เจ้าตลาดอสังหาอีสานใต้

 

ผ่ากลเม็ดใช้ ‘เซ็นทรัล’ ดึงคนเข้าพื้นที่
กลายเป็นโลคัลแบรนด์อสังหาฯ กำลังได้รับความนิยมอย่างมากทั้งในจังหวัดศรีสะเกษ และอุบลราชธานี สำหรับโครงการสิริมงคลของนายสิริพงศ์ อังคสกุลเกียรติ กรรมการผู้จัดการ ห้างหุ้นจำกัดสิริมงคลพร๊อพเพอร์ตี้ อีกทั้งอนาคตประกาศจะกุมตลาดอีสานใต้ได้ทั้งหมด จากการจับมือกับพันธมิตรยักษ์ใหญ่จากส่วนกลาง อาทิ เซ็นทรัล โฮมโปร การเคหะแห่งชาติ และกำลังอยู่ระหว่างการเจรจาโรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาลเอกชนฯลฯ และล่าสุดบุกกรุงเทพฯ พัฒนาบ้านหรูร่วมกับบิ๊กเนมในตลาดหลักทรัพย์ฯ

[caption id="attachment_313969" align="aligncenter" width="245"] สิริพงศ์ อังคสกุลเกียรติ[/caption]

ทั้งจากที่ผ่านมาเริ่มต้นธุรกิจด้วยเงินทุน 10 ล้านบาทพร้อมกับที่ดิน 450 ไร่ภายในระยะเวลา 6 ปีจากเงิน 10 ล้านบาท กลายเป็นธุรกิจที่มีมูลค่ากว่า4-5 พันล้านบาทในปัจจุบัน โดยทำธุรกิจบ้านจัดสรรเป็นหลัก รวมถึงพัฒนาที่ดิน โดยการแบ่งขายที่ดินเพื่อต่อยอดธุรกิจ โดยที่ผ่านมาได้แบ่งขายพื้นที่ให้กับพันธมิตรทางธุรกิจชั้นนำหลายเจ้า

“ฐานเศรษฐกิจ” ถามถึงมุมคิดการทำธุรกิจอสังหาฯ ดังนี้
ดึงทุนยักษ์ปลุกทำเลทอง

นายสิริพงศ์เล่าว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการในกรุงเทพฯเคยบอกว่าหากขายโครงการไม่หมดถือว่าดี เพราะมีโอกาสทำกำไรจากบ้านที่รอขาย แต่คำถามคือ “เงินเรากู้แบงก์ ดอกเบี้ยเดินทุกวัน คนมาซื้อก่อนคือเลือกทำเลสวยไปแล้ว และของที่เหลือจะไปขึ้นราคาอีกเหรอ” จริงอยู่แม้สินทรัพย์จะมีมูลค่าสูงขึ้นในแต่ละปี แต่ช่วงนั้นบริษัทยังใหม่ ทำโครงการขายอยู่ปีกว่าจึงขายหมด  ในที่สุดต้องเปลี่ยนนโยบาย ทำโครงการขนาดกลาง 70 หน่วย หรือ 90 หน่วย ขายให้หมดใน 1 ปี แต่ภายใน 1 ปี มีเป้าขึ้น2-3 จังหวัด รวมแล้วก็ไม่ต่างกับโครงการใหญ่ จากเดิมพัฒนาเฉพาะในจังหวัดศรีสะเกษ ก็ขยับไปอุบลราชธานี จังหวัดรอยต่อติดกัน แต่มีศักยภาพสูงกว่า จึงเริ่มไปซื้อที่ดินรวม 450 ไร่  ต้องยอมรับว่าบริษัทไม่มีเงินพอ แต่โอกาสมี ทางออก จึงหาพันธมิตร  ทั้งนี้ สูตรของอสังหาฯ ที่ท่องจำกันคือ “โลเกชัน”, “โลเกชัน” และ “โลเกชัน” แต่เมื่อไปอุบลที่ดินแพงมาก ประกอบกับเจ้าใหญ่ ที่นั่นมีทุนมากกว่าจึงซื้อทำเลดีๆไปหมด

ที่ดินที่ได้แม้เป็นที่แปลงใหญ่ แต่ทำเลไม่สู้ดีนัก จึงจุดประกาย “สร้างทำเลเอง” โดยดูว่าเมืองอุบลยังขาดอะไร ดังนั้นจึงไปคุยกับเซ็นทรัล ให้เข้ามาอยู่ในที่ดินของเรา ดึงคนเข้าพื้นที่ 

ขณะเดียวกันยังทำการบ้าน เวลาอยู่ต่างจังหวัดคนก็จะติดกับดัก คิดว่าจังหวัดตัวเองดีที่สุด เป็นเมืองเศรษฐกิจดี  เป็นฮับอีสานตอนล่าง มีศูนย์ราชการ มีไฟลต์บินวันละกว่า 10 เที่ยว  แต่เมื่อมีสตาร์บัคส์ เปิดสาขาแรกได้เพียงปีเดียว จึงปิดตัวลง มันสะท้อนอะไรบางอย่างว่าจะอยู่เดี่ยวๆไม่ได้

เมื่อเซ็นทรัลมา โฮมโปรก็ตามมา เงินขายโฮมโปรได้จึงเอามาถมที่ และบริจาคที่ดินบางส่วน ให้กรมทางหลวงเพื่อยกถนนขึ้นสูง แก้ปัญหานํ้าท่วมขัง  ทำให้ มีถนนผ่ากลางที่ดินขนาด 4 ช่องจราจรเพิ่มมูลค่าให้สูงขึ้น  จากเดิม เป็นถนนเส้นเล็กและ ทรุดตํ่า ล่าสุดอินเด็กซ์ได้เข้ามาสร้างบนที่ดินอีกราย และจะมีพันธมิตรเข้ามาอีกมาก ขณะบริษัทได้ลงทุนสวนนํ้า เมื่อมีคนเข้าพื้นที่มากขึ้น การจราจรสะดวก และได้พัฒนาโครงการ สิริมงคล 6 ขึ้นซึ่งเป็นบ้านหรู ส่วนใหญ่กลุ่มเป้าหมายจะเป็นแพทย์ และพ่อค้าในอุบลขายในราคา 4-8 ล้านบาท สำหรับที่ดินที่ซื้อมา 450 ไร่ ช่วงปี 2553-2554 มูลค่า 90 ล้านบาท ตกไร่ 4 แสนบาทแต่ปัจจุบัน ราคาขยับขึ้นไร่ละ 16 ล้านบาท สูงขึ้น 40 เท่า โดยโครงการ สิริมงคล 6 ขายที่ดินตารางวาละ 40,000 บาท และยังมีห้างเซ็นทรัลให้เดินช็อปปิ้งใกล้บ้านถือว่าคุ้มค่ามาก
จับมือเซ็นทรัลอีกหรือไม่

ยังมีที่ดินที่จังหวัดศรีสะเกษ มีไทวัสดุ เข้ามาซื้อที่ดินแต่ยังไม่ลงมือก่อสร้าง ด้วยความที่เงินมีจำกัด  เมื่อขายบ้านได้ ต้องนำมาซื้อที่ดินพัฒนาต่อ โดยเน้นที่ดินแปลงใหญ่ราคาไม่สูงมาก นอกจากนี้ยังแบ่งให้ บิ๊กซี โลตัสเช่า สำหรับการพัฒนาจะดูเมืองบริวาร มีทางสัญจรผ่านเข้า-ออกสูงเป็นหลัก

การพัฒนาโครงการด้วยต้นทุนที่ได้ตํ่าไร่ละ 2.5 แสน และนำมาพัฒนาขายตารางวา 20,000 บาท ทำให้ไม่เคยลดราคาให้ลูกค้าเองก็พอใจ เพราะ ได้บ้านคุณภาพราคาไม่แพง ผ่านมา เคยไปอบรมหลักสูตรอสังหาริมทรัพย์กับคุณอนันต์ อัศวโภคิน

โดย คุณอนันต์ บอกว่า “คุณตั้งราคาผิด  ตํ่าเกินไป และบ้านไม่ควรขายหมดวันแรก ถ้าคุณขายหมด แสดงว่าคุณตั้งราคาผิด”

ถามว่า ปกติโครงการจัดสรรได้กำไรกี่เปอร์เซ็นต์ ไม่ทราบแต่ผมซื้อที่ดินมา 2.5 แสนบาทต่อไร่ เท่ากับ 500-600 บาทต่อตารางวา

แต่วันนี้ ขายตารางวาละ 20,000 บาทคิดว่ากำไรมากหรือไม่ มันสวนทางกันสำหรับกรุงเทพฯกับต่างจังหวัด บ้าน 3 ล้านบาท ถือว่าแพง แต่คนกรุงเทพฯ มองว่าถูก สำหรับโครงการในมือของห้างหุ้นส่วนจำกัด สิริมงคล พร๊อพเพอร์ตี้มีอยู่ 7 โครงการ ตั้งอยู่ที่ศรีสะเกษ 6 โครงการ และอุบลราชธานี 1 โครงการ และล่าสุดจับมือบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ พัฒนาโครงการบ้านหรูย่านพระราม 9 ราคาหลังละ 30 ล้านบาทขึ้นไป และ จะดึงบริษัทรายดังกล่าวพัฒนาในภาคอีิสานเช่นกัน
กลยุทธ์ความสำเร็จ

จริงใจ ใส่ใจในคุณภาพจะมาเอง ถ้าเราไปบอกลูกค้าว่าโครงการเราดี ไม่เท่ากับลูกค้าไปบอกเพื่อนว่าโครงการเราดี พ่อจะสอนเสมอว่า คนแต่ละคนความฝันของเขา คืออยากมีบ้าน และการจะมีบ้านของแต่ละคนเป็นเรื่องใหญ่มากไม่เหมือนรถ เพราะรถซื้อมา 3 ปีเปลี่ยน 5 ปีเปลี่ยน แต่บ้านเมื่อซื้อคือเขาตั้งใจที่จะอยู่ทั้งชีวิต



หน้า 29 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,399 วันที่ 9-12 กันยายน 2561