ไร้ฟองสบู่! 'จีน' ทุ่มซื้อฟันกำไร แนะผุดคอนโดฯ ต่อเนื่อง

ความร้อนแรงในตลาดคอนโดมิเนียมของไทยช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ปัจจัยหลักมาจากโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ก่อสร้างหลายเส้นทางทั่วกรุงเทพฯ-ปริมณฑล อีกปัจจัยหนึ่งจากกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ โดยมีผู้ซื้อชาวจีนเป็นกำลังซื้อหลัก เริ่มเห็นชัดเจนมาตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา จังหวะเดียวกับทัพนักท่องเที่ยวจีนแห่มาไทยจำนวนมาก รวมถึงข้อกฎหมายที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังเอื้อต่อการเข้ามาลงทุน หรือ การอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ โดยสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ถึง 49% ของพื้นที่ขาย จึงทำให้ลูกค้าจีนเกิดความสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยและลงทุน

ในช่วงปี 2560-2561 พบว่า ยอดการซื้อคอนโดมิเนียมในไทย คิดเป็นมูลค่าไม่ตํ่ากว่า 1 แสนล้านบาท มีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติสูงถึง 7.6 หมื่นล้านบาท และในจำนวนดังกล่าวเป็นชาวจีน-ฮ่องกงมากที่สุด ถึง 2.3 หมื่นล้านบาท มีอัตราเติบโตกว่า 30% จากปี 2560 โดยห้องชุดที่เป็นที่นิยมสูงสุดอยู่ที่ราคาตารางเมตรละ 100,000 บาท หรือ ราคาประมาณห้องละ 2-3 ล้านบาท ขณะที่ คอนโดมิเนียมระดับราคา 10-20 ล้านบาท ยังเป็นที่ต้องการของลูกค้ากลุ่มผู้ที่มีรายได้สูงอีกด้วย สำหรับทำเลยอดนิยมสำหรับชาวจีน คือ โครงการฯ แนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟฟ้าใต้ดิน เช่น อโศก สุขุมวิท สีลม รัชดาภิเษก ห้วยขวาง เป็นต้น
 

กลายเป็นว่า การลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกำลังกลายเป็นธุรกิจที่นักลงทุนชาวจีนหันมาให้ความสำคัญอย่างมาก โดยมีวัตถุประสงค์การลงทุนเพื่อถือครองคงไว้ซึ่งมูลค่า หรือ เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มในตัวสินทรัพย์
 

นายยงศักดิ์ โรจนรังรอง ประธานสมาคมการค้าตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ไทย-จีน (สมาชิก 35 บริษัท) เปิดเผยว่า มีการสำรวจขององค์กรระดับสากลในการจัดอันดับประเทศที่เป็นตลาดดาวรุ่งพุ่งแรงภาคอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ประเทศไทยถูกจัดอยู่อันดับที่ 8 ของโลก โดยในปี 2561 ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวจีนมีจำนวนการสอบถามข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียลดน้อยลง 9.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี สอบถามข้อมูลในสหรัฐอเมริกาลดน้อยลง 18.4% แต่กลับสอบถามข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยเพิ่มขึ้นถึง 154.9% ทำให้ประเทศไทยได้แซงหน้าประเทศแคนาดา กลายเป็นประเทศที่ได้รับการสนใจจับตามองมากที่สุดเป็นอันดับที่ 3 ในสายตานักลงทุนชาวจีน และบรรดาผู้ซื้อบ้านชาวจีนได้เทความต้องการมาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ยังช่วยผลักดันเสริมเพิ่มยอดขายให้กับผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของไทยด้วย

ขณะที่ นายหลี่ หรง ประธานสมาคมการค้าตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ไทย-จีน เปิดเผยว่า ลูกค้าจีนที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมี 2 กลุ่ม คือ 1.กลุ่มซื้อลงทุน ลูกค้ากลุ่มนี้จะนิยมซื้อห้องยิ่งเล็กยิ่งดี เพื่อปล่อยเช่าได้ดี การเดินทางสะดวก ใกล้รถไฟฟ้า แม้ทำเลที่ตั้งจะไกลไปบ้างไม่เป็นไร นอกจากนี้ ยังใกล้ห้างสรรพสินค้า ใกล้โรงเรียน, 2.กลุ่มครอบครัว มีลูกค้าต่างชาติต้องการเช่าห้องแบบ 3-4 ห้องนอน และใกล้รถไฟฟ้า แต่ในตลาดประเทศไทยค่อนข้างหายาก

"ช่วงราคาที่ผู้ซื้อจีนนิยมมาก อยู่ระหว่าง 4-8 ล้านบาท หรือ ราคา 4 ล้านบาท มี 2 ห้องนอน และมีครัวปิดด้วย ยิ่งขายง่าย จะได้รับความสนใจมาก"

ต่อกระแสสถานการณ์เศรษฐกิจของจีนชะลอตัว จนเกิดความหวั่นวิตก ว่า ผู้ซื้อชาวจีนจะลดน้อย หรือ ที่ซื้อไปแล้วอาจจะไม่รับโอนกรรมสิทธิ์นั้น นายหลี่ รับว่า เศรษฐกิจจีนเริ่มชะลอตัวตั้งแต่กลางปี 2561 ในปีนี้ยิ่งหนัก แต่ลูกค้าจีนยังคงสนใจลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย อย่างไรก็ตาม อาจมีปัญหาที่กระทบต่อการซื้ออสังหาฯ 3 ประเด็น คือ 1.การโอนเงินจากจีนมาประเทศไทย ขั้นตอนการโอนค่อนข้างยุ่งยาก ยิ่งช่วงนี้ต้องจ่ายค่าโอนกรรมสิทธิ์อีก 70% เพราะการซื้อขายใช้เวลา 2 ปี บางลูกค้าซื้อเมื่อปี 2559-2560, 2.ผลกระทบทางอ้อมของสงครามการค้าจีน-สหรัฐอเมริกา, 3.อยากให้รัฐบาลไทยเปิดช่องให้นักลงทุนต่างชาติครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยง่ายขึ้น โดยเฉพาะนโยบายธนาคารควรเปิดกว้าง กรณีคนจีนที่ก่อตั้งบริษัทในไทย เมื่อเป็นนิติบุคคลของไทยควรซื้ออสังหาริมทรัพย์ของไทยได้ โดยไม่ต้องให้ธนาคารออกเอกสาร ทต.3 (FET) อีก กลายเป็นว่า ทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลก็ต้องมีหนังสือรับรองเงินโอน ทต.3 เหมือนกัน เพื่อแสดงต่อกรมที่ดิน

"การวิตกกังวลต่อสถานการณ์เศรษฐกิจจีนจนชะลอการพัฒนาโครงการ ยิ่งคิดแบบนี้ยิ่งขายไม่ได้ อนาคตจะไม่มีสินค้าขาย เพราะการพัฒนาคอนโดมิเนียมใช้เวลา 3 ปี ไม่ใช่ปีเดียว ลูกค้าจีนส่วนใหญ่ซื้อช่วงเปิดขายโครงการ หรือ พรีเซล จะนิยมซื้อมากกว่าห้องชุดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ เพราะได้รับเงินลูกค้ามาส่วนหนึ่งนำไปพัฒนาโครงการ ลดแรงกดดัน อีกเหตุผล เมื่อถึง 3 ปี ที่โครงการสร้างเสร็จ ราคาก็จะปรับสูงขึ้นอีก ฉะนั้น รัฐบาลไม่ควรออกมาตรการมาควบคุมการเติบโตของตลาด ยืนยัน ไม่มีภาวะฟองสบู่แน่"

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,453 วันที่ 17-20 มีนาคม 2562