รื้อผังเมือง! เอื้อ “เจ้าสัว” ... กทม. วางเกณฑ์ 200 ไร่ ปรับโซน-เนรมิตตึกสูงกระตุ้นลงทุน
รื้อใหญ่ “ผังเมือง” ใหม่! กทม. เปิดช่องเอื้อนายทุนผุดโครงการยักษ์พื้นที่ 200 ไร่ขึ้นไป ให้สิทธิ์สารพัด ยื่นเปลี่ยนสีผังพัฒนาเชิงพาณิชย์-ตึกสูง อีกทั้งให้ซื้อ-ขายสิทธิ์กลางอากาศ ชี้! เจ้าสัวเจริญ-กคช.-มักกะสัน-บางซื่อ ที่ ร.ฟ.ท. รับอานิสงส์
สืบเนื่องจากภาคเอชนและกรุงเทพมหานครหารือร่วมกันเพื่อปรับปรุงผังเมืองรวม กทม. ฉบับที่ 4 ให้บังคับใช้ทันกลางปี 2562 แทนผังเมืองฉบับเก่า เพื่อให้สอดคล้องกับการขยายตัวของเมือง จากเดิมที่หลายพื้นที่ยังถูกรอนสิทธิ์ห้ามพัฒนา ทั้ง ๆ ที่มีโครงข่ายถนน, รถไฟฟ้า และสนามบินเกิดขึ้น
| หนุนผุดโครงการใหญ่ |
นายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการ สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ได้กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 2 เรื่องหลัก ตามที่เอกชนเสนอ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการลงทุนตามข้อกำหนดผังเมืองรวม กทม.
ประเด็นแรก เปิดโอกาสให้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เนื้อที่ตั้งแต่ 200 ไร่ขึ้นไป หากลงทุนระบบสาธารณูปโภค-บริการสาธารณะเอง อาทิ ถนน, การเชื่อมโยงระบบไฟฟ้า, โรงพยาบาล, โรงเรียน กำหนดพื้นที่สีเขียวให้เป็นปอดขนาดใหญ่ในโครงการ ฯลฯ เพื่ออำนวยความสะดวกแทนรัฐให้กับผู้บริโภคและประชาชนโดยรอบได้ เจ้าของโครงการจะได้สิทธิ์ยื่นขอปรับเปลี่ยนสีผังการใช้ประโยชน์ที่ดินทุกประเภทกิจการภายในแปลงที่ดิน 1 แปลง
โดยเฉพาะยกระดับให้เป็นพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) 10% ของแปลงที่ดิน พัฒนาแหล่งช็อปปิ้ง รวมทั้งปรับเป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เช่น 10-20 ไร่ พัฒนาตึกสูง-คอนโดมิเนียมได้ แม้โครงการจะตั้งอยู่บนพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) พัฒนาเฉพาะบ้านแนวราบเพียงอย่างเดียวก็ตาม ขณะเดียวกัน ยังพิจารณาครอบคลุมไปถึงพื้นที่สีเขียว (ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) และพื้นที่เขียวลาย (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) อีกด้วย
การพัฒนาตามผังเมืองใหม่ ไม่จำกัดให้พัฒนาตามที่สีการใช้ประโยชน์ที่ดินกำหนด แต่สามารถยืดหยุ่นให้กระจายการพัฒนาได้ทุกสีในทุกที่กับที่ดินทุกแปลง หากอยู่ในเงื่อนไขที่ผัง กทม. กำหนด ซึ่งการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ กำหนดให้เจ้าของเดียว หรือ รวมแปลงที่ดิน แต่โดยรวม ‘ค่าเอฟเออาร์’ หรือ สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินจะไม่ต่างจากที่กำหนดเดิมของสีผัง
| ‘เจริญ-เคหะฯ’ ถูกหวย |
นายศักดิ์ชัย ยกตัวอย่าง กรณีเจ้าของมีที่ดินอยู่ทำเลลาดกระบัง ปัจจุบัน ผังเมืองกำหนดเป็นพื้นที่เขียวลาย (ฟลัดเวย์) ก่อสร้างอาคารได้ไม่มาก กลับกันทำเลดังกล่าวกลับมีสนามบินสุวรรณภูมิ ราคาที่ดินแพง แต่ยังถูกรอนสิทธิ์การพัฒนา ใช้เป็นฟลัดเวย์รับน้ำท่วม แต่ต่อไป เมื่อเอกชนต้องการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ มีระบบระบายน้ำ แก้ปัญหาน้ำเสีย ขยะ ไม่กระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนใกล้เคียง มีการสร้างถนนเชื่อมภายในโครงการต่อกับถนนสาธารณะ มีบริการสาธารณะ มีโรงเรียน หากมีองค์ประกอบครบ ก็สามารถได้สิทธิ์ดังกล่าว ซึ่งพื้นที่สีเขียว สีเขียวลาย จะไม่กระจุกอยู่เฉพาะเขตลาดกระบัง หนองจอก คลองสามวา
รวมถึงที่ดินของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) จำนวน 500 ไร่ บริเวณถนนร่มเกล้า ปัจจุบัน ผังเมืองกำหนดเป็นพื้นที่สีเหลือง พัฒนาได้เฉพาะแนวราบ แต่หากการเคหะฯ จัดทำสาธารณูปโภคในโครงการครบ ก็ได้สิทธิ์พื้นที่สีแดง พัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ 50 ไร่ และปรับเป็นพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) สร้างอาคารแนวสูงได้
จากกรณีของที่ดินของ นายเจริญ สิริวัฒนภักดี หลายแปลงที่เน้นพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ในเขต กทม. อาทิ ที่ดิน 300 ไร่ ทำเลเกษตร-นวมินทร์ ซึ่งปัจจุบัน เป็นทั้งพื้นที่สีเหลือง สีส้ม ปะปนกัน ประเมินว่า หากพัฒนาโครงการใหญ่ น่าจะได้สิทธิ์ยกระดับเป็นพื้นที่สีแดง พัฒนาเชิงพาณิชย์ เช่น ห้างสรรพสินค้าและคอนโดมิเนียมสูงได้ เรื่องนี้ นายศักดิ์ชัย ยอมรับว่า “สามารถกระทำได้ อย่างไรก็ดี จะมีการประชุมหาข้อสรุปในรายละเอียดปลีกย่อยอีกครั้งว่า จะเพิ่มเติมประเด็นไหนอีกบ้าง แต่ยอมรับว่า ประชาชนในพื้นที่ย่อมคัดค้าน เพราะต้องการอยู่อย่างเงียบสงบ”
| เปิดซื้อ-ขายสิทธิ์ในอากาศ |
ประเด็นที่ 2 เปิดโอกาสให้เอกชนซื้อขายโอนสิทธิ์พื้นที่สร้างอาคารสูงในอากาศได้ทุกพื้นที่ ซึ่งเป็นโซนนิ่งเดียวกัน แต่เงื่อนไขเอกชนต้องตกลงกันเอง เหมือนกับการซื้อขายที่ดิน กทม. จะไม่กำหนดราคากลางให้แต่อย่างใด เนื่องจากที่ผ่านมา มีหลายพื้นที่ ผังเมืองกำหนดให้สร้างอาคารสูงได้ เช่น 5 ชั้น แต่เจ้าของต้องการอยู่อาศัยแบบเรียบง่าย ขอสร้างอาคารแค่ 5 ชั้น ความสูงที่เหลือ 3 ชั้น สามารถขายต่อให้กับผู้ประกอบการที่ต้องการสร้างคอนโดมิเนียมสูง ๆ ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในได้
นอกจากนี้ กรณีพื้นที่ที่ถูกรอนสิทธิ์ ห้ามสร้างอาคารสูง เช่น เกาะรัตนโกสินทร์ แต่โดยศักยภาพแล้ว สามารถสร้างอาคารสูงได้ เจ้าของอาคารก็สามารถขายพื้นที่ความสูงในอากาศได้เช่นเดียวกัน พร้อมกันนี้ ยังเปิดรับฟังความคิดเห็นประชาชนในพื้นที่โซนตะวันออกและตะวันตก พื้นที่เขียวลาย (ฟลัดเวย์) ระหว่างวันที่ 13-14 พ.ย. นี้ ประกอบด้วย เขตคลองสามวา, ตลิ่งชัน, ทวีวัฒนา, บางขุนเทียน, บางแค, ภาษีเจริญ, มีนบุรี, ลาดกระบัง และหนองจอก เพื่อหาข้อสรุปว่า จะให้คงพื้นที่ดังกล่าวไว้ หรือ เปิดให้พัฒนาได้ หากกำหนดพื้นที่ระบายน้ำ หรือ คลองป้องกันน้ำท่วม ที่ชัดเจน แต่เบื้องต้น กลุ่มที่ให้คงไว้ คือ เขตบางขุนเทียน, หนองจอก และคลองสามวา
[caption id="attachment_204368" align="aligncenter" width="503"]
ด้าน นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เอกชนได้ร่วมหารือจัดทำร่างผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่ ทั้งนี้ ประเด็นโครงการขนาดใหญ่ที่พัฒนาในพื้นที่สีเหลืองหรือสีเขียว หากกำหนดให้มีพื้นที่สีเขียว สาธารณูปโภค-บริการสาธารณะ เพื่อสร้างชุมชนและสังคมที่ดี มีคมนาคมสะดวกขึ้น ก็จะเปิดให้พัฒนาเป็นอาคารแนวสูงได้ แต่สัดส่วน ‘เอฟเออาร์’ หรือ สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน จะเท่ากับของเดิมที่พื้นที่สีเหลืองกำหนด เพียงแต่ไม่ถูกจำกัดแค่สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยวเพียงอย่างเดียว
“เอกชนสามารถเสนอเข้าไปได้ หากมีโปรเจ็กต์ใหญ่ มีที่ดิน 3 ไร่ เอฟเออาร์สร้างได้ 1 ต่อ 1 แต่ที่ดินอีก 10 ไร่ นำไปทำศูนย์การเรียนรู้หรือสวนสาธารณะ ก็จะได้พัฒนาเพิ่ม ซึ่งภาพรวมถือว่าดี แต่เอฟเออาร์ก็เท่าเดิม”
| ‘มักกะสัน-บางซื่อ’ เฮ! |
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เป็นเรื่องที่ดี นอกจากที่ดินของภาคเอกชนระดับแถวหน้าเมืองไทยเน้นพัฒนาโครงการขนาดใหญ่แล้ว ที่ดินโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐที่จะประมูลและให้เอกชนเข้าไปลงทุนจะได้อานิสงส์ด้วย อาทิ ที่ดินมักกะสัน-ที่ดินบางซื่อของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) นอกจากจะได้รับสิทธิ์ยืดหยุ่นปรับสีผังเพิ่มแล้ว ยังโอนสิทธิ์ซื้อขายความสูงในอากาศระหว่างอาคารจากค่าเอฟเออาร์ (สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน) เพื่อเพิ่มความสูง-ใหญ่ของอาคารได้ แต่มีเงื่อนไขว่า ต้องซื้อขายภายในโซนนิ่งเดียวกัน
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,312 วันที่ 9-11 พ.ย. 2560 หน้า 01-02
| ข่าวที่เกี่ยวข้อง |
1- “เจริญ” นำทัพเจ้าสัว! ผุดโรงแรมรับ “อีอีซี”
2- 'เจ้าสัวเจริญ' สยายปีก ขน “บิ๊กซี” บุกอาเซียน
