ดีเดย์ LTV 1 เม.ย. ธปท. ลั่น! คุุมเข้มอสังหาฯ เก็งกำไร

ธปท. เผยพร้อมออกมาตรการ "เข้มเพิ่มเติม" หากพบเก็งกำไร หลังคุม LTV บังคับใช้ 1 เม.ย. ชี้! การปรับตัวของผู้ซื้อเป็นตัวแปรชี้ทิศอสังหาฯ ปีนี้ ด้าน กสิกรไทยชี้! รายได้ปรับเพิ่มไม่ทันราคาที่อสังหาฯ แจงที่ดินปรับเพิ่ม 6% อาคารชุด 5.5% ทาวน์เฮาส์ 4% และบ้านเดี่ยว 2.3% จับตา "มิกซ์ยูส" ทยอยเพิ่มเฉียด 2 แสนยูนิต ใน 5 ปีข้างหน้า ห่วงอุปทานคงค้างพุ่ง

สัญญาณการสะสมความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น เห็นได้จาก 1 ใน 4 ของบัญชีสินเชื่อปล่อยใหม่ มีวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เกิน 100% ทั้งโครงการแนวราบและอาคารชุดในทุกระดับราคา ประกอบกับจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ปี 2561 ขยายตัว 9.2% หรือ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยขยายตัว 20% ขณะที่ ราคาที่อยู่อาศัยขยายตัว 6% ซึ่งสอดคล้องกับการขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เติบโต 7.8% แต่ระดับหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ในไตรมาส 4 ปี 2561 ปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 3.25% สวนทางกับเอ็นพีแอลของสินเชื่อประเภทอื่นที่มีแนวโน้มชะลอลง

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จึงปรับปรุงมาตรการกำกับดูแลอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เพื่อสร้างมาตรการป้องกันเชิงระบบการเงินและเศรษฐกิจมีเสถียรภาพในระยะยาว สร้างสภาพแวดล้อมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีอุปสงค์อุปทานและราคาที่เหมาะสม ซึ่งเกณฑ์ดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เม.ย. 2562

นายเมธี สุภาพงษ์ รองผู้ว่าการ ด้านเสถียรภาพการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยต่อประเด็นดังกล่าวว่า ตัวแปรสำคัญที่จะกำหนดทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ คือ การประเมินผู้ซื้อว่าจะปรับตัว หรือ สามารถรองรับการเปลี่ยนแปลงอย่างไร เพราะการเปลี่ยนอุปสงค์ย่อมกระทบต่อการวางแผนเปิดโครงการใหม่ รวมถึงแผนการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งจะต้องติดตามอย่างใกล้ชิดในกลุ่มผู้ซื้อ ทั้งกลุ่มลูกค้าคนไทยและกลุ่มลูกค้าต่างประเทศ โดยเฉพาะจีน ซึ่งลูกค้าคนไทยนั้น มีหลายเหตุการณ์ที่จะส่งผลต่อการตัดสินใจ ไม่ว่าทิศทางอัตราดอกเบี้ย ปัญหาหนี้ครัวเรือน นโยบายจากภาครัฐ เช่น โครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของรัฐ อย่าง โครงการบ้านล้านหลัง มาตรการคุม LTV และปัจจัยการเมือง ส่วนกลุ่มผู้ซื้อจากต่างประเทศ แม้ยังไม่เห็นผลกระทบ แต่เศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัวอาจส่งผลต่อการตัดสินใจของชาวจีนในระยะต่อไป

"หลัง ธปท. ประกาศคุม LTV เมื่อเดือน พ.ย. เริ่มเห็นแบงก์ปรับตัวไปแล้ว โดยเข้มงวดสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งหลังวันที่ 1 เม.ย. 2562 ธปท. จะประเมินผลอย่างรอบด้าน ทั้งข้อมูลระดับไมโคร หรือ ผู้มีรายได้น้อย รายได้ปานกลาง หรือ มีรายได้สูง เพื่อติดตามดูแนวโน้มว่าเป็นอย่างไร หากแนวโน้มไปได้ อาจจะไม่ปรับอะไร หรือ อาจจะเข้มขึ้นหรือลดลงก็ได้ เช่น เข้มขึ้นหากเกิดการเก็งกำไร หรือ ใช้นโยบายผสมผสาน ทั้ง Micro prudential และ Macro prudential เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่น"

แนวโน้มอสังหาฯ ปีนี้ จะมีปัจจัยลบหลายอย่าง ทั้งผู้บริโภค ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน หรือ ภาครัฐ ที่ควรร่วมกันติดตามและประเมินความเสี่ยงอย่างต่อเนื่องและรอบด้าน เพื่อให้มีความระมัดระวังและปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลง รวมทั้งร่วมมือกับสถาบันการเงินสร้างมาตรฐานวัฒนธรรมด้านสินเชื่อ (Credit Culture) หรือ วินัยการเงินที่ดี ซึ่งสินเชื่ออสังหาฯ มีสัดส่วน 20% หรือ 1 ใน 5 ของสินเชื่อในระบบ โดยมีมูลค่า 6-8% ของจีดีพี แต่หากรวมธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น ก่อสร้าง ปูนซิเมนต์ เฟอร์นิเจอร์ ไฟฟ้า และรถยนต์ มูลค่าจะมากกว่านี้ และหนี้เอ็นพีแอลสินเชื่ออสังหาฯ คิดเป็น 33% ของหนี้ครัวเรือนทั้งหมด

ด้าน นางสาวธัญญลักษณ์ วัชระชัยสุรพล รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปีนี้ สำหรับรายใหญ่ แม้จะเติบโตต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะเติบโต 4-5% แต่ลดลงจากปีก่อน ที่ขยายตัว 7.8% ซึ่งจุดที่ต้องจับตาจะอยู่ที่มาตรการกำกับดูแลเพิ่มเติม ทั้งอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่จะมีผลต่อการเติบโตสินเชื่อบ้าน ขณะที่ แนวโน้มการแข่งขันยังรุนแรง โดยเฉพาะกลุ่มรีไฟแนนซ์ บ้านมือสอง และลูกค้าระดับบน ซึ่งหลายปัจจัยท้าทาย คาดว่า ตลาดอสังหาฯ ปีนี้จะหดตัว โดยมียอดการโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ 12.5-8.5% จากปีก่อนโต 19.3% ขณะที่ ปริมาณอุปทานคงค้างอยู่ในกลุ่มอาคารชุด คอนโดมิเนียม ในระดับราคาตํ่ากว่า 5 ล้านบาท อีกทั้งตลาด Mixed Use ที่แนวโน้มปริมาณอุปทานทยอยเข้าตลาดมากขึ้นในปี 2563 ต่อเนื่องถึงปี 2566

"Over Supply คอนโดมิเนียมระดับราคาตํ่ากว่า 5 ล้านบาท อยู่ระหว่างการระบาย แต่โครงการ Mixed Use กำลังจะมากขึ้น ในแง่ที่อยู่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้นเฉียด 2 แสนล้านยูนิต หากอำนาจซื้อไม่มา พื้นที่เหล่านี้ต้องหาทางระบายในอนาคต"

ขณะที่ ปีนี้อำนาจซื้อระดับกลางถึงล่าง หรือ ธุรกิจที่พึ่งพิงอำนาจซื้อท้องถิ่น ในพื้นที่ต่างจังหวัดยังเป็นประเด็นจับตาและใช้ความระมัดระวังอย่างต่อเนื่อง ส่วน DSR ของประเทศอยู่ในระดับสูงเฉลี่ย 27% โดยผู้มีเงินเดือนตํ่ากว่า 8,000 บาทต่อเดือน สัดส่วน DSR อยู่ที่ 50% หรือ กลุ่มรายได้มากกว่า 8,000 บาทต่อเดือน สัดส่วน DSR อยู่ที่ 20-25% สถานการณ์ยังเป็นประเด็นกังวลเห็นได้จากการก่อหนี้เพิ่มในพื้นที่ภาคกลางตอนบนและภาคเหนือตอนล่าง ซึ่งสะท้อนความสามารถในการชำระหนี้ลดลง แม้ว่าเมื่อเทียบดัชนีค่าจ้างแรงงานช่วงปี 2557-2561 ซึ่งค่าจ้างแรงงานค่อย ๆ ปรับเพิ่มขึ้น 2.2% แต่ราคาที่ดิน หรือ ราคาอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ได้ปรับขึ้นเร็วกว่า ทำให้รายได้ที่ปรับเพิ่มตามไม่ทัน เช่น ราคาที่ดินปรับขึ้น 6% ราคาอาคารชุดปรับขึ้น 5.5% ราคาทาวน์เฮาส์ปรับขึ้น 4% และบ้านเดี่ยวปรับขึ้น 2.3%

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3457 ระหว่างวันที่ 31 มีนาคม - 3 เมษายน 2562