ดันที่ 'พระราม 4' วา 3 ล้าน! รื้อใหญ่ผังเมืองรวม พลิก "กทม. มหานครโลก"
ผังเมือง กทม. ปั้น 'พระราม 4' ให้เป็นย่านนวัตกรรม เมืองอัจฉริยะ เสริมกรุงเทพฯ เป็นมหานครชั้นนำระดับโลก เทียบชั้น 'สิงคโปร์-ฮ่องกง' คาดดันราคาที่ดินแพงตารางวาละ 3 ล้านบาท เท่าเพลินจิต
ภาพการเปลี่ยนแปลงของย่านพระราม 4 กำลังพลิกโฉม จากอาคารพาณิชย์เก่ากลายเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ โดยเฉพาะโครงการ 'วัน แบงค็อก' มูลค่ากว่า 1 แสนล้านบาท ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่จะปั้นให้เป็นโครงการใหญ่ที่สุดในภูมิภาคเอเชีย วันนี้การก่อสร้างเริ่มเดินเครื่องแล้ว
[caption id="attachment_290675" align="aligncenter" width="503"]
ขณะเดียวกัน ยังมีบิ๊กโปรเจ็กต์อื่นในเครือ ไม่ว่าจะเป็น สามย่านมิตรทาวน์ หรือล่าสุด 'เดอะ ปาร์ค' นอกเหนือจากนี้ ยังมีโครงการที่พักอาศัยและอาคารสำนักงานในทำเลใกล้เคียงที่ผุดขึ้นมากมาย ถือเป็นการปลุกย่านนี้ให้คึกคักอย่างมาก กระทั่งผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงต้องนำมาทบทวน เพื่อยกระดับพื้นที่พระราม 4 ให้เป็นมหานครระดับโลก
ยกระดับชนสิงคโปร์
แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ได้กำหนดให้กรุงเทพมหานครเป็นมหานครชั้นนำระดับโลก เพิ่มขีดความแข่งขัน กับประเทศในแถบเอเชียและทั่วโลก โดยยกย่านพระราม 4 เป็นย่านแข่งขันทางด้านนวัตกรรม เมืองแห่งเทคโนโลยี เทียบชั้นระดับเดียวกับประเทศสิงคโปร์และฮ่องกง โดยดึงนักท่องเที่ยว นักลงทุน เข้าพื้นที่แข่งขันกับทั้ง 2 ประเทศนี้ได้
[caption id="attachment_290676" align="aligncenter" width="500"]
ทั้งนี้ เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงบริเวณรอบพื้นที่สวนลุม จากก่อนหน้านี้เป็นเพียงตึกแถวเก่า พลิกโฉมเป็นคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ ชัดเจนที่สุด คือ โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ 'วัน แบงค็อก' ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี เริ่มก่อสร้างโครงการเดอะ ปาร์ค ตลอดจนการขยายพื้นที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ยาวไปถึงคลองเตย เช่นเดียวกับโครงการสามย่านมิตรทาวน์บนถนนพระราม 4 ฝั่งที่ดินจุฬาฯ ของนายเจริญ ซึ่งเห็นการก่อสร้างที่ใกล้จะแล้วเสร็จ ขณะที่ โรงแรมดุสิตจับมือกับเซ็นทรัล หัวมุมของถนนสีลมตัดพระราม 4 เริ่มเข้าพื้นที่ทุบอาคารเก่าเตรียมพัฒนา เป็นต้น
"การพัฒนาของโซนนี้เพิ่งเริ่มขึ้น ดังนั้น ผังเมืองจึงใช้โอกาสนี้กำหนดรูปแบบการพัฒนาให้เป็นเมืองอัจฉริยะผสมผสานไปกับวัฒนธรรมเก่า เพื่อดึงดูดนักลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าพื้นที่ และเชื่อมต่อไปยังหัวลำโพง เยาวราช โดยรถไฟฟ้า ซึ่งจะต่างจากโซนเพลินจิตที่มีการพัฒนาไปมากแล้ว เชื่อว่าอีก 5 ปีข้างหน้า ภาพจะเปลี่ยนเป็นตึกสูงทั้งหมด คาดว่าไม่น่ามีอาคารแนวราบหลงเหลืออยู่ อนาคตโซนดังกล่าวจะมีคนเข้ามาอยู่อาศัยจำนวนมาก"
เสนอยกระดับแข่งญี่ปุ่น
ขณะที่ นายมานพ พงศทัต นักวิชาการผังเมือง เสนอให้พระราม 4 เทียบชั้นกับญี่ปุ่น โดยก้าวข้ามสิงคโปร์และฮ่องกง แต่ กทม. มองว่า ศักยภาพของเมืองไทยยังก้าวไม่ทันญี่ปุ่น เพราะระบบรถไฟฟ้าการเชื่อมต่อยังไม่ดีพอ ขณะเดียวกัน พื้นที่ยังไม่เอื้อต่อการใช้วิธีเดินเพื่อเชื่อมระบบรางเหมือนกับคนญี่ปุ่นได้
บิ๊กโปรเจ็กต์บูมพระราม 4
น.ส.ซู หลิน ซูน ประธานกรรมการเจ้าหน้าที่บริหารโครงการ The PARQ เปิดเผยถึงความคืบหน้าโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ 'เดอะ ปาร์ค' มูลค่า 2 หมื่นล้านบาท ของกลุ่มบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด บนเนื้อที่ 24 ไร่ บนทำเลถนนพระราม 4 ว่า ด้วยจุดเด่นเรื่องทำเลที่ตั้ง ที่ิติดกับศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์และเชื่อมต่อกับสถานี MRT ศูนย์สิริกิติ์และสวนเบญจกิติ คาดว่าโครงการดังกล่าวจะช่วยส่งเสริมให้ย่านพระราม 4 กลายเป็นทำเลเศรษฐกิจที่สำคัญในอนาคตของไทยได้ หลังจาก 20 ปีที่ผ่านมา ยังไม่มีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เช่นนี้เกิดขึ้นมาก่อน
[caption id="attachment_290677" align="aligncenter" width="335"]
รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ฝ่ายพัฒนาสินทรัพย์ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้ง ประเทศไทย จำกัด[/caption]
ด้าน นายอุรเสฏฐ นาวานุเคราะห์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ฝ่ายพัฒนาสินทรัพย์ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้ง ประเทศไทย จำกัด บริษัทร่วมทุน ระบุว่า โครงการดังกล่าวถือเป็นการสร้างมาตรฐานใหม่ให้กับโครงการมิกซ์ยูสในไทย ทั้งในแง่ของรูปแบบและขนาดพื้นที่ของโครงการ โดยเบื้องต้น เฟสแรกแบ่งเป็น 2 ส่วน คือ 'เดอะ ปาร์ค เวิร์คเพลส' พื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอ สูง 16 ชั้น รวม 60,000 ตารางเมตร และส่วนรีเทล 'เดอะ ปาร์ค ไลฟ์' แหล่งรวมร้านค้าปลีก ร้านอาหาร ซูเปอร์มาร์เก็ต และศูนย์อาหาร รวมอีก 12,000 ตารางเมตร
ขณะที่ นายแดน ตันติสุนทร ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายพัฒนาสินทรัพย์ (สำนักงาน) ระบุถึงการแข่งขันในตลาดมิกซ์ยูสของกรุงเทพฯ ว่า โครงการในแต่ละทำเลนั้น ทั้ง 'โครงการสามย่านมิตรทาวน์' บริเวณหัวมุมพญาไท-พระราม 4 , โครงการวัน แบงค็อก และเดอะ ปาร์ค ล้วนมีการออกแบบและรายละเอียดที่แตกต่างกันชัดเจน แม้ในแง่ของปริมาณซัพพลายที่รวมกันแล้วจะมหาศาล แต่การแข่งขันนั้น คงขึ้นอยู่ที่ว่าทำเพื่อใครและลูกค้าคือใครมากกว่า
[caption id="attachment_290678" align="aligncenter" width="503"]
ขณะนี้ ราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรของโครงการเดอะ ปาร์ค ยังอยู่ในขั้นตอนการเจรจา ยังไม่มีการกำหนดชัดเจนออกมา แต่คาดว่าน่าจะมีความใกล้เคียงกับโครงการอื่น ๆ ที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง เช่นเดียวกับในส่วนของรีเทล เบื้องต้น กำลังเจรจากับลูกค้ารายใหญ่หลายราย ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดี ส่วนการก่อสร้างในเฟส 2 นั้น คาดจะเกิดขึ้นต่อเนื่องจากเฟสแรกที่แล้วเสร็จ แต่ทั้งนี้ ต้องรอดูสภาวะเศรษฐกิจและการตอบรับของตลาดในช่วงเวลานั้นด้วย
ที่ดินแตะ 3 ล้านบาท/ตร.ว.
แหล่งข่าวจาก บริษัท ทีซีซีฯ กล่าวเพิ่มเติมว่า โครงการวัน แบงค็อก เป็นโครงการมิกซ์ยูสใหญ่ที่สุดในเอเชีย และอีก 5 ปี เฟสแรกเปิดให้เข้าพื้นที่ เชื่อว่าราคาที่ดินโดยรอบแตะ 3 ล้านบาทต่อตารางวา เท่ากับถนนวิทยุ เพลินจิต
[caption id="attachment_290679" align="aligncenter" width="503"]
ตึกแถวคูหาละ 20 ล้าน
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนท์ จำกัด กล่าวว่า อนาคตที่ดินรอบโครงการวัน แบงค็อก สถานีลุมพินีและศูนย์สิริกิติ์อาจแตะ 3 ล้านบาทต่อตารางวา เท่ากับเพลินจิตในปัจจุบัน ปัจจุบัน ราคา 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ ทำเลหัวลำโพง ที่บริษัทพัฒนาที่ดินขึ้นคอนโดมิเนียมราคาตารางวาละ 1.2-1.3 ล้านบาท ส่วนตึกแถวบ่อนไก่ คูหาละ 15-20 ล้านบาท ขนาด 200 ตารางเมตร เทียบกับสีลมตึกแถว 30-40 ล้านบาท
……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,375 วันที่ 17-20 มิ.ย. 2561 หน้า 01-02
ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● ปิดสะพานพระราม 4 คืนวันศุกร์ 1 มิ.ย.61ช่วง 4 ทุ่ม-ตี 5
● “เจ้าสัวเจริญ” พลิกโฉมถนนพระราม 4
