นักประเมินที่ดินเสนอไอเดียพลิกพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าสร้างรายได้เข้ารัฐ แนะร.ฟ.ท. พัฒนารอบสถานีราชปรารภเป็นศูนย์ค้าส่งเสื้อผ้าขนาดใหญ่เทียบชั้นแพลทินัม บิ๊กร.ฟ.ท.เตรียมชงพื้นที่สถานีดอนเมือง รังสิตศาลายารับแผนพัฒนาสายสีแดงและปลดล็อกม.44 เอื้อการพัฒนาเชิงพาณิชย์
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทโมเดอร์นพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าจากการที่รัฐบาลโดยนายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี ต้องการให้เกิดการพัฒนาเชิงพาณิชย์ตามสถานีและรอบสถานีรถไฟและรถไฟฟ้านั้น ในกรุงเทพฯมีพื้นที่หลายจุดน่าสนใจ โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าของการรถไฟแห่งประเทศไทย มองว่าพื้นที่สถานีราชปรารภ ตามแนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ น่าสนใจพัฒนาให้เป็นศูนย์ค้าส่งเสื้อผ้าขนาดใหญ่แบบเดียวกับศูนย์การค้าแพลทินัม เพื่อปลุกตลาดเสื้อผ้าของไทยให้กลับมาคึกคัก เพราะเมื่อเทียบศักยภาพทำเลระหว่างราชปรารภกับแพลทินัมจะเห็นได้ชัดว่าราชปรารภนั้นดีกว่า สะดวกกว่าหลายเท่าเนื่องจากมีระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้าเข้าถึงได้ง่ายถึง 2 เส้นคือสายแอร์พอร์ตลิงค์และสายสีส้มที่รัฐบาลอยู่ระหว่างการเร่งผลักดัน
นอกจากนั้นยังมีรถไฟสายสีแดงทั้งช่วงบางซื่อ-รังสิตที่ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้างและช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชันที่มีแผนจะก่อสร้างไปถึงศาลายาในเร็วๆนี้ สถานีดอนเมืองและสถานีรังสิตยังเป็นจุดสนใจทั้งเพื่อการท่องเที่ยวและการพัฒนาเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะย่านรังสิตที่สามารถพัฒนาให้เกิดศักยภาพได้อย่างมากมาย เช่นเดียวกับสถานีตลิ่งชันและศาลายาที่แม้จะมีข้อจำกัดบางประการในการพัฒนาพื้นที่แต่ก็ได้เปรียบในการที่จะเชื่อมโยงระหว่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ในอีกไม่กี่ปีนี้
"พื้นที่สถานีตามทำเล 4-5 แห่งนี้ถือว่ายังอยู่ในพื้นที่ย่านกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สามารถมีส่วนขยายการเติบโตของเมืองกรุงเทพฯและเมืองบริวารได้อย่างมากโดยเฉพาะย่านรังสิต-ปทุมธานี ศาลายาและสมุทรสาคร"
ประการสำคัญ FAR ในแต่ละพื้นที่เหล่านี้ปัจจุบันรัฐได้เอื้อต่อการพัฒนารองรับไว้แล้ว อาทิ ราชปรารภประมาณ 8-10 เท่า แตกต่างจากโซนนอกเมืองที่ FAR จะน้อยกว่า แต่ก็เป็นบางพื้นที่ที่สามารถนำไปพัฒนาได้อาทิ แจ้งวัฒนะกับนนทบุรี ที่นนทบุรีจะได้ FAR ดีกว่า แต่ปัจจัยสำคัญคือระยะ 500 เมตรรอบสถานีจะต้องสร้างที่จอดรถตามกฎหมายควบคุมอาคาร หากสามารถระบุว่าเลือกที่จะสร้างหรือไม่สร้างก็ได้จะส่งผลให้ราคาลดลงได้ประมาณ 50% ส่งเสริมและเปิดโอกาสให้ผู้สนใจมากลงทุนมากขึ้น ดังนั้นหากสามารถนำไปพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ได้จะทำให้รัฐบาลมีรายได้นำไปพัฒนาเส้นทางอื่นๆหรือลดภาระค่าใช้จ่ายลงไปได้อย่างมาก ประชาชนก็จะสามารถใช้บริการค่าโดยสารรถไฟฟ้าที่ถูกลงได้กว่าปัจจุบันนี้ เพราะรายได้จะมาจากการพัฒนาเชิงพาณิชย์เหล่านี้นั่นเอง
นอกจากนี้จุดจอดแล้วจร ควรจะต้องมีการพัฒนาเชิงพาณิชย์ควบคู่กันไปด้วยถึงจะคุ้มค่า เช่นเดียวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันมีผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์รวยอยู่เพียงไม่กี่รายเท่านั้นจากการพัฒนารถไฟฟ้าของรัฐบาล แต่ไม่มีผลต่อประชาชนส่วนใหญ่มากนักเลย
ด้านนายวุฒิชาติ กัลยาณมิตร ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย(ร.ฟ.ท.) กล่าวว่านอกจากที่ดินแปลงใหญ่อย่างสถานีแม่น้ำ ย่านพหลโยธิน กม.11 ที่นำเสนอรัฐบาลไปแล้ว ยังมีพื้นที่สถานีรถไฟดอนเมือง รังสิต ศาลายา และอีกหลายสถานีของเมืองหลักอย่างเชียงใหม่ ขอนแก่น นครราชสีมา หนองคาย หัวหิน ฉะเชิงเทรา อรัญประเทศ พิษณุโลก ล้วนสามารถนำไปพัฒนาตามนโยบายของรัฐบาลทั้งสิ้นจึงเตรียมนำเสนอพื้นที่สถานีที่จะสามารถนำไปพัฒนาได้ให้รัฐบาลพิจารณาถึงรูปแบบที่เหมาะสมต่อไป
"พื้นที่ทั้งหมดเหล่านี้อยู่ระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้และรูปแบบที่เหมาะสม หลังจากนั้นจึงจะเร่งนำเสนอรัฐบาลนำไปพัฒนาในรูปแบบที่เหมาะสมต่อไปซึ่งแต่ละพื้นที่จะมีการพัฒนาที่แตกต่างกันไป โดยเฉพาะหัวหิน เชียงใหม่ที่นักท่องเที่ยวใช้บริการจำนวนมากก็มีความเป็นไปได้ทั้งสิ้น"
สอดคล้องกับที่นายสราวุธ เบญจกุล ประธานคณะกรรมการร.ฟ.ท. กล่าวว่าปมปัญหาการพัฒนาที่ผ่านมาคือการนำที่ดินไปพัฒนาไม่ได้ เพราะระเบียบกฎหมายมีข้อจำกัด ดังนั้นจึงเตรียมนำข้อปัญหาดังกล่าวเสรอพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี พิจารณาใช้มาตรา 44 เพื่อปลดล็อคให้สามารถนำพื้นที่ไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ ให้กระบวนการสามารถดำเนินการได้อย่างไม่ติดข้อกฎหมายอีกต่อไป
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,182 วันที่ 11 - 13 สิงหาคม พ.ศ. 2559