24 พฤศจิกายน 2020
- WWW.SETTRADE.COM -  SET  1,420.03  -0.40  -0.03%         Value  58,933.97  Mil.Baht         SET50  926.94  -0.69  -0.07%         Value  36,530.28  Mil.Baht         SET100  2,061.89  -0.89  -0.04%         Value  45,989.57  Mil.Baht         sSET  672.33  +1.38  +0.21%         Value  1,873.10  Mil.Baht         SETCLMV  941.88  -3.48  -0.37%         Value  27,139.49  Mil.Baht         SETHD  998.89  +1.40  +0.14%         Value  17,737.37  Mil.Baht         SETTHSI  880.46  -1.31  -0.15%         Value  34,531.58  Mil.Baht         SETWB  927.70  -6.19  -0.66%         Value  9,072.09  Mil.Baht         mai  324.35  +0.90  +0.28%         Value  806.35  Mil.Baht             AGRO  444.84  -0.78  -0.18%       AGRI  236.15  +3.99  +1.72%       FOOD  12,615.91  -39.68  -0.31%           CONSUMP  94.35  +1.41  +1.52%       FASHION  531.45  -1.36  -0.26%       HOME  24.04  +0.08  +0.33%       PERSON  255.82  +5.93  +2.37%           FINCIAL  139.37  -0.43  -0.31%       BANK  326.88  -1.46  -0.44%       FIN  4,143.25  -9.34  -0.22%       INSUR  11,507.58  +73.33  +0.64%           INDUS  97.35  0.00  0.00%       AUTO  423.19  -0.64  -0.15%       IMM  41.72  +1.12  +2.76%       PAPER  3,966.51  0.00  0.00%       PETRO  911.95  -1.39  -0.15%       PKG  4,206.55  -7.53  -0.18%       STEEL  21.99  -0.13  -0.59%           PROPCON  103.66  -0.28  -0.27%       CONMAT  9,249.45  -38.84  -0.42%       PROP  208.71  -1.17  -0.56%       PF&REIT  172.91  +0.56  +0.32%       CONS  59.12  +0.69  +1.18%           RESOURC  197.32  +1.12  +0.57%       ENERG  22,506.54  +128.29  +0.57%       MINE  4.78  -  -           SERVICE  450.11  -2.08  -0.46%       COMM  35,724.54  -120.71  -0.34%       HELTH  4,860.47  -90.15  -1.82%       MEDIA  44.23  -0.62  -1.38%       PROF  141.42  +1.46  +1.04%       TOURISM  386.33  -1.22  -0.31%       TRANS  362.78  +0.60  +0.17%           TECH  165.41  +0.59  +0.36%       ETRON  3,051.61  -28.91  -0.94%       ICT  138.78  +1.01  +0.73%       TFEX       SET50 Index Futures       S50X20  923.4  -2.6  30        S50Z20  924.2  -4.0  176,196        S50F21  923.3  -3.1  42        S50H21  920.8  -3.9  23,151        S50M21  916.4  -3.8  4,129        S50U21  912.0  -3.9  1,887      Sector Index Futures       BANKZ20  -  -  -        COMMZ20  -  -  -        ENERGZ20  -  -  -        FOODZ20  -  -  -        ICTZ20  -  -  -      Single Stock Futures       AAVZ20  2.08  -  1,776        ADVANCZ20  181.20  +1.91  828        AEONTSZ20  146.65  +1.07  27        AMATAZ20X  15.40  -0.12  113        AOTZ20  67.36  -0.28  869        APZ20  7.06  +0.20  10        BAZ20  -  -  -        BANPUZ20  8.20  -0.19  317        BAYZ20  25.85  +0.19  1        BBLZ20  122.11  -1.02  44        BCHZ20  15.20  +0.07  1        BCPZ20  18.99  -0.21  187        BCPGZ20X  14.10  -0.20  12        BDMSZ20  22.45  -0.95  1,087        BEAUTYZ20  1.47  -0.02  5,589        BECZ20  5.82  +0.05  505        BEMZ20  9.35  -0.05  2,524        BGRIMZ20  49.50  -0.50  662        BHZ20  115.68  -7.72  451        BJCZ20  37.00  -  163        BLAZ20  -  -  -        BLANDZ20  1.05  -  481        BPPZ20  15.76  -0.28  106        BTSZ20X  -  -  380        CBGZ20  120.00  -1.15  236        CENTELZ20  24.82  -0.18  3        CHGZ20  2.62  -0.10  36        CKZ20  18.53  -0.02  117        CKPZ20  5.00  -0.05  564        COM7Z20X  -  -  -        CPALLZ20  63.34  +0.01  305        CPFZ20  29.83  -0.39  1,775        CPNZ20  53.55  -1.25  186        DELTAZ20  194.50  -0.50  15        DTACZ20  37.16  +0.16  168        EAZ20  45.00  -0.30  815        EASTWZ20  -  -  -        EGCOZ20  206.01  +0.51  222        EPGZ20  5.81  -0.11  1        ERWZ20  3.49  +0.04  18        ESSOZ20  7.07  -0.25  2,518        GFPTZ20  -  -  -        GLOBALZ20X  17.49  -0.20  25        GPSCZ20  70.08  -0.63  829        GULFZ20Y  36.65  -0.39  26        GUNKULZ20  2.46  -0.04  2,343        HANAZ20  39.00  +0.20  214        HMPROZ20  15.30  -0.35  201        ICHIZ20  11.12  -0.15  1,027        INTUCHZ20  56.00  -0.76  268        IRPCZ20  2.87  -0.03  3,304        ITDZ20  1.12  +0.02  745        IVLZ20  29.79  -0.51  778        JASZ20  3.23  +0.05  8,526        JMTZ20  -  -  -        KBANKZ20  106.12  -1.13  1,100        KCEZ20  38.07  -0.18  534        KKPZ20  46.58  +1.18  782        KTBZ20  11.31  +0.09  1,166        KTCZ20  44.20  -  40        LHZ20  7.86  -0.06  205        LPNZ20  4.64  -0.07  1        MZ20  -  -  -        MAJORZ20  -  -  200        MBKZ20  13.15  -0.10  1,111        MEGAZ20  36.80  +0.50  4        MINTZ20X  24.45  +0.05  1,454        MTCZ20  54.75  +0.50  36        ORIZ20  7.75  +0.09  9        OSPZ20  37.60  -0.28  506        PLANBZ20  6.15  -0.24  502        PRMZ20  8.06  -0.04  1,012        PSHZ20  12.10  +0.08  105        PSLZ20  6.34  +0.16  1,512        PTGZ20  18.64  -0.11  609        PTTZ20  41.11  +0.31  1,721        PTTEPZ20  99.25  +1.26  281        PTTGCZ20  57.24  +0.24  918        QHZ20  -  -  -        RATCHZ20  55.50  -0.84  261        ROBINSZ20X  -  -  -        RSZ20  17.30  -0.33  2        SZ20  -  -  -        SAMARTZ20  5.30  -  501        SAWADZ20  54.51  -0.73  134        SCBZ20X  88.00  -0.74  288        SCCZ20  368.00  -4.00  129        SGPZ20  -  -  -        SIRIZ20  0.81  -0.01  305        SPALIZ20  -  -  100        SPCGZ20  22.00  +1.41  1,313        SPRCZ20  7.15  -0.09  16,817        STAZ20  26.55  +0.43  517        STECZ20  13.40  +0.50  545        STPIZ20  3.95  +0.10  3        SUPERZ20  0.94  -0.01  15,092        TASCOZ20  18.80  -1.10  754        TCAPZ20  35.05  +0.43  91        THAIZ20  3.06  -0.04  1        THANIZ20X  -  -  -        THCOMZ20  -  -  -        THGZ20  -  -  -        TISCOZ20  79.26  -1.14  45        TKNZ20  11.20  -0.07  503        TMBZ20  1.16  +0.01  7,476        TOAZ20  35.50  +0.28  202        TOPZ20  49.75  +0.10  416        TPIPLZ20  1.50  -  1        TPIPPZ20  4.28  -0.04  510        TQMZ20  -  -  -        TRUEZ20  3.42  +0.11  12,304        TTAZ20  4.12  +0.25  610        TTCLZ20  4.24  +0.04  2        TTWZ20  -  -  -        TUZ20  15.51  -0.20  214        TVOZ20  -  -  100        UNIQZ20  -  -  -        VGIZ20  7.53  -0.22  517        VNGZ20  -  -  -        VNTZ20  23.98  +0.20  1        WHAZ20  3.02  -  16,822        WHAUPZ20  4.28  +0.06  10      GF10 Futures       GF10Z20  26,370  -550  7,771        GF10G21  26,420  -540  3,973        GF10J21  26,460  -560  3,712      GF50 Futures       GFZ20  26,360  -520  57        GFG21  26,400  -630  42        GFJ21  26,500  -510  3      Gold Online Futures       GOZ20  1,825.60  -44.50  36,608        GOH21  1,833.10  -44.40  9,175      Silver Online Futures       SVFZ20  23.45  -0.75  201      GOLD-D       GDZ20  -  -  -      USD Futures       USDX20  -  -  -        USDZ20  30.38  +0.09  4,570        USDF21  30.43  +0.13  120        USDH21  30.39  +0.10  4,958      BB3 Futures       BB3Z20  -  -  -        BB3H21  -  -  -      TGB5 Futures       TGB5Z20  -  -  -        TGB5H21  -  -  -      RSS3 Futures       RSS3X20  -  -  -        RSS3Z20  -  -  -        RSS3F21  -  -  -        RSS3G21  -  -  -        RSS3H21  -  -  -        RSS3J21  -  -  -        RSS3K21  -  -  -      RSS3D Futures       RSS3DX20  -  -  -        RSS3DZ20  -  -  -        RSS3DF21  -  -  -        RSS3DG21  -  -  -        RSS3DH21  -  -  -        RSS3DJ21  -  -  -        RSS3DK21  -  -  -      Index Options       Most Active Call Volume       S50Z20C950  15.2  -1.7  1,086        S50Z20C1000  5.9  -1.2  873        S50Z20C975  9.8  -1.0  759        S50Z20C925  24.0  -2.6  477        S50Z20C1025  3.5  -2.0  404      Most Active Put Volume       S50Z20P850  4.8  +0.4  609        S50Z20P900  14.8  +0.9  597        S50Z20P875  8.7  +1.0  546        S50H21P675  2.2  +0.4  349        S50Z20P825  2.7  +0.1  311          

LTV ลามกู้ร่วม เหมายกเข่ง

03 Mar 2019 06:45 น.


การแข่งขันการปล่อยสินเชื่อบ้านโดยสถาบันการเงินอย่างดุเดือดในช่วงดอกเบี้ยตํ่าที่ผ่านมา ให้วงเงินเกินมูลค่าสินทรัพย์มากกว่า 100% สัดส่วนมากถึง 1 ใน 4 ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวม ทั้งในรูปแบบสินเชื่อ Top-up เสริมเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือ เบี้ยประกัน เข้าไป และสินเชื่อเงินทอน เอื้อเชิญชวนให้กลุ่มนักลงทุนเก็งกำไรเดินเข้าสู่ภาคอสังหาฯ ไม่ขาดสาย ซัพพลายใหม่เติบโตรองรับทุกหย่อมหญ้า โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ราคาแพง ทำเลน่าสนใจของลูกค้าต่างชาติ และการซื้อยกชั้น จนนำมาสู่การแตะเบรก ทั้งกลุ่มคนซื้อและคนขาย ชนิดหัวทิ่มตั้งตัวไม่ทัน

โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV (Loan to Value) "จับควันให้ไว พัดควันให้จาง" หวังดับความร้อนแรงของตลาด ที่ปี 2561 ภาพรวมเติบโตสูงที่สุด โดยยอดขายเติบโตถึง 18% สินเชื่อที่อยู่ขยายตัว 32% และมีหน่วยเกิดใหม่ทั้งตลาด โตถึง 20% แม้แต่ตลาดต่างจังหวัดในหัวเมืองก็ฟื้นตัวอย่างคึกคัก กลายเป็นความกังวลถึงหนี้ครัวเรือนก้อนมหาศาล เพราะพบสัญญาณการผิดชำระหนี้ในกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่มักมีเงินเดือนเฉลี่ย 1 แสนบาทต่อเดือน สูงขึ้น ไม่แตกต่างจากกลุ่มผู้ซื้อที่เงินเดือนไม่มาก สะท้อนถึงการลงทุนเปลี่ยนมือ ปล่อยเช่า ไม่ได้สดใสอย่างที่คิด การมีหนี้สินเกินตัวของภาคประชาชนย่อมเป็นความเสี่ยงที่อาจส่งผลเสียหายต่อความเปราะบางในระบบการเงินและเสถียรภาพของเศรษฐกิจไทยในระยะยาว เลวร้ายสุด หวั่นจะเกิดวิกฤติการเงินที่มาจากภาคอสังหาฯ เหมือนหลายประเทศทั่วโลก

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP ระบุว่า ยอมรับมาตรการ LTV มีผลต่อสภาพจิตใจของลูกค้าในการตัดสินใจซื้อ ไม่ว่าจะกู้คนเดียว หรือ การกู้ร่วมหลายคน แต่อย่างไรก็ตาม มองว่า คงเป็นผลกระทบต่อตลาดแค่ในระยะสั้น ๆ เท่านั้น ในจังหวะที่ทุกฝ่ายกำลังตั้งหลักและหาทางออก โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 2 เดือน เม.ย. - พ.ค. ที่มาตรการเริ่มบังคับใช้ ประกอบกับอยู่ในช่วงวันสำคัญและเทศกาลหยุดยาว ตลาดอาจไม่ได้โตหวือหวา แต่เชื่อว่า ในช่วงไตรมาสที่ 3 บรรยากาศการซื้อและขายน่าจะดีขึ้น หลังจากทุกฝ่ายปรับตัวและหาทางออกเจอ

"การนับรวมผู้กู้ร่วมก็เช่นกัน คงเป็นผลระยะสั้น ขณะนี้ไม่ใช่ผู้กู้อย่างเดียว แบงก์เองก็กำลังหาทางออก เช่นเดียวกับในอดีตที่เคยมีมาตรการออกมา ตลาดอาจจะชะงักไปบ้าง แต่หลังจากนั้นก็เข้าสู่โหมดปกติ เมื่อทุกฝ่ายปรับตัวได้"


นอกจากนี้ นายวิทการ ยังระบุว่า ปี 2562 เป็นปีที่มีความท้าทายหลายด้าน ทั้งปัจจัยเศรษฐกิจโลก นโยบายและมาตรการรัฐ รวมถึงความยากในการหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ จากราคาที่สูงขึ้นมาก แต่ทั้งนี้ ท่ามกลางวิกฤติยังมีโอกาสให้หยิบฉวยได้ สำหรับผู้ประกอบการที่มีความพร้อม ทั้งด้านกลยุทธและโปรดักต์ที่ครอบคลุมทุกระดับราคา

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจ พฤกษา เรียลเอสเตท บริษัท พฤกษา เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ผู้ประกอบการต้องปรับตัวหลายด้าน จากหลายปัจจัยเสี่ยงหลายทาง โดยเฉพาะมาตรการรัฐ ที่จะมีผลบังคับใช้ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้เติบโตเพียง 4-5% ซึ่งต่างจากปี 2561 ที่โตถึง 20% ขณะการแข่งขันเชื่อว่า ยังมีสูง สำหรับทางออกของบริษัท ได้เน้นบ้านแนวราบระดับราคา 5-10 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่เข้าข่ายแอลทีวี

สำหรับมุมสะท้อนเกี่ยวกับมาตรการรัฐในงานสัมมนา "Property Focus 2019 : โอกาส การลงทุนอสังหาฯ" จัดโดย หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ เมื่อวันที่ 27 ก.พ. 2562 ที่ผ่านมา นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ฐานะนายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า มาตรการ LTV มีผลกระทบต่อตลาดแน่นอน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง เพราะแม้ ธปท. กำหนดสัญญาแรกวางดาวน์เพียง 10% แต่ก็เป็นตัวเลขที่สูงสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่มที่เงินเดือนไม่สูง รายจ่ายพอดีรายรับ และแม้แต่ในกลุ่มที่ 2 และที่ 3 ไม่ควรถูกเหมารวมเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรทั้งหมด เพราะบางรายอาจมีความจำเป็นซื้อที่อยู่ในทำเลใหม่ ๆ เพื่ออำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิต แต่กลับถูกสกัดกั้นด้วยการวางเงินดาวน์สูงถึง 20-30% ส่วนที่กังวลมากที่สุด คือ กรณีการนับกลุ่มผู้กู้ร่วมเป็นสัญญาที่ 1 เช่นกัน ยิ่งมีผลกระทบอย่างมาก เพราะจากสถิติของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พบต่อ 1 สัญญากู้ซื้อบ้าน มักมีผู้กู้ร่วมมาก 2.5-3 คน นั่นหมายถึงในอนาคต 1-2 คนนั้น จะไม่สามารถยื่นเรื่องกู้ซื้อบ้านได้ง่าย และต้องวางเงินดาวน์ในอัตราที่สูง

"รัฐสนับสนุนให้คนมีรายได้น้อยมีบ้าน แต่ ธปท. กลับออกกฎให้คนกลุ่มนี้มีบ้านได้ยากขึ้น ถ้าเรียลดีมานด์ควรให้กู้เต็ม 100% ด้วยซํ้า ไม่ว่าจะเป็นหลังที่ 2 หรือ 3 ก็ตาม และการนับผู้กู้ร่วม ที่ระบุว่า นับไปตามกฎหมาย อยากให้แบกภาระไปด้วยกัน ไม่เห็นด้วย เพราะเท่ากับเป็นการตัดความสามารถการซื้อบ้านของคน 1-2 คน ที่ต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 20%"

เช่นเดียวกับ นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนว่า ฟากฝั่งผู้ประกอบการไม่ได้คัดค้าน LTV แต่ยํ้าว่า มาตรการดังกล่าวเป็นการแก้ปัญหาที่ผิดจุด เนื่องจากที่ผ่านมา สถานการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้มีการขยายตัวอย่างสูงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะช่วงปี 2561 แต่ไม่มีความน่ากังวลรุนแรงถึงขั้นจะเกิดภาวะฟองสบู่อย่างที่ ธปท. ระบุ ทั้งเรื่องการเก็งกำไร หรือ ซัพพลายล้น เพราะเมื่อถึงจังหวะที่เหมาะสม ตลาดจะชะลอตัวและปรับสู่สมดุลเอง การออกมาตรการดังกล่าวยิ่งเป็นการซํ้าเติมสถานการณ์ และขณะนี้ เริ่มเห็นผลกระทบถึงยอดขายในช่วงเดือน ม.ค. แล้ว รวมถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตด้วย ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงอื่น ๆ ที่เกิดขึ้นพร้อมกัน ส่วนมาตรการคุมเข้มไปถึงการนับรวมผู้กู้ร่วมด้วยนั้น เป็นความกังวลของผู้ประกอบการมาตั้งแต่ต้น จนนำไปสู่การพูดคุยหาทางออกกับ ธปท. แต่ท้ายที่สุดไม่มีการปลดล็อก เชื่อว่า ประเด็นนี้จะมีผลกระทบต่อตลาดอย่างแน่นอน







⁍ "เครื่องมือนี้ จะเป็นผลดีกับทุกฝ่าย"

ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของสภาวะเศรษฐกิจธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีหน้าที่หลักในการรักษาเสถียรภาพ ระบบการเงิน เมื่อเห็นสัญญาณความเสี่ยงจึงจำเป็นต้องนำเครื่องมือใหม่ ๆ ที่ทันสมัยเข้ามารับมือ เพื่อไม่ให้เกิดเหตุการณ์ซํ้ารอยวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 และวิกฤติการเงินที่กำลังลุกลามในหลายประเทศทั่วโลก

 


นายรณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปาฐกถา : จับสัญญาณเสี่ยงออกกฎคุมสินเชื่อ ในสัมมนา "Property Focus 2019 : โอกาสการลงทุนอสังหาฯ" จัดโดย หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ โดยยืนยันว่า มาตรการ LTV จะเป็นผลดีกับทุกฝ่าย โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อบ้านเพื่อจุดประสงค์ซื้ออยู่อาศัยจริง เพราะเมื่อสกัดกั้นกลุ่มนักลงทุนออกไปได้ ราคาที่อยู่อาศัยจะสะท้อนความเป็นจริงมากขึ้น กำลังซื้อคนไทยเข้าถึงได้ในราคาที่ถูกลง ซึ่งตามหลักเกณฑ์ใหม่ นอกจากจะกำหนดให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อตามมูลค่าบ้านจากใบประเมินราคาของกรมที่ดิน และบังคับผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์ขั้นตํ่า 10-30% ตามลักษณะของสัญญาต่าง ๆ ซึ่งส่วนใหญ่จะเน้นคุมเข้มไปยังกลุ่มผู้ซื้อบ้าน หรือ คอนโดมิเนียม ในหลังที่ 2 และกลุ่มผู้ซื้อในระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป แล้วมาตรการดังกล่าวยังจำเป็นต้องครอบคลุมไปถึงกลุ่มผู้กู้ร่วมด้วย ให้นับรวมเป็นสัญญากู้ที่ 1 เช่นกัน ซึ่งปัจจุบันมีประมาณ 20% ของจำนวนบัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปล่อยใหม่ ทั้งนี้ เพื่อให้เป็นไปตามหลักปฏิบัติ ซึ่งหากในอนาคตผู้กู้ใดผู้กู้หนึ่งมีความสามารถในการผ่อนชำระที่เพียงพอ ก็สามารถปลดล็อกจากเงื่อนไขดังกล่าวได้

"ยอมรับว่า ประเด็นนี้ผู้ประกอบการกังวลกันมาก แต่จำเป็นต้องนับรวม เพราะที่ผ่านมา ผู้กู้ร่วมส่วนใหญ่มีผลต่อการช่วยชำระจริง มักเป็นกลุ่มสามี-ภรรยา พ่อแม่และลูก นับรวมเป็นหนี้สินในกลุ่มภาคครัวเรือน"

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ  ปีที่ 39 ฉบับ 3,449 วันที่ 3-6 มีนาคม 2562
 



ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @thansettakij