ตะลึง! พบที่ดินรอบ กทม. ราคาดิ่งเหว 25 ปี ยังไม่ขยับไปไหน เหตุติดข้อกำหนดห้ามสร้าง-ห่างไกลความเจริญ นักวิเคราะห์จี้! เร่งสร้างถนนวงแหวนรอบ 3 ช่วยดัน
ที่ดินมักมีมูลค่าขยับขึ้นทุกปี แต่เชื่อหรือไม่ว่า ยังมีทำเลใกล้กรุงเทพมหานครกลับติดหล่มราคาไม่ขยับมากว่า 25 ปี จากการสำรวจของ นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซีฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า มีที่ดินบางแห่งราคาไม่ขยับ แถมบางบริเวณยังตกตํ่าลงเสียอีก เริ่มจาก "เลียบคลอง 13 ลำลูกกา" จ.ปทุมธานี ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่เกษตรกรรม ที่ขนาด 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) ปี 2537 ตร.ว.ละ 4,000 บาท หรือ ไร่ละ 1.2 ล้านบาท ปัจจุบัน เหลือ ตร.ว. ละ 2,800 บาท หรือ ไร่ละ 1.12 ล้านบาท เนื่องจากไม่มีสาธารณูปโภค
⇲ โสภณ พรโชคชัย
ทำนองเดียวกับ "ทำเลตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพฯ" ปัจจุบัน ตร.ว. ละ 6,250 บาท หรือ ไร่ละ 2.5 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ปี 2552 ราคาตกตํ่าลงถึง 4,500 บาทต่อ ตร.ว. หรือ ไร่ละ 1.8 ล้านบาท ลดลงไปถึง 26% เพราะมีการออกข้อกำหนดห้ามก่อสร้างบริเวณโดยรอบศูนย์ศิลปาชีพฯ เพื่อไม่ให้บดบังทัศนียภาพ ขยับมาที่ย่านรังสิต-นครนายก (คลอง 14) จากการสำรวจพบว่า บริเวณนี้แต่เดิมเป็นแนวในการขยายตัวของเมืองจากคลองรังสิตช่วงต้น ๆ ออกมาตามคลองต่าง ๆ อย่างไรก็ตาม แต่ละคลองรังสิตจะมีระยะห่างกัน 2.4 กม. บริเวณที่ดินที่อยู่ห่างไกลออกไปจึงมักจะมีราคาตํ่ากว่า โดยในบริเวณนี้มีราคา ตร.ว. ละ 1.1 หมื่นบาท หรือ ไร่ละ 4.4 ล้านบาท และเคยขึ้นสูงสุดถึง 1.25 หมื่นบาทต่อ ตร.ว. หรือ ไร่ละ 5 ล้านบาท ในช่วงปี 2559 แต่หลังจากนั้นมาราคาที่ดินก็ตกตํ่ามาตลอด
ทั้งนี้ ในปี 2544 ตกตํ่าลงเหลือเพียง 7,700 บาทต่อ ตร.ว. หรือ 3.08 ล้านบาทต่อไร่ และหลังปี 2559 เป็นต้นมา ราคาก็เพิ่มขึ้น ตร.ว. ละ 1.1 หมื่นล้านบาท เท่าปี 2537 เนื่องจากห่างไกลความเจริญ ทั้งนี้ ความเจริญตาม "ถนนรังสิต-นครนายก" มักมาไกลไม่เกินคลอง 6 หรือ ก่อนถึงถนนกาญจนาภิเษก (วงแหวนรอบนอก) อนาคตหากถนนวงแหวนรอบนอกรอบที่ 3 เกิด จะส่งผลบวกต่อทำเลนี้
อย่างไรก็ตาม "ถนนวงแหวนรอบฯ 3" จะผ่านพื้นที่ใกล้เคียงกับแปลงที่ดินที่ "ไกลปืนเที่ยง" ทั้ง 3 แปลงข้างต้น คือ แปลงถนนเลียบคลอง 13 กม. 5 แปลงตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร และแปลงถนนรังสิต-นครนายก กม. 37 (คลอง 14) อย่างไรก็ตาม การวางแผนสร้างถนนสายนี้ คาดว่าจะกินเวลาอีกนับสิบปีกว่าจะสำเร็จ ดังนั้น ราคาที่ดินจึงขึ้นไม่มาก
บทเรียนสำคัญในการซื้อที่ดินจากกรณีศึกษา 3 แปลงนี้ ก็คือ การซื้อที่ดินรอบนอกที่ยังไม่มีศักยภาพที่ชัดเจน แม้จะตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ (ไม่ใช่ซอยย่อย) ตั้งอยู่ห่างจากศูนย์กลางความเจริญไม่มากนัก ก็ไม่ช่วยให้ราคาเพิ่มขึ้นได้ เพราะศักยภาพที่จำกัด เนื่องจากเมืองยังขยายตัวไปไม่ถึง ยิ่งหากมีข้อกำหนดห้ามก่อสร้าง เช่น กรณีศูนย์ศิลปาชีพฯ ก็ยิ่งทำให้เจ้าของที่ดินเสียประโยชน์มหาศาล
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,455 วันที่ 24-27 มีนาคม 2562