โต้ ธปท. บ้านหรูก่อหนี้! สมาคมบ้านฯ สวดยับ ทำตลาดชะงัก - เก็งกำไรแค่ 10%
"แบงก์ชาติ-แบงก์พาณิชย์" เห็นสัญญาณบ้านหรู! หากล้มพับเสี่ยงหนี้ก้อนโต สวนทางนักวิเคราะห์อสังหาฯ ยํ้า! คอนโดฯ แพง 10 ล้านอัพ ไม่ระคาย ขณะนายกสมาคมบ้านฯ สวดยับทำมูดการซื้อ-ขายหาย ตลาดชะงัก ยัน! เก็งกำไรมีแค่ 10%
หลังส่งสัญญาณเตือนหลายระลอก ล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศชัดคุมเข้มสินเชื่อกลุ่มบ้านแพงตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป และบ้านหลังสอง ขณะเดียวกันยังต้องฟังเสียงสะท้อนภาคเอกชนต่อนโยบายที่ว่า และมีผลบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค. 2562 วางเงินดาวน์ 20% แต่การประกาศครั้งนี้ แบงก์ชาติและสถาบันการเงินน่าจะเห็นสัญญาณผิดปกติบางอย่างหรือไม่ สำหรับกลุ่มคนซื้ออสังหาราคาแพงก็เป็นได้
นายอลงกต บุญมาสุข ฐานะเลขาธิการ สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงกรณีธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ออกมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อในภาคที่อยู่อาศัย หลังจากกังวลว่า การที่ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อในช่วงที่ผ่านมา จะทำให้เกิดความเสี่ยงสูง เพราะพบดีมานด์เทียมในตลาด และภาวะหนี้เสีย หรือ เอ็นพีแอล พุ่งอยู่ที่ 3.4% ในช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ ทั้งนี้ เบื้องต้นเห็นด้วยกับ ธปท. ที่เล็งเห็นปัญหา และขณะนี้กลุ่มสถาบันการเงินก็มีการพูดคุยกันแล้วถึงทิศทางตั้งรับปรับตัว เพื่อให้ไปอยู่ในจุดที่สมดุล แต่อย่างไรก็ตาม ต้องการให้ ธปท. บอกรายละเอียดของปัญหาให้ชัดเจนมากกว่านี้ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่ระบุว่ามีเอ็นพีแอลสูง ว่า "เป็นกลุ่มใด" เนื่องจากเชื่อว่า ส่วนหนึ่งน่าจะเกิดจากตัวเลขที่เกิดขึ้นจากหนี้ในอดีตช่วง 3 ปีก่อนหน้า แต่ปรากฏเป็นเอ็นพีแอล ณ สถานะปัจจุบัน เพราะทุกสถาบันล้วนมีเครื่องมือในการคัดกรองเพื่อป้องกันความเสี่ยงของตนเองแทบทั้งสิ้น และอยู่ในระดับดี ไม่น่าจะเกิดปัญหาได้
ส่วนกรณีที่ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย ออกมาระบุว่า เอ็นพีแอลที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่เป็นกลุ่มบ้านหรู ราคา 10-20 ล้านบาทนั้น อาจมีความเป็นไปได้อยู่บ้าง เนื่องจากกลุ่มดังกล่าวแม้จะเป็นสัดส่วนน้อยของพอร์ต แต่ละสถาบันการเงินมี แต่เมื่อการชำระล่าช้า และด้วยมูลค่าที่ยื่นกู้ ทำให้เป็นเม็ดเงินจำนวนมากได้เช่นกัน แต่ก็ไม่สามารถยืนยันว่า เป็นกลุ่มลูกค้าบ้านแพงทั้งหมดที่ทำให้ตัวเลขเอ็นพีแอลสูง
"จำนวนลูกค้ากลุ่มนี้น้อยก็จริง แต่เวลาที่เป็นเอ็นพีแอล เมื่อมาคูณกับพอร์ตที่น้อย ก็จะเป็นตัวเลขที่สูง ต้องดูสาเหตุของปัญหา คนซื้อส่วนใหญ่ คือ ผู้ประกอบการ ที่ผ่านไป 3 ปี ธุรกิจเกิดชะงัก เจอปัจจัยเศรษฐกิจ ไม่คล่องตัวเมื่อช่วงซื้อ รายได้ลดลง ความสามารถผ่อนชำระไม่เหมือนเดิม ก็เป็นปัญหาได้ กลายเป็นหนี้ก้อนใหญ่ ซึ่งเวลาแก้ แก้ได้ยาก"
นายอลงกต กล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจุบัน ตามหลักเกณฑ์ของ ธปท. กำหนดให้ปล่อยวงเงินสินเชื่อเมื่อเทียบกับราคาบ้าน หรือ แอลทีวี ในกลุ่มคอนโดฯ ไม่เกิน 90% แนวราบไม่เกิน 95% ส่วนกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ให้ไม่เกิน 80% แต่ไม่มีข้อมูลชัดเจนว่า กลุ่มผู้ซื้อบ้านแพงมีการซื้อด้วยเงินสดทั้งหมดมากน้อยแค่ไหน ขณะที่ บางส่วนยื่นกู้ก็อยู่ในวงเงินตํ่า ส่วนใหญ่เพียง 50-60% ของมูลค่าบ้านเท่านั้น ขณะเดียวกันคนกลุ่มดังกล่าวมักมีประสบการณ์บริหารการเงินดีอยู่แล้ว เพราะไม่ต้องการแบกรับดอกเบี้ยที่จะตามมา
ขณะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ นายสุรเชษฐ กองชีพ สะท้อนว่า กรณีแบงก์ชาติประกาศคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม มองว่า ไม่น่ามีผล เนื่องจากคนกลุ่มนี้มีกำลังซื้อจริง
กรณีบ้านหลังที่ 2 ประเมินว่า แบงก์ชาติต้องการควบคุมการเก็งกำไรของคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ดี ตลาดคอนโดมิเนียมขยายตัวต่อเนื่องและต่างชาติก็ให้ความสนใจ แต่หากแบงก์ชาติออกมาตรการออกมา อาจทำให้ดีมานด์ลดลง ขณะที่ ผู้ประกอบการต้องเข็นโครงการออกมาต่อเนื่อง แต่เงื่อนไขการวางเงินดาวน์ 20% มองว่าเป็นเรื่องปกติ
ด้าน นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า กังวลต่อการออกมาตรการคุมการปล่อยสินเชื่อภาคที่อยู่อาศัยล่าสุดของ ธปท. เพราะคาดจะกระทบต่อวงจรธุรกิจและเศรษฐกิจของประเทศอย่างมาก เนื่องจากภาคที่อยู่อาศัยนับเป็นสัดส่วนเกือบ 9% ของจีดีพีของประเทศ ซึ่งหากจีดีพีปี 2561 เติบโตอยู่ที่ 4.5% ตามคาดการณ์ กรณีตลาดที่อยู่อาศัยชะลอประมาณ 10-20% จากการถูกปรับลดแอลทีวีลงนั้น ก็จะกระทบต่อจีดีพีเกือบ 1% ขณะเดียวกัน ไม่เห็นด้วยกับการรีบบังคับใช้กฎเกณฑ์ใหม่ในเวลาเร่งรัด เนื่องจากจะกระทบต่อผู้ที่ไม่เกี่ยวข้อง อย่าง "ผู้ซื้อ" อย่างชัดเจน ควรให้มีเวลาทำความเข้าใจและปรับตัว เพื่อตั้งรับในการซื้อภายใต้เงื่อนไขใหม่นานกว่า 6 เดือน ขณะเดียวกัน ยืนยันว่าขณะนี้ตลาดไม่ได้เกิดปัญหาฟองสบู่ หรือ โอเวอร์ซัพพลาย อย่างที่ ธปท. กังวล ส่วนเอ็นพีแอลที่ขยับขึ้นมาเพียง 0.02% นั้น ไม่ได้เป็นตัวเลขที่สูงมาก และพบเป็นหนี้เสียที่เกิดจากการปล่อยสินเชื่อในอดีตแทบทั้งสิ้น
"ธปท. ไม่ควรเอาความกังวลเรื่องโอเวอร์ซัพพลายมาพูด เพราะตอนนี้แบงก์แทบไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการ
รายกลาง-รายเล็กแล้ว ขณะที่ รายใหญ่ก็ระมัดระวังตัว และการปรับแอลทีวีลงไปจะกระทบต่อผู้ที่ซื้อแล้วกำลังจะโอน พวกเขาไม่ควรถูกลงโทษ เพราะตอนซื้อ ซื้อด้วยเงื่อนไขเดิม ต้องให้เวลา เพื่อไม่ให้กระทบผู้ไม่รู้อีโหน่อีเหน่"
นายอธิป ยังระบุว่า ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยไทยขยายตัวตามมาตรการผลักดันโดยภาครัฐและเอกชน ที่เดินหน้าลงทุนหลายด้าน และเป็นการซื้อด้วยความจำเป็นแทบทั้งสิ้น โดยเกิน 70% ในตลาดคอนโดฯ เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ขณะที่ บ้านจัดสรรเป็นเรียลดีมานด์เกือบ 100% ฉะนั้น กลุ่มเก็งกำไรลดสัดส่วนลง โดยมีการซื้อเพื่อให้เช่าเพียง 15-20% เท่านั้น ส่วนการเก็งกำไรอยู่ที่ 10% และเกิดขึ้นแค่บางทำเลเท่านั้น
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,407 วันที่ 7-10 ตุลาคม 2561
หลังส่งสัญญาณเตือนหลายระลอก ล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศชัดคุมเข้มสินเชื่อกลุ่มบ้านแพงตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป และบ้านหลังสอง ขณะเดียวกันยังต้องฟังเสียงสะท้อนภาคเอกชนต่อนโยบายที่ว่า และมีผลบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค. 2562 วางเงินดาวน์ 20% แต่การประกาศครั้งนี้ แบงก์ชาติและสถาบันการเงินน่าจะเห็นสัญญาณผิดปกติบางอย่างหรือไม่ สำหรับกลุ่มคนซื้ออสังหาราคาแพงก็เป็นได้
นายอลงกต บุญมาสุข ฐานะเลขาธิการ สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงกรณีธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ออกมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อในภาคที่อยู่อาศัย หลังจากกังวลว่า การที่ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อในช่วงที่ผ่านมา จะทำให้เกิดความเสี่ยงสูง เพราะพบดีมานด์เทียมในตลาด และภาวะหนี้เสีย หรือ เอ็นพีแอล พุ่งอยู่ที่ 3.4% ในช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ ทั้งนี้ เบื้องต้นเห็นด้วยกับ ธปท. ที่เล็งเห็นปัญหา และขณะนี้กลุ่มสถาบันการเงินก็มีการพูดคุยกันแล้วถึงทิศทางตั้งรับปรับตัว เพื่อให้ไปอยู่ในจุดที่สมดุล แต่อย่างไรก็ตาม ต้องการให้ ธปท. บอกรายละเอียดของปัญหาให้ชัดเจนมากกว่านี้ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่ระบุว่ามีเอ็นพีแอลสูง ว่า "เป็นกลุ่มใด" เนื่องจากเชื่อว่า ส่วนหนึ่งน่าจะเกิดจากตัวเลขที่เกิดขึ้นจากหนี้ในอดีตช่วง 3 ปีก่อนหน้า แต่ปรากฏเป็นเอ็นพีแอล ณ สถานะปัจจุบัน เพราะทุกสถาบันล้วนมีเครื่องมือในการคัดกรองเพื่อป้องกันความเสี่ยงของตนเองแทบทั้งสิ้น และอยู่ในระดับดี ไม่น่าจะเกิดปัญหาได้
ส่วนกรณีที่ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย ออกมาระบุว่า เอ็นพีแอลที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่เป็นกลุ่มบ้านหรู ราคา 10-20 ล้านบาทนั้น อาจมีความเป็นไปได้อยู่บ้าง เนื่องจากกลุ่มดังกล่าวแม้จะเป็นสัดส่วนน้อยของพอร์ต แต่ละสถาบันการเงินมี แต่เมื่อการชำระล่าช้า และด้วยมูลค่าที่ยื่นกู้ ทำให้เป็นเม็ดเงินจำนวนมากได้เช่นกัน แต่ก็ไม่สามารถยืนยันว่า เป็นกลุ่มลูกค้าบ้านแพงทั้งหมดที่ทำให้ตัวเลขเอ็นพีแอลสูง
"จำนวนลูกค้ากลุ่มนี้น้อยก็จริง แต่เวลาที่เป็นเอ็นพีแอล เมื่อมาคูณกับพอร์ตที่น้อย ก็จะเป็นตัวเลขที่สูง ต้องดูสาเหตุของปัญหา คนซื้อส่วนใหญ่ คือ ผู้ประกอบการ ที่ผ่านไป 3 ปี ธุรกิจเกิดชะงัก เจอปัจจัยเศรษฐกิจ ไม่คล่องตัวเมื่อช่วงซื้อ รายได้ลดลง ความสามารถผ่อนชำระไม่เหมือนเดิม ก็เป็นปัญหาได้ กลายเป็นหนี้ก้อนใหญ่ ซึ่งเวลาแก้ แก้ได้ยาก"
นายอลงกต กล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจุบัน ตามหลักเกณฑ์ของ ธปท. กำหนดให้ปล่อยวงเงินสินเชื่อเมื่อเทียบกับราคาบ้าน หรือ แอลทีวี ในกลุ่มคอนโดฯ ไม่เกิน 90% แนวราบไม่เกิน 95% ส่วนกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ให้ไม่เกิน 80% แต่ไม่มีข้อมูลชัดเจนว่า กลุ่มผู้ซื้อบ้านแพงมีการซื้อด้วยเงินสดทั้งหมดมากน้อยแค่ไหน ขณะที่ บางส่วนยื่นกู้ก็อยู่ในวงเงินตํ่า ส่วนใหญ่เพียง 50-60% ของมูลค่าบ้านเท่านั้น ขณะเดียวกันคนกลุ่มดังกล่าวมักมีประสบการณ์บริหารการเงินดีอยู่แล้ว เพราะไม่ต้องการแบกรับดอกเบี้ยที่จะตามมา
ขณะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ นายสุรเชษฐ กองชีพ สะท้อนว่า กรณีแบงก์ชาติประกาศคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม มองว่า ไม่น่ามีผล เนื่องจากคนกลุ่มนี้มีกำลังซื้อจริง
กรณีบ้านหลังที่ 2 ประเมินว่า แบงก์ชาติต้องการควบคุมการเก็งกำไรของคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ดี ตลาดคอนโดมิเนียมขยายตัวต่อเนื่องและต่างชาติก็ให้ความสนใจ แต่หากแบงก์ชาติออกมาตรการออกมา อาจทำให้ดีมานด์ลดลง ขณะที่ ผู้ประกอบการต้องเข็นโครงการออกมาต่อเนื่อง แต่เงื่อนไขการวางเงินดาวน์ 20% มองว่าเป็นเรื่องปกติ
ด้าน นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า กังวลต่อการออกมาตรการคุมการปล่อยสินเชื่อภาคที่อยู่อาศัยล่าสุดของ ธปท. เพราะคาดจะกระทบต่อวงจรธุรกิจและเศรษฐกิจของประเทศอย่างมาก เนื่องจากภาคที่อยู่อาศัยนับเป็นสัดส่วนเกือบ 9% ของจีดีพีของประเทศ ซึ่งหากจีดีพีปี 2561 เติบโตอยู่ที่ 4.5% ตามคาดการณ์ กรณีตลาดที่อยู่อาศัยชะลอประมาณ 10-20% จากการถูกปรับลดแอลทีวีลงนั้น ก็จะกระทบต่อจีดีพีเกือบ 1% ขณะเดียวกัน ไม่เห็นด้วยกับการรีบบังคับใช้กฎเกณฑ์ใหม่ในเวลาเร่งรัด เนื่องจากจะกระทบต่อผู้ที่ไม่เกี่ยวข้อง อย่าง "ผู้ซื้อ" อย่างชัดเจน ควรให้มีเวลาทำความเข้าใจและปรับตัว เพื่อตั้งรับในการซื้อภายใต้เงื่อนไขใหม่นานกว่า 6 เดือน ขณะเดียวกัน ยืนยันว่าขณะนี้ตลาดไม่ได้เกิดปัญหาฟองสบู่ หรือ โอเวอร์ซัพพลาย อย่างที่ ธปท. กังวล ส่วนเอ็นพีแอลที่ขยับขึ้นมาเพียง 0.02% นั้น ไม่ได้เป็นตัวเลขที่สูงมาก และพบเป็นหนี้เสียที่เกิดจากการปล่อยสินเชื่อในอดีตแทบทั้งสิ้น
"ธปท. ไม่ควรเอาความกังวลเรื่องโอเวอร์ซัพพลายมาพูด เพราะตอนนี้แบงก์แทบไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการ
รายกลาง-รายเล็กแล้ว ขณะที่ รายใหญ่ก็ระมัดระวังตัว และการปรับแอลทีวีลงไปจะกระทบต่อผู้ที่ซื้อแล้วกำลังจะโอน พวกเขาไม่ควรถูกลงโทษ เพราะตอนซื้อ ซื้อด้วยเงื่อนไขเดิม ต้องให้เวลา เพื่อไม่ให้กระทบผู้ไม่รู้อีโหน่อีเหน่"
นายอธิป ยังระบุว่า ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยไทยขยายตัวตามมาตรการผลักดันโดยภาครัฐและเอกชน ที่เดินหน้าลงทุนหลายด้าน และเป็นการซื้อด้วยความจำเป็นแทบทั้งสิ้น โดยเกิน 70% ในตลาดคอนโดฯ เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ขณะที่ บ้านจัดสรรเป็นเรียลดีมานด์เกือบ 100% ฉะนั้น กลุ่มเก็งกำไรลดสัดส่วนลง โดยมีการซื้อเพื่อให้เช่าเพียง 15-20% เท่านั้น ส่วนการเก็งกำไรอยู่ที่ 10% และเกิดขึ้นแค่บางทำเลเท่านั้น
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,407 วันที่ 7-10 ตุลาคม 2561
