‘เจาะตลาดเฉพาะ’ ทางออกอสังหาปี62

22 เม.ย. 2562 | 23:45 น.

สัมภาษณ์

สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาส 2 ก้าวเข้าสู่ไทม์ไลน์ปัจจัยลบมาตรการควบคุมสินเชื่อ เพิ่มเงินดาวน์ ลดเงินกู้ (LTV) บังคับใช้เต็มตัว 1 เมษายน กลายเป็นความเสี่ยงหลัก ให้แต่ละบริษัทต้องวางแผนรับมือ รุกปรับพอร์ตโปรดักต์ใหม่ให้สมดุล หวังสะท้อนกับจำนวนดีมานด์ และความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง(ตลาดเฉพาะ) โดยทำเล-ราคา และสำคัญสุด คือขนาดโครงการ เล็ก-ใหญ่ ต้องเหมาะสม เพื่อป้องกันความเสี่ยง และก่อให้เกิดยอดขาย ดันเป้ารายได้ให้ยังคงเติบโตตามมา สถานการณ์เช่นนี้ถูกหยิบยกเปรียบเปรย โดยนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ผ่านฐานเศรษฐกิจว่าไม่ต่างจากการจับปลาที่เมื่อไหร่ เจอปลาน้อยนับตัวได้ เครื่องมือที่ดีที่สุด คงเป็นเพียงเบ็ดตกปลาเล็กๆ แต่หากเจอฝูงปลานับหมื่นตัว อวนลาก คือทางออก เฉกเช่นกับการควบคุมการลงทุนอย่างระมัดระวัง ในปี 2562 ระบุ เลือกเครื่องมือ เลือกโปรดักต์ให้เหมาะ...

‘เจาะตลาดเฉพาะ’ ทางออกอสังหาปี62

ประเสริฐ  แต่ดุลยสาธิต

ตลาดสโลว์ดาวน์

นายประเสริฐ ยอมรับว่า ช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 ตลาดมีความคึกคักสูงมาก โดยพบแต่ละบริษัท โดยเฉพาะรายที่มีสต๊อกและ backlog ในมือสามารถสร้างยอดขายและยอดโอนกรรม สิทธิ์ได้มหาศาล ซึ่งมาจากปัจจัยเร่งมาตรการควบคุมสินเชื่อโดย ธปท. ก่อให้เกิดกิจกรรมส่งเสริมการขายต่างๆ ช่วยกระตุ้นให้ผู้ซื้อรีบตัดสินใจเร็วขึ้น อย่างไรก็ตาม ช่วงไตรมาส 2 (เม..-มิ..) ยังต้องรอติดตามการบังคับใช้มาตรการ LTV ทั้งจากฟากฝั่ง ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)เอง และธนาคารพาณิชย์ ว่าจะมีความเข้มงวดมากน้อยเพียงใด ประกอบกับปัจจัยทางอ้อมเรื่องการเมืองไม่นิ่ง จัดตั้งรัฐบาลไม่ได้ และวันหยุดยาวต่อเนื่องในช่วงวันสำคัญต่างๆ เป็นจังหวะที่ไม่เอื้อต่อการเปิดโครงการใหม่ และการซื้อ-ขาย ฉะนั้นจะทำให้ช่วงไตรมาส 2 เหลือเวลาทำธุรกิจไม่มาก นับเพียงแค่ 1 เดือนครึ่ง หลังวันที่ 9 พฤษภาคม เสร็จสิ้นพระราชพิธีครั้งสำคัญของประเทศเท่านั้น

จุดแพ้-ชนะ

ท่ามกลางตลาดตั้งรับ ดีมานด์เหลือน้อยเช่นนี้ ดัชนีชี้วัดการแพ้-ชนะของแต่ละบริษัทนั้น คงขึ้นอยู่กับความสามารถในการศึกษาตลาดเชิงลึก การควบคุมขนาดการลงทุน และความชัดเจนของดีมานด์ที่เหลืออยู่ ให้สอดคล้องกับตลาดนั่นเอง โดยบริษัทมีการปรับกลยุทธ์ สะท้อนความเป็นจริง ปรับพอร์ตโปรดักต์ สู่ตลาดเฉพาะเจาะจงมากขึ้น เฟ้นหาดีมานด์ที่ไม่มีผลต่อสภาวะถดถอยของเศรษฐกิจ และการถูกบีบวางดาวน์โดย ธปท. ขณะที่ทำเลยังเป็นปัจจัยแรกที่ต้องคำนึง ที่ตั้งมีศักยภาพเอื้อต่อคนเมืองอยู่อาศัย การเดินทางด้วยรถไฟฟ้าสะดวก ขณะเดียวกัน ราคาขายต้องสอดคล้องกับตลาด แต่อย่างไรก็ตาม ทำเลรถไฟฟ้าหลายแห่ง ยังน่ากังวลในการลงทุน เช่น สายสีม่วง, นํ้าเงิน

 “เวลาตลาดถดถอย หรือ สโลว์ดาวน์ ลดความร้อนแรงแล้ว ผู้ประกอบการก็ต้องมองให้ละเอียดขึ้น ไม่ใช่ที่ไหนแล้วจะขายดีทุกที่ รถไฟฟ้าบางสายยังเหนื่อย อย่าเสี่ยง

ขนาดโครงการตอบโจทย์

อย่างไรก็ตาม นายประเสริฐ กล่าวว่า แม้บางโครงการตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสมมีศักยภาพ และราคาขายเข้าถึงได้ก็จริง แต่ด้วยขนาดของโครงการที่ใหญ่มาก มียูนิต 400-500 แม้มียอดขายเกิดขึ้น แต่ก็เหลือขายอยู่มาก เพราะดีมานด์มีรองรับเท่านั้น ในแง่การดำเนินธุรกิจ ถือว่าไม่ประสบผลสำเร็จ ยิ่งในสภาวะที่ตลาดถดถอย ทิศทางจะไม่เติบโตมากมาย นอกจากโปรดักต์ที่ออกมา ต้องสอดคล้องกับความชัดเจนของดีมานด์ ขนาดโครงการสำคัญมาก ต้องไม่ใหญ่เกินไป จำนวนยูนิตไม่มากจนเกินไป มีเหมาะสมกับดีมานด์ที่มี ในทางกลับกัน หากทำเลไหนดึงดีมานด์ได้กว้าง การขึ้นโครงการขนาดใหญ่ก็ตอบโจทย์ เชื่อว่าการเดินเกมตามรูปแบบนี้ จะทำให้ผ่านช่วงนี้ไปได้ ไม่ว่าเซ็กเมนต์ไหนก็ตาม

 “โครงการ 500 ห้อง ขายได้ 70 ห้อง เรียกว่าล้มเหลว ต้องดูขนาดตลาดด้วย เหมือนคนเจอปลา มีให้เห็นไม่กี่ตัว ใช้เรือใหญ่วางอวนไม่ลากก็ไม่เหมาะ เพียงเบ็ดตกปลาก็พอ ต้องเลือกเครื่องมือจับปลาให้เหมาะด้วย

ตลาดเฉพาะ

ปีนี้ ในกลุ่มพรีเมียมของบริษัท จะเน้นเปิดโครงการราคา  1.5-2.5 แสนบาทต่อตร.. ราคา 5-10 ล้านบาท ซึ่งจับต้องได้มากกว่า อีกทั้งเน้นจับตลาดเฉพาะมากขึ้น เช่น คอนโดฯ ใกล้สถานศึกษา ไทป์ห้องที่ยังไม่มีในทำเล โดยล่าสุดเตรียมเปิดขายโครงการ รีเซิร์ฟ จุฬา-สามย่าน อย่างเป็นทางการ จำนวนเพียง 181 ยูนิต ในช่วงกลางเดือนพฤษภาคม ขณะนี้เริ่มมียอดจองเกิดขึ้นแล้ว เพราะมีดีมานด์ชัดเจน ขณะเดียวกันในช่วงครึ่งปีหลัง บริษัทเตรียมเปิดตัวโครงการใหม่เดอะ แชปเตอร์ ริเวอร์ไซด์ เจริญนครเป็นตัวเองของการเจาะหาดีมานด์เฉพาะอย่างแท้จริง และคาดว่าจะเป็นโครงการที่จะขายดีมากที่สุดในปี 2562 เนื่องจากเป็นคอนโดฯ อยู่ในเมือง ใกล้รถไฟฟ้า ติดริมแม่นํ้าเจ้าพระยา ใกล้แหล่งช็อปปิ้งดัง (ไอคอนสยาม) ในราคาที่ยังเข้าถึงได้ 1.5-2 แสนบาทต่อตร.. เชื่อว่าเป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่คนกรุงเทพฯ ต่างเสาะแสวงหา เพราะไม่เคยมีซัพพลายระดับราคานี้เกิดขึ้นมาก่อนในทำเลดังกล่าว ที่มักขายกันมากกว่า 3 แสนบาทต่อ ตร.. ทั้ง 2 โครงการเป็นแบบฉบับของตลาดเฉพาะที่มีดีมานด์และเป็นที่ต้องการของตลาดปี 2562 อย่างแท้จริง

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,463  วันที่  21-24 เมษายน  2562

                                    ‘เจาะตลาดเฉพาะ’ ทางออกอสังหาปี62