จากแยกสามย่านถึงคลองเคย ศูนย์กลางแหล่งชุมชนใหม่บนพระราม4
พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 เป็นทำเลอีกแห่งหนึ่งที่ต้องจับตามองในช่วง 3 - 4 ปีข้างหน้า เพราะไม่เพียงเป็นพื้นที่ที่อยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจอยู่กึ่งกลางระหว่างสีลม สาทร กับ วิทยุ และสุขุมวิท แต่การพัฒนาในพื้นที่นี้อาจจะมีไม่มากนัก เนื่องจากที่ดินส่วนใหญ่เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ส่วนพื้นที่ที่เป็นของเอกชนมีเพียงแค่บางส่วนของพื้นที่ทางด้านทิศใต้ของถนนพระราม 4 เท่านั้น ที่มีโครงการของเอกชนเกิดขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
[caption id="attachment_72190" align="aligncenter" width="500"]
ถนนพระราม 4[/caption]
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)ฯ วิเคราะห์ว่าทำเลนี้มีศักยภาพค่อนข้างสูงเพราะมีเส้นทางรถไฟใต้ดินผ่านตลอดพื้นที่ และมีเส้นทางรถไฟฟ้าที่เชื่อมระหว่างพื้นที่นี้กับทำเลอื่นๆ อีกทั้งในอนาคตเส้นทางรถไฟใต้ดินจะมีการขยายต่อออกไปอีกถึงบางแค ซึ่งเส้นทางนี้ยังผ่านเยาวราชย่านไชน่าทาวน์ และเป็นย่านที่ชาวต่างชาตินิยมเดินทางไปเที่ยวมากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ทำให้ในอนาคตสถานีรถไฟใต้ดิน หรือรถไฟฟ้าที่อยู่ในแนวถนนพระราม 4 เช่น ศาลาแดง หรือสีลมกลายเป็นจุดเปลี่ยนเส้นทางที่จะมีความคึกคักมากขึ้นไปอีกในอนาคต
แต่ความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอาจจะจำกัดอยู่แค่พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ตั้งแต่สามย่านไปถึงแยกที่ตัดกับถนนรัชดาภิเษก เพราะมีโครงการขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้นอย่างแน่นอนในอนาคต
โครงการขนาดใหญ่ที่จะมีผลต่อพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ในบริเวณที่กล่าวไปแล้วคือ 1.โครงการสามย่านมิตรทาวน์ ของโกลเด้น แลนด์ในกลุ่มทีซีซี บนที่ดินขนาด 13 ไร่ของจุฬาฯ ที่มีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาด 220,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน 65,000 ตารางเมตร คอนโดมิเนียมแบบสิทธิการเช่า 554 หน่วย เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 104 หน่วย และศูนย์ทักษะเพิ่มโอกาสการเรียนรู้แห่งแรกของไทยขนาด 65,000 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณปี 2563
2.ที่ดินแปลงใหญ่กว่า 88 ไร่ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่แต่เดิมเป็นโรงเรียนเตรียมทหาร และโครงการสวนลุมไนท์บาซาร์ และมีการเปิดประมูลให้กับบริษัทเอกชนเข้ามาพัฒนานั้น กลุ่มทีซีซีโดยบริษัทยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ จำกัด เป็นผู้ได้สิทธิ์เช่าและพัฒนาที่ดินแปลงงามใจกลางเมืองแปลงนี้โดยสัญญาเช่ามีระยะเวลาเช่า 30 ปีและสามารถต่อได้อีก 30 ปี จากการประมูลเมื่อปี 2557 ซึ่งรูปแบบการพัฒนาตามที่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ระบุไว้คือ ภายในพื้นที่ต้องประกอบไปด้วยโรงแรม พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน การศึกษา วัฒนธรรม และที่อยู่อาศัย
ในการพัฒนาจะเป็นบริษัทที่ได้รับสิทธิ์เพียงรายเดียวพัฒนาหรือว่าจะไปหาหุ้นส่วนอื่นๆ ที่มีความถนัดในการพัฒนาโครงการรูปแบบอื่นๆ มาร่วมพัฒนาก็ได้ ดังที่เป็นข่าวในช่วงแรกๆ ว่ากลุ่มเซ็นทรัลที่เคยได้รับสิทธิ์ในการพัฒนาก่อนหน้าที่จะมีการจัดประมูลใหม่อีกรอบหนึ่งจะเข้ามาเป็นผู้พัฒนาในส่วนของพื้นที่ค้าปลีกและจนถึงขณะนี้โครงการนี้ยังไม่มีการเปิดเผยรายละเอียดใดๆ ของโครงการออกมานับตั้งแต่กลุ่มทีซีซีได้สิทธิ์ในการพัฒนาที่ดินไปจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
3.ที่ดินขนาด 35 ไร่ติดถนนพระราม 4 ใกล้กับอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยมีระยะเวลาเช่านาน 30 ปี และมีเวลาในการก่อสร้างโครงการอีกประมาณ 3 - 4 ปีโดยในเบื้องต้นกลุ่มทีซีซีวางรูปแบบการพัฒนาโครงการเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่ประกอบไปด้วย พื้นที่พาณิชยกรรม อาคารสำนักงาน ศูนย์ประชุม และโรงแรม เพื่อให้สอดคล้องกับศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ที่บริษัท เอ็น.ซี.ซี. แมเนจเม้นท์ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัดที่ได้รับสิทธิ์ในการบริหารศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์รวมสิทธิ์ในการพัฒนาที่ดินโดยรอบที่กลุ่มทีซีซีมีแผนจะพัฒนาโครงการโรงแรมเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่จัดงานสัมมนา หรือนิทรรศการต่างๆ แต่ปัจจุบันที่ดินแปลงนี้มีการใช้ประโยชน์เป็นที่จอดรถยังไม่ได้พัฒนาเป็นโครงการตามที่วางแผนไว้ ซึ่งอาจจะรอดูความชัดเจนของอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยปัจจุบันที่จะย้ายสำนักงานใหญ่ไปยังอาคารแห่งใหม่ที่ถนนรัชดาภิเษกในปี 2559 อีกทั้งกลุ่มทีซีซียังมีความต้องการที่เชื่อมกับโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ และเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟใต้ดินจึงอาจจะยังไม่มีความชัดเจนของที่ดินแปลงนี้ในปัจจุบันรวมทั้งรอดูสถานการณ์ของอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่าจะไปในทิศทางใด
4.อุทยานจุฬาฯ 100 ปี เป็นพื้นที่สีเขียวแหล่งพักผ่อนหย่อนใจแห่งใหม่เนื้อที่กว่า 70 ไร่บริเวณจุฬาฯ ซอย 9 จรดถนนบรรทัดทอง อยู่ในระนาบเดียวกันกับสวนลุมพินี แม้จะมีขนาดไม่ใหญ่มาก แต่ก็เป็นพื้นที่สีเขียวในทำเลกลางเมืองที่หาได้ยากในปัจจุบัน
5.โครงการค้าปลีกหลายโครงการในพื้นที่ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เช่น I’m Park, Zy Walk, สวนหลวง สแควร์ โดยทั้งหมดตั้งอยู่ในที่ดินของจุฬาฯ ด้านที่ขนานกับถนนบรรทัดทอง แม้ว่าจะไกลออกไปจากถนนพระรามที่ 4 สักหน่อยแต่ว่ามีผลในการเพิ่มศักยภาพโดยรวมของทำเลสามย่านให้น่าสนใจขึ้นไปอีก
6.ที่ดินแปลงใหญ่ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่มีการแบ่งพื้นที่ส่วนหนึ่งประมาณ 595 ตารางวาให้ บมจ. แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ พัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 193 ยูนิตเพื่อขายแบบสิทธิการเช่า 30 ปีในราคาที่อาจจะต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิต โดยแอล.พี.เอ็น. มีเงื่อนไขการเช่าระยะยาว 30 ปีแต่มีเวลาก่อสร้าง 2 ปีจนแล้วเสร็จ ซึ่งหลังจากครบ 30 ปีแล้วอาคารนี้จะตกเป็นของสำนักงานทรัพย์สินฯโดยที่ดินที่เหลืออาจจะพัฒนาเป็นโครงการรูปแบบอื่นๆ โดยเปิดให้เอกชนเข้ามาประมูลหรือจะเป็นรูปแบบใดยังไม่มีรายละเอียดออกมาในตอนนี้
รูปแบบของโครงการขนาดใหญ่ทั้ง 6 แปลงข้างต้น(ไม่นับรวมโครงการเอฟ วาย ไอ เซ็นเตอร์ของกลุ่มโกลเด้นแลนด์ที่สร้างเสร็จไปแล้วตรงสี่แยกรัชดาภิเษกกับพระรามที่ 4) ถ้าเป็นไปตามแผนที่ผู้ประกอบการทั้งหลายประกาศไว้ก็จะมีส่วนสำคัญในการทำให้พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ในบริเวณนี้กลายเป็นอีกทำเลที่น่าสนใจของกรุงเทพมหานครในอนาคต แต่อาจต้องใช้เวลาในการรอคอยสักหน่อย และยังมีโครงการขนาดใหญ่ของการท่าเรือแห่งประเทศไทยที่มีผลกระทบต่อพื้นที่แถวนั้นรวมทั้งกรุงเทพมหานครอีกถ้ามีการพัฒนาตามแนวทางที่วางแผนไว้ในอนาคต
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,175 วันที่ 17 - 20 กรกฎาคม พ.ศ. 2559
[caption id="attachment_72190" align="aligncenter" width="500"]
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)ฯ วิเคราะห์ว่าทำเลนี้มีศักยภาพค่อนข้างสูงเพราะมีเส้นทางรถไฟใต้ดินผ่านตลอดพื้นที่ และมีเส้นทางรถไฟฟ้าที่เชื่อมระหว่างพื้นที่นี้กับทำเลอื่นๆ อีกทั้งในอนาคตเส้นทางรถไฟใต้ดินจะมีการขยายต่อออกไปอีกถึงบางแค ซึ่งเส้นทางนี้ยังผ่านเยาวราชย่านไชน่าทาวน์ และเป็นย่านที่ชาวต่างชาตินิยมเดินทางไปเที่ยวมากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ทำให้ในอนาคตสถานีรถไฟใต้ดิน หรือรถไฟฟ้าที่อยู่ในแนวถนนพระราม 4 เช่น ศาลาแดง หรือสีลมกลายเป็นจุดเปลี่ยนเส้นทางที่จะมีความคึกคักมากขึ้นไปอีกในอนาคต
แต่ความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอาจจะจำกัดอยู่แค่พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ตั้งแต่สามย่านไปถึงแยกที่ตัดกับถนนรัชดาภิเษก เพราะมีโครงการขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้นอย่างแน่นอนในอนาคต
โครงการขนาดใหญ่ที่จะมีผลต่อพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ในบริเวณที่กล่าวไปแล้วคือ 1.โครงการสามย่านมิตรทาวน์ ของโกลเด้น แลนด์ในกลุ่มทีซีซี บนที่ดินขนาด 13 ไร่ของจุฬาฯ ที่มีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาด 220,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน 65,000 ตารางเมตร คอนโดมิเนียมแบบสิทธิการเช่า 554 หน่วย เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 104 หน่วย และศูนย์ทักษะเพิ่มโอกาสการเรียนรู้แห่งแรกของไทยขนาด 65,000 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณปี 2563
2.ที่ดินแปลงใหญ่กว่า 88 ไร่ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่แต่เดิมเป็นโรงเรียนเตรียมทหาร และโครงการสวนลุมไนท์บาซาร์ และมีการเปิดประมูลให้กับบริษัทเอกชนเข้ามาพัฒนานั้น กลุ่มทีซีซีโดยบริษัทยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ จำกัด เป็นผู้ได้สิทธิ์เช่าและพัฒนาที่ดินแปลงงามใจกลางเมืองแปลงนี้โดยสัญญาเช่ามีระยะเวลาเช่า 30 ปีและสามารถต่อได้อีก 30 ปี จากการประมูลเมื่อปี 2557 ซึ่งรูปแบบการพัฒนาตามที่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ระบุไว้คือ ภายในพื้นที่ต้องประกอบไปด้วยโรงแรม พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน การศึกษา วัฒนธรรม และที่อยู่อาศัย
ในการพัฒนาจะเป็นบริษัทที่ได้รับสิทธิ์เพียงรายเดียวพัฒนาหรือว่าจะไปหาหุ้นส่วนอื่นๆ ที่มีความถนัดในการพัฒนาโครงการรูปแบบอื่นๆ มาร่วมพัฒนาก็ได้ ดังที่เป็นข่าวในช่วงแรกๆ ว่ากลุ่มเซ็นทรัลที่เคยได้รับสิทธิ์ในการพัฒนาก่อนหน้าที่จะมีการจัดประมูลใหม่อีกรอบหนึ่งจะเข้ามาเป็นผู้พัฒนาในส่วนของพื้นที่ค้าปลีกและจนถึงขณะนี้โครงการนี้ยังไม่มีการเปิดเผยรายละเอียดใดๆ ของโครงการออกมานับตั้งแต่กลุ่มทีซีซีได้สิทธิ์ในการพัฒนาที่ดินไปจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
3.ที่ดินขนาด 35 ไร่ติดถนนพระราม 4 ใกล้กับอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยมีระยะเวลาเช่านาน 30 ปี และมีเวลาในการก่อสร้างโครงการอีกประมาณ 3 - 4 ปีโดยในเบื้องต้นกลุ่มทีซีซีวางรูปแบบการพัฒนาโครงการเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่ประกอบไปด้วย พื้นที่พาณิชยกรรม อาคารสำนักงาน ศูนย์ประชุม และโรงแรม เพื่อให้สอดคล้องกับศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ที่บริษัท เอ็น.ซี.ซี. แมเนจเม้นท์ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัดที่ได้รับสิทธิ์ในการบริหารศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์รวมสิทธิ์ในการพัฒนาที่ดินโดยรอบที่กลุ่มทีซีซีมีแผนจะพัฒนาโครงการโรงแรมเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่จัดงานสัมมนา หรือนิทรรศการต่างๆ แต่ปัจจุบันที่ดินแปลงนี้มีการใช้ประโยชน์เป็นที่จอดรถยังไม่ได้พัฒนาเป็นโครงการตามที่วางแผนไว้ ซึ่งอาจจะรอดูความชัดเจนของอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยปัจจุบันที่จะย้ายสำนักงานใหญ่ไปยังอาคารแห่งใหม่ที่ถนนรัชดาภิเษกในปี 2559 อีกทั้งกลุ่มทีซีซียังมีความต้องการที่เชื่อมกับโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ และเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟใต้ดินจึงอาจจะยังไม่มีความชัดเจนของที่ดินแปลงนี้ในปัจจุบันรวมทั้งรอดูสถานการณ์ของอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่าจะไปในทิศทางใด
4.อุทยานจุฬาฯ 100 ปี เป็นพื้นที่สีเขียวแหล่งพักผ่อนหย่อนใจแห่งใหม่เนื้อที่กว่า 70 ไร่บริเวณจุฬาฯ ซอย 9 จรดถนนบรรทัดทอง อยู่ในระนาบเดียวกันกับสวนลุมพินี แม้จะมีขนาดไม่ใหญ่มาก แต่ก็เป็นพื้นที่สีเขียวในทำเลกลางเมืองที่หาได้ยากในปัจจุบัน
5.โครงการค้าปลีกหลายโครงการในพื้นที่ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เช่น I’m Park, Zy Walk, สวนหลวง สแควร์ โดยทั้งหมดตั้งอยู่ในที่ดินของจุฬาฯ ด้านที่ขนานกับถนนบรรทัดทอง แม้ว่าจะไกลออกไปจากถนนพระรามที่ 4 สักหน่อยแต่ว่ามีผลในการเพิ่มศักยภาพโดยรวมของทำเลสามย่านให้น่าสนใจขึ้นไปอีก
6.ที่ดินแปลงใหญ่ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่มีการแบ่งพื้นที่ส่วนหนึ่งประมาณ 595 ตารางวาให้ บมจ. แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ พัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 193 ยูนิตเพื่อขายแบบสิทธิการเช่า 30 ปีในราคาที่อาจจะต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิต โดยแอล.พี.เอ็น. มีเงื่อนไขการเช่าระยะยาว 30 ปีแต่มีเวลาก่อสร้าง 2 ปีจนแล้วเสร็จ ซึ่งหลังจากครบ 30 ปีแล้วอาคารนี้จะตกเป็นของสำนักงานทรัพย์สินฯโดยที่ดินที่เหลืออาจจะพัฒนาเป็นโครงการรูปแบบอื่นๆ โดยเปิดให้เอกชนเข้ามาประมูลหรือจะเป็นรูปแบบใดยังไม่มีรายละเอียดออกมาในตอนนี้
รูปแบบของโครงการขนาดใหญ่ทั้ง 6 แปลงข้างต้น(ไม่นับรวมโครงการเอฟ วาย ไอ เซ็นเตอร์ของกลุ่มโกลเด้นแลนด์ที่สร้างเสร็จไปแล้วตรงสี่แยกรัชดาภิเษกกับพระรามที่ 4) ถ้าเป็นไปตามแผนที่ผู้ประกอบการทั้งหลายประกาศไว้ก็จะมีส่วนสำคัญในการทำให้พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ในบริเวณนี้กลายเป็นอีกทำเลที่น่าสนใจของกรุงเทพมหานครในอนาคต แต่อาจต้องใช้เวลาในการรอคอยสักหน่อย และยังมีโครงการขนาดใหญ่ของการท่าเรือแห่งประเทศไทยที่มีผลกระทบต่อพื้นที่แถวนั้นรวมทั้งกรุงเทพมหานครอีกถ้ามีการพัฒนาตามแนวทางที่วางแผนไว้ในอนาคต
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,175 วันที่ 17 - 20 กรกฎาคม พ.ศ. 2559