คลี่ม่านตลาดจีนซึมยาว  เอเยนต์ใหญ่ ชงแก้กฎเหล็ก ปล่อยเช่า

คอลัมน์ผ่ามุมคิด

จากโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยในอดีตค่อนข้างสดใส เนื่องจากราคาไม่แพง ซัพพลายไม่มาก ขายลูกค้าได้ทั่วโลก เพราะตัวเลขผลกำไรส่วนต่างดี ค่าตอบแทนปล่อยเช่าสูง ทำให้ไทยได้รับความนิยมจากลูกค้าต่างชาติเรื่อยมา โดยเฉพาะชาวจีนที่ต้องการนำเงินออกนอกประเทศ ส่งผล 4-5 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดฯ บูมสุด เอเยนต์จีน (ตัวแทนซื้อขาย) เกิดใหม่แข่งรุนแรง ก่อนปี 2561 ตลาดจีนส่งสัญญาณหดตัว บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัดเอเยนต์รายใหญ่ในตลาดไทย กำพอร์ตหมื่นล้าน โดย นายไซม่อน ลี แม่ทัพใหญ่ ระบุ เบื้องหลังเกิดมาจากหลายปัจจัย คาดกำลังซื้อซึมยาวนาน 2 ปี จีนไม่มา ดีเวลอปเปอร์ก็อยู่ไม่ได้ทางออกควรแก้กฎเหล็กปล่อยเช่า, การตั้งราคาขายโอเวอร์ ก่อนเสียท่าอสังหาฯ ญี่ปุ่นแซงหน้า

ไซม่อน ลี

ปมปัญหา

จากสัญญาณหดตัวของลูกค้าชาวจีนในตลาดคอนโดฯไทยนั้น มองว่าเกิดมาจากทั้งปัจจัยภายในและภายนอก

หลังเป็นช่วงที่จีนทำสงครามการค้ากับสหรัฐฯ ไม่กล้าเสี่ยงลงทุน เงินบาทก็แข็งค่า ทำให้ต้องลงเม็ดเงินลงทุนเพิ่มขึ้นอีก ขณะที่ปัญหาภายในนั้น ระบุได้ไม่เต็มปากว่าเกิดขึ้นจาก ดีเวลอปเปอร์ไทยเอง เพราะปัจจุบันเกิดภาวะโอเวอร์ทั้งสต๊อก และราคาเกินจริง จากอดีตทำเลใจกลางเมือง 1 แสนบาท/ตร.ม. ปัจจุบันราคาสูง 3 แสนบาท/ตร.ม. แพงกว่าญี่ปุ่น, อเมริกา ทั้งๆที่ไม่สามารถปล่อยเช่าระยะสั้นได้ ส่วนเช่ายาวก็หายาก ที่สำคัญสุดคือ ด้านความรู้สึก หลังพบหลายโครงการลูกค้าจีนซื้อวันพรีเซลรับโอนแล้ว แต่ภายหลังพบว่าโครงการดังกล่าว นำยูนิตที่เหลือมาขายในราคาถูกกว่า เท่ากับตนเองซื้อของมาในราคาแพง ส่งผลลูกค้าจีนไม่โอนเยอะขึ้น 8% จากอดีต 2% ยอมทิ้งดาวน์ที่ถูกเรียกเก็บ 30%

“ลูกค้าจีนในตลาดไทย หายไปมากถึง 50% ในแง่จำนวนราย คาดคงรอให้ราคาลดลงก่อนกลับมาซื้อใหม่ แต่ตัวเลขผลตอบแทนน่าห่วงมาก ปัจจุบัน 3-4% บางแห่งตํ่า 2% ด้วยซั้า จากอดีตสูง 6-7%”

ญี่ปุ่นคู่แข่งน่ากลัว

อดีตอสังหาฯไทยแข่งกับประเทศชั้นนำอย่าง ฮ่องกง อเมริกา แต่ช่วงปีที่ผ่านมา เริ่มเห็นการโยกไปลงทุนในประเทศอื่นๆ โดยเฉพาะในญี่ปุ่นมากขึ้น เพราะราคากำลังดีขึ้น หลังจากเศรษฐกิจตกตํ่ามา 20 ปี กลายเป็นช่วงจังหวะที่ดีในการลงทุน ขณะเดียวกันมีอิสระในการปล่อยเช่ารายวัน (airbnb) มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสูง 8-14% ซึ่งจะเป็นตลาดที่มาแรงอาจแซงไทยในไม่ช้าในกลุ่มลูกค้าชาวจีน

“จีน ฮ่องกง เมเลเซีย ไปลงทุนในญี่ปุ่นมากขึ้น เพราะราคาไม่ต่างจากไทย แต่ญี่ปุ่นปล่อยเช่าได้ทุกวัน ต่างชาติถือครองได้ 100% คอนโดฯยกตึก แม้แต่ซื้อบ้านยังสามารถทำได้”

ชงแก้กฎปล่อยตลาดเช่า

คาดตลาดลูกค้าจีนอาจซึมยาวนาน 2 ปี แต่โอกาสที่กำลังซื้อจะกลับมาสร้างความคึกคักยังมี เพียงแต่ต้องปรับกลไกของตลาดให้เหมาะสม โดยเฉพาะความร่วมมือจากดีเวลอปเปอร์ ต้องลดความเชื่อมั่นในการตั้งราคาและทำเลที่ตั้ง ไม่ใช่ตั้งเท่าไหร่ก็ขายได้อย่างในอดีต ลดซัพพลาย ลดราคา ที่สำคัญ ควรสร้างตลาดผู้ขายต่อ (รีเซล) และช่องว่างของกำไรส่วนต่างให้สอดคล้องกัน รวมถึงการแก้กฎเหล็ก ที่เป็นอุปสรรคสำคัญของการลงทุน คือ การเปิดช่องให้สามารถปล่อยเช่าได้ เพื่อให้ทุกเดือนเกิดรายได้ ยกโมเดลแยกชั้นแยกตึก บริหารจัดการผ่านบริษัทย่อย ขณะเดียวกันก็เห็นด้วยกับนโยบายรัฐบาลใหม่ ในการนำภาคการท่องเที่ยว+อสังหาฯ เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เชื่อว่าจะเป็นส่วนกระตุ้นที่ดี

ตลาดเอเยนต์และแผนงาน

นายไซม่อน ลี กล่าวทิ้งท้ายว่า เมื่อกำลังซื้อชาวจีนลดลง ส่งผลให้ตลาดเอเยนต์ หรือ ตัวแทนซื้อ-ขาย ลดน้อยถอยลงไปด้วย จากอดีตในช่วงตลาดบูม เกิดขึ้นนับ 500-600 ราย ขณะนี้เหลือไม่เกิน 50 ราย เพราะเมื่อขายได้น้อย ก็เริ่มส่งผลต่อต้นทุน ก่อนล้มเลิกไป อย่างไรก็ตาม บริษัทเอง ซึ่งเป็นรายใหญ่ในตลาด มีพันธมิตรเป็นดีเวลอปเปอร์ชั้นนำหลายเจ้า ยังคงให้ความสำคัญกับอสังหาฯของไทย เพราะที่ผ่านมาตั้งแต่ปี 2557 มียอดขายเติบโตดี มากกว่า 6,500 ยูนิต โดยปี 2562 บริษัทวางเป้าการขายในไทยอยู่ที่ 1.5 -2 หมื่นล้านบาท (30-40% ของพอร์ตทั้งหมด ) ขณะที่ในอนาคตจะไต่ระดับยอดขายสู่ 3.5 หมื่นล้านบาท โดยฐานลูกค้าหลัก 55% คือจีน, 35% ภูมิภาคเอเชีย และอีก 15% จากฝรั่งเศสและเบลเยียม 

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3480 วันที่ 20-22 มิถุนายน 2562