30 พฤศจิกายน 2020
- WWW.SETTRADE.COM -  SET  1,437.78  +4.22  +0.29%         Value  77,321.67  Mil.Baht         SET50  933.14  -0.46  -0.05%         Value  43,116.23  Mil.Baht         SET100  2,078.38  +2.37  +0.11%         Value  55,623.79  Mil.Baht         sSET  680.86  +6.30  +0.93%         Value  3,529.67  Mil.Baht         SETCLMV  954.86  +3.11  +0.33%         Value  26,657.63  Mil.Baht         SETHD  1,011.60  -1.10  -0.11%         Value  14,707.06  Mil.Baht         SETTHSI  892.44  +1.60  +0.18%         Value  39,378.28  Mil.Baht         SETWB  922.44  -2.10  -0.23%         Value  11,708.99  Mil.Baht         mai  327.93  +3.06  +0.94%         Value  1,434.48  Mil.Baht             AGRO  444.87  +1.70  +0.38%       AGRI  239.71  +6.35  +2.72%       FOOD  12,602.72  +26.57  +0.21%           CONSUMP  95.55  +0.44  +0.46%       FASHION  529.61  +0.21  +0.04%       HOME  24.43  +0.10  +0.41%       PERSON  260.58  +1.64  +0.63%           FINCIAL  143.41  +0.64  +0.45%       BANK  331.74  -2.77  -0.83%       FIN  4,398.77  +139.16  +3.27%       INSUR  11,992.21  +243.71  +2.07%           INDUS  99.96  +0.08  +0.08%       AUTO  432.37  +0.59  +0.14%       IMM  41.33  +0.08  +0.19%       PAPER  3,797.73  0.00  0.00%       PETRO  939.22  -1.20  -0.13%       PKG  4,340.38  +10.42  +0.24%       STEEL  22.76  +0.39  +1.74%           PROPCON  105.89  +1.04  +0.99%       CONMAT  9,381.23  +11.13  +0.12%       PROP  214.92  +4.34  +2.06%       PF&REIT  176.39  +0.09  +0.05%       CONS  59.28  +0.35  +0.59%           RESOURC  199.69  -0.06  -0.03%       ENERG  22,777.11  -6.69  -0.03%       MINE  4.78  -  -           SERVICE  446.97  -0.80  -0.18%       COMM  35,568.47  +162.53  +0.46%       HELTH  4,923.41  -8.31  -0.17%       MEDIA  45.75  +0.62  +1.37%       PROF  143.62  +1.59  +1.12%       TOURISM  395.94  +1.18  +0.30%       TRANS  353.15  -4.06  -1.14%           TECH  170.35  +1.83  +1.09%       ETRON  3,550.24  +154.18  +4.54%       ICT  137.64  -0.02  -0.01%       TFEX       SET50 Index Futures       S50X20  934.3  +0.3  30        S50Z20  930.6  -4.4  203,463        S50F21  932.5  -2.5  19        S50G21  932.0  +4.0  14        S50H21  928.2  -3.7  29,190        S50M21  924.0  -3.4  4,975        S50U21  918.9  -4.0  1,697      Sector Index Futures       BANKZ20  -  -  -        COMMZ20  -  -  -        ENERGZ20  -  -  -        FOODZ20  -  -  -        ICTZ20  -  -  -      Single Stock Futures       AAVZ20  2.10  -0.01  663        ADVANCZ20  179.99  +1.28  652        AEONTSZ20  163.50  +11.49  94        AMATAZ20X  16.43  +0.70  407        AOTZ20  65.56  -1.94  892        APZ20  -  -  -        BAZ20  6.09  -0.06  3        BANPUZ20  8.84  +0.04  2,014        BAYZ20  -  -  -        BBLZ20  123.05  -0.45  196        BCHZ20  14.33  +0.10  421        BCPZ20  19.80  -0.18  1        BCPGZ20X  14.60  +0.50  306        BDMSZ20  22.41  -0.19  1,855        BEAUTYZ20  1.61  -0.01  334        BECZ20  6.20  +0.10  74        BEMZ20  9.35  +0.05  41        BGRIMZ20  49.80  +0.48  1,025        BHZ20  124.68  -3.55  129        BJCZ20  37.75  -0.20  977        BLAZ20  21.39  +0.62  310        BLANDZ20  1.04  -0.01  151        BPPZ20  17.16  +1.09  22        BTSZ20X  10.52  +0.01  106        CBGZ20  121.39  -1.01  716        CENTELZ20  -  -  200        CHGZ20  -  -  -        CKZ20  18.60  +0.08  416        CKPZ20  5.01  +0.01  465        COM7Z20X  40.16  +2.61  1,024        CPALLZ20  62.00  -0.40  895        CPFZ20  29.45  +0.10  1,434        CPNZ20  54.80  +0.71  283        DELTAZ20  232.90  +10.90  429        DTACZ20  37.84  -0.21  57        EAZ20  45.58  -1.02  876        EASTWZ20  -  -  -        EGCOZ20  216.82  +11.42  646        EPGZ20  5.87  -0.06  3        ERWZ20  3.51  -0.11  1,005        ESSOZ20  7.37  -0.17  1,104        GFPTZ20  13.50  +0.41  66        GLOBALZ20X  17.52  +0.23  1        GPSCZ20  72.30  +1.30  3,861        GULFZ20Y  36.02  -0.50  356        GUNKULZ20  2.50  +0.04  2,059        HANAZ20  43.50  +2.48  338        HMPROZ20  -  -  320        ICHIZ20  11.13  +0.10  1,012        INTUCHZ20  55.02  -0.48  223        IRPCZ20  2.83  -0.05  2,728        ITDZ20  1.15  +0.03  605        IVLZ20  30.25  -0.05  1,103        JASZ20  3.18  +0.03  1,004        JMTZ20  33.25  +1.25  3        KBANKZ20  113.98  -0.52  305        KCEZ20  40.00  +1.50  565        KKPZ20  -  -  60        KTBZ20  11.26  -0.12  403        KTCZ20  51.90  +4.10  1,313        LHZ20  8.18  +0.29  320        LPNZ20  5.05  +0.51  5,542        MZ20  -  -  -        MAJORZ20  -  -  100        MBKZ20  13.85  +0.22  258        MEGAZ20  36.05  -0.15  102        MINTZ20X  25.69  +0.19  548        MTCZ20  56.00  +0.80  353        ORIZ20  8.00  +0.19  1,620        OSPZ20  37.30  -  382        PLANBZ20  6.37  +0.28  1,001        PRMZ20  8.00  +0.01  506        PSHZ20  12.82  +0.47  14        PSLZ20  6.30  -0.05  1,602        PTGZ20  17.80  +0.25  923        PTTZ20  41.75  -0.33  796        PTTEPZ20  100.26  -2.14  528        PTTGCZ20  59.00  -0.30  1,660        QHZ20  2.35  +0.07  1,132        RATCHZ20  57.30  +2.25  151        ROBINSZ20X  -  -  -        RSZ20  17.20  -0.10  218        SZ20  1.56  +0.02  100        SAMARTZ20  5.41  -0.10  20        SAWADZ20  59.50  +0.85  988        SCBZ20X  89.20  -0.20  117        SCCZ20  376.96  +2.36  60        SGPZ20  -  -  -        SIRIZ20  0.82  +0.02  338        SPALIZ20  18.50  +0.49  110        SPCGZ20  21.95  +0.05  901        SPRCZ20  7.30  -  4,506        STAZ20  27.00  +0.20  1,311        STECZ20  13.30  -  509        STPIZ20  4.03  +0.04  1,005        SUPERZ20  0.94  +0.02  22,272        TASCOZ20  18.60  -  461        TCAPZ20  34.90  +0.28  281        THAIZ20  3.06  +0.06  1        THANIZ20X  -  -  1,500        THCOMZ20  -  -  500        THGZ20  -  -  -        TISCOZ20  79.76  -0.24  2        TKNZ20  11.10  -0.04  7        TMBZ20  1.14  -0.02  15,215        TOAZ20  -  -  -        TOPZ20  49.75  -2.25  185        TPIPLZ20  -  -  -        TPIPPZ20  -  -  3,250        TQMZ20  -  -  40        TRUEZ20  3.31  -0.05  1,149        TTAZ20  4.45  +0.14  99        TTCLZ20  4.36  +0.16  10        TTWZ20  -  -  -        TUZ20  15.37  +0.05  227        TVOZ20  -  -  -        UNIQZ20  5.13  +0.10  227        VGIZ20  7.89  -  1,530        VNGZ20  -  -  -        VNTZ20  24.57  +0.09  102        WHAZ20  3.23  +0.16  11,736        WHAUPZ20  4.27  -  50      GF10 Futures       GF10Z20  26,070  -50  977        GF10G21  26,120  -70  403        GF10J21  26,180  -50  115      GF50 Futures       GFZ20  26,060  -90  3        GFG21  26,100  -70  11        GFJ21  26,160  -90  1      Gold Online Futures       GOZ20  1,809.70  -7.00  9,630        GOH21  1,817.00  -6.50  3,392      Silver Online Futures       SVFZ20  23.40  -0.06  46      GOLD-D       GDZ20  1,811.10  -8.83  2      USD Futures       USDX20  -  -  -        USDZ20  30.28  -  2,996        USDF21  30.30  -0.02  5        USDG21  -  -  -        USDH21  30.28  -0.02  471      BB3 Futures       BB3Z20  -  -  -        BB3H21  -  -  -      TGB5 Futures       TGB5Z20  -  -  -        TGB5H21  -  -  -      RSS3 Futures       RSS3X20  -  -  -        RSS3Z20  -  -  -        RSS3F21  -  -  -        RSS3G21  -  -  -        RSS3H21  -  -  -        RSS3J21  -  -  -        RSS3K21  -  -  -        RSS3M21  -  -  -      RSS3D Futures       RSS3DX20  -  -  -        RSS3DZ20  -  -  -        RSS3DF21  -  -  -        RSS3DG21  -  -  -        RSS3DH21  -  -  -        RSS3DJ21  -  -  -        RSS3DK21  -  -  -        RSS3DM21  -  -  -      Index Options       Most Active Call Volume       S50Z20C1000  4.0  -1.1  1,251        S50Z20C975  7.5  -1.9  799        S50Z20C950  14.0  -2.0  566        S50Z20C1025  2.0  -1.0  525        S50Z20C925  24.5  -3.6  462      Most Active Put Volume       S50Z20P875  6.0  -0.5  705        S50Z20P900  10.6  -0.2  674        S50Z20P925  18.5  -0.4  638        S50Z20P825  2.5  -0.3  385        S50Z20P850  3.8  -0.3  331          

มาตรการคุมคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัย ยับยั้งปัญหาความไม่สมดุลของตลาด

04 Oct 2018 12:48 น.


มาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัย ... ยับยั้งปัญหาความไม่สมดุลของตลาด ก่อนเข้าสู่จังหวะดอกเบี้ยขาขึ้น

ประเด็นสำคัญ

• ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า มาตรการควบคุมคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยจาก ธปท. แม้คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงข้างหน้า แต่นับเป็นแนวทางที่ดี เนื่องจากเป็นการดำเนินการเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากความเป็นไปได้ที่อาจจะเกิดการสะสมภาวะความไม่สมดุลที่มากขึ้นระหว่างอุปสงค์และอุปทานในภาคอสังหาริมทรัพย์ อันท้ายที่สุดแล้วจะเป็นการช่วยสร้างความสมดุลและทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้นในระยะถัดไป

• สำหรับผลกระทบจากมาตรการควบคุมคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยดังกล่าวนั้น คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 มากกว่าปี 2561 ดังนั้น จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจจบปี 2561 ที่ระดับใกล้เคียงกับปี 2560 ที่ราว 190,000 หน่วย และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลของสถาบันการเงิน คาดว่าจะขยายตัวประมาณร้อยละ 6.5 ซึ่งดีขึ้นกว่าร้อยละ 6.1 ในปี 2560 เล็กน้อย ขณะที่ เป็นที่คาดหมายว่าเครื่องชี้ดังกล่าว โดยเฉพาะฝั่งสินเชื่อ จะทยอยผ่อนแรงส่งลงในปี 2562 ซึ่งทำให้ยังต้องติดตามเส้นทางการขยายตัวของเศรษฐกิจ ขนาดการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของทางการ และปัญหาคุณภาพหนี้อย่างใกล้ชิดในช่วงปีหน้าด้วย

e-book-1-503x62-77 เดือนแรกปี 2561...ตลาดอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเติบโตแบบต้องจับตา

แม้ว่าในช่วงปี 2561 ที่ผ่านมา เครื่องชี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยบางตัวจะสะท้อนภาพที่ดีขึ้น อาทิ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลฟื้นตัวขึ้น แต่ภาพที่คึกคักดังกล่าว ก็สะท้อนจังหวะที่ที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวไปก่อนหน้าเริ่มทยอยสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดในปีนี้พอดี และการแข่งขันจากฝั่งผู้ประกอบการ มากกว่าจะสะท้อนความแข็งแกร่งอย่างกว้างขวางของปัจจัยด้านอุปสงค์

ทั้งนี้ ภาพของกิจกรรมการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์สะท้อนผ่านหลายเครื่องชี้ ไม่ว่าจะเป็น

 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเฉพาะจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2561 (ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) มีจำนวน 64,944 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 29.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สอดคล้องกับจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเฉพาะที่สร้างจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีจำนวน 59,075 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 23.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

 สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลที่ปล่อยใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก เพิ่มสูงขึ้นมากกว่าร้อยละ 20 YoY เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน สอดคล้องกับภาพการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ที่จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและเริ่มเข้าสู่ขั้นตอนของการโอนกรรมสิทธิ์ โดยหากพิจารณาเพิ่มเติมในไตรมาส 2/2561 นั้น พบว่ายอดคงค้างสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินในภาพรวม เติบโตขึ้นถึงร้อยละ 7.2 YoY ซึ่งสะท้อนภาพการแข่งขันปล่อยสินเชื่อระหว่างสถาบันการเงิน ทั้งในส่วนที่ปล่อยผ่านธนาคารพาณิชย์ (เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.2 YoY จากที่เติบโตร้อยละ 5.5 ในปี 2560) และสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่รับฝากเงิน (เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.8 YoY จากร้อยละ 7.0 ในปี 2560)

 ในขณะที่ แรงขับเคลื่อนจากฝั่งผู้ประกอบการ ก็มีส่วนกระตุ้นให้กิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักมากขึ้น โดยในฝั่งผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการทำการตลาดอย่างเข้มข้น อาทิ แคมเปญการผ่อนชำระเริ่มต้นประมาณ 1,000 บาท เป็นเวลา 2 ปี ฟรีค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมซื้อที่อยู่อาศัย หรือการใช้กลยุทธ์การแจกของสมนาคุณ เป็นต้น เพื่อที่จะระบายที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขายที่มีอยู่ในระบบ ทั้งในกลุ่มผู้ซื้อในประเทศและการทำตลาดเจาะกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติ ส่วนฝั่งผู้ประกอบการที่เป็นสถาบันการเงินนั้น ก็มีการทำตลาดร่วมกับโครงการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ อาทิ การให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษ รวมถึงมีการแข่งขันด้านวงเงินสินเชื่อที่มีการอนุมัติให้กับลูกค้าบางส่วน ซึ่งภาพดังกล่าวมีส่วนผลักดันให้จำนวนบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ของธนาคารพาณิชย์ที่มีอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (Loan to Value: LTV) ที่เกินร้อยละ 90 เพิ่มขึ้น และมีอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อรายได้ผู้กู้สูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม สัญญาณบางประการชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญกับความท้าทายสำคัญจากภาวะกำลังซื้อของครัวเรือนที่ฟื้นตัวยังไม่ทั่วถึง ท่ามกลางความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคโดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง-ล่างที่ลดลงจากภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่สูงขึ้น ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยที่กำลังซื้อของผู้ซื้อไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นตาม โดยปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4.5 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าอดีต อันเป็นผลมาจากต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น กอปรกับผู้ประกอบการหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บนและไฮเอนด์เป็นสัดส่วนเพิ่มขึ้น ซึ่งสุดท้ายแล้ว ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูง ในขณะที่ คุณภาพสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยก็ยังไม่ปรากฏสัญญาณที่ดีขึ้น กล่าวคือ

 อัตราการจองซื้อที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ยังต่ำกว่าระดับศักยภาพ จากข้อมูลของ เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) พบว่า ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2561 อัตราการจองซื้อโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 36.0 ซึ่งชะลอลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่อยู่ที่ร้อยละ 38.0 ถึงแม้ว่าที่ผ่านมาผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ก็ตาม โดยในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2561 การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวน 63,036 หน่วย หดตัวประมาณร้อยละ 14.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

 จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในตลาดยังอยู่ในระดับสูง (จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสม ได้แก่ จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งรอการขาย) จากข้อมูลของ AREA พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลทั้งโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและอาคารชุดมีประมาณ 180,635 หน่วย ปรับตัวลดลงร้อยละ 7.6 จาก ณ สิ้นปี 2560 ที่มีจำนวนประมาณ 194,421 หน่วย ซึ่งนับเป็นสัญญาณที่ดี แต่จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในตลาดยังอยู่ในระดับที่สูงกว่าปี 2559 ซึ่งก่อให้เกิดความกังวลถึงปัญหาความไม่สมดุลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สั่งสมมาเป็นระยะเวลานาน

 เอ็นพีแอลของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดย ณ สิ้นไตรมาส 2/2561 อยู่ที่ร้อยละ 3.39 ต่อสินเชื่อรวม ซึ่งเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 3.23 ณ สิ้นปี 2560 และร้อยละ 2.44 ณ สิ้นปี 2558 โดยจุดจับตา จะอยู่ที่ปัญหาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ที่ครอบครองบ้านมูลค่าสูงในกรอบตั้งแต่ 10 ล้านบาท ถึงมากกว่า 50 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนหนี้ด้อยคุณภาพสูงกว่ากลุ่มอื่นๆ

e-book-1-503x62-7มาตรการควบคุมคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัย คงจะส่งผลกระทบต่อกิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงข้างหน้า แต่จะช่วยให้ตลาดเติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น

จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมที่จะออกมาตรการเชิงคุณภาพมากำกับดูแลความเสี่ยงที่เกิดจากพฤติกรรมแสวงหากำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นที่คาดการณ์ว่า มาตรการดังกล่าวน่าจะเป็นมาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป หรือมาตรการกำกับดูแลที่เฉพาะเจาะจงอื่นๆ เพื่อให้มั่นใจว่าผู้บริโภคที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้อย่างแท้จริง ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า มาตรการดังกล่าว คงจะส่งผลกระทบต่อแผนการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแง่ที่การทำการตลาดและการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่คงจะเกิดขึ้นในลักษณะที่รอบคอบระมัดระวังมากขึ้น โดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดยังมีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในระดับสูง อีกทั้งในระยะข้างหน้ายังมีความท้าทายจากภาวะต้นทุนทางการเงินที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตามวัฏจักรอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นในประเทศด้วย
อย่างไรก็ตาม เนื่องจากจังหวะเวลาของการบังคับใช้มาตรการเชิงคุณภาพของ ธปท. น่าจะเกิดขึ้นในช่วงท้ายปี 2561 หรือต้นปี 2562 ดังนั้น ผลกระทบต่อกิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี 2561 นี้ จึงคาดว่าจะมีจำกัด โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจจะจบปี 2561 ที่ราว 190,000 หน่วย ซึ่งเป็นระดับที่สูงใกล้เคียงกับในปี 2560 ในขณะเดียวกัน ก็ประเมินว่า ภาพรวมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลของสถาบันการเงินในปี 2561 อาจขยายตัวประมาณร้อยละ 6.5 (กรอบประมาณการที่ร้อยละ 6.3-6.8) จากที่เติบโตร้อยละ 6.1 ในปี 2560 โดยเป็นการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่รับฝากเงิน ประมาณร้อยละ 5.7 และร้อยละ 7.6 ตามลำดับ (สูงขึ้นจากที่เติบโตร้อยละ 5.5 และร้อยละ 7.0 ในปี 2560 ที่ผ่านมา)

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า มาตรการเชิงคุณภาพของ ธปท. จะส่งผลกระทบอย่างชัดเจนมากขึ้นในปี 2562 ในขณะที่ แนวโน้มการปรับตัวของกิจกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คงจะยังขึ้นอยู่กับเส้นทางการขยายตัวของเศรษฐกิจ และขนาดการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของทางการในช่วงปีหน้าด้วย โดยในเบื้องต้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า ผลจากมาตรการเชิงคุณภาพดังกล่าว ประกอบกับการคาดการณ์อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป จะทำให้ผู้ประกอบการต้องมีการปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้คาดว่าในปี 2562 จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจจะมีโอกาสปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 179,000 หน่วย ในขณะที่ คาดว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินอาจจะขยายตัวในกรอบไม่เกินร้อยละ 6.0 โดยสถาบันการเงินคงจะยังต้องให้น้ำหนักกับนโยบายเครดิตที่ระมัดระวัง ท่ามกลางสถานการณ์หนี้ด้อยคุณภาพที่อาจยังไม่ปรับลดลงโดยง่ายจากปี 2561

โดยสรุป ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เห็นว่า การออกมาตรการเชิงคุณภาพของ ธปท.ดังกล่าว นับเป็นแนวทางที่ดี อันจะช่วยให้การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงข้างหน้าเป็นไปอย่างมีคุณภาพ และมีมาตรฐานที่รัดกุมมากขึ้น บนความคาดหวังที่จะช่วยยับยั้งความเสี่ยงจากความเป็นไปได้ที่อาจจะเกิดการสะสมภาวะความไม่สมดุลที่มากขึ้นระหว่างอุปสงค์และอุปทานในภาคอสังหาริมทรัพย์

ขณะที่ หากประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในรอบนี้ เปรียบเทียบกับสถานการณ์เมื่อครั้งวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 พบว่ามีความแตกต่างกันอยู่มาก ที่สำคัญคือ ฐานะทางการเงินของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งครองส่วนแบ่งราวร้อยละ 60-70 ของตลาดที่อยู่อาศัยรวม ถือว่ามีความยืดหยุ่นหรือมีความสามารถในการบริหารจัดการธุรกิจได้ในเกณฑ์ที่ดี สะท้อนจากสัดส่วนหนี้สินต่อทุน ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2561 ที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด (SET และ mai) ในอีกด้านหนึ่ง เกณฑ์การพิจารณาและอนุมัติเงินให้สินเชื่อกับลูกค้า ตลอดจนกลไกการบริหารจัดการความเสี่ยงเครดิตของระบบสถาบันการเงินไทยในปัจจุบันก็มีความรัดกุมและมีการยกระดับขึ้นมาอย่างมากเมื่อเทียบกับในอดีต ดังนั้นแล้วจึงเชื่อว่า การส่งสัญญาณเตือนและการออกมาตรการมากำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้ของ ธปท. ในที่สุดแล้วจะทำให้การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของไทยเป็นไปอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น

ที่มา : ศูนย์วิจัยกสิกรไทย
090861-1927-9-335x503-335x503





ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @thansettakij