ด้วยภารกิจ "กรมธนารักษ์" ซึ่งครอบคลุมเรื่อง ดูแล การบำรุงรักษา และบริหารจัดการทรัพย์สินภาครัฐในการใช้และพัฒนาศักยภาพที่ราชพัสดุ "ฐานเศรษฐกิจ" มีโอกาสสัมภาษณ์พิเศษ "จักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล" อธิบดีคนปัจจุบันถึงความคืบหน้าและแนวทางดำเนินงาน โดยเฉพาะโจทย์เรื่องการจัดหาประโยชน์จากที่ราชพัสดุ 12.5 ล้านไร่
ภารกิจสำรวจ 12.5 ล้านไร่เสร็จทัน ก.พ. แน่
ปัจจุบันกรมธนารักษ์ มีที่ดินราชพัสดุทั่วประเทศ 12.5 ล้านไร่ จากประมาณการน่าจะมีรายได้นำส่งไม่ต่ำกว่า 4-5 หมื่นล้านบาทต่อปี แต่ปัจจุบันมีรายได้แค่ 5 พันล้านบาทต่อปี โดยกว่า 3 พันล้านบาท เป็นรายได้ที่มาจากหน่วยงานรัฐวิสากิจ ที่ทำสัญญาแบบผูกพัน ที่เหลือเพียงกว่า 1 พันล้านบาทมาจากภาคเอกชนซึ่งหากประเมินสัญญาที่ได้จากรัฐวิสากิจระยะหลัง เช่น ปตท. การท่าหรือแม้แต่การนิคมอุตสากรรมต่างๆ จะมีสัญญาที่ระบุไว้ชัดเจน เช่น สัญญาการเช่าเป็นอย่างไร ระยะเวลาเท่าไหร่ รูปแบบการต่อสัญญาเป็นไปในลักษณะใด ทุกอย่างล้วนชัดเจน แต่ในทางกลับกันสัญญากับเอกชนนั้นมีข้อยกเว้น เช่น กรณีที่ก่อสร้างไม่เสร็จไม่สามารถเดินหน้าสัญญาได้ กลับระบุให้มีการต่อระยะเวลาสัญญาออกไปอย่างไม่มีกำหนด ขณะที่ค่าเช่าคิดอัตราที่ถูกมาก ซึ่งแตกต่างจากสัญญาที่ทำกับหน่วยงานและวิสาหกิจที่ประเมินอัตราค่าเช่าตามมูลค่าทางเศรษฐกิจ เช่น มูลค่าการลงทุน หรือผลตอบแทนที่จะได้รับ ดังนั้นรูปแบบใหม่จะต้องลงลึกสัญญาในเชิงพาณิชย์มากขึ้น
ปัจจุบันกรมพยามที่จะอัพเดทข้อมูล เนื่องจากข้อมูลปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก เพราะเดิมการเช่าพื้นที่ที่ราชพัสดุเป็นการเช่าเพื่อทำการเกษตรกรรม แต่ปัจจุบันมีการนำพื้นที่ดังกล่าวเป็นเชิงพาณิชย์รวมถึงที่อยู่อาศัย โดยอยู่ในช่วงการสำรวจข้อมูลซึ่งฝ่ายสำรวจจะต้องรายงานข้อมูลที่ดินทั่วประเทศเข้ามาภายในเดือนกุมภาพันธ์ (หลังจากที่ผ่านมาทำการสำรวจ 3 ช่วงแล้ว คือ ช่วงแรกเริ่มสำรวจตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2558 รอบที่ 2 ช่วงธันวาคม 2558 และรอบสุดท้ายเดือนกุมภาพันธุ์2559 ซึ่งข้อมูลที่ได้รับจะนำมาทำเป็นฐานข้อมูลเพื่อให้ใกล้เคียงกับสถานการณ์ปัจจุบันมากที่สุด
รื้อสัญญา-อุดรอยรั่ว/คืนพื้นที่เมื่อครบสัญญา
อธิบดี "จักรกฤศฏิ์" ยืนยันว่า สัญญารูปแบบใหม่ที่จะทำร่วมกับเอกชนจะต้องทำในเชิงพาณิชย์ เพราะอัตราค่าเช่าที่ใช้อยู่เป็นเวลา 32 ปีมาแล้วตั้งแต่ปี 2527 ดังนั้นการปรับปรุงคราวนี้ในส่วนของที่ดินสำหรับภาคการเกษตรที่ยังคงทำเกษตรนั้นยังไม่มีการปรับราคา เช่น ที่ดินสำหรับการเกษตรอัตราต่ำที่สุด เช่น ไร่ละ 25 บาท หรือไร่ละ 100 บาทต่อปีบ้าง บางพื้นที่คิดค่าเช่าเพียง 25สตางค์ต่อตารางวาต่อไปหรือ 1 บาทต่อตารางวาต่อปี แม้กระทั่งพื้นที่เขตกรุงเทพฯและสมุทรปราการอัตราค่าเช่าเชิงพาณิชย์อยู่ที่ 2.65บาทต่อตารางวาต่อปี อย่างไรก็ตาม หากมีการนำพื้นที่เดิมซึ่งเคยเป็นที่ดินเปล่าเพื่อทำเกษตรหรือที่อยู่อาศัยหากเปลี่ยนไปทำในเชิงพาณิชย์หรือการค้าจะปรับอัตราขึ้นในราคาตลาดทั้งหมด เพราะเป็นการนำพื้นที่ไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ ตอนนี้ให้สำรวจว่ามีกี่สัญญา โดยเฉพาะสัญญาที่ราชพัสดุที่จะครบอายุในปี 2560-2561 และจะนำราคาตลาดหรือศักยภาพในการทำเชิงพาณิชย์ของที่ดินมาประกอบเพื่อคำนวณอัตราค่าเช่าแบบใหม่ ทั้งนี้การทำสัญญาครั้งถัดไปจะสามารถกำหนดอัตราที่เหมาะสม เพราะหากไม่ทำอย่างนี้เมื่อมีการต่อสัญญาก็ต้องทำแบบเก่าซึ่งอัตราค่าเช่ายังต่ำเช่นเดิม
นอกจากนี้การจะพิจารณาการต่ออายุสัญญาจะต้องเริ่มใหม่โดยใช้วิธีการประมูลและมีการเปลี่ยนเป็นสัญญาใหม่ ซึ่งจะกำหนดระยะเวลาการเช่า เป็นจำนวนปี หากครบสัญญาไม่ว่าผู้เช่าจะทำโครงการเสร็จหรือไม่เมื่อครบสัญญาจะต้องส่งพื้นที่คืนกรม ที่ผ่านมาปัญหามีความซับซ้อน ไม่มีการแก้ไขเป็นสัญญาปัจจุบันถึงอนาคต โครงการใหญ่ๆ ที่มีปัญหาล้วนมาจากสัญญาเดิมซึ่งกรมจะปิดช่องโหว่ให้การบริการจัดการเป็นระบบมากขึ้น รวมถึงลดบทบาทพนักงานหรือเจ้าหน้าที่ของกรมใช้ดุลพินิจในการอนุญาตหรือไม่อนุญาต ตอนนี้กำลังทบทวนทั้งประเทศเพื่อไม่ให้ซ้ำรอยเดิม โดยอนาคตสัญญาเหล่านี้ต้องทำเป็นมาตรฐาน หากก่อสร้างไม่แล้วเสร็จจะต้องคืนพื้นที่กับกรม ขณะเดียวกันได้ให้ธนารักษ์จังหวัดรวบรวมข้อมูลตลอดจนปัญหาที่พบเจอส่งมายังส่วนกลางแล้ว และจะนำข้อมูลดังกล่าวมาวิเคราะห์และหาทางเขียนลงไปในสัญญาใหม่
เน้นเชิงพาณิชย์-รายได้นำส่งพุ่ง 1 หมื่นล้าน
ทั้งนี้ กรมมีพื้นที่ที่อยู่ในเขตเศรษฐกิจอยู่จำนวนมากแต่รายได้ยังเป็นค่าเช่าในอัตราที่อยู่อาศัยและเชิงเกษตรกรรม ฉะนั้นต้องปรับทุกอย่างเป็นเชิงพาณิชย์ ยกตัวอย่างกรณีที่ดินแถบเขตสาทร ซึ่งผู้เช่าสามารถนำไปใช้ประโยชน์ต่อปีสูงกว่าค่าเช่าที่กรมได้รับเพียง 1 หมื่นบาทต่อปีเท่านั้น หรือการนำที่ดินไปบริหารเป็นตลาดสดขนาดใหญ่สามารถจัดเก็บค่าเช่าแบบรายวันไม่ต่ำกว่า 100-200บาทต่อวันซึ่งการพัฒนาที่ดินดังกล่าวผลประโยชน์กลับตกอยู่ในมือคนกลาง อีกทั้งที่ผ่านมากรมปล่อยเช่าที่กว่า 1 แสนสัญญาโดยประมาณกว่า 30 สัญญาเป็นของรัฐวิสาหกิจ ที่เหลือเปิดให้เอกชนเช่าทำเกษตรและที่อยู่อาศัย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสัญญารายย่อยมากกว่า 80%
"เหล่านี้เราเตรียมไว้สำหรับสัญญาที่หมดอายุ โดยระบบสัญญาใหม่คาดว่าจะทำให้กลุ่มสามารถจัดเก็บรายได้เพิ่มขึ้นหลังจากครบกำหนดอายุสัญญาได้ไม่ต่ำกว่า 25% หรือสามารถจัดเก็บค่าเช่าเพิ่มเป็น 1 หมื่นล้านบาทต่อปีจากการจัดเก็บรายได้ที่ 5 พันล้านบาท"
เดินหน้าปฏิรูป-สร้างพิมพ์เขียวระยะ 5 ปี
นอกจากนี้ ภายใต้แผนปฏิรูป 5 ปีกรมธนารักษ์ระหว่างปี 2560-2565 นั้น ยังแบ่งพื้นที่อีก 2 กลุ่มคือ พื้นที่ที่ให้ส่วนราชการใช้ประโยชน์ และ 2.พื้นที่ที่ทหารใช้ประโยชน์ โดยจะนำข้อมูลมาวิเคราะห์การใช้พื้นที่เต็มศักยภาพ หรือนำไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ หรือรายได้ที่เข้ามานั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ ทั้งนี้เพื่อนำข้อมูลดังกล่าวไปสู่แผนพัฒนาที่ราชพัสดุทั้งหมด 5 ปีรวมทั้งหมด 5 ด้าน ประกอบด้วย 1.การพัฒนาเชิงเศรษฐกิจ 2.การพัฒนาเชิงท่องเที่ยว 3.การพัฒนาเชิงอนุรักษ์ 4.ศูนย์ราชการและ 5.การพัฒนาเชิงสังคม ซึ่งหากทำแผน 5 ปีสำเร็จรายได้ของกรมจะขยับขึ้นไปถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปี ครอบคลุมการปรับค่าเช่าให้เป็นราคาตลาดและการพัฒนาพื้นที่ใหม่ เช่น เขตเศรษฐกิจและที่พักอาศัย เช่น บ้านประชารัฐรวมถึงบ้านสำหรับผู้สูงอายุ
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,134 วันที่ 25 - 27 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2559