ผ่ามุมคิด | รายย่อยสู้ยิบตา! เปิดแนวรบ "ทำเลพระราม 9"

| คอลัมน์ : ผ่ามุมคิด

| เรื่อง : รายย่อยสู้ยิบตา! เปิดแนวรบ "ทำเลพระราม 9"

| สัมภาษณ์พิเศษ : ชัยรัตน์ พิรุฬหพัสต์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล จี ดีเวลลอปเม้นท์ ฯ ในเครือ มีนบุรีซีเมนต์ไทย

……………….


โครงการรถไฟฟ้าหลายสายรอบเมือง​ ไม่ต่างจากการเปิดหน้าดินทำเลใหม่ให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ทั้งขนาดเล็ก​ กลาง​ และใหญ่ แห่ชิงพื้นที่ปักหมุดรับดีมานด์ เช่นเดียวกับ ​บริษัท แคปปิตอล​ จี​ ดีเวลลอปเม้นท์​ฯ ในเครือ​ มีนบุรีซีเมนต์ไทย​ โดย "ชัยรัตน์​ พิรุฬหพัสต์" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ชี้! ถือเป็นโอกาส​ มองทำเลฮอต "​พระราม 9"​ มาแรง​ รับตลาดเสี่ยง แต่ไปต่อ​ หวังภาษีที่ดิน​ส่งผลราคาที่ดินถูกลง​ ช่วยอุ้มรายย่อย​ ขณะที่ วางแผนกระจายเสี่ยง​ เป้าเปิดคอนโดฯ และแนวราบควบคู่​รับเรียลดีมานด์​ที่อยู่อาศัย


⁍ ภาษีที่ดิน

ชัยรัตน์​ กล่าวว่า​ ในฐานะผู้พัฒนารายย่อย​ไม่กังวลถึงปัจจัยการเมือง​และผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV ​โดย​ ธปท.​ มากนัก ​เพราะแม้ประเด็นหลังสุด​อาจทำให้กลุ่มนักลงทุน​เก็งกำไรลดหายไป​ แต่ยังมีเรียลดีมานด์รองรับในทุกเซ็กเมนต์​ แต่ปัจจัยที่ผู้พัฒนาให้ความสนใจขณะนี้ ​คือ​ เรื่อง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง​ ถึงความเปลี่ยนแปลงที่จะตามมา​ มองในแง่ดี​ คงมีผลต่อราคาที่ดินในปัจจุบันอยู่มาก เพราะพบเจ้าของที่ดินหลายรายเริ่มเอาที่ดินเข้าตลาด​ เหตุกลัวภาษี​ ซึ่งซัพพลายที่ดินที่เพิ่มขึ้น​นี้เอง อาจทำให้ราคาที่ดินถูกกว่าในอดีต​ และเพิ่มอำนาจการต่อรองให้กับผู้พัฒนาได้สูงกว่าในอดีต หลังต้องเผชิญกับราคาที่ดินสูงมานาน

⇲ ชัยรัตน์​ พิรุฬหพัสต์

"นายหน้าวิ่งเอาที่ดินมาให้หลายแปลงแล้ว​หลังภาษีที่ดินจะประกาศใช้​ ฉะนั้น​ แปลงไหนที่ตั้งราคาขายไว้สูง​ ดีเวลอปเปอร์อาจไม่มอง ไม่ง้​อ​ พอส่วนใหญ่ไม่ซื้อ​ การต่อรองจะเกิดขึ้นได้ง่าย​ ไม่ได้ร้อนแรงเหมือนช่วง​ 2-3 ปีที่ผ่านมา​ ที่แพงเท่าไหร่ก็มีคนซื้อ"


⁍ เป้าหมายบริษัท

หากพูดถึงปัจจัยหลักที่จะทำให้การขึ้นโครงการประสบความสำเร็จหรือไม่​ มองว่า ยุคนี้ผู้พัฒนาต้องทำการบ้านหนักมาก​ ทั้งสถานการณ์ตลาด​ ดีมานด์ ซัพพลาย​ องค์ประกอบทำเล ต่างจาก ​6-7 ปีที่ผ่านมา การเกิดขึ้นของคอนโดมิเนียม​รองรับกลุ่มนักลงทุน​ชาวต่างชาติร้อนแรง แต่ปัจจุบัน เรียลดีมานด์มาแรง​ ทำให้กลุ่มแนวราบฟื้น​และฟื้นอย่างคึกคัก​ สอดคล้องกับเป้าหมายของบริษัทที่ต้องการกระจายความเสี่ยง​ วางพอร์ตให้หลากหลาย​เช่นกัน โดยเตรียมจับตลาดแนวราบ​ เริ่มแรก​ทาวน์โฮม​ในช่วงปีหน้า​ ระดับราคา​ 2-3 ล้านบาท​ ควบคู่กับโครงการคอนโดฯ ปีละไม่ตํ่ากว่า​ 1-2 โครงการ​ ซึ่งกำลังศึกษาความเป็นไปได้ในหลายทำเล

"ดีเวลอปเปอร์ยุคนี้​ไม่ใช่โลเกชันไหนก็ได้เหมือนอดีต​ เพราะเริ่มเป็นตลาดของเรียลดีมานด์​ คอนโดฯ ปล่อยตัว​ชะลอเพื่อรอโตต่อ​ ขณะที่ แนวราบน่าสนใจ เพราะไม่เสี่ยง"


⁍ แนวรบพระราม 9

อย่างไรก็ตาม​ ชัยรัตน์​ ระบุว่า​ ทำเลที่มีศักยภาพสูงและเป็นโอกาสสำหรับผู้พัฒนาทุกขนาด​ ณ​ ขณะนี้ ยกให้ทำเลพระราม 9​ เพราะที่ผ่านมามีความเปลี่ยนแปลงอย่างมากเรื่องราคาที่ดิน​และต่อรองลำบาก​ แม้แต่แปลงในซอยยังมีราคาสูงถึง ตร.ว. ละ​ 3 ​แสนบาท​ แต่ด้วยจำนวนซัพพลายที่ยังเกิดไม่แออัดเท่าโซนอื่น ๆ​ และมีอัตราดูดซับที่ถือว่าดี จึงเป็นที่จับตามองของผู้พัฒนาแทบทุกราย​ ทั้งยังมีแรงเสริมจากปัจจัยรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี)​ ยิ่งทำให้ทำเลมีศักยภาพเอื้อต่อโครงการที่อยู่อาศัย​ ซึ่ง​โดดเด่นสูงใน ​3 โซนหลัก​ คือ​ ​รามคำแหง-พระราม 9 ทำเลแนวรบสำคัญของรายใหญ่​ ถัดมา คือ โซนลำสาลี​-หัวหมาก​ แต่มองว่ายังไม่ครบในเชิงแหล่งไลฟ์สไตล์เท่าที่ควร แม้รถไฟฟ้าตัดผ่าน และโซนสุดท้าย คือ​ กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่​ ที่กำลังมาแรง ทั้งนี้ ​ล่าสุด​ บริษัทเพิ่งเปิดโครงการ​ "มอนเต้​ พระราม 9"​ มูลค่า​ 1.3 พันล้านบาท​ บนทำเลรามคำแหง​ ซอย 12​ เชื่อจะมีผลตอบรับที่ดี

"ในโซนนี้คู่แข่งหลัก คือ​ บิ๊กแบรนด์​ กินวงกว้างทั้ง​ 3 โซน​ แต่ทำเลในซอยเป็นช่องว่างทางการตลาดที่รายย่อยมองเห็น​และมีโอกาสได้ลูกค้าแบบไม่เหนื่อย​ เพราะอย่างน้อยก็ทำราคาได้ตํ่ากว่า​ 10-20% ในไลฟ์สไตล์ที่ไม่ต่างกัน"

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,455 วันที่ 24-27 มีนาคม 2562