"ขยับปรับ จุดเปลี่ยน" ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2562

'ซีบีอาร์อี' ชี้! ปี 2562 จุดเปลี่ยนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังต้องเผชิญปัจจัยท้าทายหลายด้าน ตลาดหลักคอนโดมิเนียมจ่อชะลอตัวในรอบ 4 ปี ขณะที่ พฤติกรรมคนซื้อเปลี่ยน ระมัดระวังมากขึ้น ส่งผลโปรดักส์ ระดับราคา และทำเลโครงการเปลี่ยนไป แต่อย่างไรก็ตาม เชื่อ! แนวโน้มตลาดยังมีโอกาสเป็นบวก




นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2562 ว่า ปีนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมากในหลายด้าน ทั้งด้านการชะลอตัวของตลาดในหลาย ๆ ภาค และซัพพลายใหม่จำนวนมากที่กำลังจะออกสู่ตลาด โดยคาดว่า ตลอดช่วงไตรมาสแรกของปี จะเห็นภาพการชะลอตัวอย่างชัดเจน เพราะมีหลายปัจจัยต้องติดตาม ทั้งเรื่องการเลือกตั้ง วันหยุดยาวช่วงสงกรานต์ ทำให้แนวโน้มเปิดโครงการใหม่ในช่วงดังกล่าวไม่หวือหวา ส่วนกลุ่มลูกค้ามีการเปลี่ยนแปลงเช่นกัน โดยลูกค้าไทยและต่างชาติจะปรับจากการซื้อเพื่อเก็งกำไรไปสู่การลงทุนระยาวและซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมากขึ้น รวมถึงพฤติกรรมด้วย ที่จะมีการซื้อแบบระมัดระวังมากขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาฯ โครงการ ต้องปรับรูปแบบและแผนงาน รวมกลุ่มโปรดักส์และการตั้งราคาด้วย แต่อย่างไรก็ตาม เชื่อว่า พื้นฐานของตลาด โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัย หรือ ดีมานด์ผู้ซื้อ ยังอยู่ในระดับที่ดีมาก จึงเชื่อว่าจะเป็นเพียงการปรับตัว เพื่อไปสู่การขยายตัวรอบใหม่

"ปีนี้ เป็นปีที่ท้าทายก็จริง แต่ละเซกเตอร์ยังมีการปรับตัว แต่ก็เชื่อว่า ถ้าไม่เกิดวิกฤติทางเศรษฐกิจ ตลาดยังไปต่อได้ เพราะตลาดอสังหาฯ บ้านเราค่อนข้างมีความหยืดหยุ่นและทนทานต่อสิ่งที่มากระทบ ยังมีดีมานด์ของคนอยากซื้ออีกจำนวนมากเป็นฐานรองรับ และแม้ดีมานด์ในประเทศชะลอตัว แต่ก็ยังมีดีมานด์ต่างประเทศมาทดแทนอยู่ สิ่งที่ต้องดู คือ แต่ละบริษัทจะมีการปรับกันอย่างไร เพื่อก้าวข้ามและนำไปสู่ไซเคิลใหม่ ยังเชื่อภาพรวมน่าจะออกมาในทิศทางบวก"

ซีบีอาร์อี ยังคาดการณ์ว่า การแข่งขันในการหาที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์ถาวร หรือ ฟรีโฮลด์ ในทำเลที่หายากในย่านใจกลางเมืองยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดใหม่ ๆ รวมถึงผังเมืองกรุงเทพฯ ใหม่ ที่กำลังจะประกาศใช้ในปี 2563 นี้ จะส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ต้องกลับมาประเมินสถานการณ์ใหม่อีกครั้ง


⁍ กฎข้อบังคับใหม่และความไม่แน่นอน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงหลายประการด้วยกัน ทั้งมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดมากขึ้น การเลือกตั้งที่กำลังจะเกิดขึ้นในปีนี้ รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ และผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ และภาษีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2563 ยังคงอยู่ขั้นตอนการวางแผนและยังไม่เสร็จสิ้น การเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัด คาดว่าจะเกิดขึ้นในทำเลที่เป็นจุดเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้า

การเลือกตั้งที่กำลังจะเกิดขึ้นในวันที่ 24 มี.ค. 2562 จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในประเทศไทยเช่นกัน


⁍ ความท้าทายในตลาดส่งออกและการท่องเที่ยว

ตลาดส่งออกและการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นภาคธุรกิจสำคัญต่อการผลักดันเศรษฐกิจไทย จะต้องเผชิญหน้ากับความท้าทายหลายประการในปีนี้ ไม่ว่าจะเป็น ในเรื่องของสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีน ที่ยังไม่มีความแน่ชัดว่าจะส่งผลต่ออุตสาหกรรมส่งออกของไทยในด้านบวกหรือลบ รวมถึงการดึงดูดให้ชาวจีนกลับเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย หลังเหตุการณ์เรือล่มในภูเก็ต ก็ยังคงเป็นเรื่องที่ท้าทายที่สุดสำหรับภาคการท่องเที่ยว ทั้งนี้ ปริมาณนักท่องเที่ยวจีนในช่วงเทศกาลตรุษจีนจะเป็นตัวช่วงบ่งชี้ถึงทัศนคติของนักท่องเที่ยวจีนที่มีต่อไทย

ซีบีอาร์อี เชื่อว่า ตลาดการท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ จะสามารถฟื้นคืนกลับสู่สภาวะเดิมได้อย่างรวดเร็ว แม้ว่าจะได้รับผลกระทบจากปริมาณนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลง ดังเช่นเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองหลาย ๆ ครั้งในอดีตที่ผ่านมา ที่สามารถฟื้นตัวกลับมาเข้มแข็งกว่าเดิม


⁍ เงินดาวน์ที่สูงขึ้น ทำให้ตลาดที่พักอาศัยชะลอตัวลง

ความต้องการจากนักเก็งกำไรและนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะลดลง เนื่องจากราคาคอนโดมีเนียมที่สูงขึ้นจากต้นทุนที่ดิน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และเงินดาวน์ที่เพิ่มมากขึ้นตามกำหนดของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้การสร้างผลกำไรจากการปล่อยเช่าและการขายต่อคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างนั้น ทำได้ยากขึ้น ตลาดจะกลับมาให้ความสำคัญกับผู้ที่ซื้อเพื่อพักอาศัยเอง และการขายยูนิตที่เหลือขายในโครงการที่แล้วเสร็จ

จากความต้องการภายในประเทศที่ลดลงส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการหันไปโฟกัสที่ผู้ซื้อต่างชาติที่ใช้เงินทุนของตนเองในการซื้อคอนโดมิเนียม แต่หากจะพึ่งพาการขายให้ผู้ซื้อต่างชาติเป็นส่วนใหญ่ ก็อาจเกิดความไม่แน่นอนว่า ผู้ซื้อต่างชาติเหล่านี้จะโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่เมื่อโครงการแล้วเสร็จ รวมถึงผู้ที่จะพักอาศัยในยูนิตเหล่านั้นจะเป็นใคร นอกจากนี้ ผู้ซื้อต่างชาติยังมีความอ่อนไหวจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศของตนอีกด้วย


⁍ การแข่งขันสูงขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน

ในปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาโครงการหลายรายได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ด้วยราคาขายที่สูงกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตร และดูเหมือนว่า ราคาขาย 2.5 แสนบาทต่อตารางเมตร จะกลายเป็นเรื่องปกติไปแล้ว อย่างไรก็ตาม ในตลาดจะมีทั้งโครงการที่ขายดีและไม่ดี ขึ้นอยู่กับการวางตำแหน่งของสินค้าและราคาที่เหมาะสม การที่ตลาดนี้มีตัวเลือกมากมายในระดับราคานี้ ก็ย่อมทำให้ยอดขายโดยรวมในหลายโครงการชะลอตัว รวมทั้งมีการลดราคายูนิตเหลือขายในโครงการที่แล้วเสร็จหลายแห่ง เพื่อเคลียร์สินค้าที่มีอยู่ให้หมดไป




โครงการใหม่ไม่ได้แข่งขันกันด้วยราคาที่จับต้องได้เท่านั้น แต่ผู้พัฒนาโครงการต่าง ๆ พยายามหาจุดขายที่โดดเด่นเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ระบบบ้านอัจฉริยะ การจัดการปล่อยเช่า และการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส เป็นตัวอย่างส่วนหนึ่งของจุดขายที่มีในตลาดปัจจุบัน ภายใต้สภาวะตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้ ซีบีอาร์อี เชื่อว่า ผู้ที่ประสบความสำเร็จจะไม่ใช่โครงการที่ได้รับการออกแบบหรือมีผังห้องที่ดีที่สุดเท่านั้น แต่ต้องเป็นโครงการที่ตอบโจทย์รูปแบบการใช้ชีวิตได้ตรงใจและอยู่ในราคาที่เหมาะสมด้วย

ซีบีอาร์อี เชื่อว่า ปี 2562 จะเป็นโอกาสทองของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่เองและลงทุนในระยะยาว เนื่องจากมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น จะทำให้จำนวนผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลง ในขณะที่ ผู้พัฒนาจะต้องแข่งขันที่จะเร่งระบายสินค้าคงเหลือก่อนที่มาตรการดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ ผู้ซื้ออาจสามารถซื้อโครงการที่ใกล้จะสร้างเสร็จในราคาที่เท่ากับตอนที่โครงการเปิดตัวได้


⁍ ความต้องการพื้นที่สำนักงานที่เปลี่ยนแปลงไป

จากแนวโน้มที่เกิดขึ้นทั่วโลก ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เองก็ได้เปลี่ยนแปลงไปตามกระแสในเรื่องของพื้นที่ทำงานที่มีความคล่องตัว (Agile Workplace) และโคเวิร์กกิ้งสเปซได้เข้ามามีบทบาทสำคัญต่อการเช่าพื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ พื้นที่สำนักงานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตจะสร้างแรงกดดันให้กับอาคารสำนักงานเก่าให้มีการปรับปรุงและยกระดับ เพื่อให้คงความสามารถในการแข่งขันในตลาดที่กำลังเปลี่ยนไป




ในอีก 4 ปี กรุงเทพฯ จะมีการเปลี่ยนแปลงในตลาดอาคารสำนักงาน เนื่องจากพื้นที่ 2  ล้านตารางเมตร ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและการวางแผนจะเข้าสู่ตลาด ซีบีอาร์อี คาดว่า การใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ จะอยู่ที่ 2 แสนตารางเมตรต่อปี


⁍ การปรับตัวในตลาดค้าปลีก

จากการที่ตลาดค้าปลีกทั่วโลกขยับไปสู่อี-คอมเมิร์ซ และการซื้อขายออนไลน์มากขึ้น ตลาดค้าปลีกในกรุงเทพฯ เองก็กำลังค่อย ๆ เดินไปในทิศทางเดียวกัน ผู้ค้าปลีกที่มีหน้าร้านต่างคิดหากลยุทธ์ในการนำเสนอสิ่งที่การซื้อขายออนไลน์ไม่สามารถให้ได้ เช่น การสร้างประสบการณ์ใหม่ ๆ ในศูนย์การค้า หรือ ทำให้ร้านเป็น Retailtainment หรือ การผสมผสานความบันเทิงกับการให้บริการเพื่อสร้างความแตกต่าง

ซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่า ตลาดค้าปลีกจะมีแนวโน้มที่ดี ซึ่งเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว อัตราการเช่าพื้นที่จะยังคงอยู่ในระดับที่สูง แต่พื้นที่ค้าปลีกใหม่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตนั้นก็มีมาก ศูนย์การค้าที่มีผลประกอบการไม่ดีนักจะมีปัญหาในการรักษาและดึงดูดผู้เช่า ทั้งยังต้องเผชิญกับการแข่งขันจากอี-คอมเมิร์ซและและซัพพลายใหม่ในอนาคต แต่ค่าเช่าจะยังคงไม่มีความเปลี่ยนแปลง


⁍ อีอีซี : แรงจูงใจในตลาดอุตสาหกรรม

โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี จะมีความชัดเจนมากขึ้นในปีนี้ เมื่อการประมูลโครงการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit Oriented Development - TOD) ตลอดเส้นทางรถไฟฟ้าความเร็วสูงที่มุ่งหน้าสู่เขตอีอีซีนั้น สิ้นสุดลง ซีบีอาร์อี เชื่อว่า โครงการดังกล่าวจะเป็นตัวกระตุ้นให้ประเทศไทยได้รับความสนใจมากขึ้นจากผู้ผลิตและนักลงทุนต่างชาติ เพื่อเข้ามาลงทุนในพื้นที่เขตอีอีซี นอกจากนี้ รัฐบาลยังมีการเสนอให้มีสิทธิพิเศษด้านการเงินและการยกเว้นภาษีในเขตปลอดอากรในนิคมอุตสาหกรรมให้แก่บริษัทผู้ผลิตต่างชาติอีกด้วย

ตอนนี้ยังเร็วเกินไปที่จะบอกได้ว่า ประเทศไทยได้รับประโยชน์จากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีนหรือไม่ แต่ซีบีอาร์อีเห็นว่า มีบริษัทผู้ผลิตจากจีนบางแห่งสนใจที่จะย้ายฐานการผลิตมายังประเทศไทยบริเวณเขตอีอีซี


⁍ การลงทุนชะลอตัว

อัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยปรับขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 7 ปี จาก 1.50% เป็น 1.75% เมื่อวันที่ 19 ธ.ค. 2561

อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นเพิ่มขึ้น และยังทำให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศชะลอการซื้อออกไป

ความต้องการในประเทศที่ลดลง ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น และซัพพลายใหม่จำนวนมาก จะทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความระมัดระวังมากขึ้นในการเปิดโครงการใหม่และการซื้อที่ดินในปี 2562




ที่ดินฟรีโฮลด์ในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ จะยังคงเป็นที่ต้องการอย่างมาก โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า การที่แปลงที่ดินชั้นดีในย่านใจกลางธุรกิจ หรือ ซีบีดี เหลือไม่มากนัก ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นไปอีกจากสถิติราคาสูงสุดในปัจจุบัน ซึ่งเป็นที่ดินบนถนนหลังสวนที่ราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา

ด้วยราคาที่ดินฟรีโฮลด์ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว บวกกับการเริ่มชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียม ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพิจารณาที่ดินแบบเช่าระยะยาวมากขึ้น โดยมีการปรับแผนการลงทุนและกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดอื่น ๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งไม่จำเป็นต้องพัฒนาบนที่ดินแบบฟรีโฮลด์