ตลาดอสังหาฯ EEC Comeback(ตอนที่ 1)

“ จากที่ผมเคยคาดการณไว้เมื่อต้นปี 2559 ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค ในกลุ่มจังหวัดภาคตะวันออกน่าจะมีศักยภาพในการฟื้นตัวได้เร็วกว่าภูมิภาคอื่น ฟื้นตัวกลับมาเร็วกว่าที่คาดการณ์ เนื่องจากมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญทั้งการขยายตัวด้านอุตสาหกรรม การลงทุนของเอกชน การขยายตัวของภาคการท่องเทียว และที่สำคัญ คือ การลงทุนของภาครัฐในโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก(EEC :Thailand's Eastern Economic Corridor) ที่มาทั้งการส่งเสริมการลงทุน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรองรับทั้งการขยายท่าเรือแหลมฉะบัง ท่าเรือมาบตาพุด รถไฟทางคู่ รถไฟความเร็วสูง สนามบินอู่ตะเภารองรับ 15 ล้านคน ความสนใจลงทุนของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกที่เคยอุปทานล้นตลาด สถานการณ์ในบางพื้นที่พลิกกลับมาอย่างรวดเร็วเพราะสินค้าเหลือขายน้อย กลับมาคึกคักได้อีกครั้งราคาที่ดินไม่รอท่าใครไปก่อนแล้ว บางทำเลผ่านมา 1-2 ปีเพิ่มเป็นเท่ากันแล้ว เช่น แถวๆ นาจอมเทียน สัตหีบ บ้านฉาง ซึ่งเป็นทำเลการลงทุนแห่งใหม่ ฐานราคาที่ดินต่ำ เพิ่มกันเป็นเท่า ราคาที่ดินติดชายหาดย่านนาจอมเทียน เดิมไร่ละ 20 ล้านเพิ่มขึ้น 40-60 ล้านกันแล้ว”

จากสถานการณ์ภาคการส่งออกที่มีแนวโน้มขยายตัวดีขึ้น (เทียบกับสถานการณ์ปี 2559 ที่ติดลบต่อเนื่อง) อันส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจภาคตะวันออก โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรีและระยองซึ่งมีภาคอุตสาหกรรมเป็นสัดส่วน 50% และ 43% ของเศรษฐกิจจังหวัดตามลำดับ อันน่าจะส่งผลต่อเนื่องถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาลงนับจากปี 2557 เป็นต้นมา ปัจจุบันในบางพื้นที่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัวได้แล้วเนื่องจากแม้ว่าในปี 2559 ที่ผ่านมายอดขายจะยังลดลง แต่พบว่าอุปทานจำนวนหนึ่งกลับหายไปจากตลาด เนื่องจากจากการซื้อยกตึกของชาวจีน หรือเปลี่ยนแปลงจากคอนโดมิเนียมไปใช้เป็นโรงแรมแทน ทำให้อุปทานในตลาดในบางประเภท บางทำเล บางเซ็กเมนต์ ของอสังหาริมทรัพย์ เหลือขายน้อยแล้ว

ยกตัวอย่างเช่น ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก เมื่อวันที่ 4 พฤษภาคมที่ผ่านมา พบว่าสถานการณ์การขายบ้านจัดสรรในอำเภอศรีราชา และอำเภอบางละมุงดูดีขึ้น เนื่องจากอุปทานคงเหลือขายประมาณ 11 เดือนและ 12 เดือนตามลำดับ (โดยไม่รวมอุปทานใหม่ที่จะเข้าตลาด) โดยเซ็กเมนต์ที่ขายดีและอุปทานเหลือขายน้อย เช่น บ้านเดี่ยว 3.01-5.00 ล้าน บ้านแฝด 2.26-3.00 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 1.50-2.00 ล้านบาท

ส่วนสถานการณ์การขายอาคารชุดในอำเภอเมือง อำเภอศรีราชา และอำเภอบางละมุง ก็ดูดีเช่นกัน มียอดขายคงเหลือประมาณ 9 เดือน 12 เดือนและ 10 เดือนตามลำดับ (โดยไม่รวมอุปทานใหม่ที่จะเข้าตลาด) โดยเซ็กเมนต์ที่ขายดีและอุปทานเหลือขายน้อย เช่น ห้องชุดแบบสตูดิโอ 1.5-1.75 ล้านบาทในเมืองชลบุรีเหลือขายเพียง 5 เดือนเท่านั้น (ไม่รวมอุปทานใหม่) ส่วนในบางละมุงห้องชุดแบบสตูดิโอ 1.26-2.00 ล้านบาท และ 2.00-5.00 ล้านบาท เหลือขายเพียง 7-10 เดือน เป็นต้น (ดังตาราง)

++ข้อกฎหมายสำคัญที่จะกระทบ
การลุยเปิด EEC ของรัฐบาล ทำให้ภาคตะวันออกยังเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมในการลงทุนจากต่างชาติ โดยแหล่งประกอบอุตสาหกรรม (นิคม) ยังคงขยายพื้นที่รองรับความต้องการปัจจุบันมีแหล่งประกอบอุตสาหกรรม (นิคมฯ) 28 แห่ง และจะเกิดใหม่อีก 12 แห่ง และเขตเศรษฐกิจพิเศษที่สระแก้ว และตราด อีก 2 แห่ง

ผลกระทบสำคัญของ EEC ต่อเจ้าของที่ดินหลังจากกฎหมายผ่านความเห็นชอบแล้ว กรมโยธาธิการและผังเมืองจะมีการล้างไพ่สีผังเมืองใหม่ใน 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรีและระยอง (ผังเมืองเก่ายกเลิกไปเลย) โดยจะมีการทำผังเมืองใหม่อันเป็นความสำคัญของเจ้าของที่ดินที่ต้องจับตาดูว่าที่ดินจะถูกกำหนดให้เป็นสีอะไร ใช้สอยอะไรได้ หรือไม่ได้ โดยจุดที่มีกฎหมายมากระทบมาก ต้องตรวจสอบให้ดี เช่น ย่านบางสเร่ สัตหีบ ที่เป็นเขตความปลอดภัยทางทหาร เขตการปลอดภัยด้านการบิน บริเวณรอบเขาชีจันทร์ เป็นต้น

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,272 วันที่ 22 - 24 มิถุนายน พ.ศ. 2560