ตลาดอสังหาฯ ชะลอ ยอดโอนกรรมสิทธิ์-สินเชื่อใหม่ต่ำสุดในรอบ 6 ปี

16 พ.ค. 2567 | 09:23 น.
อัปเดตล่าสุด :16 พ.ค. 2567 | 10:10 น.

สถานการ์ณตลาดอสังหาฯ ในไตรมาส 1 ปี 2567 ชะลอตัว พบยอดโอนกรรมสิทธิ์และสินเชื่อปล่อยใหม่ทั่วประเทศลดลง -13.8% และ -20.5% ตามลำดับ ต่ำสุดในรอบ 6 ปี สะท้อนกำลังซื้ออ่อนแรงลง คาดทั้งปีฟื้น 5%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยถึง ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกของปี 2567 ว่า เป็นไตรมาสที่มีการชะลอตัวอย่างรุนแรงทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน

ด้านอุปสงค์ พบจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมี 72,954 หน่วย โดยหดตัวลดลงถึง -13.8% ซึ่งถือเป็นจำนวนต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส โดยแนวราบลดลงถึง -18.9% และอาคารชุดลดลง -0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2566 ที่มีจำนวน  84,619 หน่วย ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไตรมาส 1 ปี 2567 มีจำนวน 208,732 ล้านบาท มีการขยายตัวลดลง -13.4% โดยแนวราบลดลง -14.6% และอาคารชุดลดลง -10.7% ซึ่งเป็นมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่ำสุดในรอบ 19 ไตรมาส เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2566 ที่มีจำนวน 241,167 ล้านบาท ทั้งยังพบภาพรวมหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยขยายตัวลดลงในทุกระดับราคา โดยกลุ่มราคาที่มีการลดลงสูงสุด คือระดับราคา 5-7 ล้านบาท ที่ลดลงถึง -20.0% ด้านที่อยู่อาศัยแนวราบกลุ่มที่มีการลดลงสูงสุด ในกลุ่มระดับราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งลดลง -30.2% ขณะที่หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดการลดลงมากที่สุดคือกลุ่มราคา 5.01-7.50 ล้านบาท ซึ่งลดลง -30.3% แต่ห้องชุดในกลุ่มราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาทมีการขยายตัวขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งเป็นผลมาจากโครงการอาคารชุดราคาต่ำที่มีการเปิดตัวสูงในปลายปี 2564 และ 2565 เริ่มทยอยสร้างเสร็จและเริ่มมีการโอนกรรมสิทธิ์ โดยปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมือสองในระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท และ 1-1.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.0% และ 4.9% และในระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้น 10.3% และ 9.6% ตามลำดับ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์

ทั้งนี้ กำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่ลดลงส่งผลในด้านสถาบันการเงิน พบว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศ 121,529 ล้านบาท ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส หดตัว 20.5% แสดงถึงความสามารถในการขอสินเชื่อที่ลดลง และเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวดยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศ ยังมีมูลค่าสูงราว 4,956,145 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2566 

ด้านอุปทาน หน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร 16,362 หน่วย ลดลง -19.7% โดยเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวจำนวน 6,642 หน่วย ขยายตัว 10.1% ทาวน์เฮ้าส์ 5,766 หน่วย ลดลง -36.5% บ้านแฝด 3,419 หน่วย  ลดลง -22.2% ประเภทอาคารพาณิชย์ 310 หน่วย  ลดลง -17.6% และที่ดินจัดสรร 225 หน่วย ลดลง -55.5% และพื้นที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง 8.88 ล้านตร.ม. ลดลง 12% โดยพื้นที่ก่อสร้างแนวราบลดลง -12.2% และโครงการอาคารชุดลดลง -9.6% 

ขณะที่หน่วยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 13,312 หน่วย ลดลง -38.5% แยกเป็นบ้านแนวราบ 7,214 หน่วย และ อาคารชุด 6,098 หน่วย ลดลง -16.9% และ -53.0% ตามลำดับ แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 39.6% สะท้อนได้ว่า หน่วยที่เกิดขึ้นใหม่ เป็นที่อยู่อาศัยราคาสูง

อย่างไรก็ตาม หลังรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เมื่อ 9 เม.ย.ที่ผ่านมา REIC จึงเล็งเห็นปัจจัยบวกของแน้วโน้มตลาดปี 2567 โดยคาดการณ์ว่า ในปี 2567 จะส่งผลให้เกิดหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน ประมาณ 386,861 หน่วย มีความเป็นไปได้มากที่จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5.5% โดยมีช่วงการคาดการณ์ -5.1% ถึง 16.0%

ทั้งนี้ คาดหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งแนวราบ 277,118 หน่วย และอาคารชุด 109,743 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.1% และ 1.5% ตามลำดับ สำหรับมูลค่าคาดการณ์อยู่ที่ 1.11 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% แบ่งเป็นแนวราบ 795,275 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.1% และอาคารชุด 310,636 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2% 

สินเชื่อปล่อยใหม่ทั้งปีมีความเป็นไปได้ที่จะอยู่ที่ราว 698,931 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% ส่วนสินเชื่อคงค้างคาดว่าจะอยู่ที่ 5.19 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.9%

ด้านกำลังซื้อจากต่างชาติ พบจำนวนและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติขายตัวอย่างต่อเนื่อง พบจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 3,938 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.3% และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวน 18,013 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.2% คิดเป็นสัดส่วนเมื่อเทียบกับหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศ 16.7% และ 28.6% ตามลำดับ โดยสัญชาติที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าที่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 1 ปี 2567 คือ จีน มีจำนวนหน่วย 1,596 หน่วย คิดเป็น 41% และมีมูลค่า 7,570 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 42% ของผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่เป็นต่างชาติทั้งหมด

ดร.วิชัย ระบุว่า กำลังซื้อตลาดอสังหาฯ​ ภายในประเทศอ่อนแอลง ตลาดก็จำเป็นต้องดึงกำลังซื้อใหม่จากต่างชาติเข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ควรกระตุ้นในระยะสั้นและสร้างความมั่นใจให้กับประชาชนถึงการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

ทั้งยังคาดการณ์ว่า ตลาดจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นในไตรมาส 3 และ 4 เนื่องจากในไตรมาส 2 เป็นช่วงที่ประชาชนส่วนใหญ่มีภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทาง และการท่องเที่ยวในเดือนเมษายน ภาระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการศึกษาของบุตรหลาน ในช่วงเดือนพฤษภาคม และ มิถุนายน รวมไปถึงการรอโปรโมชั่นและข้อเสนอจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ผู้ประกอบการควรจะมีการเตรียมการเพื่อรองรับการฟื้นตัวของอุปสงค์ในตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีปัจจัยลบ ทั้งด้านมาตรการควบคุมตามเกณฑ์ LTV และหนี้ครัวเรือน ที่ทำให้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ ซึ่งอาจจะเป็นปัจจัยรั้งการขยายตัวของตลาดในปี 2567 ได้ นับเป็นด่านสุดท้ายที่จะทำให้เกิดความสำเร็จในการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์

REIC ยังตั้งข้อสังเกตว่า ในสถานการณ์ในปัจจุบัน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความระมัดระวังในการลงทุน และคำนึงถึงอุปสงค์และอุปทานในตลาด โดยเฉพาะ การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาแพงตามความนิยมในตลาด ที่เริ่มมียอดขายชะลอตัว ในขณะที่ปริมาณอุปทานและหน่วยเหลือขายเริ่มสะสมเพิ่มขึ้นอาจทำให้เกิดภาวะ Over Supplies ใน segment ระดับราคานี้ได้