ข้อ(ที่ควร)คิดก่อนตัดสินใจ จดทะเบียนก่อตั้ง ทรัพย์อิงสิทธิ
คอลัมน์รู้เท่าทัน สารพันกฎหมาย
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3499 หน้า 7 วันที่ 25- 28 สิงหาคม 2562
โดย ดร.มาร์ค เจริญวงศ์ อัยการประจำสำนักงานอัยการสูงสุด
บทความฉบับที่แล้วได้อธิบายเพื่อสร้างความเข้าใจว่า “ทรัพย์อิงสิทธิ” คืออะไร เนื่อง จากเป็นทรัพย์ประเภทใหม่ในกฎหมายไทย ที่จะมีผลบังคับใช้ในเดือนตุลาคมที่จะถึงนี้แล้ว โดยผู้เขียนได้มีการตั้งข้อสังเกตบางประการเกี่ยวกับกฎหมายตัวนี้ในฐานะนักกฎหมาย แต่แน่นอนว่าประชาชนทั่วไปที่ไม่ใช่นักกฎหมายคงพอทราบข้อมูลเกี่ยวกับเรื่องทรัพย์อิงสิทธิอยู่บ้าง คงเริ่มสงสัยว่า การที่กฎหมายอนุญาตให้เจ้าของที่ดินที่มีโฉนด หรือเจ้าของห้องชุด สามารถนำอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภทดังกล่าวไปจดทะเบียนการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิได้ แต่ด้วยความที่ไม่ใช่นักกฎหมายจึงอาจเกิดคำถามว่า แล้วการนำไปจดทะเบียนจะมีข้อดีข้อเสียอย่างไร มีประเด็นอะไรบ้างที่สำคัญ ที่ควรหยิบยกขึ้นพิจารณาเพื่อจะใช้ประกอบการตัดสินใจได้
บทความนี้จึงถูกเขียนขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นในการตอบคำถามคาใจดังกล่าว
ประเด็นแรก ข้อดีของการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิคืออะไร? ข้อดีสามารถเกิดได้กับทั้งฝ่ายของเจ้าของกรรมสิทธิ์ (ผู้ให้เช่า) และคู่สัญญาที่เป็นผู้ครอบครองทรัพย์อิงสิทธิ (ผู้เช่า) ประโยชน์ที่ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จะได้อันเป็นผลมาจากการจดทะเบียนก็คือ หากผู้เช่าที่ดิน หรือห้องชุด ไม่มีรายได้หรือมีรายได้ไม่พอจ่ายค่าเช่าให้กับเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ ผู้ครอบครองทรัพย์อิงสิทธิก็สามารถนำทรัพย์ที่จดทะเบียนแล้วนั้นไปให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ได้และนำค่าตอบแทนมา ชำระหนี้ให้กับเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้
แน่นอนว่าเรื่องนี้ย่อมเป็นประโยชน์กับตัวผู้ครอบครองทรัพย์อิงสิทธิที่มีภาระที่ต้องชำระหนี้ในขณะที่ไม่มีรายได้เพียงพอ เมื่อกฎหมายเปิดช่องในเรื่องการให้มีการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ ปัญหาหนี้ NPL ที่มีอยู่มากในระบบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็มีแนวโน้มและโอกาสที่จะลดลงได้ อันเป็นผลมาจากหลักการของกฎหมายฉบับนี้
ประเด็นที่ 2 ข้อเสีย แน่ นอนว่าการที่กฎหมายให้สิทธิในการที่ผู้ครอบครองทรัพย์อิงสิทธิ (ผู้เช่า) สามารถโอนทรัพย์อิงสิทธิไปให้ผู้อื่นใช้ต่อได้ภายในกำหนดระยะเวลาที่มีอยู่ต่อผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในตัวที่ดินที่มีโฉนดหรือห้องชุด เป็นการทำให้ผู้ครอบครองทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิในตัวทรัพย์ดังกล่าวเกือบเท่ากับเจ้าของกรรมสิทธิ์ ทั้งๆ ที่ใน ความเป็นจริงไม่มีกรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์แต่อย่างใด ซึ่งเดิมหากอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภทไม่ได้มีการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ การจะเลือกว่าใครจะเป็นผู้เช่าหรือใช้สอยประโยชน์ในตัวอสังหาริมทรัพย์เป็นสิทธิขาดแต่เพียงผู้เดียวของเจ้าของกรรมสิทธิ์ (exclusive right) ผู้เช่าไม่สามารถที่จะมีสิทธินำทรัพย์ไปให้ผู้อื่นใช้ได้ หากเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ยินยอม
ดังนั้นการที่เจ้าของกรรม สิทธิ์เลือกที่จะจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภทของตน ถือเป็นการสละสิทธิแต่เพียงผู้เดียวดังกล่าวแล้ว
นอกจากนี้ จากเดิมที่ตัวผู้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ซึ่งหมายความว่าหากผู้เช่าถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าเป็นอันระงับไปทันทีนั้น การที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ยอมจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิแล้ว หากผู้ครอบครองทรัพย์อิงสิทธิ (ผู้เช่า) ได้โอนอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบครองไปให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ต่อ ต่อมาผู้เช่าถึงแก่ความตาย กรณีนี้ไม่ได้ทำให้การเช่าดังกล่าวยุติลง นั่นหมายความว่าผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องยอมให้ผู้รับโอนทรัพย์อิงสิทธิต่อจากผู้เช่านั้นครอบครองตัวทรัพย์อิงสิทธิต่อไปจนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญา ซึ่งในประเด็นนี้ถือเป็นการเพิ่มภาระผูกพันที่มากขึ้นให้กับตัวเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภท
ในเมื่อการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิมีทั้งข้อดีและข้อเสียดังที่กล่าวมาข้างต้น และอะไรเป็นปัจจัยที่ควรใช้ประกอบการตัดสินใจก่อนนำที่ดินที่มีโฉนดหรือห้องชุดไปจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งผู้เขียนเห็นว่าประเด็นที่สำคัญที่สุดในเรื่องนี้คือคุณสมบัติของตัวผู้เช่า หมาย ความว่าหากเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์พิจารณาแล้วเห็นว่า ผู้ที่จะมาเช่าที่ดินหรือห้องชุดเป็นบุคคลที่มีความมั่นคงทางการเงิน หรือไม่มีความเสี่ยงในเรื่องการไม่ชำระหนี้ ความจำเป็นที่จะต้องนำอสังหาริมทรัพย์ไปจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิที่มีผลเป็นการลดทอนอำนาจและเพิ่มภาระความผูกพันที่เกินจำเป็นแก่ตัวเองก็เป็นเรื่องที่ไม่มีความจำเป็นต้องทำ
ในความเป็นจริง ประเด็นเรื่องความมั่นใจในความมั่นคงทางการเงินอาจพิจารณาได้ยากโดยเฉพาะในยุคที่เศรษฐกิจไม่ดี ประกอบกับเมื่อสภาวะตลาดมีความผันผวนอันเนื่องมาจากความเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็วของเทคโนโลยี บุคคลที่เคยมีรายได้มากที่มั่นคง อาจเป็นคนที่กลายเป็นคนไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ขึ้นมาในชั่วข้ามคืนก็ได้ ดังนั้นส่วนนี้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์คงต้องมีความระมัดระวังในการตัดสินใจ
อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว หากมีการให้เช่าไปแล้ว ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มา ทราบว่าตัวผู้เช่าไม่มีเงินที่จะชำระนี้ เลยอยากนำอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองมาจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในภายหลัง ก็เป็นเรื่องที่กระทำได้ เพราะกฎหมายนี้มุ่งเน้นที่จะลดหนี้เสียในระบบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แต่อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่าการที่เจ้าของกรรมสิทธิ์เลือกที่จะไม่ต้องเผชิญปัญหาจากหนี้เสีย โดยการยอมจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ ก็ต้องยอมรับเรื่องการถูกลดทอนอำนาจการตัดสินใจในการเลือกคนที่จะมาใช้ประโยชน์ในตัวอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ยังต้องมีภาระผูกพันกับบุคคลภายนอกที่ตนไม่เคยมีนิติสัมพันธ์มาก่อน เพราะแนวคิดตามกฎหมายนี้ได้ทำให้สัญญาเช่าไม่ได้เป็นเรื่องความสัมพันธ์แต่เฉพาะคู่สัญญา 2ฝ่ายที่ประกอบไปด้วยผู้เช่ากับผู้ให้เช่า (บุคคลสิทธิ) อีกต่อไป หาก แต่กลายเป็นการสร้างภาระผูกพันกับบุคคลอื่นด้วย (ทรัพย์สิทธิ)
บทสรุปสำหรับเรื่องนี้ผู้เขียนเห็นว่า หากเจ้าของที่ดินหรือห้องชุดมีความเชื่อมั่นในการชำระหนี้ของผู้เช่า ก็ยังไม่มีความจำเป็นต้องไปจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ เพราะเป็นการเพิ่มค่าใช้จ่ายโดยไม่จำเป็น และทำให้ตัวเองเสียสิทธิและเพิ่มภาระผูกพันในบางเรื่อง แต่หากต่อมาปรากฏข้อเท็จจริงว่าผู้เช่าประสบปัญหาไม่สามารถชำระหนี้ได้และจะเกิดผลกระทบกับตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ก็ค่อยเอาที่ดินหรือห้องชุดที่ตัวเองมีกรรมสิทธิ์ไปจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิก็ยังสามารถทำได้
