‘เจ้าสัวเจริญ’บูมฝั่งธน  ผุดเอเชียทีค2

ทำเลริมเจ้าพระยาชิงความได้เปรียบ ระหว่าง ถนนเจริญกรุงฝั่งพระนคร-เจริญนครฝั่งธน เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เตรียมเนรมิตเอเชียทีค 2 ติดโรงแรมแมริออท สะเทือนคุ้งนํ้า หลังไอคอนสยามเปิด ด้าน อคส. โละคลังสินค้าธนบุรี เปิดประมูล คอนโดฯลักชัวรีพรึบ พฤกษา ฟันธงดีมานด์เฉพาะไม่โอเวอร์ซัพพลายขายได้แล้ว 2,000 ล้านชนสนั่นเจ้าพระยาเอสเตท

หลังจากห้างยักษ์ไอคอนสยามเปิดตัวอย่างเป็นทางการส่งผลให้ทำเลริมนํ้าเจ้าพระยา เริ่มมีคอนโดมิเนียม โรงแรมหรู เกิดขึ้น สร้างสีสันความคึกคักแผ่เต็มสายนํ้าทั้ง 2 ฟากฝั่ง ที่เปลี่ยนแปลงมาก คงหนีไม่พ้น ถนนเจริญนคร ย่านฝั่งธนบุรี ราคาที่ดินขยับขึ้นเฉลี่ย 5 แสนบาทต่อตารางวา บริเวณคอสะพานตากสิน เทียบจาก 2 ปีก่อน 3 แสนบาทต่อตารางวา

ส่วนบริเวณที่ตั้งห้างยักษ์ไอคอนสยาม ถูกปั่นไปที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท เทียบจาก 10 ปีก่อน เพียง 1 แสนบาทต่อตารางวา ที่สำคัญความเด่นของถนนเจริญนคร นอกจาก จะมีเขตทางที่กว้างถึง 30 เมตร ลดความแออัดของปริมาณจราจร ก่อสร้างอาคารสูงไม่จำกัดแล้ว ยังมีรถไฟฟ้าสายสีทอง ซึ่งอยู่ระหว่างก่อสร้าง เชื่อมทะลุไอคอนสยาม และรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีกรุงธนบุรี ข้ามสะพานตากสินเข้าสู่สาทรศูนย์กลางธุรกิจหรือซีบีดีใจกลางเมืองหลวง ซึ่งยังพบว่า ยังมีแพปลาโป๊ะ ท่าเรือ ของเอกชน พอรวมแปลงขึ้นโครงการได้

ขณะฝั่งพระนคร ถนนเจริญกรุง ทั้งเวิ้งเป็นย่านเมืองเก่า เต็มไปด้วยตึกแถวโบราณ ส่วนใหญ่ไม่ยินยอมขาย มีเพียง ที่ดินของหน่วยงานรัฐ ที่ดินสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ปัจจุบัน บริษัท คันทรี กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) อยู่ระหว่างก่อสร้างโครงการเจ้าพระยาเอสเตท มิกซ์ยูสขนาดใหญ่ริมแม่นํ้า ถึงเป็นข้อได้เปรียบ ทำเลใกล้บีทีเอสสถานีสะพานตากสิน เดินทางเข้าใจกลางเมืองสะดวกรวดเร็ว ซึ่งแหล่งข่าวจาก บริษัท คันทรีฯ ระบุว่า สำนักงานขายของ บมจ.พฤกษา ตั้งเยื้องกับโครงการคอนโดมิเนียม โฟร์ซีซั่นส์ หรือ อยู่คนละฝั่งแม่นํ้า

ด้านมุมสะท้อนของ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปรียบเทียบ ทำเลริมนํ้าเจ้าพระยาว่า ทำเลดีทั้ง 2 ฝั่งแต่ฝั่งธนบุรีจะได้เปรียบกว่า อนาคตกำลังกลายเป็นทองหล่อ 2 จากการมีรถไฟฟ้าสายสีทอง ห้างไอคอนสยาม โรงแรมระดับ 5 ดาว คอนโดมิเนียมลักชัวรี ขณะที่ถนนเจริญกรุง เขตทางคับแคบ การจราจรคับคั่งไม่สามารถขยับขยายได้ ที่สำคัญไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านถนนเจริญกรุง เหมือนเจริญนคร

สำหรับที่ดินฝั่งเจริญนคร ยังพอมีพื้นที่เหลือริมนํ้าอาทิ ท่าเรือ โป๊ะ ของเอกชน แต่ เจริญกรุง ส่วนใหญ่ยังเป็นตึกแถวเก่าของคหบดี จีน ส่วนใหญ่ไม่มีใครขายทำให้รวบแปลงยาก กลายเป็น “ที่หัวแตก”

นายประเสริฐกล่าวต่อว่า ความคึกคักทำเลย่านเจริญนครกำลังเกิดขึ้นอีกครั้งหลังเปิดไอคอนสยามเมื่อเจ้าสัวเจริญสิริวัฒนภักดี เตรียมพัฒนาโครงการเอเชียทีค 2 ทำเลติดโรงแรมแมริออท หลังซื้อทรัพย์จากธนาคารกรุงไทย ประมาณ  50 ไร่, ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารคลังสินค้าธนบุรี ขององค์การคลังสินค้าเกือบ 20 ไร่ ทำเลราษฎร์บูรณะเตรียมเปิดประมูลคาดว่าจะมีการแย่งชิงกันอย่างสนุก โดยเฉพาะค่ายใหญ่

เจริญ สิริวัฒนภักดี

สำหรับฝั่งพระนคร ที่ดินตำรวจดับเพลิง ร้อยชักสาม กลุ่ม ยูซิตี้ บริษัทลูกบีทีเอสกรุ๊ป เตรียมพัฒนาเป็นโรงแรมริมนํ้า และบ้านทูตฝรั่งเศส ทำให้เป็นวิวที่สวยงามให้กับย่านฝั่งธนฯ ได้เป็นอย่างดี อย่างไรก็ตาม ยอดขายของโครงการแชปเตอร์ เจริญนคร กว่า 2,000 ล้านบาท ราคาขายต่อตารางเมตร 1.5 แสนบาทขึ้นไป หากเทียบกับค่ายอื่น เช่น บันยันทรี ของเครือสิงห์เอสเตท ราคาตารางเมตรละ 3-4 แสนบาทเป็นต้น

“ฝั่งธนฯริมแม่นํ้าเจ้าพระยาเป็นดีมานด์เฉพาะ ใกล้แหล่งรีเทล บ้านในฝัน เสมือนรีสอร์ต ติดรถไฟฟ้า แหล่งช็อปปิ้ง ที่ไม่มีโอเวอร์ซัพพลาย”

“ฐานเศรษฐกิจ” สำรวจ ความคึกคักของทำเล 2 ฟากฝั่งริมนํ้าเจ้าพระยา พบว่า มีคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่างก่อสร้าง รวมถึงโรงแรมริมนํ้าสาดแสงไฟระยับกลางลำนํ้า สร้างความสวยงามให้ทั้ง 2 ทำเล 

‘พระราม3’ที่แปลงใหญ่

รอการพัฒนาอีกเพียบ

บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด วิเคราะห์พื้นที่ริมแม่นํ้าเจ้าพระยาในเขตกรุงเทพมหานครมีคอนโดมิเนียมประมาณ 20,786 หน่วย โดยกว่า 33% เปิดขายก่อนปี 2543 และพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 3 มีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมที่อยู่ริมแม่นํ้าเจ้าพระยามากที่สุดในกรุงเทพ มหานครเพราะมีสัดส่วนมากถึง 45% ของจำนวนคอนโด มิเนียมทั้งหมด ดังนั้น คอนโดมิเนียมที่อยู่ริมแม่นํ้าเจ้าพระยาตามแนวถนนพระราม 3 เป็นโครงการที่เปิดขายก่อนปี 2550 และมีหลายโครงการที่มีมากกว่า 800 หน่วย

ส่วนพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครเป็นพื้นที่ที่มีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่องมากที่สุดในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา อาจจะเพราะความน่าสนใจของพื้นที่นี้ที่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เปิดให้บริการและเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองที่ต่อเชื่อมมาจากสถานีรถไฟฟ้า BTS กรุงธนบุรี ซึ่งช่วยเพิ่มศักยภาพพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร ทำให้มีโครงการเกิดขึ้นต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ศักยภาพของทำเลที่แตกต่างกันเป็นปัจจัยสำคัญสร้างความแตกต่าง เพราะพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 3 ที่มีที่ดินว่างเปล่าขนาดใหญ่หลายแปลง แต่ด้วยศักยภาพของทำเลที่ไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้าและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ แม้ว่าจะอยู่ไม่ไกลจากศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD จึงมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่ต่อเนื่องบางโครงการใช้เวลาในการขายนานมากกว่า 3 ปีก็ยังไม่สามารถปิดการขายได้ ส่วนพื้นที่ริมแม่นํ้าเจ้าพระยาตามแนวถนนเจริญนครเป็นพื้นที่ที่โครงการคอนโดมิเนียมได้รับความสนใจค่อนข้างมาก บางโครงการปิดการขายหรือมีอัตราการขายสูงภายในเวลาไม่นานหลังจากเปิดขายเพราะศักยภาพของทำเลที่ชัดเจน ส่วนพื้นที่อื่นๆ นั้นยังคงไม่มีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 3 และเจริญนครจะยังเป็นทำเลริมแม่นํ้าเจ้าพระยาที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในอนาคต พื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ต้องดูหลังจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินเปิดให้บริการ ส่วนพื้นที่ตามแนวถนนราษฎร์บูรณะก็ต้องรอรถไฟฟ้าสายสีม่วงซึ่งอีกหลายปีกว่าจะเห็นการเปลี่ยนแปลง 

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3475 วันที่ 2-5 มิถุนายน 2562