LTV พ่นพิษ ดับแรงซื้อ คอนโดเปิดใหม่ 20%
ตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวเจอแรงบีบ LTV ค่ายเพอร์เฟค ชี้หมดยุคซื้อบ้านใช้เงินน้อย ปรับจากบ้านพร้อมอยู่เป็นสร้างไปขายไปแทน พฤกษาปรับแผนให้ลูกค้าผ่อนดาวน์ 2-6 เดือน พร้อมเจรจาสถาบันการเงินให้ลูกค้ากู้อื่นๆ เพิ่มเติม
มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยการปรับอัตรา LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่มีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา ถือเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล สิ้นปี 2561 มีสินค้าเหลือขายรวมทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรกว่า 1.3 แสนหน่วย ในจำนวนนี้เป็นคอนโดมิเนียมประมาณ 6.5 หมื่นหน่วย หรือคิดเป็นเกือบครึ่งของตลาดรวม
นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ให้ทรรศนะว่าทุกฝ่ายต้องปรับไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย วันนี้หมดยุคซื้อบ้านด้วยเงินในมือที่มีจำนวนน้อยๆแล้ว ต้องมีเงินประมาณ 5-10% สำหรับวางดาวน์ตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย
“เราอยู่ในตลาดบ้านพร้อมอยู่มานานนับสิบปี แต่จากนี้ไปจะเห็นการซื้อบ้านบนผัง เหมือนสมัยก่อน หรือสร้างไปขายไป เพื่อให้ผู้ซื้อมีโอกาสหาเงินดาวน์ด้วย คงต้องใช้เวลาในการปรับพฤติกรรม”
บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท โดยนายธีรเดช เกิดสำอางค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา
เรียลเอสเตท-ทาวน์เฮ้าส์ เปิดเผยว่า ช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา บริษัทสามารถสร้างยอดขาย แค่เฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์ ได้ถึง 4.8 พันล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับเป้าหมายที่วางไว้ ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ อยู่ในสัดส่วนน่าพอใจอย่างมาก โดยสูงกว่าเป้าหมายมากกว่า 100% ที่ 5.1 พันล้านบาท ทั้งนี้ในช่วงไตรมาส 2 (เม.ย.-มิ.ย.) ปี 2562 สำหรับโปรดักต์กลุ่มทาวน์เฮาส์ บริษัทเตรียมเปิดโครงการใหม่รวม 9 โครงการ มูลค่า 9.1 พันล้านบาท (จากทั้งปี 28 โครงการ) กระจายหลายระดับราคา ตั้งแต่ 1.5-5 ล้านบาท เน้นทำเลสำคัญ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล และกลุ่มจังหวัดอีอีซี- ชลบุรี (หนองมน)
“ขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างติดตามและประเมินผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับยอดขายในช่วงไตรมาส 2 หลังจาก ธปท. เริ่มบังคับใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อเกณฑ์ใหม่ (แอลทีวี) พบอัตราการขายลดลงพอสมควร แต่ยังยืนยันไม่ได้ว่ามาจากปัจจัยดังกล่าวทั้งหมดหรือไม่”
เนื่องจากเดิมช่วง เมษายน-มิถุนายน ของทุกปี ถือเป็นช่วงโลว์ซีซันในการขายของธุรกิจที่อยู่อาศัยเดิมอยู่ก่อนแล้ว เพราะเป็นช่วงที่มีวันหยุดยาวจากเทศกาลสงกรานต์ ผู้บริโภคกลับต่างจังหวัด และมีการจำกัดการใช้เงิน ทำให้การประเมินทำได้ยาก ว่าอัตราการขายที่ลดลงมาจากแอลทีวีทั้งหมดหรือไม่ คาด 2-3 เดือน น่าจะประเมินผลได้ชัดเจนขึ้น
ขณะที่กลยุทธ์รับมือต่อผลกระทบดังกล่าว เบื้องต้นบริษัทวางไว้ 3 แนวทาง คือ 1. การเร่งเปิดโครงการใหม่ให้เป็นไปตามแผนเพื่อกระตุ้นยอดขาย 2. มีความจำเป็นให้ลูกค้าบางส่วนสามารถผ่อนดาวน์ได้ กรอบเวลาตั้งแต่ 2-6 เดือน เพื่อช่วยเหลือลูกค้าในกลุ่มที่มีความสุ่มเสี่ยงอาจกู้ไม่ผ่าน ซึ่งจะประเมินตามความสามารถในการกู้ของแต่ละราย และสุดท้าย คือ การพูดคุยกับสถาบันการเงิน ให้ช่วยเหลือสนับสนุนการกู้อื่นๆเพิ่มเติม เช่น กลุ่มบัตรเครดิต เป็นต้น
“ขณะนี้มาตรการเพิ่งเริ่ม และยังควบกับปัจจัยวันหยุดยาวอยู่ ฉะนั้นยอดขายที่ตกไป ยังประเมินได้ยากว่ามาจากแอลทีวีเป็นหลักหรือไม่ เพราะต่อให้ไม่มีแอลทีวี ช่วงนี้ก็ขายช้าอยู่แล้ว หลังจบไตรมาส 2 อาจเห็นผลกระทบชัดเจนขึ้น ทั้งนี้ เท่าที่ดูสัญญาณ พบแต่ละแบงก์ก็มีความเข้มงวด เพื่อตอบสนองนโยบายแบงก์ชาติมากขึ้นเช่นกัน” นายธีรเดช กล่าว
ด้าน นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด คาดการณ์สถานการณ์อุปทานใหม่ในช่วงปีนี้ เทรนด์ยังคงเป็นตลาดกลุ่มซิตี้คอนโดฯ และตลาดกลางมากขึ้นในขณะที่ตลาดไฮเอนด์ปีนี้ จะเป็นตลาดที่ต้องระมัดระวังเนื่องจากกลุ่มนักลงทุนชาวไทยน่าจะลดลงไป ผลกระทบจากมาตรการ LTV อีกทั้งราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในตลาดปรับตัวสูงขึ้น แต่ไม่น่าจะเกิน 5-6% คอนโดมิเนียมให้เช่าระยะยาวก็จะเริ่มพัฒนามากขึ้นในทำเลที่เป็นที่ดินของรัฐบาลที่ปล่อยให้เช่าระยะยาวและที่ดินเอกชนแปลงสวยๆ
แต่อย่างไรก็ตาม ยังคงเห็นคอนโดมิเนียมในตลาดไฮเอนด์และลักชัวรีที่น่าสนใจ เกิดขึ้นอีกหลายโครงการจากผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯที่ได้ซื้อที่ดินไปแล้วตั้งแต่ช่วงปีที่แล้ว ทั้งนี้ สินค้าในกลุ่มนี้คงน่าสนใจในแง่การพัฒนาความหรูหราแนวใหม่ที่ตอบรับกับไลฟ์สไตล์ลักชัวรีที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา โดยจะมุ่งเน้นประสบการณ์และเทคโนโลยีมากขึ้น และจากปัจจัยทางด้านความต้องการ
โด๊ปอสังหา ต้องออกทันที
การที่ประเทศไทยยังไม่มีรัฐบาลใหม่หลังจากเลือกตั้งที่ผ่านมาอีกทั้งการเมืองยังคงสร้างความกังวลใจให้กับคนไทยจนอาจจะเกิดการชะลอการใช้จ่ายหรือว่าชะลอการตัดสินใจในหลายๆ เรื่องออกไปก่อนเพื่อรอดูนโยบายของรัฐบาลใหม่ จึงอาจจะมีผลต่อเนื่องให้ภาวะเศรษฐกิจของประเทศชะลอตัวแบบที่เริ่มมีสัญญานให้เห็นแล้วในช่วงที่ผ่านมา รัฐบาลรักษาการตอนนี้จึงเริ่มมีความคิดที่จะออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงที่ยังไม่ได้รัฐบาลใหม่เพื่อไม่ให้เศรษฐกิจชะลอตัว นายสุรเชษฐ กองชีพกรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
ระบุว่ามาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในเรื่องที่มีข่าวออกมา เช่น การลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์ ภาษี ดอกเบี้ย ค่าจดจำนอง ฯลฯ เนื่องจากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่มีมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นเพิ่มขึ้น โดยคิดเป็นเกือบ 10% ของ GDP ของประเทศ ถือว่ามีส่วนช่วยให้เศรษฐกิจภาพรวมมีการขยายตัวมากขึ้นแบบชัดเจน และหากมีการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ เชื่อว่าจะสร้างผลดีให้กับผู้ประกอบการเพราะผู้ขายที่ได้รับการลดหย่อนส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการ ซึ่งจะมีผลทำให้เสียภาษีลดลง
การกระตุ้นธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์โดยการออกมาตรการลดหย่อนต่างๆ นั้นอาจจะเป็นการกระตุ้นได้ในระดับหนึ่ง เพราะเป็นมาตรการที่ผู้ซื้อที่มีความพร้อมหรือมีศักยภาพในการขอสินเชื่อจะได้รับผลดีโดยตรง แต่ในปัจจุบันผู้ซื้อที่ไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารหรือว่ามีปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อธนาคารเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีปัญหามากกว่า และเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่สร้างปัญหาให้กับผู้ประกอบการ เพราะกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้ไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้เพราะติดขัดไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาของธนาคารจึงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ได้ รัฐบาลพยายามผลักดันให้กลุ่มผู้ซื้อสามารถเข้าถึงสินเชื่อธนาคารได้มากกว่าที่เป็นอยู่แต่อาจจะติดขัดในส่วนของธนาคารต่างๆ ที่มีเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด อาจจะมีเพียงแค่บางธนาคารเท่านั้นที่ออกมาช่วยในเรื่องนี้แต่ก็มีวงเงินงบประมาณจำกัด
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า รัฐบาลเพียงส่งสัญญาณ กระตุ้นเศรษฐกิจ กระตุ้นธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์, ท่องเที่ยว ฯลฯ แต่ยังไม่ประกาศความชัดเจนออกมา เกรงว่า กระแสที่ออกมาจะซํ้าเติม แอลทีวีด้วยการชะลอ การตัดสินใจซื้อเพื่อรอมาตรการลดหย่อนต่างๆ
“ปัญหาแอลทีวี ก็หนักพอแล้ว มาเจอมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ยังไม่ประกาศแต่มีการปล่อยข่าว เหมือนจะชก แต่ไม่ชก จะทำให้เกิดการชะลอการซื้อ ซํ้าเติมตลาด”
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ยืนยันว่า ยังไม่มีการประกาศมาตรการใดๆ ออกมา หากมีการพูดออกไปก่อนเกรงว่า ตลาดโดยรวมจะได้รับผลกระทบ
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,464 วันที่ 25-27 เมษายน 2562
