วางดาวน์สูง...  โอกาสทอง ที่อยู่อาศัยราคาถูก 

คอลัมน์ผ่ามุมคิด

ท่ามกลางตลาดที่อยู่อาศัยตั้งรับปัจจัยเสี่ยง ราคาที่ดินขยับสูง ผู้ประกอบการรายใหญ่พลิกเกมหาเรียลดีมานด์ ขณะที่อสังหาริมทรัพย์รายย่อยถูกตีตราอยู่ยากลำบาก แต่ในมุมมอง “วิทยา พรหมชนก” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดับบลิวแอนด์ดับเบิล พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ผู้บุกเบิกเข้าวงการอสังหาฯ ด้วยการซื้อทาวน์เฮาส์เก่ามารีโนเวตขายมากกว่า 50 หลัง และเริ่มพัฒนาขายเองอย่างเต็มตัว ระบุปีนี้แม้เสี่ยง แต่ผูประกอบการรายย่อย ได้เปรียบ เพราะจะปรับตัวรับมือง่ายกว่ารายใหญ่ ทั้งไม่มีเป้าเติบโตเป็นเกณฑ์กดดัน 

ขณะที่กฎเกณฑ์ LTV ใหม่บังคับลูกค้าวางดาวน์สูงการพัฒนาโครงการที่ทำเลโดนใจ ราคาขายไม่สูง จะเข้าถึงเรียลดีมานด์ได้ดีกว่า

รายย่อยไม่ถอย

วิทยา สะท้อนว่า ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาฯรายย่อย ปี 2562 ถือเป็นปีที่ท้าทาย เพราะมีสัญญาณไม่สดใสตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ประกาศปรับหลักเกณฑ์การขอสินเชื่อใหม่ และตลาดจีนชะลอตัว ทั้งราคาที่ดินก็กำลังขยับเพิ่มขึ้น อาจส่งผลให้ตลาดหดตัวระยะหนึ่ง บางบริษัทจะได้รับผลกระทบเข้าสู่โหมดปรับตัว จำเป็นต้องวิเคราะห์และมองตลาดให้ชัดเจน แต่แม้ตลาดเผชิญกับข้อจำกัดมากมาย รายย่อยยังมีโอกาสและมองว่าสามารถปรับตัวรับมือได้ง่ายกว่ารายใหญ่ เพราะปรับเปลี่ยนแผนได้ทันเวลา ส่งผลให้เกิดความเสียหายในธุรกิจน้อยกว่า

“ปีนี้ถามว่า ทำยากไหม ตอบว่ายาก แต่หากเราชัดเจนในทำเลและกลุ่มลูกค้าก็อยู่ได้ เราคงไม่แข่งขันกับรายใหญ่ในแง่จำนวนที่พัฒนาทีละ 50 โครงการ แต่ความเป็นรายย่อยทำปีละ 2-3 โครงการ ทำให้การบริหาร ปรับแผนคล่องตัวกว่ามาก”

วิทยา พรหมชนก

เจาะกลยุทธ์

แม้ตลาดมีทิศทางหดตัว แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยนั้นยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง ผู้ประกอบการต้องวิเคราะห์และมองตลาดให้ออก เพื่อให้ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อที่มีอยู่ หากเลือกพัฒนาโครงการบนทำเลที่มีกลุ่มลูกค้าชัดเจน ในราคาขายไม่สูงนักเฉลี่ย 1.4-1.5 ล้านบาท และเข้าถึงกลุ่มเรียลดีมานด์ได้นั้น ก็ถือเป็นโอกาสในช่วงที่ต้องวางเงินดาวน์สูง ทั้งตนเองมีประสบ การณ์ในวงการอสังหาฯมานาน รับรู้ถึงอุณหภูมิของตลาดได้ดี ดูแลใส่ใจตั้งแต่ การออกแบบ คัดเลือกวัสดุ การก่อสร้าง แม้กระทั่ง บริการหลังการขาย ความถูก-แพง ต้องวัดกันที่ความสามารถในการควบคุมต้นทุนที่ดี ของถูกไม่ใช่ของไม่ดีเสมอไป อย่างเราเองมีจุดเด่นในการบริหารการก่อสร้าง ไม่ได้ใช้บริษัทขนาดใหญ่ และเลือกจากผู้มีประสบการณ์ รวมถึงใช้ทีมของบริษัทเองเป็นผู้ควบคุมงาน บริหารจัดการวัสดุ ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนไม่จำเป็นลงได้ แต่คงไว้ที่คุณภาพ และด้วยความเป็นรายย่อย พัฒนาโครงการไม่มาก ก็มีเวลาดูแลศึกษาลูกค้า พอได้ใกล้ชิดก็รับรู้ถึงสิ่งที่ลูกค้าชอบหรือไม่ชอบ ก็นำมาปรับปรุงแก้ไขได้ นั่นถือเป็นกลยุทธ์สำคัญ

แผนธุรกิจ

ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างก่อสร้างโครงการ โพลิส คอนโด สุขสวัสดิ์ 64 คอนโดมิเนียมแบบโลว์ไรส์ 8 ชั้น 2 อาคาร มูลค่า 700 ล้านบาท 459 หน่วย ซึ่งถือเป็นโครงการคอนโดฯแห่งที่ 2 ของบริษัท ขณะนี้มียอดขายแล้วกว่า 70% ตั้งเป้าปิดการขายในช่วงปีนี้ ขณะเดียวกันยังมีแผนเปิดตัวโฮมออฟฟิศ บริเวณรามคำแหงอีก 1 โครงการ จำนวน 8 หน่วย ราคาขาย 25 ล้านบาท มูลค่ารวม 200 ล้านบาท โดยเป้าหมายดำเนินธุรกิจนั้น จะพัฒนาโครงการประมาณ 2-3 โครงการต่อปี โดยเฉพาะย่านสุขสวัสด์ ซึ่งเป็นทำเลที่มีความชำนาญมากสุด

สุขสวัสดิ์บลูโอเชียน

วิทยา ทิ้งท้ายว่า ขณะนี้ทำเลที่น่าสนใจ มองว่าคือโซนสุขสวัสดิ์ เพราะเปรียบเป็นบลูโอเชียน ทำเลใหม่ มีดีมานด์เฉพาะกลุ่มชัดเจน คือลูกค้ากลุ่มผู้ประกอบการโรงงานเก่าในพื้นที่ ลูกค้าส่วนใหญ่มีเงินเก็บ และเป็นชุมชนที่หนาแน่น มีแหล่งงาน โรงงานขนาดใหญ่และสถานศึกษาสำคัญหลายแห่ง ในอนาคตจะมีการเติบโตสูง เพราะมีพื้นฐานที่ดีจากการคมนาคมที่สะดวก ทางด่วนเชื่อมต่อวงแหวนอุตสาหกรรม สะพานภูมิพล 1 และ 2 ทั้งราคาที่ดินยังไม่แพง แปลงติดถนนใหญ่ อยู่ในช่วงแค่ 1.5-1.8 แสนบาทต่อตารางวาเท่านั้น ต่างจากทำเลอื่นๆ ที่ราคาขยับเร็วมาก

“เป็นโซนที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังไม่เข้ามา เพราะไม่เข้าใจในพื้นที่ แต่จากที่ทำทาวน์เฮาส์มา 3-4 โครงการ สะท้อนว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพ ทาวน์เฮาส์ ขายดีมาก อีกทั้งในอนาคตจะมีรถไฟฟ้า ทางด่วนสายใหม่ๆเกิดขึ้น คงได้เห็นการเกิดขึ้นของโครงการใหม่ๆอย่างแน่นอน” 

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,452 วันที่ 14-16 มีนาคม 2562