การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์รอบสถานีรถไฟฟ้า

16 พ.ค. 2559 | 02:00 น.
เส้นทางรถไฟฟ้าในมหานครเรา หากก่อสร้างได้ครบตามแผนแม่บท รวม 12 สาย ระยะทางรวมกว่า 487 กิโลเมตร 257 สถานี จะเป็นการพลิกโฉมการอยู่อาศัยของเมือง การพัฒนาเชิงพาณิชย์ การพัฒนาเมืองในอนาคต มาดูกันว่าที่ผ่านมาเกิดการเปลี่ยนแปลงในเชิงการพัฒนาเมืองอย่างไร แนวโน้มในอนาคตคาดเดาว่าจะเป็นอย่างไร

[caption id="attachment_52820" align="aligncenter" width="503"] ตัวอย่างสถานีในปัจจุบัน ตัวอย่างสถานีในปัจจุบัน[/caption]

การพัฒนาในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา เราจะเห็นกันว่าเป็นยุคคอนโดฯครองเมือง เพราะรถไฟฟ้าเป็น Magnet ทำให้ผู้คนที่เคยซื้อที่อยู่อาศัย "กระจาย" ทั้งเมือง เปลี่ยนมา "กระจุก" ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าโดยเฉพาะย่านสถานีรถไฟฟ้า ทำให้ที่ดินราคาสูงขึ้นมากพัฒนาบ้านแนวราบไม่ได้ต้องพัฒนาคอนโดมิเนียม จึงเห็นคอนโดฯ ยึดเมืองมาครบ 10 ปี (ตั้งแต่ปี 2549) ปัจจุบันมีคอนโดฯ ระฟ้าตามย่านสถานีโดยเฉพาะสถานีใหญ่ๆ จะมีเรียงรายหนาแน่น โดยในเขตชั้นใน เขตชั้นกลาง เห็นได้ชัดเจน ยุคต่อไปก็คงออกไปนอกเมืองตามเส้นทางที่กระจายออก (เพราะในเมืองแพงขึ้น) โดยสถานีนอกเมืองตามจุดเชื่อมต่อการเดินทางสำคัญจะเป็นสถานีใหญ่ คนผ่านแต่ละวันมากหลายแสนคนต่อวัน (เส้นทางหลักต่างๆ มีปริมาณรถเกิน 100,000 คันต่อวัน) คาดว่าจะมีทั้งชุมชนอยู่อาศัย คอนโดฯ ราคาถูกใกล้สถานี การพัฒนาเชิงพาณิชย์ ร้านค้าต่างๆ ธุรกิจค้าปลีกส่วนบ้านจัดสรร ก็ห่างออกไปจากย่านสถานีรัศมี 1-2 กิโลเมตรขึ้นไป สถานีสำคัญในอนาคต เช่น คงจะคล้ายๆ บางนา บางแค บางใหญ่ ในปัจจุบัน ส่วนในเขตชั้นในย่านเยาวราช วังบูรพา พาหุรัด น่าจะย้อนอดีตอันรุ่งเรื่องกลับมาใหม่ เนื่องจากเข้าถึงด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สายสีม่วงใต้ (ที่ทุกวันนี้เป็นย่านค้าส่งเป็นหลัก เพราะเข้าถึงยาก) แต่วันหน้าการค้าปลีกจะกลับมา เนื่องจากการเข้าถึงทั้งจากฝั่งธน ฝั่งกรุงเทพฯ ด้านเหนือ ด้านใต้ ปัจจุบันอาคารขนาดใหญ่เดิมที่เป็นศูนย์การค้าที่ซบเซา บางแห่งถึงกับเจ๊งไปแล้ว ได้มีการเทกโอเวอร์กันไปแทบหมดแล้ว บางแห่งเปลี่ยนชื่อไปแล้ว เวิ้งนาครเขษม ก็ซื้อไปกว่า 800,000 บาทต่อตารางวา มีคนหาซื้อตึกรามบ้านช่อง ปรับปรุงเป็นพลาซ่า ร้านค้า โรงแรม เกสเฮาส์ โฮสเต็ล กันใหญ่

การปรับปรุงอาคารต่างๆ เป็นร้านค้า ร้านอาหาร ร้านกาแฟ พลาซ่า ค้าปลีกขนาดเล็ก โรงแรมขนาดเล็ก hostel, boxtel เริ่มตามมา

[caption id="attachment_52821" align="aligncenter" width="503"] ตัวอย่างสถานีในปัจจุบัน ตัวอย่างสถานีในปัจจุบัน[/caption]

ภาพการปรับปรุง เปลี่ยนแปลงการใช้สอยอาคารริมสถานีรถไฟฟ้า ที่ดินว่างเปล่าถูกนำไปพัฒนาคอนโดมิเนียม อาคารเก่าถูกนำไปเปลี่ยนแปลงการใช้สอย เป็นร้านค้า ร้านอาหาร ร้านกาแฟ อันจะเห็นภาพอยู่ทั่วไป แต่ธุรกิจใหม่ๆ ที่มีการลงทุนน้อยแต่ประสบความสำเร็จสูงที่เป็นความฝันของนักลงทุนยุคใหม่ เช่น โรงแรมขนาดเล็กประเภท Hostel, Boxtel ทั้งการนำอาคารเก่ามาดัดแปลง หรือการก่อสร้างใหม่ ย่านสุขุมวิท สีลม พญาไท รัชดา เกิดขึ้นมาก (แต่อาจมีจุดสลบในวันหน้าเนื่องจากส่วนใหญ่ไม่ได้จดทะเบียนโรงแรม หากทางการเอาจริงอาจแย่ได้ อย่าคิดว่า This is Thailand อะไรก็ได้เสมอไป หรือกรณีการเช่าตึกระยะยาวแต่ทำสัญญาระยะสั้น (เช่น 3+3+3 ปี) ไม่ยอมไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินก็มีความเสี่ยงในเรื่องระยะเวลาบังคับตามกฎหมาย ไม่เว้นแม้แต่ค้าปลีกที่แปลงร่างเป็นขนาดเล็ก ร้านสะดวกซื้อ ก็เกาะกระแสนี้เช่นกัน ผุดขึ้นตามสถานีไว้ซื้อก่อนกลับบ้าน

โรงแรมขนาดใหญ่ สำนักงาน ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในอนาคต ในทำเล hub ใหญ่ เช่น บางนา บางใหญ่ รังสิต บางแค
ตัวอย่างบางใหญ่ในวันนี้ ที่มีทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โรงแรม ร้านค้า พลาซ่า ตลาด โรงพยาบาล ครบครัน ในวันหน้ามีโอกาสสูงที่จะเกิดภาพคล้ายๆ กัน ในย่านบางนา บางแค และรังสิต ลำลูกกา เนื่องจากแต่ละวันเป็นจุดรวมการเดินทางเข้าออกเมืองหลายแสนคนต่อทิศทางในแต่ละวัน วันหน้าเราจะเห็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุด ทันสมัยที่สุด (เพราะสร้างทีหลัง) เกิดขึ้นในเขตชั้นนอก เช่น เซ็นทรัล เวสต์เกต บางใหญ่ในวันนี้ บางกอกมอลล์ของเดอะมอลล์ ย่านบางนา ต่อไปต้องได้เห็นแน่ที่รังสิต การพัฒนาโรงแรมตามสถานีใหญ่ เช่น รังสิต บางนา บางใหญ่ เพชรเกษม รวมทั้งที่จอดรถก่อนเข้าเมืองด้วยรถไฟฟ้าของคนปริมณฑลและต่างจังหวัด

ธุรกิจใหม่ที่จอดรถ Park & Ride ดูเหมือนเป็นธุรกิจที่ปัจจุบันภาครัฐพยายามที่จะพัฒนาทั้ง กทม. รฟม. เพื่อให้คนใช้ระบบขนส่งมวลชนแทน สมมติถ้าพัฒนาแถวสี่แยกบางนา ที่ดินตารางวาละ 200,000 บาทหรือไร่ละ 80 ล้าน ก่อสร้างอาคารได้ 5 เท่า 1 ไร่ก่อสร้างได้ 8,000 ตารางเมตร จอดรถได้ 200 คัน เฉลี่ยค่าที่ดินคันละ 400,000 บาท ค่าก่อสร้างอีกเฉลี่ยคันละ 400,000 บาท (ตารางเมตรละ 10,000 บาท พื้นที่จอดรถเฉลี่ย 40 ตารางเมตรต่อคัน) รวมต้นทุนคันละ 800,000 บาท เก็บค่าจอดรถชั่วโมงละ 40-50 บาท (จอดสั้นๆ 2-3 ชั่วโมงคงพอได้ แต่ถ้าจอดทั้งวันอาจจ่ายไม่ไหว) แต่ถ้าจอดรายเดือนคันละ 1,500 บาท (ข้อมูล รฟม.) สมมติทั้งรายชั่วโมง รายเดือนเหมาได้สักคันละ 3,000-5,000 คันต่อเดือน ปีละ 36,000-60,000 บาทต่อคัน หักค่าดำเนินการ 30% เหลือสุทธิ 25,000-40,000 บาทต่อปี เทียบเงินลงทุนไป 800,000 บาท ก็ไม่น่าสนใจเพียงพอ อาจต้องเช่าที่ดินแทน หรือต้องพัฒนาร้านค้า ค้าปลีก ผสมเข้าไปด้วยจึงจะพอไหว

ในอนาคต เห็นว่าผังเมืองรวมกรุงเทพฯ รอบหน้า (ครบกำหนดในปี 2561) กำลังมีการคิดให้มีการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้ากันเป็นหลัก จะมีกฎหมายเอื้อต่อการพัฒนามากขึ้น (หลังจากลดโน่น ลดนี่ เช่น ลด FAR จนแทบจะสร้างไม่ได้ โดยเฉพาะในเขตชั้นนอก FAR ต่ำมาก เข้าใจครับว่าต้องการให้พัฒนากันในเมืองเป็นหลักไม่ต้องสร้างสาธารณูปโภคกระจายออกนอกเมืองกันมาก แต่ตอนนี้ต้นทุนที่ดินตารางวาละ 1.0-2.0 ล้านบาทเข้าไปแล้ว คงพัฒนาในเมืองกันไม่ไหว ตอนนี้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์พาออกนอกเมืองแล้วครับ อาจถึงคราวแก้กฎหมายให้ก่อสร้างได้ 10 เท่า 15 เท่ากันได้แล้วครับ

ขอฝากอีกรอบครับ เคยเขียนหลายครั้งแล้ว อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ต่างๆ เลิกบังคับทำที่จอดรถกันได้แล้ว (ให้เลือกเอาจะทำหรือไม่ทำก็ได้) ที่จอดรถในอาคารหายไปราคาขายลดลง 30% เพิ่ม FAR ด้วยราคาขายลดครึ่งหนึ่ง คอนโดฯในเมืองตารางเมตรละ 100,000 บาทเหลือ 50,000 บาทได้เลย หรือคอนโดฯ นอกเมืองห้องละ 1.0 ล้านบาท เหลือ 5 แสนบาทได้เลย ทำให้คน (ที่ไม่ประสงค์ซื้อรถ แต่อยากซื้อบ้าน) มีที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น หรือชาวต่างชาติที่มาทำงานเขาก็ไม่มีรถ ส่งเสริมให้คนเลิกใช้รถ เลิกซื้อรถ (เพราะไม่มีที่จอด) ...แล้วต้องเก็บค่ารถไฟฟ้าถูกๆ 10-20 บาทตลอดสาย โดยไม่ต้องใช้เงินภาษีสนับสนุน แค่รัฐเอาที่ดินรอบสถานีมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือกลัวทำเจ๊งก็ให้เอกชนเช่าไปทำ รอเก็บค่าเช่าไป เอาสถานีละ 5,000 ล้านบาท (แถวๆ ลาดพร้าวเขาได้ตั้ง 30,000 กว่าล้านบาท) ก็สร้างรถไฟฟ้าได้ทั้งสายแล้วครับ ดูวิธีหาเงินของบีทีเอสก็ได้ครับ บันไดสถานียังให้เช่าโฆษณาเลย

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,157 วันที่ 15 - 18 พฤษภาคม พ.ศ. 2559