2 เจ้าถิ่นตะวันออก  ชงรัฐบาลใหม่ โด๊ปกำลังซื้อ-ปลดล็อกLTV

ภาคส่งออก-อุตสาหกรรมหนุนกำลังซื้ออสังหาภาคตะวันออก เจ้าถิ่น ชลบุรี-ระยอง ชงรัฐบาลใหม่โด๊ป กำลังซื้อ-สานต่อโปรเจ็กต์อีอีซี ปลดล็อก LTV

แม้ภาพรวมการขายอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่กระเตื้องเท่าที่ควร แต่ผู้ประกอบการในจังหวัดระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรืออีอีซี อย่างชลบุรี, ระยอง ต่างหาหนทาง กระตุ้นกำลังซื้อต่อเนื่อง หลังจาก มาตรการคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทยบังคับใช้

ขณะจุดแข็ง ของจังหวัดชลบุรี ระยอง เป็นเมืองอุตสาห กรรม มีฐานการผลิตส่งออกไปทั่วโลก ดังนั้นรายได้ของแรงงาน จึงเป็นตัวแปรสำคัญต่อการจับจ่ายเก็บออมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย

จากการเปิดเผยของนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ชลบุรีระบุว่า ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตจังหวัดชลบุรีจะอิงจากภาคส่งออกโดยเฉพาะภาคการผลิตรถยนต์ เนื่องจากหากพนักงานมีรายได้จากค่าล่วงเวลาในการทำงานหรือเร่งการผลิต จึงสามารถนำเงินส่วนนี้เก็บออมเป็นค่าซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

ส่วนปัจจัยอื่น อาทิ ด้านสินเชื่อยังมองว่าไม่เอื้ออำนวยลูกค้าหลายรายมาจากกรุงเทพฯเพราะต่างต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 สินเชื่อเงินทอนยังคงมีให้เห็นแม้ว่าทางสมาคม จะยกเลิกไปแล้วก็ตาม

ดังนั้นหากสถาบันการเงินหรือภาครัฐจะเข้ามากระตุ้นจะเป็นไปได้มากน้อยขนาดไหนนั้น ยอมรับว่ามาตรการคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ค่อนข้างน่าเป็นห่วงแต่ขอดูสถานการณ์หลังบังคับใช้อีกครั้ง

เบื้องต้นเห็นว่า LTV ของบ้านหลังที่ 2 อนาคตควรทบทวนเนื่องจากปัญหาจะเกิดจากสินเชื่อเงินทอนมากกว่า นั่นคือธนาคารแห่งประเทศไทยแก้ไขปัญหาไม่ถูกจุด

“ปัจจุบันถือว่าเรื่องเครดิตบูโรสถาบันการเงินของไทยเราเข้มแข็งมาก เอ็นพีแอลที่เกิดจากสินเชื่อบ้านยังอยู่ในอัตราตํ่า จะส่งผลธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์ชะลอตัวตามไปด้วย ไม่เป็นผลดีเลย ส่วนสถานการณ์การเมือง นำไปสู่การตั้งรัฐบาลใหม่ จะส่งผลหากยังเป็นกลุ่มเดิมเข้ามาทำหน้าที่ต่อไปจะสามารถต่อยอดได้เลย โดยเฉพาะ โครงการอีอีซี หากเป็นกลุ่มใหม่จะต้องดูนโยบายในการบริหารจัดการเรื่องนี้ก่อน ประการสำคัญยังมองไม่เห็นว่าพรรคไหนจะมีนโยบายมหภาคที่ชัดเจน มีแต่นโยบายประชานิยมที่ล้วนแต่จะเป็นภาระรัฐบาลในอนาคตทั้งสิ้น”

“ปัจจัยบวก ปัจจัยลบ เริ่มเห็นภาพชัดมากขึ้น ซึ่งช่วงเมษายนตรงกับช่วงเทศกาลสงกรานต์น่าจะมีอัตราชะลอการซื้อ-ขาย ส่วนช่วงต้นปีที่มีการแจกโบนัสจะคึกคักมากกว่า ปีนี้ยอมรับว่ายอดขายยังไม่ดีขึ้น”

สอดคล้องกับ นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง มองว่าโซนระยองเริ่มเกิดภาวะชะลอตัว มีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลง โครงการต่างๆ ของกลุ่มบริษัทมหาชนที่มาลงทุนที่ระยอง บางโครงการหยุดการก่อสร้าง ปัจจัยลบจึงมีมากกว่าปัจจัยบวก ปัจจัยลบข้อแรก คือ เรื่องกฎ LTV ส่งภาพปัจจัยลบชัดมากที่สุด เนื่องจากกู้เงินยากขึ้น ส่วนปัจจัยลบข้อที่ 2 เป็นเรื่องภาษีที่ดินที่ส่งผลให้ลูกค้าเกิดความกังวลตัดสินใจซื้อยากขึ้น จึงแทบไม่เห็นปัจจัยบวก แม้จะมีข่าวว่านักลงทุนชาวจีนเข้ามากว้านซื้อโครงการแต่ก็ไม่หวือหวา ประกอบการตลาดจีนในสายตาต่างประเทศยังแย่ ดังนั้นภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์
ที่ระยองจึงไม่ต่างจากกรุงเทพฯแต่อย่างใด

“ฝากความหวังกับรัฐบาลชุดใหม่จะกำหนดนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ มาตรการรัฐที่ประกาศออกมาในขณะนี้แทบจะไม่เห็นปัจจัยบวก ทำนองว่านํ้าท่วม ฝนตกหนัก ยังโดนซํ้าเติมจากพายุอีกหลายระลอก การเก็บเงินดาวน์มากขึ้นจะส่งผลให้ลูกค้าทิ้งดาวน์น้อยลง แต่เนื่องจากลูกค้าต้องการบ้านหลังแรก เพียงแต่กู้ไม่ผ่านเท่านั้น ขณะนี้ในโซนระยองหลายพื้นที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงมากจนไม่สามารถซื้อที่ดินไปพัฒนาบ้านราคาถูกได้ ส่วนใหญ่แตะระดับหลักล้านบาท ความต้องการที่อยู่อาศัยมีมากแต่ผลิตได้ไม่เพียงพอ ค่าก่อสร้าง วัสดุปรับราคาเพิ่ม ค่าแรงเพิ่ม จึงเป็นผลกระทบทั้งสิ้น 

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,460 วันที่ 11-13 เมษายน 2562