ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ออกบทวิเคราะห์เรื่อง คาดครึ่งหลังปี’59 ความต้องการที่อยู่อาศัยชะลอตัว กดดันการเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่
ประเด็นสำคัญ
•มาตรการภาครัฐที่ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และจดทะเบียนการจำนอง หนุนให้สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยฟื้นตัวในระยะสั้น โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในส่วนของการซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งปี 2559 น่าจะอยู่ที่ 119,000-120,000 หน่วย เติบโตร้อยละ 2-3 เมื่อเทียบกับในปี 2558
•มาตรการภาครัฐได้ดูดซับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยไปแล้วส่วนหนึ่ง ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2559 น่าจะชะลอตัวลง ประกอบกับเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวได้มากนัก ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชะลอการเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่ โดยกระตุ้นการขายที่อยู่อาศัยคงค้างรอขาย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างรอขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ สิ้นปี 2559 น่าจะมี 150,000-160,000 หน่วย ลดลงร้อยละ 4-10 เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี 2558
ในระยะที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใช้จังหวะที่ภาครัฐอนุมัติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ เร่งทำการตลาดกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม ผลจากมาตรการภาครัฐได้ดูดซับความต้องการจากตลาดซื้อที่อยู่อาศัยไปแล้วส่วนหนึ่ง ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2559 น่าจะชะลอตัวลง ประกอบกับภาวะสถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ในขณะที่ยังมีการเข้าสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มทุนรายใหญ่ต่างๆ ยิ่งส่งผลให้การแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดเป็นไปอย่างรุนแรงขึ้น
มาตรการภาครัฐหนุนการโอนที่อยู่อาศัยฟื้นตัวในระยะสั้น
คาดครึ่งหลังปี’ 59 ผู้ประกอบการชะลอเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่ ตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัวสู่สมดุล
•มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง หนุนการโอนที่อยู่อาศัยฟื้นตัวระยะสั้น
ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2558 เป็นต้นมา ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใช้จังหวะที่ภาครัฐอนุมัติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ เร่งทำการตลาดกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างเข้มข้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การจัดโปรโมชั่นเพิ่มเติมจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และจดทะเบียนการจำนองซึ่งสิ้นสุดลงแล้วเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2559 ที่ผ่านมา ที่ส่งผลให้สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยฟื้นตัว โดยจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในส่วนของการซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงห้าเดือนแรกของปี 2559 รวม 59,726 หน่วย เติบโตร้อยละ 70 เมื่อเทียบกับในช่วงห้าเดือนแรกของปี 2558 ที่มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์รวม 35,051 หน่วย ซึ่งเป็นผลมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงโค้งสุดท้ายของมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และจดทะเบียนการจำนองในเดือนเมษายน 2559 ที่เป็นไปอย่างคึกคัก
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และจดทะเบียนการจำนองซึ่งสิ้นสุดลงแล้ว หนุนให้สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยฟื้นตัวในระยะสั้น โดยคาดว่า จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในส่วนของการซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 น่าจะมีประมาณ 64,700 หน่วย เติบโตร้อยละ 39 เมื่อเทียบกับในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 ที่มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์รวม 46,633 หน่วย (จากที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 ลดลงร้อยละ 16 เมื่อเทียบกับในช่วงครึ่งแรกของปี 2557)
สำหรับสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 น่าจะหดตัวลง ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และจดทะเบียนการจำนองได้ดูดซับความต้องการจากตลาดซื้อที่อยู่อาศัย โดยกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยตั้งแต่ในเดือนพฤศจิกายน และธันวาคม 2558 ที่เริ่มใช้มาตรการ ต่อเนื่องมาจนถึงในเดือนเมษายน 2559 ซึ่งเป็นช่วงโค้งสุดท้ายของมาตรการ
ส่งผลให้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในส่วนของการซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งปี 2559 น่าจะอยู่ที่ประมาณ 119,000-120,000 หน่วย เติบโตร้อยละ 2-3 เมื่อเทียบกับในปี 2558 ที่มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์รวม 116,507 หน่วย
•ครึ่งหลังปี’ 59 ผู้ประกอบการชะลอเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่ และกระตุ้นการขายที่อยู่อาศัยคงค้างรอขาย ตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัวสู่สมดุล
แม้จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงห้าเดือนแรกของปี 2559 จะเติบโต ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระบายที่อยู่อาศัยคงค้างรอขายได้ และมีเงินทุนกลับมาหมุนเวียนพัฒนาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ๆ แต่ผลจากมาตรการภาครัฐได้ดูดซับความต้องการจากตลาดซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริงไปแล้วส่วนหนึ่ง ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2559 น่าจะชะลอตัวลง ประกอบกับแนวโน้มภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก โดยภาวะหนี้สินภาคครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ในขณะที่ในช่วงที่เหลือของปี 2559 มีเพียงอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำเป็นปัจจัยเดียวที่เป็นแรงหนุนตลาดที่อยู่อาศัย
ส่งผลให้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มชะลอเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่ โดยให้ความสำคัญกับการกระตุ้นการขายที่อยู่อาศัยคงค้างรอขายเซ็กเมนต์ต่างๆ ด้วยการทำการตลาดสอดคล้องกับมาตรการภาครัฐที่ยังคงเหลือ ทั้งการกระตุ้นผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้ซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2559 เพื่อนำวงเงินมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา รวมถึงการเร่งระบายที่อยู่อาศัยคงค้างรอขายราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทภายใต้โครงการบ้านประชารัฐ
ในภาวะผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มชะลอเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่ และกระตุ้นการขายที่อยู่อาศัยคงค้างรอขาย น่าจะส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างรอขายลดลง และตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัวสู่สมดุลมากขึ้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างรอขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ สิ้นปี 2559 น่าจะมีประมาณ 150,000-160,000 หน่วย ลดลงร้อยละ 4-10 เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี 2558 ที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างรอขาย 167,257 หน่วย โดยแบ่งเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 42,000-44,000 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์จำนวน 40,000-42,000 หน่วย และคอนโดมิเนียมจำนวน 68,000-74,000 หน่วย
•จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ สิ้นปี 2559 มีแนวโน้มลดลงจาก ณ สิ้นปี 2558 ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการภาครัฐหนุนให้สถานการณ์การตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวในระยะสั้น รวมถึงผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มชะลอเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่
•แม้จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายมีแนวโน้มลดลง แต่เมื่อพิจารณาปัจจัยแวดล้อมตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก ส่งผลให้กำลังซื้อยังอ่อนแรง ประกอบกับผลจากมาตรการภาครัฐได้ดูดซับความต้องการจากตลาดซื้อที่อยู่อาศัยไปแล้วส่วนหนึ่ง น่าจะส่งผลให้อัตราการขายที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง โดยความสามารถในการระบายที่อยู่อาศัยรอขายในปี 2559 น่าจะใกล้เคียงกับในปี 2558 ที่ 18-22 เดือน