การถือครองที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติ

04 พ.ค. 2560 | 10:00 น.
จากปัจจัยความเชื่อมโยงของเศรษฐกิจโลก การค้าการลงทุนระหว่างประเทศและทิศทางการพัฒนาประเทศที่มุ่งสู่การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นแรงผลักดันสำคัญที่นำไปสู่นโยบายส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ การถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในหลายๆสิทธิประโยชน์ที่คนต่างชาติจะได้รับ ทั้งนี้คนต่างชาติที่จะสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ ต้องมีวัตถุประสงค์เพื่อการประกอบธุรกิจหรือการลงทุนที่สอดคล้องตามกฎหมาย

ทั้งนี้สำหรับด้านการลงทุนในอุตสาหกรรม นักลงทุนสามารถที่จะถือครองที่ดินได้ หากได้รับการส่งเสริมการลงทุน(BOI)หรือกรณีดำเนินธุรกิจ ในเขตนิคมอุตสาหกรรมก็สามารถมีสิทธิถือครองที่ดินได้ หรือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี หรือการเช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมพ.ศ.2542 ซึ่งสามารถเช่าได้ไม่เกิน 50 ปี

ทั้งนี้ เมื่อมีการลงทุนด้านพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ความต้องการที่อยู่อาศัยก็เป็นเรื่องที่ตามมา สำหรับในขณะนี้มีช่องทางใดบ้างที่คนต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้

 การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด
เดิมคนต่างชาติสามารถมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรือซื้อห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารได้ไม่เกินอัตราร้อยละ 40 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด ในอาคารชุดนั้น ต่อมาเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2542 ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุดโดยให้คนต่างชาติ สามารถมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ไม่เกินอัตราร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น และยังได้กำหนดให้คนต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เกินกว่าร้อยละ 49 ได้โดยมีหลักเกณฑ์ต่างๆอาทิอาคารชุดนั้นต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครหรือเขตเทศบาล ที่ตั้งอาคารชุด ต้องมีเนื้อที่ไม่เกิน 5 ไร่ อาคารชุดต้องมีห้องชุดไม่น้อยกว่า 40 ห้องชุดหรืออาคารชุดนั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหารฯลฯ

อย่างไรก็ดีเมื่อครบกำหนด 5 ปีนับแต่วันที่ 28 เมษายน 2542 หลักเกณฑ์การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างชาติเกินกว่าร้อยละ 49 ก็ได้ถูกยกเลิกไปแล้ว ผู้เขียนเพียงแต่ยกกรณีดังกล่าวมาเป็นข้อสังเกตว่าเราเคยมีหลักเกณฑ์ในการให้คนต่างชาติถือครองอาคารชุดได้ถึง 100% โดยมีหลักเกณฑ์ต่าง ๆ ที่กำกับไว้

 ความต้องการที่อยู่อาศัยที่มิใช่อาคารชุด
คนต่างชาติสามารถซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ตั้งแต่วันที่ 19 มกราคม 2545 โดยมีหลักเกณฑ์และเงื่อนไขดังนี้

1.นำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี

2.ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

3.ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่ง ดังนี้

3.1 การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตธรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันเงินต้นหรือดอกเบี้ย

3.2 การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

3.3 การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

3.4 การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

4.ที่ดินที่คนต่างชาติจะได้มาต้องอยู่ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณกำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร

5.คนต่างชาติผู้ได้รับอนุญาตต้องใช้ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเองและครอบครัวโดยไม่ขัดต่อศีลธรรม จารีตประเพณี หรือวิถีชีวิตอันดีของชุมชนในท้องถิ่นนั้น

6.ถ้าคนต่างชาติซึ่งได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าว กระทำผิดหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่กำหนดไว้ จะต้องจำหน่ายที่ดินในส่วนที่ตนมีสิทธิภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น

7.ถ้าคนต่างชาติซึ่งได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินตามนัยดังกล่าวไม่ได้ใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยภายในกำหนดเวลาสองปีนับแต่วันจดทะเบียนการได้มา อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น

นอกจากกรณีดังกล่าว คนต่างชาติอาจได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินโดยได้รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมได้ โดยที่ดินได้รับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วจะต้องไม่เกินจำนวนที่กฎหมายกำหนดไว้ตัวอย่างเช่น ที่อยู่อาศัยมีได้ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่ ที่ใช้เพื่อพาณิชยกรรมไม่เกิน 1 ไร่ ที่ใช้เพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน10 ไร่ ที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่ เป็นต้น

[caption id="attachment_145461" align="aligncenter" width="503"] การถือครองที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติ การถือครองที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติ[/caption]

สำหรับคนต่างชาติที่มีคู่สมรสเป็นคนสัญชาติไทยไม่ว่าจะชอบหรือมิชอบด้วยกฎหมาย คู่สมรสที่เป็นคนสัญชาติไทยสามารถซื้อที่ดินได้โดยผู้ซื้อและคู่สมรสที่เป็นคนต่างชาติจะต้องยืนยันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนบุคคลของผู้ซื้อที่มีสัญชาติไทย มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน

ทั้งนี้จะเห็นได้ว่าการมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติสำหรับกรณีซึ่งมิใช่อาคารชุด ต้องมีเงื่อนไขผูกพันกับเรื่องของการลงทุนเป็นหลัก หากกรณีเป็นการเช่าโดยทั่วไป ก็สามารถเช่าตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้ไม่เกิน 30 ปี สำหรับการเช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมปี 2542 ซึ่งเป็นการเช่าที่มีระยะเวลาเกินกว่า 30 ปีแต่ไม่เกิน 50 ปี ก็มิได้ครอบคลุมถึงเช่าเพื่อการอยู่อาศัย

แต่หากมีการแก้ไขพระราชบัญญัติฉบับนี้ ให้ครอบคลุมถึงการเช่าเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน50 ปีด้วย ก็จะเป็นประโยชน์ทั้งต่อคนต่างชาติและคนไทยในเรื่องระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 30 ปีแต่ไม่เกิน 50 ปี ซึ่งหากมีการแก้ไขมีการแก้ไขพระราชบัญญัติฉบับนี้แล้ว เราก็อาจทบทวน เพื่อการยกเลิกการให้คนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ในบางกรณีหรือในหลายกรณี ตามที่กล่าวข้างต้นก็ได้

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,258 วันที่ 4 - 6 พฤษภาคม พ.ศ. 2560