'ไนท์แฟรงค์' ตีแผ่อสังหาฯ ปี 62!! "อีอีซี-ระบบขนส่งยังเป็นโอกาส"

21 ธ.ค. 2561 | 07:01 น.
| คอลัมน์ : ผ่ามุมคิด

....................


มองตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2562 ผ่านบล็อกเกอร์ใหญ่ "พนม กาญจนเทียมเท่า" กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ชี้! ตลาดคอนโดฯ ต้องระมัดระวัง จากปัจจัยต่าง ๆ ทำบรรยากาศซื้อ-ขายเสีย แนะผู้ประกอบการปรับพอร์ตรับความเสี่ยง ขณะที่ ปัจจัยบวกยังมีให้เห็น โดยเฉพาะระบบขนส่งและแผนพัฒนาอีอีซี


ระวังตลาดคอนโดฯ
ในแต่ละปี มีหน่วยใหม่เกิดขึ้นในตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ ปริมณฑล เฉลี่ยประมาณ 4-5 หมื่นหน่วย พบปี 2561 ทะลัก 6.5 หมื่นหน่วย ซึ่งอัตราดูดซับอยู่ที่ 77% คาดการณ์จำนวนซัพพลายที่เหลืออยู่ในตลาดมักอยู่ในโลเกชันที่ไม่ดี "พอมีโครงการเปิดใหม่มาก ๆ หน่วยที่อยู่ในตำแหน่งไม่ดี คนก็ไม่เลือก สุดท้ายดีเวลอปเปอร์ก็จะนำมาลดราคา ก็จะมีกลุ่มคนที่พร้อมซื้อในราคานั้น ๆ รองรับ"

 

[caption id="attachment_362922" align="aligncenter" width="335"] พนม กาญจนเทียมเท่า พนม กาญจนเทียมเท่า[/caption]

อย่างไรก็ตาม แม้มีผู้ซื้อรองรับ แต่จากปัจจัยเสี่ยงต่าง ๆ ปี 2562 ที่ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อ-ขายชะลอ ตัว กระทบดีมานด์บางกลุ่ม ทั้งเรื่องแอลทีวี-ดอกเบี้ย-ภาษีที่ดิน ทำคนซื้อคนขายระมัดระวังตัว


มองปัจจัยเสี่ยง
เรื่องแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น ไม่น่าจะทำให้คนลงทุนในอสังหาฯ น้อยลง เพราะถึงอย่างไร การซื้ออสังหาฯ ย่อมมีโอกาสที่ดีจากราคาที่แพงขึ้นในอนาคต มากกว่าการนำเงินไปฝากแบงก์กินดอกเบี้ย แต่สิ่งที่จะทำให้ดีมานด์ลดลง อาจมาจากแนวโน้มอัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่ทรงตัว และลดลงในบางทำเลที่ซัพพลายใหม่แข่งขันกันสูง พบมีตัวเลขตํ่ากว่าค่าเฉลี่ย 4.5-5% ต่อปี วิ่งตามไม่ทัน กับส่วนต่างของราคาขายที่เพิ่มขึ้น 5-7% ต่อปี เพราะราคาคอนโดฯ นับวันยิ่งปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น จากต้นทุนราคาที่ดิน ค่าก่อสร้างที่แพงขึ้น แต่การปล่อยเช่ากลับได้ผลตอบแทนน้อยลง อาจไม่คุ้มค่าในการลงทุน ขณะที่ ปัจจัยเรื่องแอลทีวีที่หลายฝ่ายเป็นห่วงอย่างมาก ตนเองกลับมองว่า เป็นเพียงผลกระทบด้านความรู้สึกของตลาด เพราะลูกค้าที่ซื้อในหลังที่ 2 ขึ้นไป ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน เป็นกลุ่มคนมีเงิน ซึ่งการวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นอีก 10% ไม่น่าจะมีผลกระทบเท่าไหร่สำหรับกลุ่มผู้ซื้อดังกล่าว


ภาษีที่ดินไม่ใช่เรื่องใหม่
จริง ๆ เรื่องภาษีไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับประเทศไทย เพราะเดิมทีมีภาษีหลายส่วนเกี่ยวข้องในการทำธุรกิจอสังหาฯ อยู่ก่อนแล้ว มองว่า มีทั้งด้านบวกและลบ เช่น กลุ่มคนซื้อบ้านราคาแพง 50-100 ล้านบาท เดิมไม่เคยเสียภาษี ก็ต้องจ่ายเพิ่มเติม แต่สำหรับกลุ่มคนซื้อทั่วไปในระดับราคาล่าง-กลาง แทบไม่ได้รับผลกระทบใด ๆ ขณะที่ กลุ่มผู้ประกอบการโครงการที่อยู่อาศัย ออฟฟิศบิลดิ้ง โรงแรม และอพาร์ตเมนต์ อาจต้องเสียเพิ่มมากขึ้นหรือไม่ ขึ้นอยู่กับราคาประเมินและอัตราภาษีที่เรียกเก็บ ทั้ง ๆ ที่ในอดีตถูกเรียกเก็บตามผลประกอบการ ซึ่งน่าเป็นห่วงสำหรับเจ้าของธุรกิจที่รายได้อาจไม่ได้ดีนัก แต่ต้องจ่ายเท่ากัน เช่นเดียวกับ กรณีการเรียกเก็บในส่วนที่ดินรกร้างไม่ได้ทำประโยชน์ อาจได้เห็นการเลี่ยงภาษีในรูปแบบต่าง ๆ เกิดขึ้น โดยเฉพาะคนที่มีแลนด์แบงก์สะสมเป็นจำนวนมาก


ระบบขนส่งภาพบวกอสังหาฯ
ทุกวันนี้ คนส่วนใหญ่ไม่มีเงินซื้อคอนโดฯ ใจกลางเมือง ที่มีราคาขายสูง 2-3 แสนบาทต่อ ตร.ม. แต่การเกิดขึ้นของรถไฟฟ้า ทำให้มีคอนโดฯ ราคาถูกออกมาในตลาด เป็นภาพบวกที่ชัดเจนสำหรับอสังหาฯ เพราะเท่ากับเป็นการเปิดทำเลดึงดีมานด์คนในพื้นที่ ที่เดิมต้องเดินทางเข้ามาทำงานในเมือง ให้สามารถไป-กลับได้สะดวกจากรถไฟฟ้า โดยยังอาศัยในถิ่นเดิมได้ เป็นปัจจัยที่สนับสนุนตลาดอย่างชัดเจน ปัจจุบันแนวรถไฟฟ้าไปไกลถึงนิคมอุตสาหกรรมสมุทรปราการด้วยซํ้า ซึ่งเป็นโอกาสของดีเวลอปเปอร์อย่างแท้จริง


โอกาสอีอีซี
คาดในช่วงปี 2562-2563 จะเห็นภาพการพัฒนาใน 3 จังหวัดอีอีซี (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) ในเชิงทุ่มเม็ดเงินการลงทุนอย่างมหาศาลต่อเนื่อง ทั้งโครงการรถไฟความเร็วสูง สนามบิน ท่าเรือนํ้าลึก การปรับปรุงและตัดถนนใหม่ รวมถึงการลงทุนในอุตสาหกรรมใหม่ จะมีส่วนช่วยอย่างมากต่อเศรษฐกิจพื้นที่และภาพรวมประเทศ ขณะที่ ในแง่ของอสังหาฯ เมื่อไหร่ที่เกิดแหล่งงาน การย้ายถิ่นของแรงงาน ย่อมมีดีมานด์เกิดขึ้น ขณะนี้ ผู้ประกอบการรอเพียงแผนแม่บทอีอีซีประกาศใช้ เพื่อให้ระบบระเบียบต่าง ๆ ลงตัว อาจได้เห็นซัพพลายใหม่เกิดขึ้นจำนวนมากเพื่อรองรับดีมานด์ หลังจากตอนนี้ยังมีความล่าช้าในระบบราชการไทย

หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,428 วันที่ 20-22 ธันวาคม 2561

ดาวน์โหลดอีบุ๊กแทรกข่าว