ตลาดกลาง-ล่างยังน่าเล่น ‘ปรีดาฯ’ เฟ้นเรียลดีมานด์

คอลัมน์ผ่ามุมคิด

ปฏิเสธไม่ได้ว่า ช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง มีปัญหามากสุด ผู้เล่นหดหาย ไม่กล้าเสี่ยงกำลังซื้อ ที่มียอดถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง(รีเจ็กต์) ประกอบกับสถานการณ์ปัจจุบัน มาตรการ LTV กดดัน, เศรษฐกิจประเทศไม่เอื้อ และคนส่วนใหญ่ยังเผชิญกับหนี้ครัวเรือน ยิ่งตอกยํ้าความน่าห่วง อย่างไรก็ตาม นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ อุปนายกสมาคมอาคารชุดไทย ฐานะเจเนอเรชันที่ 2 ของปรีดาโฮลดิ้ง ผู้ประกอบธุรกิจก่อสร้างรายเก่าแก่และพัฒนาอสังหาฯ กลับมองต่างออกไป หลังเชื่อมสถานีรถไฟฟ้าวนรอบเมืองที่เกิดใหม่อีกมาก ก่อให้เกิดพื้นที่พัฒนาใหม่ๆ หลายเซ็กเมนต์ เป็นโอกาสการกลับมาของตลาดกลาง-ล่างที่มีขนาดใหญ่สุด และมีเรียลดีมานด์ โดยเฉพาะย่านดอนเมือง-สรงประภา แต่ด้วยตลาดรวมคู่แข่งมาก ความแตกต่างและการบริหารต้นทุนที่เหนือกว่านับเป็นจุดแข็งของบริษัทลูกอย่าง ปรีดา เรียล เอสเตส ผ่านแบรนด์ กรีเน่ คอนโดฯ

ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์

ตลาดกลาง-ล่างมีหวัง

หากกล่าวถึงตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มกลาง-ล่าง ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานั้น ค่อนข้างนิ่งและท้าทายสำหรับผู้พัฒนาจากเรื่องลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อมาก ประกอบกับ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินบังคับใช้ทำให้ที่ดินถูกปล่อยออกมามาก หลายรายจึงหันไปจับตลาดคอนโดฯลักชัวรีในเมืองแทน เพราะไม่อยากเสี่ยง แต่ปัจจุบันเมื่อทิศทางการขยายโครงสร้างพื้นฐานของเมืองเกิดความต่อเนื่อง ราคาที่ดินในเมืองสูงขึ้นมาก จึงน่าจะเป็นโอกาสของตลาดคอนโดฯระดับราคากลาง-ล่างให้กลับมาฟื้นตัวคึกคัก เนื่องจากเป็นตลาดใหญ่สุด และเป็นเรียลดีมานด์ (ซื้ออยู่อาศัยจริง) โดยมีปัจจัยเรื่องสถานีรถไฟฟ้าเกิดใหม่ครบรวมทั้งสิ้น 350 สถานีเป็นใบเบิกทางของทำเลพัฒนาใหม่ๆ ในทุกเซ็กเมนต์ กลุ่มที่ราคาถูกแต่ทำเลขยับออกมาจะเกิดขึ้นเยอะ ขณะเดียวกันเชื่อเรื่องกำลังซื้อจะดีขึ้น อนาคตปัญหาหนี้ครัวเรือนจะลดลง

เบอร์ 1 ดอนเมือง-สรงประภา

นายปิติพัฒน์ ระบุถึงทำเลน่าสนใจของตลาดดังกล่าว ว่า ปัจจุบันย่านดอนเมือง -สรงประภา มีความต้องการด้านที่ยู่อาศัยสูง และเป็นเรียลดีมานด์ค่อนข้างมาก เนื่องจากเป็นแหล่งงานสำคัญ ทำเลใกล้สนามบิน ลูกค้ามีทั้งกลุ่มคนทำงานในพื้นที่ และลูกค้าต่างจังหวัดที่เดินทางขึ้น-ลงกรุงเทพฯบ่อยๆ แทนการเสียค่าเช่าเป็นครั้งคราวที่เทียบเท่าการผ่อนต่อเดือน ขณะที่ผู้เล่นในตลาดมีน้อยรายและส่วนใหญ่เป็นผู้พัฒนาท้องถิ่น คอนโดฯราคาขายไม่เกิน 6 หมื่นบาทต่อตร.ม. ส่วนบ้านและทาวน์โฮม ราคา 3-5 ล้านบาท ตลาดตอบรับดี บริษัทเองขณะนี้เปรียบเป็นเจ้าตลาดมีโครงการขนาดใหญ่ “กรีเน่ คอนโด ดอนเมือง-สรงประภา” เฟสแรก ขายหมดเกือบ 100% และอยู่ระหว่างการพัฒนาในเฟส 2 รวม 539 หน่วย มูลค่าเกือบ 1 พันล้านบาท ราคาเริ่ม ต้น 1.29 ล้านบาท ระดับราคาเข้าถึงจับต้องได้ คาดจะได้รับการตอบรับที่ดีเช่นกัน

ชูต้นทุนราคาตํ่า

การแข่งขันในย่านดังกล่าว ส่วนใหญ่ลูกค้าจะเลือกจากการออกแบบ, คุณภาพของวัสดุ และการบริหารจัดการหลังการขาย ซึ่งสอดคล้องกับกลยุทธ์ของบริษัทในการพัฒนาโครงการด้วยความแตกต่าง เช่น รั้วกันนํ้า, อะลูมิเนียมกันเสียง เป็นต้น เพื่อหวังเป็นทางเลือกให้ลูกค้า ด้วยคุณภาพงานที่ีเทียบเท่าหรือดีกว่า แต่ราคาถูกกว่าบริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ 20-30% เนื่องจากมีความชำนาญเรื่องการบริหารต้นทุนที่ถูก โดยมีธุรกิจก่อสร้างในเครือดำเนินการเอง ประกอบกับประสบการณ์ ความชำนาญของทีมงาน จึงถือเป็นจุดแข็งสำคัญของบริษัทสำหรับการแข่งขันในตลาดขนาดใหญ่ในอนาคตด้วย

เป้าหมายบริษัท

ทั้งนี้ นายปิติพัฒน์ กล่าวทิ้งท้ายถึงเป้าหมายระยะสั้นและยาวในการดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยว่า แผนพัฒนาโครงการในนามรายเล็กอยู่ที่ 2 ปี ต่อ 1 โครงการ ตอบสนองกลุ่มเรียลดีมานด์ หรือ Young Executive กลุ่มบ้านหลังแรก ในทำเลใกล้เมือง การคมนาคมสะดวก ทั้งแหล่งธุรกิจ ชุมชน และตลอดแนวรถไฟฟ้า เพื่อรองรับดีมานด์ของกลุ่มเป้าหมาย ผ่านแบรนด์คอนโด “กรีเน่” ให้เป็นที่รู้จัก ซึ่งปลายปี 2563 จะเริ่มพัฒนา กรีเน่ คอนโด ดอนเมือง-สรงประภา ในเฟสที่ 3 และยังมีแผนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสอีก 1 โครงการ ย่านประดิพัทธ์-สะพานควาย มูลค่า 2.5 พันล้านบาท อาคารสำนักงาน+คอนโดฯ สูง 44 ชั้น ก่อนวางเป้าหมาย 5 ปี นำบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,471 วันที่ 19-22 พฤษภาคม 2562