พับแผนขึ้นคอนโด โซนอันตราย สายสีม่วง

คอนโดฯสายสีม่วงยังอ่วม สต๊อก 10,000 หน่วยยัง ไม่ทุเลา บิ๊กเนม ม้วนเสื่อขึ้นคอนโดฯ ปรับทำแนวราบ พฤกษา ชะลอ พลัมคอนโด เฟส 3-4 หลังขาย เฟส 1-2 ดูดกำลังซื้อไปแล้ว ด้าน ออริจิ้น-ควอลิตี้เฮ้าส์-สิงห์เอสเตท พับยาวเก็บที่ รอพัฒนา นายกอาคารชุดยํ้า ไม่เพิ่มซัพพลาย รอให้สถานการณ์ดีกว่านี้

คอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังเป็นฝันร้ายของผู้ประกอบการเมื่อจำนวนหน่วยที่เปิดขายช่วง
2-3 ปีก่อนไม่มีทีท่าจะลดน้อยลง สะท้อนจากจำนวนหน่วยตั้งแต่สะพานพระนั่งเกล้าไปถึงบางใหญ่พบว่า มีจำนวนหน่วยเหลือขายมากกว่า 8,000-9,000 หน่วย ส่วนฝั่งกรุงเทพมหานครตั้งแต่สะพานพระนั่งเกล้ายาวไปถึงเตาปูนยอดขายยังพอขยับได้บ้างแต่ไม่มากเมื่อเทียบกับรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียว ส่งผลให้ ดีเวลอปเปอร์หลายรายต้องพับแผนชะลอขึ้นโครงการ

สำหรับปัญหาใหญ่เกิดจากการคาดการณ์ผิดของผู้ประกอบการว่าทุกที่ที่รถไฟฟ้าผ่านจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวสูง แต่พลิกล็อก ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนพื้นที่ยังคงเป็นแนวราบซํ้าร้ายกว่านั้น ทาวน์เฮาส์ในซอยกับคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้า มีราคาไม่ต่างกันทำให้ความสนใจพุ่งไปที่ที่อยู่อาศัยแนวราบ

จากการให้สัมภาษณ์ของนายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท บริษัท พฤกษา เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) ระบุว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรี เน้นบ้านแนวราบ ขณะคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ยอมรับยังมีจำนวนหน่วยเหลือขายค่อนข้างมาก แม้มีการทำโปรโมชัน ปรับราคาลง แต่ดูเหมือนปริมาณยังไม่ลดลง ในทางตรงกันข้าม โครงการพลัมเวสต์เกตคอนโดทำเลติดห้างเซ็น ทรัลเวสต์เกต ติดสถานีรถไฟฟ้า ในราคา 1 ล้านบาทต้นๆ ต่อหน่วยกลับดูดกำลังซื้อได้ดี โดยเฟสแรก 1,000 หน่วย ขายหมด 100% ส่วนเฟส 2 1,000 หน่วย ขายแล้ว 70% ส่วนอีก 2 เฟส คือ เฟส 3 และ 4 บริษัท ชะลอโครงการออกไปเพราะไม่ต้องการซํ้าเติมซัพพลายที่มี หากจำนวนหน่วยถูกดูดซับลง ยืนยันจะพัฒนาโครงการคอนโดฯต่อ หรืออาจปรับแผนเป็นแนวราบทั้งนี้ พฤกษาค่อนข้างได้เปรียบ เพราะซื้อที่ดินเนื้อที่ 10 ไร่มาในราคาถูก จึงขายได้ในราคาไม่แพง

นายปิยะกล่าวต่อว่า สำหรับค่ายอื่น มีชะลอโครงการออกไป เช่นค่ายออริจิ้น บนถนนรัตนาธิเบศร์ฝั่งขาเข้าเมืองนนทบุรี ใกล้สถานีแยกนนทบุรี 1 จุดสังเกตุคือ อยู่ใกล้กับ “แกรนด์โฮมมาร์ท” ขณะ บริษัทควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้หยุดโครงการไปก่อนหน้านี้เช่นกัน รวมถึง บมจ.สิงห์เอสเตท ที่ได้ที่ดินใกล้กับเซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ ล่าสุด ได้ล้มแผนขึ้นคอนโดมิเนียมคาดว่ารอตลาดฟื้น ค่อนพัฒนาต่อ

สำหรับบริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน ) หลังพัฒนาคอนโด สัมมากรเอส 9 สายสีม่วง แล้วไม่ประสบความสำเร็จ ทำให้สัมมากรกลับไปพัฒนาแนวราบตามที่เคยถนัด เช่น สัมมากรราชพฤกษ์ ที่ปิดการขายไปแล้ว, โครงการสัมมากร ชัยพฤกษ์-วงแหวน 2 โครงการบ้านเดี่ยวทาวน์โฮม, โครงการสัมมากรอเวนิว ชัยพฤกษ์-วงแหวน โครงการทาวน์โฮม

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลส 2002 จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างชะลอตัว โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม สืบเนื่องจากการบริโภคลดลง เพราะสินค้าเกษตรตัวหลักๆ ราคาไม่ดี ที่สำคัญการส่งออกลด กระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ ในสถานการณ์เช่นนี้ผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องกับลูกค้ากลุ่มนี้ก็จะลดการทำตลาด พร้อมปรับตัวผลิตให้น้อยลง เก็บที่ดินไว้รอเศรษฐกิจฟื้นตัว รวมถึงพัฒนาภายในองค์กรเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ

สำหรับบมจ.ริชี่เพลซเมื่อช่วงต้นปีวางแผนจะเปิดตัวคอนโดมิเนียม 4 โครงการ แต่เมื่อภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้อ ก็ได้ปรับแผนเปิด 3 โครงการ

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี สะท้อนภาพรวมตลาดอสังหาฯในจังหวัดนนทบุรี ขณะนี้คาดมีซัพพลายคอนโดฯบริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงค้างเก่ารอระบายประมาณ 8 พัน-1 หมื่นหน่วย ขณะเดียวกันช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แทบไม่มีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้น จากสถานการณ์ตลาดที่ไม่ดียาวนาน 3-4 ปี หลังจากโครงการรถไฟฟ้าไม่ประสบความสำเร็จเหมือนที่คิด ส่วนยอดขายที่มีในกลุ่มราคามากกว่า 1-2 ล้านบาท พบถูกรีเจ็กต์ (ปฏิเสธสินเชื่อ) นับ 30% ทำให้ดีเวลอปเปอร์แย่เกือบทุกราย แม้ราคาขายในตลาดอยู่ในระดับ 5-8.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตรเท่านั้น แต่สิ่งที่เกิดขึ้นสวนทาง คือ ราคาที่ดินที่ถูกรถไฟฟ้าดึงขึ้นไป พบปัจจุบันบางแปลงมีราคาซื้อ-ขาย 2.5-3 แสนบาทต่อตารางวา (ซ้าย-ขวา แนวรถไฟฟ้า) ถูกสุดไม่ตํ่ากว่า1 แสนบาทต่อตารางวา (ราชพฤกษ-สาทร)

‘เพชรเกษม’ ทำเลทองอสังหาฯ

ถนนเพชรเกษมยังเป็นทำเลทองของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงการลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล โดยเฉพาะโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ขยายเส้นทางจากพื้นที่ในเขตเมืองออกสู่รอบนอกของเมือง ได้เพิ่มศักยภาพให้กับหลายๆ ทำเลให้กลายเป็นทำเลที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจ หนึ่งในทำเลที่ถูกจับตามอง คือ ถนนเพชรเกษม หรือ ทางหลวงหมายเลข 4 ซึ่งถูกมองว่าเป็นทำเลแห่งอนาคตที่จะรองรับการขยายตัวของกรุงเทพมหานคร ทั้งยังเป็นถนนสายสำคัญของฝั่งธนบุรี และเป็นเส้นทางหลักสำหรับเชื่อมต่อไปยังภาคตะวันตกและภาคใต้ของไทย นอกจากนี้ ยังมีถนนโครงข่ายที่มุ่งสู่พื้นที่ต่างๆ ของกรุงเทพฯ และปริมณฑลอีกด้วย ไม่ว่าจะเป็นถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก ถนนราชพฤกษ์ ถนนพุทธมณฑลสายต่างๆ ที่เชื่อมถึงถนนบรมราชชนนี ถนนพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 ทั้งยังมีถนนอีกหลายสายทั้งถนนหลัก-รอง ที่อยู่ในแผนการก่อสร้างในอนาคต อาทิ ถนนเพชรเกษม-วงแหวนด้านใต้ ถนนเพชรเกษม (ซอย45/1)-กัลปพฤกษ์ ล้วนเป็นปัจจัยหลักที่จะช่วยเปิดพื้นที่การพัฒนาใหม่ๆ และทำให้การเดินทางโดยรถยนต์มีความสะดวกรวดเร็วมากยิ่งขึ้น และหากมองแผนการพัฒนาการเดินทางระบบราง การเปิดให้บริการรถไฟฟ้ามหานครสายเฉลิมรัชมงคลหรือสายสีนํ้าเงินส่วนต่อขยาย ช่วงหัวลำโพง-บางแค และรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินส่วนต่อขยาย ช่วงเตาปูน-ท่าพระ ที่จะเปิดให้บริการในปี 2563 จะทำให้เกิดโครงข่ายรถไฟฟ้าที่สมบูรณ์ขึ้น ส่งผลให้ทำเลถนนเพชรเกษมซึ่งเป็นทำเลในฝั่งธนบุรีที่อยู่ใกล้เมืองสามารถเชื่อมต่อเข้าสู่พื้นที่เศรษฐกิจใจกลางเมือง (CBD) ได้อย่างสะดวกรวดเร็วด้วยรถไฟฟ้า ส่งผลให้การพัฒนาโครงข่ายคมนาคม ที่พร้อมติดปีกให้ “เพชรเกษม”เป็นทำเลทองแห่งอนาคต

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,506 วันที่ 19-21 กันยายน 2562