LTV ลามกู้ร่วม เหมายกเข่ง
การแข่งขันการปล่อยสินเชื่อบ้านโดยสถาบันการเงินอย่างดุเดือดในช่วงดอกเบี้ยตํ่าที่ผ่านมา ให้วงเงินเกินมูลค่าสินทรัพย์มากกว่า 100% สัดส่วนมากถึง 1 ใน 4 ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวม ทั้งในรูปแบบสินเชื่อ Top-up เสริมเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือ เบี้ยประกัน เข้าไป และสินเชื่อเงินทอน เอื้อเชิญชวนให้กลุ่มนักลงทุนเก็งกำไรเดินเข้าสู่ภาคอสังหาฯ ไม่ขาดสาย ซัพพลายใหม่เติบโตรองรับทุกหย่อมหญ้า โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ราคาแพง ทำเลน่าสนใจของลูกค้าต่างชาติ และการซื้อยกชั้น จนนำมาสู่การแตะเบรก ทั้งกลุ่มคนซื้อและคนขาย ชนิดหัวทิ่มตั้งตัวไม่ทัน
โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV (Loan to Value) "จับควันให้ไว พัดควันให้จาง" หวังดับความร้อนแรงของตลาด ที่ปี 2561 ภาพรวมเติบโตสูงที่สุด โดยยอดขายเติบโตถึง 18% สินเชื่อที่อยู่ขยายตัว 32% และมีหน่วยเกิดใหม่ทั้งตลาด โตถึง 20% แม้แต่ตลาดต่างจังหวัดในหัวเมืองก็ฟื้นตัวอย่างคึกคัก กลายเป็นความกังวลถึงหนี้ครัวเรือนก้อนมหาศาล เพราะพบสัญญาณการผิดชำระหนี้ในกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่มักมีเงินเดือนเฉลี่ย 1 แสนบาทต่อเดือน สูงขึ้น ไม่แตกต่างจากกลุ่มผู้ซื้อที่เงินเดือนไม่มาก สะท้อนถึงการลงทุนเปลี่ยนมือ ปล่อยเช่า ไม่ได้สดใสอย่างที่คิด การมีหนี้สินเกินตัวของภาคประชาชนย่อมเป็นความเสี่ยงที่อาจส่งผลเสียหายต่อความเปราะบางในระบบการเงินและเสถียรภาพของเศรษฐกิจไทยในระยะยาว เลวร้ายสุด หวั่นจะเกิดวิกฤติการเงินที่มาจากภาคอสังหาฯ เหมือนหลายประเทศทั่วโลก
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP ระบุว่า ยอมรับมาตรการ LTV มีผลต่อสภาพจิตใจของลูกค้าในการตัดสินใจซื้อ ไม่ว่าจะกู้คนเดียว หรือ การกู้ร่วมหลายคน แต่อย่างไรก็ตาม มองว่า คงเป็นผลกระทบต่อตลาดแค่ในระยะสั้น ๆ เท่านั้น ในจังหวะที่ทุกฝ่ายกำลังตั้งหลักและหาทางออก โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 2 เดือน เม.ย. - พ.ค. ที่มาตรการเริ่มบังคับใช้ ประกอบกับอยู่ในช่วงวันสำคัญและเทศกาลหยุดยาว ตลาดอาจไม่ได้โตหวือหวา แต่เชื่อว่า ในช่วงไตรมาสที่ 3 บรรยากาศการซื้อและขายน่าจะดีขึ้น หลังจากทุกฝ่ายปรับตัวและหาทางออกเจอ
"การนับรวมผู้กู้ร่วมก็เช่นกัน คงเป็นผลระยะสั้น ขณะนี้ไม่ใช่ผู้กู้อย่างเดียว แบงก์เองก็กำลังหาทางออก เช่นเดียวกับในอดีตที่เคยมีมาตรการออกมา ตลาดอาจจะชะงักไปบ้าง แต่หลังจากนั้นก็เข้าสู่โหมดปกติ เมื่อทุกฝ่ายปรับตัวได้"
นอกจากนี้ นายวิทการ ยังระบุว่า ปี 2562 เป็นปีที่มีความท้าทายหลายด้าน ทั้งปัจจัยเศรษฐกิจโลก นโยบายและมาตรการรัฐ รวมถึงความยากในการหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ จากราคาที่สูงขึ้นมาก แต่ทั้งนี้ ท่ามกลางวิกฤติยังมีโอกาสให้หยิบฉวยได้ สำหรับผู้ประกอบการที่มีความพร้อม ทั้งด้านกลยุทธและโปรดักต์ที่ครอบคลุมทุกระดับราคา
นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจ พฤกษา เรียลเอสเตท บริษัท พฤกษา เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ผู้ประกอบการต้องปรับตัวหลายด้าน จากหลายปัจจัยเสี่ยงหลายทาง โดยเฉพาะมาตรการรัฐ ที่จะมีผลบังคับใช้ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้เติบโตเพียง 4-5% ซึ่งต่างจากปี 2561 ที่โตถึง 20% ขณะการแข่งขันเชื่อว่า ยังมีสูง สำหรับทางออกของบริษัท ได้เน้นบ้านแนวราบระดับราคา 5-10 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่เข้าข่ายแอลทีวี
สำหรับมุมสะท้อนเกี่ยวกับมาตรการรัฐในงานสัมมนา "Property Focus 2019 : โอกาส การลงทุนอสังหาฯ" จัดโดย หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ เมื่อวันที่ 27 ก.พ. 2562 ที่ผ่านมา นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ฐานะนายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า มาตรการ LTV มีผลกระทบต่อตลาดแน่นอน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง เพราะแม้ ธปท. กำหนดสัญญาแรกวางดาวน์เพียง 10% แต่ก็เป็นตัวเลขที่สูงสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่มที่เงินเดือนไม่สูง รายจ่ายพอดีรายรับ และแม้แต่ในกลุ่มที่ 2 และที่ 3 ไม่ควรถูกเหมารวมเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรทั้งหมด เพราะบางรายอาจมีความจำเป็นซื้อที่อยู่ในทำเลใหม่ ๆ เพื่ออำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิต แต่กลับถูกสกัดกั้นด้วยการวางเงินดาวน์สูงถึง 20-30% ส่วนที่กังวลมากที่สุด คือ กรณีการนับกลุ่มผู้กู้ร่วมเป็นสัญญาที่ 1 เช่นกัน ยิ่งมีผลกระทบอย่างมาก เพราะจากสถิติของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พบต่อ 1 สัญญากู้ซื้อบ้าน มักมีผู้กู้ร่วมมาก 2.5-3 คน นั่นหมายถึงในอนาคต 1-2 คนนั้น จะไม่สามารถยื่นเรื่องกู้ซื้อบ้านได้ง่าย และต้องวางเงินดาวน์ในอัตราที่สูง
"รัฐสนับสนุนให้คนมีรายได้น้อยมีบ้าน แต่ ธปท. กลับออกกฎให้คนกลุ่มนี้มีบ้านได้ยากขึ้น ถ้าเรียลดีมานด์ควรให้กู้เต็ม 100% ด้วยซํ้า ไม่ว่าจะเป็นหลังที่ 2 หรือ 3 ก็ตาม และการนับผู้กู้ร่วม ที่ระบุว่า นับไปตามกฎหมาย อยากให้แบกภาระไปด้วยกัน ไม่เห็นด้วย เพราะเท่ากับเป็นการตัดความสามารถการซื้อบ้านของคน 1-2 คน ที่ต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 20%"
เช่นเดียวกับ นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนว่า ฟากฝั่งผู้ประกอบการไม่ได้คัดค้าน LTV แต่ยํ้าว่า มาตรการดังกล่าวเป็นการแก้ปัญหาที่ผิดจุด เนื่องจากที่ผ่านมา สถานการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้มีการขยายตัวอย่างสูงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะช่วงปี 2561 แต่ไม่มีความน่ากังวลรุนแรงถึงขั้นจะเกิดภาวะฟองสบู่อย่างที่ ธปท. ระบุ ทั้งเรื่องการเก็งกำไร หรือ ซัพพลายล้น เพราะเมื่อถึงจังหวะที่เหมาะสม ตลาดจะชะลอตัวและปรับสู่สมดุลเอง การออกมาตรการดังกล่าวยิ่งเป็นการซํ้าเติมสถานการณ์ และขณะนี้ เริ่มเห็นผลกระทบถึงยอดขายในช่วงเดือน ม.ค. แล้ว รวมถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตด้วย ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงอื่น ๆ ที่เกิดขึ้นพร้อมกัน ส่วนมาตรการคุมเข้มไปถึงการนับรวมผู้กู้ร่วมด้วยนั้น เป็นความกังวลของผู้ประกอบการมาตั้งแต่ต้น จนนำไปสู่การพูดคุยหาทางออกกับ ธปท. แต่ท้ายที่สุดไม่มีการปลดล็อก เชื่อว่า ประเด็นนี้จะมีผลกระทบต่อตลาดอย่างแน่นอน
⁍ "เครื่องมือนี้ จะเป็นผลดีกับทุกฝ่าย"
ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของสภาวะเศรษฐกิจธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีหน้าที่หลักในการรักษาเสถียรภาพ ระบบการเงิน เมื่อเห็นสัญญาณความเสี่ยงจึงจำเป็นต้องนำเครื่องมือใหม่ ๆ ที่ทันสมัยเข้ามารับมือ เพื่อไม่ให้เกิดเหตุการณ์ซํ้ารอยวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 และวิกฤติการเงินที่กำลังลุกลามในหลายประเทศทั่วโลก
นายรณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปาฐกถา : จับสัญญาณเสี่ยงออกกฎคุมสินเชื่อ ในสัมมนา "Property Focus 2019 : โอกาสการลงทุนอสังหาฯ" จัดโดย หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ โดยยืนยันว่า มาตรการ LTV จะเป็นผลดีกับทุกฝ่าย โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อบ้านเพื่อจุดประสงค์ซื้ออยู่อาศัยจริง เพราะเมื่อสกัดกั้นกลุ่มนักลงทุนออกไปได้ ราคาที่อยู่อาศัยจะสะท้อนความเป็นจริงมากขึ้น กำลังซื้อคนไทยเข้าถึงได้ในราคาที่ถูกลง ซึ่งตามหลักเกณฑ์ใหม่ นอกจากจะกำหนดให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อตามมูลค่าบ้านจากใบประเมินราคาของกรมที่ดิน และบังคับผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์ขั้นตํ่า 10-30% ตามลักษณะของสัญญาต่าง ๆ ซึ่งส่วนใหญ่จะเน้นคุมเข้มไปยังกลุ่มผู้ซื้อบ้าน หรือ คอนโดมิเนียม ในหลังที่ 2 และกลุ่มผู้ซื้อในระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป แล้วมาตรการดังกล่าวยังจำเป็นต้องครอบคลุมไปถึงกลุ่มผู้กู้ร่วมด้วย ให้นับรวมเป็นสัญญากู้ที่ 1 เช่นกัน ซึ่งปัจจุบันมีประมาณ 20% ของจำนวนบัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปล่อยใหม่ ทั้งนี้ เพื่อให้เป็นไปตามหลักปฏิบัติ ซึ่งหากในอนาคตผู้กู้ใดผู้กู้หนึ่งมีความสามารถในการผ่อนชำระที่เพียงพอ ก็สามารถปลดล็อกจากเงื่อนไขดังกล่าวได้
"ยอมรับว่า ประเด็นนี้ผู้ประกอบการกังวลกันมาก แต่จำเป็นต้องนับรวม เพราะที่ผ่านมา ผู้กู้ร่วมส่วนใหญ่มีผลต่อการช่วยชำระจริง มักเป็นกลุ่มสามี-ภรรยา พ่อแม่และลูก นับรวมเป็นหนี้สินในกลุ่มภาคครัวเรือน"
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,449 วันที่ 3-6 มีนาคม 2562
