ไนท์แฟรงค์ฯเผยประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายหลักของนักลงทุนต่างชาติ

24 May 2016






ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยคาดการณ์ว่าจะเห็นการฟื้นตัวอย่างช้าๆ ด้านยอดขายที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมและพื้นที่โรงงาน อย่างไรก็ตามข้อมูลรายงานสภาวะเศรษฐกิจล่าสุดได้แสดงให้เห็นสัญญาณบวก ซึ่งเป็นผลจากการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานที่มีประสิทธิภาพในประเทศไทย รวมไปถึงด้านระบบขนส่งและสาธารณูปโภค ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายหลักของนักลงทุนต่างชาติ เนื่องจากประเทศไทยมีที่ตั้งทางภูมิศาสตร์อยู่ใจกลางภูมิภาค มีระบบขนส่งเชื่อมต่อสะดวกไปยังประเทศกัมพูชา ลาว พม่า และมาเลเซีย

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต่างชาติอาจต้องคำนึงความเสี่ยง เช่น ความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดเฉกเช่นในปี 2557 นอกจากนี้ ภาวะเศรษฐกิจโลกก็มีผลกระทบด้านการตัดสินใจของนักลงทุนต่างชาติ ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายหลักที่น่าสนใจ เพราะมีโครงสร้างพื้นฐานที่มีประสิทธิภาพสูง มีที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เหมาะสม มีแรงงานที่มีทักษะความสามารถ และมีระบบการเงินที่แข็งแกร่ง นอกจากนี้ นโยบายส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่มีผลบังคับใช้ในปี 2558 คาดว่าจะช่วยส่งเสริมการลงทุนด้านอุตสาหกรรม ตามนโยบายของรัฐบาลที่มีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนการเติบโตของอุตสาหกรรมให้ดียิ่งขึ้น

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์



มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า "เราคาดว่าจะเห็นการเติบโตที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2559 โดยเฉพาะจากภาคการลงทุนใหม่ๆ เช่นประเภทอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ชิ้นส่วนอะไหล่รถยนต์ อาหาร และกลุ่มพลังงานทดแทน ในขณะที่การลงทุนจากประเทศญี่ปุ่นยังคงมีน้อย เรายังเห็นการลงทุนที่เพิ่มขึ้นของบริษัทฝั่งยุโรปและประเทศจีนมากขึ้น"

ตามผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ณ สิ้นปี 2558 อุปทานรวมของที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม มีจำนวน 151,194 ไร่ เพิ่มขึ้น 4,033 ไร่หรือร้อยละ 2.7 จากปีก่อน โดยเฉลี่ยตั้งแต่ปี 2554 อุปทานที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อยู่ที่ประมาณร้อยละ 2-8 เป็นประจำทุกปี ซึ่งรวมจากจำนวนธุรกิจใหม่ๆ และการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรมที่มีอยู่ในปัจจุบัน

ยอดขายที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมมีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 3,549 ไร่ ซึ่งสะท้อนให้เห็นการฟื้นตัวจากปีก่อน มีจำนวนเพิ่มขึ้น 1,273 ไร่ หรือร้อยละ 55.9 จำนวนที่เพิ่มสูงในปีนี้เป็นผลเปรียบเทียบจากยอดขายที่ลดลงในปี 2557 ซึ่งเป็นผลกระทบจากความตึงเครียดทางการเมืองภายในประเทศ ในช่วงสิ้นปี 2556 ถึงกลางปี 2557 คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนไม่สามารถอนุมัติโครงการใดๆ ที่จำเป็นต้องใช้เงินทุนมาก ส่งผลกระทบด้านปริมาณการทำธุรกรรมของที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในปีนั้น นอกจากนี้ นักลงทุนต่างชาติก็เพิ่มความระมัดระวังมากยิ่งขึ้น เนื่องจากความไม่แน่นอนทางการเมือง

กราฟที่ 1

 

นิคมอุตสาหกรรมในเขตกรุงเทพฯ - สมุทรปราการ – บางปะกง มีราคาขายเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 10.7 ล้านบาท/ไร่ ตามติดมาด้วยเขตชายฝั่งตะวันออกมีราคาขายเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 4.86 ล้านบาท/ไร่ และเขตภาคเหนือ (ปทุมธานี-อยุธยา) มีราคาขายเฉลี่ยสูงสุดที่ 3.98 ล้านบาท/ไร่

โดยเฉลี่ย ราคาที่ดินนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นระหว่างร้อยละ 0-4.4 จากปีก่อน  ในเขตภาคเหนือ (ปทุมธานี-อยุธยา) มีการบันทึกการเติบโตสูงสุดประจำปี 2558 อยู่ที่ประมาณร้อยละ 4.4 ตามมาด้วยเขตชายฝั่งตะวันออกมีการเติบโตอยู่ที่ร้อยละ 3.3 จากปี 2555-2556 ที่ดินนิคมอุตสาหกรรมในเขตสุวรรณภูมิ – บางปะกง และเขตชายฝั่งตะวันออกมีจำนวนเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 ซึ่งเป็นผลกระทบจากอุทกภัย เขตนี้จึงกลายเป็นพื้นที่ปักหลักสำคัญของเหล่าผู้ผลิตและนักพัฒนา ในบางพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมีการเพิ่มขึ้นด้านราคาสูงถึงร้อยละ 25

กราฟที่ 2

 

ในขณะที่อุปทานรวมของโรงงานสำเร็จรูปประจำปี 2558 ถูกบันทึกไว้ที่ 2,745,232 ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.4 จากจำนวน 2,580,036 ตร.ม.ในช่วงท้ายปี 2557 ในช่วง 2555-2556 มีอุปทานเพิ่มขึ้นมากในเขตพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภัยน้ำท่วมปี 2554 เช่น เขตชายฝั่งตะวันออก และเขตสุวรรณภูมิ – บางปะกง

กราฟที่ 3

 

เขตชลบุรีมีส่วนแบ่งตลาดด้านโรงงานสำเร็จรูปมากที่สุดอยู่ที่ร้อยละ 30 เนื่องจากเป็นแหล่งที่มีนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ตั้งอยู่มาก เขตชลบุรีเป็นศูนย์กลางการผลิตอุตสาหกรรมยานยนต์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ในเขตสมุทรปราการมีส่วนแบ่งตลาดใหญ่เป็นอันดับสองอยู่ที่ร้อยละ 21 ซึ่งมีข้อดีด้านทำเลที่ตั้งที่สามารถเดินทางสะดวกระหว่างท่าเรือแหลมฉบังและกรุงเทพฯ เขตชายฝั่งตะวันออกมีส่วนแบ่งอุปทานมากที่สุดด้านโรงงานให้เช่า เนื่องจากมีที่ตั้งใกล้ท่าเรือแหลมฉบังและมีจำนวนนิคมอุตสาหกรรมอยู่เป็นจำนวนมาก เขตตะวันออกของประเทศไทยแบ่งออกเป็น 2 จังหวัดได้แก่ ชลบุรี และระยอง

กราฟที่ 4

อัตราการครอบครองพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ร้อยละ 73 ณ สิ้นปี 2558 ซึ่งลดลงร้อยละ 4.2 เมื่อเทียบกับปี 2557 โดยส่วนใหญ่เป็นผลเนื่องมาจากมีจำนวนโรงงานให้เช่าเพิ่มขึ้นตั้งแต่ปี 2555 ในขณะที่การเติบโตด้านอุปสงค์มีจำนวนค่อนข้างน้อย  จำนวนอุปสงค์รวมด้านพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในช่วงท้ายปี 2558  อยู่ที่ 2,002,988 ตร.ม. เพิ่มขึ้นเกือบ 10,890 ตร.ม.จากปีก่อน

กราฟที่ 5

ในปี 2558 เขตสุวรรณภูมิ – บางปะกง เขตรอบนอกบางปะกง สมุทรปราการ กรุงเทพตะวันออก และฉะเชิงเทรา มีอัตราการครอบครองพื้นที่สูงสุดอยู่ที่ร้อยละ 90.3 รองลงมาคือ เขตชายฝั่งตะวันออกอยู่ที่ร้อยละ 73.9 อัตราการครอบครองด้านโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าต่ำที่สุดอยู่ที่ร้อยละ 60.7 ในเขตปทุมธานีและอยุธยา

โดยเฉลี่ยแล้ว อัตราค่าเช่าโรงงานสำเร็จรูปเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 1.4  อยู่ที่ราคา 206.9 บาท/ตร.ม./เดือน มีเพียงเขตปทุมธานี - อยุธยาที่ไม่มีการเติบโต ในความเป็นจริงแล้ว เทรนด์มีจำนวนคงเดิมเนื่องจากมีอัตราครอบครองต่ำ เขตชายฝั่งตะวันออกตั้งอัตราค่าเช่าสูงที่สุดอยู่ที่ 227.3 บาท-ตร.ม/เดือน เนื่องจากโรงงานส่วนใหญ่ตั้งอยู่ภายในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งโรงงานได้รับประโยชน์จากการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

กราฟที่ 6

อัตราค่าเช่ามีจำนวนสูงที่สุดในจังหวัดชลบุรีและฉะเชิงเทรา โดยมีราคาอยู่ที่ 250 บาท/ตร.ม./เดือน อันดับสองอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการและระยอง มีราคาอยู่ที่ 230 บาท/ตร.ม./เดือน อัตราสูงสุดในจังหวัดอยุธยา มีราคาอยู่ที่ 220 บาท/ตร.ม./เดือน จังหวัดไม่มีผลกระทบจากภัยน้ำท่วม ได้แก่ ชลบุรี ฉะเชิงเทรา สมุทรปราการ และระยอง มีอัตราค่าเช่าสูงที่สุด


นักลงทุนต่างชาติ นิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ราคาที่ดินนิคมอุตสาหกรรม โรงงานสำเร็จรูป