AREA แนะวิธีการคำนวณหามูลค่าบ้านจากค่าเช่า

21 March 2016






ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (http://www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเสนอแนวทางการประมาณการมูลค่าของทรัพย์สินโดยเฉพาะทรัพย์สินที่ใช้เพื่อสร้างรายได้จากการให้เช่าเป็นหลัก เช่น อพาร์ทเมนต์พักอาศัย แต่ถ้าเป็นกรณีบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาด จะสอดคล้องกับความเป็นจริงมากกว่าเพราะมีการซื้อขายกันเป็นปกติ สามารถนำมาเปรียบเทียบหาราคาตลาดได้

อย่างในกรณีห้องชุดพักอาศัยใจกลางเมือง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้สำรวจข้อมูลมาอย่างต่อเนื่อง และพบว่า อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Return on Investment) เป็นประมาณ 5.8% ต่อปี ดังนั้นหากเราสามารถทราบว่ารายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย ภาษีและค่าดำเนินการต่าง ๆ แล้วเป็นเงิน 100,000 บาท มูลค่าของห้องชุดนั้นก็เป็นเงิน 1,724,138 บาท (100,000 หารด้วย 5.8%)  อย่างไรก็ตามเราอาจตรวจสอบจากการซื้อขายในตลาดด้วยว่า ห้องชุดซื้อขายกันในราคานี้หรือไม่

ในทางตรงกันข้าม ถ้าเรามีห้องชุดราคาในตลาดประมาณ 2,000,000 บาท แล้วอยากทราบว่าควรปล่อยเช่าเท่าไหร่ ก็หาได้ด้วยการนำอัตราผลตอบแทน 5.8% ที่ถือเป็นมาตรฐานมาคูณ ก็จะได้เป็นเงิน 116,000 บาท หรือเดือนละ 9,667 บาทนั่นเอง  แต่นี่คือรายได้สุทธิ ในกรณีที่เราปล่อยเช่าจริง อาจต้องบวกค่าใช้จ่าย เผื่อหนี้สูญ เผื่อไม่มีคนมาเช่าเป็นบางระยะ เผื่อภาษี ฯลฯ อีกประมาณ 20% เป็นต้น  เมื่อบวกเข้าไปแล้ว เราก็พึงตรวจสอบดูด้วยว่า ในท้องตลาดการเช่าห้องชุด เขาเช่ากันในราคาเท่านี้หรือไม่  ถ้าเราจะตั้งค่าเช่า ก็อาจบวกเพิ่มอีกจำนวนหนึ่งเช่น แทนที่จะเป็นปีละ 116,000 บาท ก็อาจตั้งเป็น 120,000 บาทก่อนเผื่อการต่อรองก็ได้

สำหรับอัตราผลตอบแทนที่ 5.8% นั้นก็มาจากผลการสำรวจ ซึ่งก็แล้วแต่แต่ละโครงการ ทำเลและประเภทที่อยู่อาศัยเสียด้วย เช่นในกรณีห้องชุดที่อยู่ใจกลางเมืองใกล้รถไฟฟ้า กับห้องชุดที่อยู่ไกลออกไป อัตราผลตอบแทนก็อาจแตกต่างไปจากนี้ เราจึงพึงยึดโยงกับตลาดอยู่เสมอว่า อัตราผลตอบแทนเป็นสัดส่วนประมาณเท่าไหร่กันบ้าง เพราะอัตราต่างกันนิดเดียว มูลค่าก็ต่างกันไปมากแล้ว

ในการลงทุนจริง เรายังมีผลตอบแทนที่คาดหวังได้อีกอย่างหนึ่งก็คือราคาเพิ่มขึ้นหรือ Capital Gain หรือ Return of Investment จากผลการศึกษาของ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยเช่นกัน พบว่าแต่ละปี ราคาห้องชุดใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น 5.1% ต่อปี แต่ก็ขึ้นอยู่กับทำเล ประเภทที่อยู่อาศัย ระดับราคา เป็นต้น  ดังนั้นคิดในอีกแง่หนึ่งผลตอบแทนของการลงทุนในห้องชุด ก็สูงถึง 10.9% ต่อปี (5.8% 5.1%)  ซึ่งเป็นอัตราที่ดึงดูดความสนใจในการลงทุนพอสมควร

สำหรับอัตราผลตอบแทนในการให้เช่าของทรัพย์สินประเภทต่าง ๆ นั้น สามารถดูได้จากการศึกษาของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ตาม link นี้:  www.thaiappraisal.org/thai/ standard/standard10.php  ซึ่งปรับปรุงทุกรอบปี โดยล่าสุดเป็นข้อมูลของสิ้นปี 2558


ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ดร.โสภณ พรโชคชัย บ้านเดี่ยว อพาร์ทเมนต์ ห้องชุด