างเห็นได้ชัด แม้แต่บริษัทใหญ่อย่างบมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ต้องปรับยุทธวิธีรับมือสถานการณ์ที่เกิดขึ้น
“ปีที่ผ่านมายอมรับว่าตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตค่อนข้างมาก เป็นโครงการขนาดใหญ่และราคาขายเกิน 2 แสนบาทต่อตารางเมตร ค่อนข้างเสี่ยง เพราะบางทำเลโอเวอร์ซัพพลาย แต่ปีนี้ประเมินว่าตลาดไม่มีการเติบโต จากสถานการณ์เศรษฐกิจ ในปีนี้ทุกบริษัทต้องปรับแผนการรุกตลาด และที่สำคัญขนาดโครงการต้องไม่ใหญ่ เพิ่มความคล่องตัวในการแก้ปัญหา” นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท แวลู ฉายภาพรวมตลาดก่อนให้สัมภาษณ์ถึงกลยุทธ์ฝ่ากำลังซื้อหดตัวในปัจจุบันว่า ในพอร์ตของกลุ่มแวลู มีคอนโดมิเนียมประมาณ 55% และบ้านเดี่ยว 45% เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ แม้ต้นปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมจะไม่ดี แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ค่อนข้างดี แม้บางเซ็กเมนต์จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ โดยเฉพาะระดับราคาตํ่ากว่า 2 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อตึกสร้างเสร็จ ยอดขาย ยอดโอนดี แม้ว่าช่วงเปิดพรีเซลยอดขายไม่หวือหวาก็ตาม โดยทำยอดขายได้ถึง 80% ในจำนวนนี้จะมีลูกค้าที่มีปัญหาสินเชื่อประมาณ 10%
ปิยะ ประยงค์
แม่นทำเล โครงการไม่ใหญ่
จากนี้ไปกลยุทธ์การตลาดของกลุ่มจะเน้นพัฒนาสินค้าในระดับราคา 2-7 ล้านบาท เป็นกลุ่มใหญ่ และขนาดโครงการไม่ใหญ่จำนวนประมาณ 600 หน่วย และแบ่งเป็นเฟสๆ ที่สำคัญต้องวิเคราะห์ทำเลให้แม่น มีมูลค่าในอนาคต ที่สำคัญการออกแบบและตกแต่งของพฤกษาฯจะให้มากกว่าคู่แข่ง เมื่อเทียบในระดับเซ็กเมนต์ราคาที่เท่ากัน เช่น คอนโดมิเนียม แบรนด์ พลัม ซึ่งเป็นแบรนด์ที่มีส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุด พื้นที่ส่วนกลางให้ครบ ด้านวัสดุก็ใช้แบรนด์ชื่อดัง เพราะเป็นโครงการที่สร้างจำนวนมาก สามารถเจรจาราคากับบริษัทจำหน่ายวัสดุได้
ในครึ่งปีหลังนี้วางแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียม 9 โครงการ มูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท โดยจะนำแบรนด์ไอวี่ กลับมาทำตลาดอีกครั้ง ขายราคา 7-10 ล้านบาท ด้านบ้านเดี่ยวเปิด 9 โครงการ มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท ทั้ง 2 กลุ่มจะเน้นทำตลาดระดับบนมากขึ้น ลูกค้าในเซ็กเมนต์ดังกล่าวไม่ได้รับผล กระทบจากภาวะเศรษฐกิจ
“แผนของเราจะเปิดคอนโดมิเนียมหลายเซ็กเมนต์และทำเลที่เลือกเปิดก็กระจายหลายพื้นที่ แต่ยังอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ทุกโครงการทุกทำเลจะทำราคาแข่งขันกับตลาดได้ อย่างเช่น แบรนด์ เดอะ ไพรเวซี่ สุขุมวิท 101 ราคาขายไม่ถึง 1 แสนบาทต่อตารางเมตร ทั้งที่อยู่ในทำเลสุขุมวิท เพราะเราเน้นลูกค้าเรียลดีมานด์”
เรดโอเชียน สงครามราคา
ปีนี้เป็นโอกาสที่ดีของผู้ซื้อ แต่ต้องเลือกทำเลและแบรนด์ เพราะโครงการที่จัดโปรโมชันส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่สร้างเสร็จ มีลูกค้ายกเลิกจำนวนมาก เพราะได้ลูกค้าเก็งกำไรและต่างชาติมากไป ในมุมมองของผม เป็นจังหวะดีสำหรับลูกค้าที่ซื้อลงทุน ถ้าเลือกทำเลที่ดี เหมาะสำหรับลงทุนระยะยาว
“สงครามราคาจะเกิดในกลุ่มเรดโอเชียน และสร้างโครงการขนาดใหญ่ ลูกค้านักเก็งกำไรมาก เมื่อการแข่งขันสูงก็ต้องดึงราคา แต่ในพื้นที่เรดโอเชียน ก็ยังสามารถเปิดขายได้ จำนวนต้องไม่มาก และราคาไม่แพงเกิน ที่สำคัญสินค้าต้องสอดคล้องกับความต้องการซื้อของลูกค้าในพื้นที่ เราจะทำตัวเป็นปลาเร็ว พัฒนาโครงการขนาดเล็ก มีความคล่องตัวสูง”
สำหรับ พฤกษาฯ ไม่ลดราคามากๆ เพราะตั้งราคาไม่สูงเกินไป รวมทั้งต้องการรักษาระดับกำไรด้วย บริษัทมีกฎว่าถ้ายอดขายไม่ถึง 40% กลุ่มเรียลดีมานด์ ก็จะไม่สร้าง นายปิยะ ยํ้าตอนท้าย
