กูรูอสังหาฯ แนะทางรอดผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กในยุครายใหญ่ครองตลาด ต้องพัฒนาสินค้าไม่ให้ปะทะ นำเทคโนโลยีสมัยใหม่/วัสดุสำเร็จรูปในการก่อสร้าง ลดพึ่งพิงแรงงาน ใช้ความชำนาญพื้นที่เป็นอำนาจต่อรอง ด้านสัมมากร ชี้คุมกระแสเงินสดของบริษัทให้ดี
นายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษากิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและกรรมการผู้จัดการกลุ่มบริษัท บ้านกานดาฯ เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ที่ผ่านมาบริษัทอสังหาฯรายกลาง-เล็ก มีการปรับตัวอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด แต่เมื่อรายใหญ่หันมาดำเนินธุรกิจแบบควบรวมมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายใหญ่มีมาร์เก็ตแชร์ในตลาดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กจำเป็นต้องปรับตัวมากขึ้นเช่นกัน
การปรับตัวเพื่อให้อยู่ได้อย่างเข้มแข็งและแข็งแรง จะต้องรู้จักสร้างสินค้าเฉพาะกลุ่มที่ตนเองมีความชำนาญ เช่น พัฒนาสินค้าที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่เข้ามาเล่นในตลาดมากนัก ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่มีความชำนาญ ซึ่งจะทำให้มีความเข้าใจกลุ่มลูกค้าได้ดีกว่า โดยอาศัยความเป็นรายเล็กที่มีความชำนาญในพื้นที่ การซื้อที่ดินสามารถเจรจาต่อรองได้ แม้ว่าบริษัทรายเล็กจะไม่สามารถแย่งซื้อที่ดินกับรายใหญ่ได้ แต่ก็ทำให้ซื้อที่ดินได้ในราคาที่ถูกกว่าผู้ประกอบการายใหญ่อย่างแน่นอน ส่งผลให้ต้นทุนเรื่องของที่ดินถูกกว่า
รวมทั้งปรับตัวด้านกระบวนการก่อสร้าง เดิมทีรายใหญ่อาจจะมีข้อเสียเปรียบเรื่องงานก่อสร้าง เพราะมีต้นทุนที่สูงกว่าผู้ประกอบการรายเล็ก ที่สามารถหาผู้รับเหมาได้โดยตรงไม่ต้องผ่านบริษัทรับเหมารายใหญ่ที่ต้องซับคอนแทร็กต์งานต่อให้ผู้รับเหมารายย่อย ทำให้ช่วงระยะเวลาการก่อสร้างยาวกว่าที่ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กพัฒนาเอง ทั้งยังส่งผลต่อราคาค่าก่อสร้าง ที่เพิ่มสูงกว่ารายกลาง-เล็ก สุดท้ายราคาขายที่อยู่อาศัยก็จะสูงกว่าที่รายกลาง-เล็กพัฒนา
แต่เมื่อรายใหญ่หันมาใช้ระบบก่อสร้างที่ทันสมัยด้วยวัสดุสำเร็จรูปมากขึ้น ทำให้ช่วงระยะการก่อสร้างลดลง ประกอบกับในปีนี้โครงการลงทุนภาครัฐหลายโครงการมีการดำเนินการอย่างเป็นรูปธรรม ซึ่งอาจทำให้เกิดปัญหาการแย่งชิงแรงงานขึ้น ดังนั้นรายกลาง-เล็ก ต้องหันมาพึ่งพิงระบบการก่อสร้างแบบสำเร็จรูปด้วยเช่นกัน แม้ว่าราคาจะสูงกว่าการผลิตแบบก่ออิฐฉาบปูน แต่รายเล็กก็สามารถรวมตัวกันสั่งสินค้าผ่านโรงงานผลิตได้ เพื่อลดรายจ่ายเพราะสั่งในปริมาณมาก
นอกจากนี้ต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to Equity ratio : D/E)ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม ซึ่งไม่ควรจะเกิน 1:1 หรือ 2:1 ซึ่งการที่บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินมากกว่าทุนอาจส่งผลต่อการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน
“แม้ว่าตลาดจะเป็นของการผู้ประกอบการรายใหญ่ แต่ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กก็ยังมีข้อดีคือสามารถปรับเปลี่ยนตัวเองได้ตามสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงได้ รวมทั้งยังเอาใจใส่ดูแลโครงการได้อย่างใกล้ชิด เช่น การลงตรวจไซต์งานก่อสร้าง หากมีเหตุการณ์เดือดร้อนก็สามารถเข้าช่วยเหลือได้ทุกโครงการ”นายอิสระ กล่าว
ด้าน นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัดผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การแข่งขันของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2559 ในส่วนของกรุงเทพฯ จะเป็นการแข่งขันหลักๆของ 10 บริษัทขนาดใหญ่ ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ถ้าเป็นรายเล็กโดยทั่วไปจะไม่กล้าไปแข่งขันกับบริษัทรายใหญ่ ซึ่งวิธีของรายเล็กจะต้องเน้นไปทำอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ชนกัน เช่น ถ้ายักษ์ใหญ่ทำพื้นที่บริเวณนั้น เป็นคอนโดฯ 1 ห้องนอน ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท รายเล็กก็อาจจะไปทำตลาดอื่น เช่น คอนโดฯ 2 ห้องนอน ขายลูกค้าอีกกลุ่มหนึ่ง จะได้ไม่ชนกับบริษัทยักษ์ใหญ่
นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ต้องรักษาในเรื่องของกระแสเงินสดของบริษัทให้ดี รวมทั้งพัฒนาสินค้าและการออกแบบให้มีคุณภาพตอบโจทย์ความต้องการของตลาด ในส่วนของเรื่องงานก่อสร้างก็ต้องหันมาใช้ระบบสำเร็จรูปมากขึ้น เพื่อควบคุมต้นทุนและระยะเวลาการผลิต ตลอดจนมุ่งเน้นเรื่องของการให้บริการหลังการขาย เพราะในปี 2559 ยังคงมีปัจจัยลบที่มาจากภายนอก โดยเป็นปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้ ทั้งความเสี่ยงที่จะเกิดสงครามระหว่างประเทศ อัตราดอกเบี้ยสหรัฐฯ สถานการณ์เศรษฐกิจยุโรป ซึ่งเป็นความกังวลที่ทำให้ผู้บริโภคจะชะลอการลงทุนเพื่อรอดูสถานการณ์ให้มั่นใจ
อนึ่ง จากข้อมูลของนายกสมาคมอาคารชุดไทยระบุว่า ภาพรวมตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วง 9 เดือนแรกปี 2558 พบว่า 12 บริษัทที่เป็นบริษัทใหญ่มีส่วนแบ่งการตลาดถึง 54% มูลค่าตลาดอยู่ที่ 2.5 แสนล้านบาท จากมูลค่าตลาดรวม 3.3 แสนล้านบาท ภายใต้เหตุผลสำคัญได้แก่ ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้มูลค่าการลงทุนโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวต่อโครงการ ต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง ทำให้รายกลาง-เล็กไม่สามารถหาซื้อที่ดิน เพื่อแข่งขันกับรายใหญ่ได้ และไม่สามารถเข้าตลาดได้ โดยคาดการณ์สถานการณ์ตลาดว่าจะเป็นเช่นนี้ต่อไปในช่วงปี 2559
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,121 วันที่ 10 - 13 มกราคม พ.ศ. 2559