ภาษีที่ดินผ่าน-เล็งรีด6หมื่นล้าน
ครม.ไฟเขียว ร่างกฎหมายภาษีที่ดินฯที่รกร้างอ่วมจัดเก็บสูงสุด 5% พร้อมยกเว้น“ที่ดินเพื่อสาธารณะ, ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและบ้านหลังแรกไม่เกิน 50 ล้าน “อภิศักดิ์”ยันไม่กระทบผู้มีรายได้ปานกลาง เสียใกล้เคียงของเดิม สร้างรายได้ให้อปท.พัฒนาท้องถิ่นปีละกว่า 6 หมื่นล้าน ดีเดย์ 1 ม.ค.60 ภาคอสังหาฯ ชี้กระทบกลุ่มบ้านเกิน 50 ล้าน น้อยเพราะมีไม่ถึง 1% แต่หวั่นกระทบคอนโดฯ ปล่อยเช่าระดับล่าง
[caption id="attachment_60593" align="aligncenter" width="700"]
อัตราจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง[/caption]
หลังจากที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) ตีกลับร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.)ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.... มาหลายรอบ จนการประชุมครม.เมื่อวันที่ 7 มิถถุนายน 2559 จึงมีมติเห็นชอบในหลักการร่างพ.ร.บ.ดงกล่าว โดย นายอดิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า กฎหมายการปรับโครงสร้างภาษี เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่กระทรวงการคลังพยายามทำกันมา จากก่อนหน้าที่ทำเรื่องภาษีเงินได้นิติบุคคลโดยลดลงมาอยู่ในอัตรา 20% รวมถึงการปรับโครงสร้างภาษีบุคคลธรรมดา โดยเพิ่มค่าลดหย่อน
ครม.เคาะภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้าง
สำหรับหลักการของร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นการจัดเก็บภาษีจากมูลค่าของทรัพย์สินที่แต่ละบุคคลมีอยู่ อาทิ ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด หรือผู้ที่ครอบครองสินทรัพย์ของรัฐ เช่น ผู้ที่เช่าที่ดินของรัฐ โดย ร่างพ.ร.บ.ฉบับนี้จะนำมาใช้ทดแทนภาษีที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบันซึ่งจะยกเลิกไป คือ ภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 และภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 ซึงไม่ได้เก็บตามมูลค่าของสินทรัพย์ แต่จัดเก็บตามรายได้ กล่าวคือ มีสินทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้เท่าไรจัดเก็บอยู่ที่ประมาณ 12.5%
ทั้งนี้ ภาษีบำรุงท้องที่จัดเก็บรายได้ต่อปีอยู่ที่ประมาณ 700-800 ล้านบาท ขณะที่ภาษีโรงเรือนเก็บจัดเก็บต่อปีอยู่ที่ประมาณ 2 หมื่นล้านบาทเศษ อย่างไรก็ดี ภาษีทั้งสองตัวนี้มีปัญหาอยู่มาก อาทิ ราคาประเมินในการจัดเก็บภาษีโรงเรือนที่ยังใช้ราคาประเมินของปี 2521 ที่ยังไม่สามารถปรับขึ้นมาเป็นราคาปัจจุบันได้
ยันไม่กระทบผู้มีรายได้ปานกลาง
"เชื่อว่า เมื่อมีภาษีฉบับนี้เกิดขึ้นมาแล้ว นอกจากจะนำไปใช้ทดแทนภาษีทั้งสองตัวดังกล่าวข้างต้นแล้ว จะช่วยแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นได้ด้วย ยืนยันว่า ในหลักการของภาษีฉบับนี้จะไม่ไปกระทบกับผู้ที่มีรายได้ปานกลาง ขณะที่ผู้ที่เคยเสียภาษีก็จะเสียใกล้เคียงกับของเดิม แต่หวังว่า ด้วยมาตรการและกระบวนการที่ชัดเจน จะทำให้สามารถขยายฐานภาษีได้อีกทางหนึ่งด้วย"
เว้นที่เกษตร/บ้านตํ่า 50 ล้าน
ร่างกฎหมายฉบับนี้ จะแบ่งการเสียภาษีออกเป็น 4 ประเภท คือ 1.เกษตรกรรม กำหนดเพดานจัดเก็บสูงสุดที่ 0.2% ,2. บ้านพักอาศัย 0.5% 3.พาณิชกรรมและอื่นๆ 2% และ 4.ที่รกร้างว่างเปล่าจัดเก็บในอัตราสูงสุดที่ 5%
อย่างไรก็ดี ในการจัดเก็บภาษีจริงนั้น ในส่วนที่เป็นที่ดินเกษตรกรรม รัฐบาลจะให้การสนับสนุน ส่งเสริมคนกลุ่มนี้มาโดยตลอด โดยกำหนดให้ที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี หากมีมูลค่ามากกว่า 50-100 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตรา 0.05% มูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตรา 0.10 % (อ่านตารางประกอบ ),ส่วนบ้านพักอาศัย ใช้หลักเกณฑ์เดียวกันกับที่ดินเกษตรกรรม ให้เฉพาะสำหรับบ้านที่อยู่อาศัย หรือบ้านหลังแรกเท่านั้น ส่วนบ้านหลังถัดไปจะเก็บตั้งแต่ 5 ล้านบาทแรกอัพ อัตราอยู่ที่ 0.03-0.30%
ที่ดินรกร้างอ่วมจัดเก็บสูงสุด 5%
สำหรับที่ดินพาณิชยกรรม เพดานจัดเก็บที่ 2.0% กำหนดให้มูลค่าต่ำกว่า 20 ล้านบาทเสีย 0.3% และขยับขึ้นตามลำดับสูงสุดอยู่ที่ 1.5%สำหรับมูลค่าที่เกินกว่า 3 พันล้านบาท ส่วนกรณีที่ดินรกร้างว่างเปล่า เพดานกำหนดสูงสุดที่ 5.0 % โดยกำหนดให้ปีแรก-ปีที่ 3 เสียภาษีที่อัตรา 1%, ปีที่ 4-6 อยู่ที่ 2%, ปีที่ 7 ขึ้นไปอยู่ที่ 3%
"เป็นความตั้งใจที่อยากจะให้ผู้ที่มีที่ดินรกร้างว่างเปล่าได้พัฒนาที่ดิน เพื่อสร้างผลผลิตให้เกิดประโยชน์ หากทิ้งไว้เปล่าประเทศก็ไม่ได้ประโยชน์อะไร"
ยกเว้นภาษีส่วนกลางอาคารชุด
อย่างไรก็ดี กฎหมายฉบับนี้ จะยกเว้นภาษีให้ในกรณีที่สาธารณสมบัติ สถานทูต ที่ดินของสหประชาติ ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เป็นต้น ขณะที่มีการบรรเทาการเสียภาษีให้กับกิจการต่างๆ อาทิ สถานพยาบาล โรงพยาบาล โรงเรียน ที่จะลดให้ 70% จากที่ประกาศ ส่วนกรณีที่พักอาศัย เป็นมรดกที่รับโอนมาลดหย่อนให้ 50% ทั้งนี้ ต้องเป็นมรดกที่รับก่อนที่ร่าง พ.ร.บ.ฉบับจะออก รวมถึงที่ดินที่อยู่ระหว่างปลูกสร้างยกเว้นให้ 1 ปี ตลอดจนทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการ 3 ปีแรก คิดที่ 0.05% ขณะที่ทรัพย์สิน MPA จะลดหย่อนให้ 5 ปีคิดอัตราต่ำสุดที่ 0.05%
นอกจากนี้ยังลดหรือยกเว้นให้กรณีเกิดภัยพิบัติ ปัญหาน้ำท่วม จะให้คณะกรรมการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัดประกาศและยกเว้นให้ได้ ให้อำนาจรัฐมนตรีกระทรวงมหาดไทยในเรื่องนี้ไว้
แบ่งสิ่งปลูกสร้างเป็น 7 ประเภท
ในร่างพ.ร.บ.ฉบับนี้ ยังได้ระบุกำหนดวิธีการต่างๆเอาไว้ด้วย เนื่องจากขบวนการในการจัดเก็บในปัจจุบันซึ่งมีปัญหาเรื่องของดุลพินิจ ดังนั้น เมื่อพ.ร.บ.ฉบับนี้ออกจะมีกฎกระทรวงที่ใช้บังคับ ทั้งเรื่องของวิธีทำ และวิธีประเมิน อาทิ ที่ดินที่จะมีราคาที่ดินของกรมธนารักษ์กำหนดเอาไว้อย่างชัดเจน โดยกำหนดประเภทของสิ่งปลูกสร้างออกเป็น 7 ประเภท ขณะที่สินทรัพย์แบบพิเศษจะใช้บริษัทประเมินจากภายนอกเป็นผู้ประเมิน เชื่อว่ากระบวนการเหล่านี้จะทำให้เกิดความโปร่งใส และสามารถเก็บได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย
"เชื่อว่า กฎหมายฉบับนี้จะมีส่วนช่วยลดความเหลื่อมล้ำ เพราะการจัดเก็บเป็น progressive หรืออัตราก้าวหน้า คือผู้ที่มีสินทรัพย์ที่ราคาสูงก็เสียสูง มีน้อยก็เสียน้อย ทั้งยังเป็นกฎหมายที่จะดูแล Sector ที่รัฐบาลส่งเสริม อาทิ เกษตรและบ้านอยู่อาศัย ทั้งยังจะเพิ่มประสิทธิภาพในการจัดเก็บ เพิ่มรายได้ คาดว่า เบื้องต้นจะสร้างรายได้ปีละ6.4 หมื่น ล้านบาท เมื่อเทียบกับภาษี 2 ตัวที่จัดเก็บได้ประมาณ 3 หมื่นกว่าล้านบาท หรือ จัดเก็บได้เพิ่มขึ้นกว่า 2 หมื่นกว่าล้านบาท "
ท้องถิ่นจัดเก็บมีผลปี 60
ทั้งนี้หน่วยงานท้องถิ่นจะเป็นผู้จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2560 หน่วยงานดังกล่าว ได้แก่ เทศบาลตำบล เทศบาลเมือง เทศบาลนคร องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานครและเมืองพัทยา โดยรายได้ที่จัดเก็บได้จากกฎหมายฉบับนี้จะมอบให้กับท้องถิ่นหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเพื่อนำไปพัฒนาท้องถิ่นตัวเอง ขณะที่นายสมชัย สัจจพงษ์ ปลัดกระทรวงการคลัง กล่าวเพื่มเติมว่า ที่ดินที่ถูกซื้อไว้เพื่อการเก็งกำไรหรือเป็นกลุ่มที่ดินที่เป็นปัญหา ส่วนใหญ่ยังเป็นที่ดินว่างเปล่า ดังนั้นแนวทางการจัดเก็บภาษีในปีที่ 1-3 ปีแรก จะจัดเก็บในอัตราต่างจากปีที่ 4-6 และหลังจากนั้น หากยังไม่พัฒนาใช้ประโยชน์ก็จะจัดเก็บในอัตราที่สูงขึ้นอีก โดยพรบ.ภาษีฉบับนี้ระบุ ปีที่ 7 ขึ้นไปจัดเก็บได้ในอัตราที่ 3.0 % (จากเพดานสูงสุดที่ 5.0%)
"หลังจาก 3 ปีแรกต่อเนื่อง หากไม่มีการใช้ประโยชน์ที่ดิน การจัดเก็บภาษีจะเป็น 2 เท่าหรือ Double อย่างไรก็ดีในส่วนของพื้นที่ส่วนกลางจะไม่มีการจัดเก็บภาษีและที่สำคัญกรณีที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทำการกว้านซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาทางธุรกิจนั้นจะให้เวลาในช่วง 3ปี หรือ 5ปีแรกจัดเก็บในอัตราที่ต่ำหลังจากนั้นหากไม่มีการนำที่ดินไปพัฒนาเชิงพาณิชย์แล้วอัตราการจัดเก็บจะจัดเก็บในอัตราที่สูงขึ้นเพื่อทำให้สังหาริมทรัพย์มีการพัฒนาได้เป็นเต็มความสามารถ" ปลัดกระทรวงการคลัง กล่าว
ชี้บ้านเกิน 50 ล้านสัดส่วนไม่ถึง1%
ด้านนายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การกำหนดกรอบการเก็บภาษีที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านหลังแรกราคาเกินกว่า 50 ล้านบาท เชื่อว่าเป็นการกำหนดกรอบ เพื่อลดแรงต้านจากประชาชนมากกว่าที่จะมุ่งหวังรายได้เข้ารัฐฯ เพราะกฎหมายภาษีฉบับนี้ จะทำให้ฐานภาษีแคบลง เนื่องจากที่อยู่อาศัยเกินกว่า 50 ล้านบาทมีสัดส่วนไม่ถึง 1% ของตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ทั้งนี้ คาดว่ารัฐบาลมุ่งหวังรายได้จากกลุ่มอุตสาหกรรม/พาณิชย์กรรมมากกว่า เนื่องจากภาษีดังกล่าวมาใช้แทนภาษีโรงเรือน
ในส่วนของกลุ่มนักลงทุนระยะยาว อาจจะตัดสินใจลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์นานขึ้น เนื่องจากต้องนำเรื่องของภาษีมาคำนวณเป็นต้นทุนเพิ่ม จากเดิมที่มีเพียงแค่ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุงเท่านั้น แต่ถ้านักลงทุนคิดคำนวณแล้วคุ้มค่าก็เชื่อว่าจะไม่มีผลกระทบอะไรมากนัก
ต่อความเป็นห่วงเรื่องจากนำที่ดินมาขายมากขึ้นเพื่อลดภาระภาษีนั้น ส่วนตัวมองว่าสถานการณ์ดังกล่าวจะไม่เกิดขึ้นในระยะเวลาที่รวดเร็ว เนื่องจากเชื่อว่าผู้ที่ถือครองที่ดินในระดับนี้มีกำลังในการจ่ายภาษี ประกอบกับราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ในระยะยาวอาจเป็นไปได้ที่จะมีการนำที่ดินมาขาย หากคิดคำนวณภาระภาษีแล้วไม่คุ้มที่จะถือครอง
คนแห่ขายที่ดิน
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (บมจ.) กล่าวว่า พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะกระทบผู้ที่ครอบครองที่ดินดิบ ที่ไม่มีการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ เชื่อว่าภาษีดังกล่าวจะทำให้เกิดการนำที่ดินในครอบครองมาขายทอดตลาดเพิ่มมากขึ้น โดยดูได้จากช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาที่มีกระแสข่าวเรื่องภาษีที่ดิน ทำให้มีเจ้าของที่ดินหลายรายนำที่ดินออกมาขายให้กับบริษัทจำนวนมาก ดังนั้นจึงเชื่อได้ว่าหากมีการประกาศใช้พ.ร.บ.ดังกล่าวจริงจะก่อให้เกิดปรากฎการณ์ดังกล่าวอย่างแน่นอน เนื่องจากผู้ถือครองมีต้นทุนในการถือครองเพิ่มนั่นเอง จากเดิมที่ไม่ต้องเสียอะไร
สำหรับผู้ซื้อบ้านตั้งแต่หลังที่ 2 เป็นต้นไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มซื้อเพื่อลงทุน คาดว่าผลจากกฏหมายภาษีฉบับนี้ จะส่งผลต่อกลุ่มคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งเคยเลี่ยงภาษีโรงเรือน 12.5% เพราะกฏหมายภาษีฉบับนี้จะมาใช้แทนภาษีโรงเรือน แต่สำหรับคนที่เสียภาษีอย่างถูกต้องก็เชื่อว่าจะไม่กระทบอะไรมากนัก ต่อรายละเอียดเรื่องการละเว้นการเก็บภาษี ในช่วง 3 ปีแรก สำหรับผู้ประกอบการที่จะนำที่ดินมาพัฒนา ถือว่ามีความเหมาะสม เพราะจะทำให้ผู้ประกอบการเร่งพัฒนาโครงการภายในระยะเวลาที่กำหนด ผลดีก็จะตกอยุ่กับผู้บริโภคที่จะได้สินค้าตามกำหนดอย่างแน่นอน
ห่วงคอนโดฯปล่อยเช่าระดับล่าง
เช่นเดียวกับนายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บมจ. สัมมากร กล่าวว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะออกมา คาดว่าจะกระทบกับบ้านหลังที่ 2 หรือซื้อไว้เพื่อลงทุนปล่อยเช่า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับล่าง ที่มีราคาขายประมาณ 1-2 ล้านบาท เนื่องจากภาษีตัวนี้จะถูกบวกเพิ่มไปในอัตราค่าเช่า ส่งผลให้ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าเพิ่ม หรือกรณีที่ผู้ซื้อไม่บวกเพิ่มก็จะต้องแบกรับภาระภาษีเอง เพิ่มเติมจากค่าส่วนกลางและค่าซ่อมบำรุงห้องพัก ทำให้คาดการณ์ได้ว่าตลาดซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะชะลอตัวลงเล็กน้อย โดยเฉพาะตลาดล่าง
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,164 วันที่ 9 - 11 มิถุนายน พ.ศ. 2559
[caption id="attachment_60593" align="aligncenter" width="700"]
หลังจากที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) ตีกลับร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.)ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.... มาหลายรอบ จนการประชุมครม.เมื่อวันที่ 7 มิถถุนายน 2559 จึงมีมติเห็นชอบในหลักการร่างพ.ร.บ.ดงกล่าว โดย นายอดิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า กฎหมายการปรับโครงสร้างภาษี เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่กระทรวงการคลังพยายามทำกันมา จากก่อนหน้าที่ทำเรื่องภาษีเงินได้นิติบุคคลโดยลดลงมาอยู่ในอัตรา 20% รวมถึงการปรับโครงสร้างภาษีบุคคลธรรมดา โดยเพิ่มค่าลดหย่อน
ครม.เคาะภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้าง
สำหรับหลักการของร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นการจัดเก็บภาษีจากมูลค่าของทรัพย์สินที่แต่ละบุคคลมีอยู่ อาทิ ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด หรือผู้ที่ครอบครองสินทรัพย์ของรัฐ เช่น ผู้ที่เช่าที่ดินของรัฐ โดย ร่างพ.ร.บ.ฉบับนี้จะนำมาใช้ทดแทนภาษีที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบันซึ่งจะยกเลิกไป คือ ภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 และภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 ซึงไม่ได้เก็บตามมูลค่าของสินทรัพย์ แต่จัดเก็บตามรายได้ กล่าวคือ มีสินทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้เท่าไรจัดเก็บอยู่ที่ประมาณ 12.5%
ทั้งนี้ ภาษีบำรุงท้องที่จัดเก็บรายได้ต่อปีอยู่ที่ประมาณ 700-800 ล้านบาท ขณะที่ภาษีโรงเรือนเก็บจัดเก็บต่อปีอยู่ที่ประมาณ 2 หมื่นล้านบาทเศษ อย่างไรก็ดี ภาษีทั้งสองตัวนี้มีปัญหาอยู่มาก อาทิ ราคาประเมินในการจัดเก็บภาษีโรงเรือนที่ยังใช้ราคาประเมินของปี 2521 ที่ยังไม่สามารถปรับขึ้นมาเป็นราคาปัจจุบันได้
ยันไม่กระทบผู้มีรายได้ปานกลาง
"เชื่อว่า เมื่อมีภาษีฉบับนี้เกิดขึ้นมาแล้ว นอกจากจะนำไปใช้ทดแทนภาษีทั้งสองตัวดังกล่าวข้างต้นแล้ว จะช่วยแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นได้ด้วย ยืนยันว่า ในหลักการของภาษีฉบับนี้จะไม่ไปกระทบกับผู้ที่มีรายได้ปานกลาง ขณะที่ผู้ที่เคยเสียภาษีก็จะเสียใกล้เคียงกับของเดิม แต่หวังว่า ด้วยมาตรการและกระบวนการที่ชัดเจน จะทำให้สามารถขยายฐานภาษีได้อีกทางหนึ่งด้วย"
เว้นที่เกษตร/บ้านตํ่า 50 ล้าน
ร่างกฎหมายฉบับนี้ จะแบ่งการเสียภาษีออกเป็น 4 ประเภท คือ 1.เกษตรกรรม กำหนดเพดานจัดเก็บสูงสุดที่ 0.2% ,2. บ้านพักอาศัย 0.5% 3.พาณิชกรรมและอื่นๆ 2% และ 4.ที่รกร้างว่างเปล่าจัดเก็บในอัตราสูงสุดที่ 5%
อย่างไรก็ดี ในการจัดเก็บภาษีจริงนั้น ในส่วนที่เป็นที่ดินเกษตรกรรม รัฐบาลจะให้การสนับสนุน ส่งเสริมคนกลุ่มนี้มาโดยตลอด โดยกำหนดให้ที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี หากมีมูลค่ามากกว่า 50-100 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตรา 0.05% มูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตรา 0.10 % (อ่านตารางประกอบ ),ส่วนบ้านพักอาศัย ใช้หลักเกณฑ์เดียวกันกับที่ดินเกษตรกรรม ให้เฉพาะสำหรับบ้านที่อยู่อาศัย หรือบ้านหลังแรกเท่านั้น ส่วนบ้านหลังถัดไปจะเก็บตั้งแต่ 5 ล้านบาทแรกอัพ อัตราอยู่ที่ 0.03-0.30%
ที่ดินรกร้างอ่วมจัดเก็บสูงสุด 5%
สำหรับที่ดินพาณิชยกรรม เพดานจัดเก็บที่ 2.0% กำหนดให้มูลค่าต่ำกว่า 20 ล้านบาทเสีย 0.3% และขยับขึ้นตามลำดับสูงสุดอยู่ที่ 1.5%สำหรับมูลค่าที่เกินกว่า 3 พันล้านบาท ส่วนกรณีที่ดินรกร้างว่างเปล่า เพดานกำหนดสูงสุดที่ 5.0 % โดยกำหนดให้ปีแรก-ปีที่ 3 เสียภาษีที่อัตรา 1%, ปีที่ 4-6 อยู่ที่ 2%, ปีที่ 7 ขึ้นไปอยู่ที่ 3%
"เป็นความตั้งใจที่อยากจะให้ผู้ที่มีที่ดินรกร้างว่างเปล่าได้พัฒนาที่ดิน เพื่อสร้างผลผลิตให้เกิดประโยชน์ หากทิ้งไว้เปล่าประเทศก็ไม่ได้ประโยชน์อะไร"
ยกเว้นภาษีส่วนกลางอาคารชุด
อย่างไรก็ดี กฎหมายฉบับนี้ จะยกเว้นภาษีให้ในกรณีที่สาธารณสมบัติ สถานทูต ที่ดินของสหประชาติ ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เป็นต้น ขณะที่มีการบรรเทาการเสียภาษีให้กับกิจการต่างๆ อาทิ สถานพยาบาล โรงพยาบาล โรงเรียน ที่จะลดให้ 70% จากที่ประกาศ ส่วนกรณีที่พักอาศัย เป็นมรดกที่รับโอนมาลดหย่อนให้ 50% ทั้งนี้ ต้องเป็นมรดกที่รับก่อนที่ร่าง พ.ร.บ.ฉบับจะออก รวมถึงที่ดินที่อยู่ระหว่างปลูกสร้างยกเว้นให้ 1 ปี ตลอดจนทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการ 3 ปีแรก คิดที่ 0.05% ขณะที่ทรัพย์สิน MPA จะลดหย่อนให้ 5 ปีคิดอัตราต่ำสุดที่ 0.05%
นอกจากนี้ยังลดหรือยกเว้นให้กรณีเกิดภัยพิบัติ ปัญหาน้ำท่วม จะให้คณะกรรมการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัดประกาศและยกเว้นให้ได้ ให้อำนาจรัฐมนตรีกระทรวงมหาดไทยในเรื่องนี้ไว้
แบ่งสิ่งปลูกสร้างเป็น 7 ประเภท
ในร่างพ.ร.บ.ฉบับนี้ ยังได้ระบุกำหนดวิธีการต่างๆเอาไว้ด้วย เนื่องจากขบวนการในการจัดเก็บในปัจจุบันซึ่งมีปัญหาเรื่องของดุลพินิจ ดังนั้น เมื่อพ.ร.บ.ฉบับนี้ออกจะมีกฎกระทรวงที่ใช้บังคับ ทั้งเรื่องของวิธีทำ และวิธีประเมิน อาทิ ที่ดินที่จะมีราคาที่ดินของกรมธนารักษ์กำหนดเอาไว้อย่างชัดเจน โดยกำหนดประเภทของสิ่งปลูกสร้างออกเป็น 7 ประเภท ขณะที่สินทรัพย์แบบพิเศษจะใช้บริษัทประเมินจากภายนอกเป็นผู้ประเมิน เชื่อว่ากระบวนการเหล่านี้จะทำให้เกิดความโปร่งใส และสามารถเก็บได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย
"เชื่อว่า กฎหมายฉบับนี้จะมีส่วนช่วยลดความเหลื่อมล้ำ เพราะการจัดเก็บเป็น progressive หรืออัตราก้าวหน้า คือผู้ที่มีสินทรัพย์ที่ราคาสูงก็เสียสูง มีน้อยก็เสียน้อย ทั้งยังเป็นกฎหมายที่จะดูแล Sector ที่รัฐบาลส่งเสริม อาทิ เกษตรและบ้านอยู่อาศัย ทั้งยังจะเพิ่มประสิทธิภาพในการจัดเก็บ เพิ่มรายได้ คาดว่า เบื้องต้นจะสร้างรายได้ปีละ6.4 หมื่น ล้านบาท เมื่อเทียบกับภาษี 2 ตัวที่จัดเก็บได้ประมาณ 3 หมื่นกว่าล้านบาท หรือ จัดเก็บได้เพิ่มขึ้นกว่า 2 หมื่นกว่าล้านบาท "
ท้องถิ่นจัดเก็บมีผลปี 60
ทั้งนี้หน่วยงานท้องถิ่นจะเป็นผู้จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2560 หน่วยงานดังกล่าว ได้แก่ เทศบาลตำบล เทศบาลเมือง เทศบาลนคร องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานครและเมืองพัทยา โดยรายได้ที่จัดเก็บได้จากกฎหมายฉบับนี้จะมอบให้กับท้องถิ่นหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเพื่อนำไปพัฒนาท้องถิ่นตัวเอง ขณะที่นายสมชัย สัจจพงษ์ ปลัดกระทรวงการคลัง กล่าวเพื่มเติมว่า ที่ดินที่ถูกซื้อไว้เพื่อการเก็งกำไรหรือเป็นกลุ่มที่ดินที่เป็นปัญหา ส่วนใหญ่ยังเป็นที่ดินว่างเปล่า ดังนั้นแนวทางการจัดเก็บภาษีในปีที่ 1-3 ปีแรก จะจัดเก็บในอัตราต่างจากปีที่ 4-6 และหลังจากนั้น หากยังไม่พัฒนาใช้ประโยชน์ก็จะจัดเก็บในอัตราที่สูงขึ้นอีก โดยพรบ.ภาษีฉบับนี้ระบุ ปีที่ 7 ขึ้นไปจัดเก็บได้ในอัตราที่ 3.0 % (จากเพดานสูงสุดที่ 5.0%)
"หลังจาก 3 ปีแรกต่อเนื่อง หากไม่มีการใช้ประโยชน์ที่ดิน การจัดเก็บภาษีจะเป็น 2 เท่าหรือ Double อย่างไรก็ดีในส่วนของพื้นที่ส่วนกลางจะไม่มีการจัดเก็บภาษีและที่สำคัญกรณีที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทำการกว้านซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาทางธุรกิจนั้นจะให้เวลาในช่วง 3ปี หรือ 5ปีแรกจัดเก็บในอัตราที่ต่ำหลังจากนั้นหากไม่มีการนำที่ดินไปพัฒนาเชิงพาณิชย์แล้วอัตราการจัดเก็บจะจัดเก็บในอัตราที่สูงขึ้นเพื่อทำให้สังหาริมทรัพย์มีการพัฒนาได้เป็นเต็มความสามารถ" ปลัดกระทรวงการคลัง กล่าว
ชี้บ้านเกิน 50 ล้านสัดส่วนไม่ถึง1%
ด้านนายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การกำหนดกรอบการเก็บภาษีที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านหลังแรกราคาเกินกว่า 50 ล้านบาท เชื่อว่าเป็นการกำหนดกรอบ เพื่อลดแรงต้านจากประชาชนมากกว่าที่จะมุ่งหวังรายได้เข้ารัฐฯ เพราะกฎหมายภาษีฉบับนี้ จะทำให้ฐานภาษีแคบลง เนื่องจากที่อยู่อาศัยเกินกว่า 50 ล้านบาทมีสัดส่วนไม่ถึง 1% ของตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ทั้งนี้ คาดว่ารัฐบาลมุ่งหวังรายได้จากกลุ่มอุตสาหกรรม/พาณิชย์กรรมมากกว่า เนื่องจากภาษีดังกล่าวมาใช้แทนภาษีโรงเรือน
ในส่วนของกลุ่มนักลงทุนระยะยาว อาจจะตัดสินใจลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์นานขึ้น เนื่องจากต้องนำเรื่องของภาษีมาคำนวณเป็นต้นทุนเพิ่ม จากเดิมที่มีเพียงแค่ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุงเท่านั้น แต่ถ้านักลงทุนคิดคำนวณแล้วคุ้มค่าก็เชื่อว่าจะไม่มีผลกระทบอะไรมากนัก
ต่อความเป็นห่วงเรื่องจากนำที่ดินมาขายมากขึ้นเพื่อลดภาระภาษีนั้น ส่วนตัวมองว่าสถานการณ์ดังกล่าวจะไม่เกิดขึ้นในระยะเวลาที่รวดเร็ว เนื่องจากเชื่อว่าผู้ที่ถือครองที่ดินในระดับนี้มีกำลังในการจ่ายภาษี ประกอบกับราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ในระยะยาวอาจเป็นไปได้ที่จะมีการนำที่ดินมาขาย หากคิดคำนวณภาระภาษีแล้วไม่คุ้มที่จะถือครอง
คนแห่ขายที่ดิน
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (บมจ.) กล่าวว่า พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะกระทบผู้ที่ครอบครองที่ดินดิบ ที่ไม่มีการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ เชื่อว่าภาษีดังกล่าวจะทำให้เกิดการนำที่ดินในครอบครองมาขายทอดตลาดเพิ่มมากขึ้น โดยดูได้จากช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาที่มีกระแสข่าวเรื่องภาษีที่ดิน ทำให้มีเจ้าของที่ดินหลายรายนำที่ดินออกมาขายให้กับบริษัทจำนวนมาก ดังนั้นจึงเชื่อได้ว่าหากมีการประกาศใช้พ.ร.บ.ดังกล่าวจริงจะก่อให้เกิดปรากฎการณ์ดังกล่าวอย่างแน่นอน เนื่องจากผู้ถือครองมีต้นทุนในการถือครองเพิ่มนั่นเอง จากเดิมที่ไม่ต้องเสียอะไร
สำหรับผู้ซื้อบ้านตั้งแต่หลังที่ 2 เป็นต้นไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มซื้อเพื่อลงทุน คาดว่าผลจากกฏหมายภาษีฉบับนี้ จะส่งผลต่อกลุ่มคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งเคยเลี่ยงภาษีโรงเรือน 12.5% เพราะกฏหมายภาษีฉบับนี้จะมาใช้แทนภาษีโรงเรือน แต่สำหรับคนที่เสียภาษีอย่างถูกต้องก็เชื่อว่าจะไม่กระทบอะไรมากนัก ต่อรายละเอียดเรื่องการละเว้นการเก็บภาษี ในช่วง 3 ปีแรก สำหรับผู้ประกอบการที่จะนำที่ดินมาพัฒนา ถือว่ามีความเหมาะสม เพราะจะทำให้ผู้ประกอบการเร่งพัฒนาโครงการภายในระยะเวลาที่กำหนด ผลดีก็จะตกอยุ่กับผู้บริโภคที่จะได้สินค้าตามกำหนดอย่างแน่นอน
ห่วงคอนโดฯปล่อยเช่าระดับล่าง
เช่นเดียวกับนายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บมจ. สัมมากร กล่าวว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะออกมา คาดว่าจะกระทบกับบ้านหลังที่ 2 หรือซื้อไว้เพื่อลงทุนปล่อยเช่า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับล่าง ที่มีราคาขายประมาณ 1-2 ล้านบาท เนื่องจากภาษีตัวนี้จะถูกบวกเพิ่มไปในอัตราค่าเช่า ส่งผลให้ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าเพิ่ม หรือกรณีที่ผู้ซื้อไม่บวกเพิ่มก็จะต้องแบกรับภาระภาษีเอง เพิ่มเติมจากค่าส่วนกลางและค่าซ่อมบำรุงห้องพัก ทำให้คาดการณ์ได้ว่าตลาดซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะชะลอตัวลงเล็กน้อย โดยเฉพาะตลาดล่าง
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,164 วันที่ 9 - 11 มิถุนายน พ.ศ. 2559