กระตุ้นอสังหาฯ ยาแรงแปลงร่างพยุงเศรษฐกิจ

11 พ.ค. 2562 | 06:00 น.

มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองและการโอนอสังหาริมทรัพย์ จากเดิม 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจํานองอสังหาริม ทรัพย์และห้องชุดจากเดิม 1% ของมูลค่าที่จำนอง เหลือ 0.01% ถือเป็นยาแรงที่หลายรัฐบาลในอดีตนำมาใช้เพื่อกระชากเศรษฐกิจ เพราะนอกจากกระตุ้นให้คนซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว ยังเพิ่มกําลังซื้อประชาชน ช่วยลดอุปทานคงเหลือในตลาด ช่วยให้ผู้ประกอบการ มีเงินทุนหมุนเวียนในการลงทุนอย่างต่อเนื่อง

ที่สำคัญยังก่อให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้อง และเชื่อมโยงไปยังธุรกิจอื่นๆ เพราะเมื่อคนซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว ก็จะต้องมีการต่อเติมตกแต่งบ้าน ซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า วัสดุก่อสร้าง จนก่อให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจช่วยพลิกฟื้นเศรษฐกิจที่ซบเซาให้ กลับมาคึกคัก

แต่มาตรการกระตุ้น อสังหาริมทรัพย์ในช่วงโค้งสุด ท้ายของรัฐบาล ภายใต้การนำของพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี 2 มาตรการให้กับผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ได้ลดหย่อนภาษีเงินได้ส่วนบุคคลไม่เกิน 2 แสนบาท ตั้งแต่วันที่ 30 เมษายน-30 ธันวาคม 2562 และมาตรการลดภาระค่าธรรม เนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกรณีอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ตามข้อเสนอของกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ กลับไม่สร้างความฮือฮาเท่าที่ควร

กระตุ้นอสังหาฯ  ยาแรงแปลงร่างพยุงเศรษฐกิจ

รัฐบาลตั้งเป้าหมายว่ามาตรการนี้จะช่วยเหลือให้ ประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่ปัจจุบันมีอยู่จำนวน 2.87 ล้านครัวเรือน ที่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในระดับราคาที่ไม่สูงง่ายขึ้น โดยประเมินว่าจะมีครัวเรือนผู้มีรายได้น้อยและปานกลางสามารถเข้าถึงกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ประมาณ 58,340 ครัวเรือน คิดเป็นจํานวนประมาณ 175,020 ราย ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก็จะได้รับประโยชน์สามารถช่วยลดอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์สําหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึง ปานกลางในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เนื่องจากยังมีอุปทานคงเหลือในตลาดอยู่สูง

นอกจากนี้ยังช่วยให้ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีเงินทุนหมุนเวียนในการลงทุนอย่างต่อเนื่องก่อให้เกิดการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้น รวมไปถึงการสนับสนุนโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยของรัฐ โครงการบ้านล้านหลังของรัฐบาล เป็น การสร้างความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ โดยการสร้างอุปสงค์ทางด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรงจากรัฐบาล เพื่อกระตุ้นการใช้จ่าย การจ้างงานและผลักดันให้ทุกภาคส่วนนําทรัพยากรที่ยังใช้ประโยชน์ได้ อย่างไม่เต็มที่ออกมาใช้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาในรายละเอียดของมาตรการลดภาระค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกรณีอสังหา ริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าธรรม เนียมจดทะเบียนการโอนจากเดิม 2% ของราคาประเมิน เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจํานองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดจากเดิม 1% ของมูลค่าที่จำนอง เหลือ 0.01% เป็นเวลา 1 ปี โดยมีเงื่อนไขว่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่จะได้รับสิทธิต้องมีราคาซื้อขายไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อหน่วย แม้จะช่วยให้คนที่ซื้อบ้านในราคา 1 ล้านบาทจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลดลงจากเดิมที่ต้องจ่ายรวมกัน 1 หมื่นบาท ลดลงเหลือ 100 บาท โดยค่าจดจำนองจะลดจากล้านละหมื่นบาทเหลือ 100 บาท ส่วนค่าโอนจะลดจากล้านละ 2 หมื่นบาท เหลือ 200 บาท แต่ปกติ ผู้ซื้อกับผู้ขายรับภาระกันคนละครึ่ง ผู้ซื้อจะจ่ายจากเดิม 1 หมื่นบาท เหลือ 100 บาท

กระตุ้นอสังหาฯ  ยาแรงแปลงร่างพยุงเศรษฐกิจ

ดูเหมือนว่ามาตรการที่ออกมาจะพุ่งเป้าไปที่บ้านในโครงการบ้านของการเคหะแห่งชาติ ซึ่งราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ล้านบาทจำนวนมาก ที่จะได้รับอานิสงส์จากมาตรการนี้ มากกว่าบ้านในโครงการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชน  เพราะถ้าดูจากราคาคอนโดมิเนียมในปัจจุบันจะมีราคาเริ่มต้น 1 ล้านบาทขึ้นไป

ขณะที่สต๊อกที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียมกลุ่มใหญ่อยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ ราคา 2-3 ล้านบาท บ้านแฝด ราคา 3-4 ล้านบาท นั่นหมายความว่าถ้ารัฐบาลต้อง การสนับสนุนให้คนมีบ้านอย่างน้อยต้องขยายวงเงินบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่จะได้รับสิทธิต้องมีราคาซื้อขายอย่างน้อย 2 ล้านบาท แต่การขยายวงเงินก็จะส่งผลให้รัฐสูญเสียรายได้เพิ่มขึ้น โดยสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ที่ได้เสนอความเห็นประกอบการพิจารณาของครม.ในเรื่องนี้ที่ระบุว่า

 

“มาตรการดังกล่าวถือเป็นรายจ่ายของรัฐ เนื่องจากรัฐสูญเสียรายได้ จากการลดค่าธรรมเนียม และกระทบต่อรายได้ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ซึ่งปัจจุบันมีภารกิจที่ต้องดําเนินการจํานวนมาก จึงควรให้มีการประเมินผลเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาดําเนินมาตรการ เพื่อประเมินความคุ้มค่า ประสิทธิภาพ และประสิทธิผลของการดําเนินโครงการ ความสอดคล้องระหว่างอุปสงค์กับอุปทานที่มีอยู่ในตลาด

เพื่อนํามาปรับปรุง แผนปฏิบัติการขับเคลื่อนการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระยะ 5 ปีแรก และแผนแม่บทการพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะ 20 ปี ให้เหมาะสมใกล้เคียงกับสถานการณ์จริง รวมถึงนํามาปรับปรุงมาตรการสนับสนุนที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น โดยให้มีมาตรการชดเชยรายได้ที่ขาดหายไปขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอย่างเหมาะสม เพื่อให้ประชาชนทุกกลุ่มได้รับประโยชน์จากการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ และส่งผลต่อคุณภาพชีวิตที่ดี”

ว่ากันว่า ความเห็นของสศช.ที่แสดงความกังวลเรื่องการ สูญเสียรายได้ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เป็นประเด็นหนึ่งที่ทำให้รัฐบาลตัดสินใจกำหนดวงเงินที่อยู่อาศัยที่จะได้รับอานิสงส์ จากมาตรการครั้งนี้ไว้ที่ 1 ล้านบาท ส่งผลให้มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่เคยใช้เป็นยาแรงในการกระตุ้นเศรษฐกิจ เป็นแค่ยาสามัญประจำบ้าน 

ถอดสูตรคุย โดย บรรทัดเหล็ก

หน้า 7 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3469 ระหว่างวันที่ 12 - 15 พฤษภาคม 2562

กระตุ้นอสังหาฯ  ยาแรงแปลงร่างพยุงเศรษฐกิจ