ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเผยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯซัพพลายเพิ่มขึ้น
ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเผยข้อมูลตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯด้านการเติบโตของอุปทานและราคาในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2558 โดยมีอุปทานสะสมรวม 386,199 หน่วย แสดงการเพิ่มขึ้นร้อยละ 4 จากไตรมาสก่อน อุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในไตรมาสที่ 4 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 14,793 หน่วย ทะยานเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 70 จาก 8,709 หน่วยของจำนวนอุปทานใหม่ที่เปิดตัวในไตรมาสที่ 3 สำหรับอุปทานสะสมรวมปี 2558 มีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 17 เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปี 2557 ในขณะเดียวกันย่านศูนย์กลางธุรกิจมียอดการเติบโตด้านราคาอย่างต่อเนื่อง โดยราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.6 เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (Q-o-Q) หรือร้อยละ 14.6 เทียบปีต่อปี (Y-o-Y) หรือประมาณ 217,706 บาท ต่อ ตร.ม.
จากรายงานผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทยแสดงให้เห็นว่า อุปทานใหม่ในไตรมาสที่ 4 มีจำนวนเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าของจำนวนอุปทานใหม่ในไตรมาสที่ 3 เนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่หลายแห่งที่มีจำนวนยูนิตมากถึง 1,000 หน่วย ทำการเปิดตัวในไตรมาสที่ 4 โดยมีจำนวน 57,941 หน่วย เพิ่มขึ้นเข้าสู่ตลาดในปี 2558 ซึ่งเป็นอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นจาก 4 โครงการใหญ่ ได้แก่ ไลฟ์ ปิ่นเกล้า, พลัมคอนโด พาร์ค รังสิต (เฟส 3), พลัมคอนโด เซ็นทรัล สเตชั่น (เฟส 2) และลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 76 ซึ่งหากรวมพื้นที่ทั้งหมดจะคิดเป็นร้อยละ 25 ของอุปทานใหม่ทั้งหมด
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด
ผลวิจัยยังชี้ให้เห็นความคล้ายคลึงกันกับไตรมาสก่อน อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตชานเมือง(peripheral area) โครงการที่เปิดตัวใหม่ในเขตพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ (fringe area) และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ คิดเป็นร้อยละ 21 และร้อยละ 6 ของจำนวนอุปทานรวมในกรุงเทพฯในไตรมาสที่ 4 ปี 2558 ตามลำดับ การลดลงของอุปทานในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีสาเหตุมาจากขาดแคลนที่ดินต่อการพัฒนาโครงการ
แม้จะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจริเริ่มใช้ตั้งแต่ช่วงต้นของไตรมาสที่ 4 จำนวนหน่วยที่ขายออกมีอัตราลดลงเกือบร้อยละ 50 เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (Q-o-Q) ซึ่งส่งผลให้อัตราครอบครองสะสมลดลงตามเล็กน้อย จากร้อยละ 87.8 ในไตรมาสที่ 3 ไปอยู่ที่ร้อยละ 86.9 ในไตรมาสที่ 4 อุปสงค์ที่ลดลงในไตรมาสนี้สะท้อนให้เห็นความต้องการที่แท้จริงจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมากกว่าจากเก็งกำไรจากที่เราเคยเห็นในตลาดผ่านๆมา เพราะจำนวนอุปทานคอนโดมิเนียมที่มีมากเกิน ส่งผลให้นักลงทุนเก็งกำไรที่มีเงินทุนต่ำ ยังไม่กล้าตัดสินใจซื้อ เนื่องจากกลัวว่าจะไม่สามารถขายออกก่อนวันโอนได้ ในขณะเดียวกันการถูกปฏิเสธด้านเงินกู้จากธนาคาร ก็กำลังเป็นปัญหาสำหรับผู้ซื้อหรือผู้ครอบครองระดับล่าง-กลาง เนื่องจากธนาคารมีเกณฑ์การให้กู้ยืมสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่รัดกุมมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงให้กับธนาคารเอง อัตราการปฏิเสธด้านเงินกู้ในปัจจุบันคิดเป็นประมาณร้อยละ 10-15 ต่อโครงการในกลุ่มนี้ จากข้อมูลตามรายงานวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย
มร. แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นว่า พื้นที่ใกล้กับย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น รัชดา พระราม 9 เพชรบุรี พหลโยธิน และลาดพร้าว ซึ่งเข้าถึงพื้นที่ระบบขนส่งมวลชนได้อย่างรวดเร็ว จะยังคงเป็นที่ต้องการอยู่เรื่อยๆ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางขนส่งมวลชน โครงการบางแห่งที่ขยายตัวตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะต้องระมัดระวังเป็นอย่างมาก เนื่องจากมีซัพพลายอยู่เป็นจำนวนมาก ดังนั้นนักพัฒนาควรจะระมัดระวังในการเลือกสถานที่ตั้งโครงการ ในทางตรงกันข้ามโครงการตามแนวสายสีน้ำเงิน สายสีเขียว และสายสีส้มจะมีการเติบโตดี เนื่องจากจำนวนซัพพลายยังมีอยู่ไม่มากนัก ดังนั้นโครงการคอนโดมิเนียมย่านนี้น่าจะมีอนาคตที่สดใส หากเลือกทำเลที่ตั้ง และกำหนดรูปแบบคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมและตรงใจลูกค้า รวมถึงราคาที่เหมาะสมด้วย ส่วนย่านรามคำแหง ซึ่งรถไฟฟ้าสายสีส้มจะวิ่งผ่านนั้นจะเป็นย่านที่ขาดแคลนที่ดินผืนใหญ่ที่เหมาะสมในการสร้างโครงการคอนโดมิเนียม
นางสาวพจมาน วรกิจโภคาทร ผู้อำนวยการด้านการตลาดและงานขาย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัดกล่าวว่า มาตรการของรัฐบาลในการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นการช่วยกระตุ้นยอดขายให้กับโครงการคอนโดมิเนียมสำเร็จรูปมากกว่าจะช่วยอุปทานที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ อย่างไรก็ตามอสังหาฯด้านที่อยู่อาศัยที่มีราคาน้อยกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย เป็นกลุ่มที่มีการเติบโตของยอดขาย ซึ่งเป็นผลลัพธ์ที่ได้จากมาตรการดังกล่าว
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด
ในขณะที่พื้นที่เขตรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่เขตชานเมืองมีระดับราคาเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ร้อยละ 0.4 เทียบไตรมาสต่อไตรมาส โดยคิดเป็น 128,649 บาท ต่อ ตร.ม. และ 73,388 บาท ต่อ ตร.ม. ตามลำดับ หากดูข้อมูลแบบปีต่อปีจะเห็นว่าพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.6 ตามติดมาด้วย พื้นที่เขตรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.5 และพื้นที่เขตชานเมืองเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8 จากปีก่อน นอกจากนี้นักพัฒนายังหันกลับมาใช้กลยุทธ์การเพิ่มคุณค่าให้กับโครงการของตน โดยการนำวัสดุระดับพรีเมี่ยมมาใช้และการออกแบบดีไซน์ที่ล้ำสมัย ซึ่งแต่งต่างจากกลยุทธ์เดิมที่เน้นย้ำด้านที่ตั้งโครงการและการรับประกันผลตอบแทนการเช่า พื้นที่เขตชานเมืองคาดว่าจะเห็นการเติบโตอย่างช้าๆในด้านราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร เนื่องจากยังมีโครงการเหลือว่างสะสมอยู่ค่อนข้างเยอะ
นางสาวพจมานชี้ให้เห็นว่า สถานที่ตั้งและราคาเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ ส่วนใหญ่ผู้ซื้อคอนโดเป็นกลุ่มคนหนุ่มสาววัยทำงานและกลุ่มครอบครัวที่ใช้ชีวิตในเมืองและต้องการคอนโดที่เน้นความสะดวกสบาย ใกล้กับรถไฟฟ้า ถนนสายหลัก และทางด่วนเป็นปัจจัยหลัก นอกจากนี้การทำตลาดออนไลน์ยังสามารถเพิ่มยอดขายได้ เพราะจำนวนร้อยละ 40-50 ของผู้ซื้อทำการเข้าชมผ่านช่องทางการตลาดออนไลน์ก่อนที่จะไปเยี่ยมชมสถานที่จริงของโครงการ และใช้เวลาประมาณหนึ่งชั่วโมงโดยเฉลี่ยในการตัดสินใจ
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด
ผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทยระบุว่า "คาดว่าจะมีโครงการระดับพรีเมี่ยมเกิดขึ้นอีกเป็นจำนวนมากในปีนี้ โดยเฉพาะในบริเวณสุขุมวิทกลาง ในทางตรงกันข้ามแผนพัฒนาคอนโดมิเนียมใหม่ในเขตชานเมืองจะเกิดขึ้นอย่างช้าๆ เนื่องจากยังมีห้องเหลือว่างอยู่เป็นจำนวนมาก" นอกจากนี้ในปีนี้จะเป็นปีมีความท้าทายมากสำหรับการพัฒนาโครงการระดับเล็ก-กลางในเขตชานเมือง เพราะผู้ซื้อจะใช้ความระมัดระวังมากในการตัดสินใจซื้อ ในขณะที่พื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจเราจะเห็นนักพัฒนาเริ่มนำเสนอโครงการระดับพรีเมี่ยมที่เน้นความแตกต่างด้านรูปแบบหน่วยและดีไซน์ที่ล้ำสมัย เพื่อที่จะพยายามตอบสนองความต้องการกลุ่มผู้ซื้อ HNWIs ที่กำลังมองหาคอนโดมีเนียมแห่งใหม่
จากรายงานผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทยแสดงให้เห็นว่า อุปทานใหม่ในไตรมาสที่ 4 มีจำนวนเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าของจำนวนอุปทานใหม่ในไตรมาสที่ 3 เนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่หลายแห่งที่มีจำนวนยูนิตมากถึง 1,000 หน่วย ทำการเปิดตัวในไตรมาสที่ 4 โดยมีจำนวน 57,941 หน่วย เพิ่มขึ้นเข้าสู่ตลาดในปี 2558 ซึ่งเป็นอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นจาก 4 โครงการใหญ่ ได้แก่ ไลฟ์ ปิ่นเกล้า, พลัมคอนโด พาร์ค รังสิต (เฟส 3), พลัมคอนโด เซ็นทรัล สเตชั่น (เฟส 2) และลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 76 ซึ่งหากรวมพื้นที่ทั้งหมดจะคิดเป็นร้อยละ 25 ของอุปทานใหม่ทั้งหมด
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด
ผลวิจัยยังชี้ให้เห็นความคล้ายคลึงกันกับไตรมาสก่อน อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตชานเมือง(peripheral area) โครงการที่เปิดตัวใหม่ในเขตพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ (fringe area) และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ คิดเป็นร้อยละ 21 และร้อยละ 6 ของจำนวนอุปทานรวมในกรุงเทพฯในไตรมาสที่ 4 ปี 2558 ตามลำดับ การลดลงของอุปทานในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีสาเหตุมาจากขาดแคลนที่ดินต่อการพัฒนาโครงการ
แม้จะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจริเริ่มใช้ตั้งแต่ช่วงต้นของไตรมาสที่ 4 จำนวนหน่วยที่ขายออกมีอัตราลดลงเกือบร้อยละ 50 เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (Q-o-Q) ซึ่งส่งผลให้อัตราครอบครองสะสมลดลงตามเล็กน้อย จากร้อยละ 87.8 ในไตรมาสที่ 3 ไปอยู่ที่ร้อยละ 86.9 ในไตรมาสที่ 4 อุปสงค์ที่ลดลงในไตรมาสนี้สะท้อนให้เห็นความต้องการที่แท้จริงจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมากกว่าจากเก็งกำไรจากที่เราเคยเห็นในตลาดผ่านๆมา เพราะจำนวนอุปทานคอนโดมิเนียมที่มีมากเกิน ส่งผลให้นักลงทุนเก็งกำไรที่มีเงินทุนต่ำ ยังไม่กล้าตัดสินใจซื้อ เนื่องจากกลัวว่าจะไม่สามารถขายออกก่อนวันโอนได้ ในขณะเดียวกันการถูกปฏิเสธด้านเงินกู้จากธนาคาร ก็กำลังเป็นปัญหาสำหรับผู้ซื้อหรือผู้ครอบครองระดับล่าง-กลาง เนื่องจากธนาคารมีเกณฑ์การให้กู้ยืมสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่รัดกุมมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงให้กับธนาคารเอง อัตราการปฏิเสธด้านเงินกู้ในปัจจุบันคิดเป็นประมาณร้อยละ 10-15 ต่อโครงการในกลุ่มนี้ จากข้อมูลตามรายงานวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย
มร. แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นว่า พื้นที่ใกล้กับย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น รัชดา พระราม 9 เพชรบุรี พหลโยธิน และลาดพร้าว ซึ่งเข้าถึงพื้นที่ระบบขนส่งมวลชนได้อย่างรวดเร็ว จะยังคงเป็นที่ต้องการอยู่เรื่อยๆ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางขนส่งมวลชน โครงการบางแห่งที่ขยายตัวตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะต้องระมัดระวังเป็นอย่างมาก เนื่องจากมีซัพพลายอยู่เป็นจำนวนมาก ดังนั้นนักพัฒนาควรจะระมัดระวังในการเลือกสถานที่ตั้งโครงการ ในทางตรงกันข้ามโครงการตามแนวสายสีน้ำเงิน สายสีเขียว และสายสีส้มจะมีการเติบโตดี เนื่องจากจำนวนซัพพลายยังมีอยู่ไม่มากนัก ดังนั้นโครงการคอนโดมิเนียมย่านนี้น่าจะมีอนาคตที่สดใส หากเลือกทำเลที่ตั้ง และกำหนดรูปแบบคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมและตรงใจลูกค้า รวมถึงราคาที่เหมาะสมด้วย ส่วนย่านรามคำแหง ซึ่งรถไฟฟ้าสายสีส้มจะวิ่งผ่านนั้นจะเป็นย่านที่ขาดแคลนที่ดินผืนใหญ่ที่เหมาะสมในการสร้างโครงการคอนโดมิเนียม
นางสาวพจมาน วรกิจโภคาทร ผู้อำนวยการด้านการตลาดและงานขาย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัดกล่าวว่า มาตรการของรัฐบาลในการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นการช่วยกระตุ้นยอดขายให้กับโครงการคอนโดมิเนียมสำเร็จรูปมากกว่าจะช่วยอุปทานที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ อย่างไรก็ตามอสังหาฯด้านที่อยู่อาศัยที่มีราคาน้อยกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย เป็นกลุ่มที่มีการเติบโตของยอดขาย ซึ่งเป็นผลลัพธ์ที่ได้จากมาตรการดังกล่าว
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด
ในขณะที่พื้นที่เขตรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่เขตชานเมืองมีระดับราคาเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ร้อยละ 0.4 เทียบไตรมาสต่อไตรมาส โดยคิดเป็น 128,649 บาท ต่อ ตร.ม. และ 73,388 บาท ต่อ ตร.ม. ตามลำดับ หากดูข้อมูลแบบปีต่อปีจะเห็นว่าพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.6 ตามติดมาด้วย พื้นที่เขตรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.5 และพื้นที่เขตชานเมืองเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8 จากปีก่อน นอกจากนี้นักพัฒนายังหันกลับมาใช้กลยุทธ์การเพิ่มคุณค่าให้กับโครงการของตน โดยการนำวัสดุระดับพรีเมี่ยมมาใช้และการออกแบบดีไซน์ที่ล้ำสมัย ซึ่งแต่งต่างจากกลยุทธ์เดิมที่เน้นย้ำด้านที่ตั้งโครงการและการรับประกันผลตอบแทนการเช่า พื้นที่เขตชานเมืองคาดว่าจะเห็นการเติบโตอย่างช้าๆในด้านราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร เนื่องจากยังมีโครงการเหลือว่างสะสมอยู่ค่อนข้างเยอะ
นางสาวพจมานชี้ให้เห็นว่า สถานที่ตั้งและราคาเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ ส่วนใหญ่ผู้ซื้อคอนโดเป็นกลุ่มคนหนุ่มสาววัยทำงานและกลุ่มครอบครัวที่ใช้ชีวิตในเมืองและต้องการคอนโดที่เน้นความสะดวกสบาย ใกล้กับรถไฟฟ้า ถนนสายหลัก และทางด่วนเป็นปัจจัยหลัก นอกจากนี้การทำตลาดออนไลน์ยังสามารถเพิ่มยอดขายได้ เพราะจำนวนร้อยละ 40-50 ของผู้ซื้อทำการเข้าชมผ่านช่องทางการตลาดออนไลน์ก่อนที่จะไปเยี่ยมชมสถานที่จริงของโครงการ และใช้เวลาประมาณหนึ่งชั่วโมงโดยเฉลี่ยในการตัดสินใจ
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด
ผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทยระบุว่า "คาดว่าจะมีโครงการระดับพรีเมี่ยมเกิดขึ้นอีกเป็นจำนวนมากในปีนี้ โดยเฉพาะในบริเวณสุขุมวิทกลาง ในทางตรงกันข้ามแผนพัฒนาคอนโดมิเนียมใหม่ในเขตชานเมืองจะเกิดขึ้นอย่างช้าๆ เนื่องจากยังมีห้องเหลือว่างอยู่เป็นจำนวนมาก" นอกจากนี้ในปีนี้จะเป็นปีมีความท้าทายมากสำหรับการพัฒนาโครงการระดับเล็ก-กลางในเขตชานเมือง เพราะผู้ซื้อจะใช้ความระมัดระวังมากในการตัดสินใจซื้อ ในขณะที่พื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจเราจะเห็นนักพัฒนาเริ่มนำเสนอโครงการระดับพรีเมี่ยมที่เน้นความแตกต่างด้านรูปแบบหน่วยและดีไซน์ที่ล้ำสมัย เพื่อที่จะพยายามตอบสนองความต้องการกลุ่มผู้ซื้อ HNWIs ที่กำลังมองหาคอนโดมีเนียมแห่งใหม่