ใหญ่ฟัดใหญ่ ‘GOLD’ชน‘พฤกษา’ ชิงตลาดแนวราบ
ตลาดแนวราบหวือหวามาตั้งแต่ช่วงปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์-บ้านแฝด หลังจากยอดขายคอนโดมิเนียมในเมืองค่อนข้างหนืด ระบายออกช้า เพราะราคาแพงเกินกำลังซื้อคนไทย ความต้องการที่มีถูกดีดออกนอกเมือง ซึ่งเป็นทำเลสำหรับพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว ประกอบกับความคืบหน้าขยายเมืองด้วยแนวรถไฟฟ้า ทางด่วน ถนนหลายสาย ยิ่งส่งผลให้ตลาดแนวราบร้อนแรงขึ้น
บิ๊กอสังหาฯ มองแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบปีนี้จะเติบโตขึ้นจากปี 2561 ประมาณ 5-10% ส่งผลมูลค่าโดยรวมในกลุ่มแนบราบเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน ขณะที่ส่วนแบ่งทางตลาด มักกระจุกตัวอยู่ที่เจ้าใหญ่ๆ ทั้งกลุ่มราคาถูกและแพง เพราะได้เปรียบเรื่องทำเล กลุ่มลูกค้าเก่า รวมถึงมีกลยุทธ์ในการพัฒนาโปรดักต์และช่องทางการขายที่ดีกว่า
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า เมื่อปี 2561 ตลาดแนวราบมีการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง พบมูลค่าการโอนในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล มากกว่า 2.49 แสนล้านบาท เติบโตขึ้น 22% โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านเดี่ยว เติบโต 26% ขณะที่ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดใกล้เคียงกันที่ 19% มีหน่วยเกิดใหม่ทั้งตลาดรวมมูลค่า 2.23 แสนล้านบาท
นายวิรัชต์ มั่นเจริญพร กรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ (GOLD) รายใหญ่ในตลาดบ้านแพงที่มาแรง ระบุว่า ที่ผ่านมาแม้ตลาดบ้านเดี่ยวระดับกลาง-สูง เป็นตลาดที่ไม่มีความหวือหวามากนัก แต่มีการเติบโตทุกปี กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ไม่ได้ซื้อเป็นหลังแรก แต่ซื้อเพื่อขยับขยายหรือย้ายทำเล ดังนั้นการได้เปรียบเรื่องโซนทำเลที่ตั้ง และโปรดักต์มีคุณภาพ ฟังก์ชันที่ดี มักจะได้รับความสนใจมากกว่า
“การที่มีกลุ่มเป้าหมายชัดเจน มีฐานลูกค้าเดิมอยู่ และที่ดินอยู่ก่อน ถือเป็นข้อได้เปรียบของรายใหญ่ ขณะที่เรื่องการทำมาร์เก็ตติ้งตลาดนี้ต้องใช้เวลานาน ไม่ใช่ใครกระโดดเข้ามา ก็ทำขายได้ แต่ในแง่ดี เปรียบเป็นการช่วยกันเรียกลูกค้า โดยเฉพาะในทำเลใหม่ๆ ที่รายใหญ่ก็จำเป็นต้องบุกลองของก่อน”
ปีนี้โกลเด้นแลนด์ มีแผนเปิดโครงการใหม่ เฉพาะบ้านเดี่ยวรวม 6 โครงการ มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นแบรนด์ แกรนด์ดิโอ 4 โครงการ 7-10 ล้านบาท อีก 2 โครงการเป็นแบรนด์หรู เดอะแกรนด์ 2 โครงการ ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป นอกจากนี้ยังอยู่ระหว่างการพัฒนาโปรดักต์ในกลุ่มซิตี้โฮม รูปแบบทาวน์โฮม 3 ชั้น ราคา 10-20 ล้านบาท บนเนื้อที่ในเมือง เช่น ย่านสาทร พระราม 3 ลาดพร้าว เป็นต้น คาดหวังยอดขายรวม 8 พันล้านบาท จากกลุ่มลูกค้าใหม่ และกลุ่มลูกค้าเก่าๆ ที่เคยซื้อหลังแรก รวมถึงการบอกต่อลักษณะปากต่อปาก ซึ่งที่ผ่านมามีมากถึง 20% ของยอดขาย
ด้านกลุ่มบริษัทพฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดแนวราบ ในปีนี้มีแผนเปิดโครงการใหม่ 55 โครงการ 6.81 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นกลุ่มทาวน์เฮาส์ 28 โครงการ และบ้านเดี่ยว 12 โครงการ เช่น พฤกษาวิลล์ พาทิโอ บ้านพฤกษา และ เดอะพลัม โดยนางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เผยว่า แม้ปีนี้ตลาดทาวน์เฮาส์อาจจะชะลอลงเติบโตไม่ถึง 5% เพราะถูกปรับจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) แต่จะพยายามรักษาส่วนแบ่งในการเป็นเจ้าตลาดในเซ็กเมนต์ ตั้งแต่ตํ่ากว่า 2 ล้าน-3 ล้านบาท ทั้งยังต้องการขยายไปยังตลาดบนระดับถึง 7 ล้านบาทด้วย โดยการบุกทั้งในทำเลเดิม และหาทำเลใหม่ๆ อย่างปีนี้ เตรียมเข้าไปเจาะในจังหวัด ขอนแก่น นครปฐม และสระบุรี รวมถึงขยายตลาดในจังหวัดเดิม ชลบุรี เชียงใหม่และภูเก็ต เพิ่มเติมจากตลาดหลักในกรุงเทพฯปริมณฑล เช่นเดียวกับแผนในกลุ่มบ้านเดี่ยวที่ยังลุยในกลุ่ม 5-7 ล้านบาท
“ปกติยอดขายที่เข้ามา มักมาจากลูกค้าเก่า 2 ใน 3 ที่อยู่ในพฤกษาเมมเบอร์ 1 หมื่นรายชื่อ เป้ายอดขายรวม 5.4 หมื่นล้านบาท คาดว่าประมาณ 50% จะเข้ามาจากสื่อดิจิทัลด้วย อีก 15% มาจากโบรกเกอร์ กลยุทธ์ คือ รักษาฐานตลาดเดิม รุกตลาดพรีเมียม”
ทำเลกรุงเทพกรีฑาเดือด
ตลอดแนวเส้นทางถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้าหรือที่เรียกกันว่า “กรุงเทพ กรีฑาตัดใหม่” ปัจจุบัน คลาคลํ่าไปด้วยบ้านจัดสรรราคาที่ดินขยับสูงขึ้นอย่างชัดเจนตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา
นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนว่า ปริมาณบ้านจัดสรรที่เปิดขายตามแนวถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ทั้งถนนสายหลักสายรองหรือซอยที่แยกออกจากถนนเส้นนี้ด้วยเช่น ถนนวงแหวนรอบนอกตะวันออก เป็นต้น ปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 1,070 ยูนิต โดยเปิดขายในปี 2561 เนื่องจากถนนเส้นนี้เพิ่งเปิดใช้เส้นทางได้ในปีดังกล่าว
ขณะอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการอยู่ที่ประมาณ 30% เพราะด้วยสภาพของถนนก่อนหน้านี้และด้วยราคาขายของโครงการที่อยู่บนถนนเส้นนี้ค่อนข้างสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ เนื่องจาก ราคาที่ดินที่ีค่อนข้างสูงมีการปรับเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก เพราะพื้นที่นี้เป็นพื้นที่ใหม่จึงเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการหลายรายส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นจากเมื่อก่อนที่เป็นที่ดินตาบอดราคาที่ดินตํ่ากว่า 10,000 บาทต่อตารางวาและเพิ่มขึ้นเป็น 60,000-70,000 บาทต่อตารางวา แต่เมื่อถนนเส้นนี้เปิดให้บริการเต็มรูปแบบสักระยะอาจจะมีผลให้ราคาที่ดินขึ้นไป 100,000 บาทต่อตารางวา หรือมากกว่านี้ได้ในอนาคตเพราะถนนเส้นนี้เชื่อมต่อกับถนนเส้นทางอื่นๆ หลายเส้นทางซึ่งส่งผลให้การเดินทางของคนที่อยู่บนถนนเส้นนี้มีความสะดวกในการเดินทาง
ทาวน์โฮมในระดับตํ่ากว่า 5 ล้านบาททั้งหมดตั้งอยู่บนถนนวงแหวนรอบนอกตะวันออกและถนนสายรองที่แยกออกจากถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ บ้านจัดสรรที่อยู่บนถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ จะมีราคาขายเริ่มต้นที่มากกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป โดยบ้านเดี่ยวในระดับราคามากกว่า 6.5 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปจะอยู่ในซอยหรือถนนสายรองที่แยกออกจากถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เพราะบ้านจัดสรรที่อยู่บนถนนเส้นนี้มีราคาขายเริ่มต้นที่ 7.39 ล้านบาทต่อยูนิต สำหรับบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น อีกทั้งมีทาวน์เฮาส์บางโครงการที่เปิดขายในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต ในขณะที่บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคามากกว่า 7.5 ล้านบาทต่อยูนิตซะเป็นส่วนใหญ่
แม้ว่าในปัจจุบัน (ข้อมูล ณ สิ้นเดือนมกราคม 2562) อัตราการขายของโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ในพื้นที่นี้จะมีไม่มากนัก แต่เชื่อแน่ว่าภายในปีนี้จะมีอัตราการขายเพิ่มมากขึ้นและน่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นด้วยเช่นกัน เพราะเมื่อถนนเปิดใช้งานได้ตลอดทั้งเส้นทางจะช่วยให้คนเห็นศักยภาพและความน่าสนใจของถนนเส้นนี้ พื้นที่ตามแนวถนนเส้นนี้จะยังเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการได้ต่อเนื่อง
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,448 วันทีี่ 28 กุมภาพันธ์ -2 มีนาคม 2562
บิ๊กอสังหาฯ มองแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบปีนี้จะเติบโตขึ้นจากปี 2561 ประมาณ 5-10% ส่งผลมูลค่าโดยรวมในกลุ่มแนบราบเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน ขณะที่ส่วนแบ่งทางตลาด มักกระจุกตัวอยู่ที่เจ้าใหญ่ๆ ทั้งกลุ่มราคาถูกและแพง เพราะได้เปรียบเรื่องทำเล กลุ่มลูกค้าเก่า รวมถึงมีกลยุทธ์ในการพัฒนาโปรดักต์และช่องทางการขายที่ดีกว่า
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า เมื่อปี 2561 ตลาดแนวราบมีการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง พบมูลค่าการโอนในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล มากกว่า 2.49 แสนล้านบาท เติบโตขึ้น 22% โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านเดี่ยว เติบโต 26% ขณะที่ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดใกล้เคียงกันที่ 19% มีหน่วยเกิดใหม่ทั้งตลาดรวมมูลค่า 2.23 แสนล้านบาท
นายวิรัชต์ มั่นเจริญพร กรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ (GOLD) รายใหญ่ในตลาดบ้านแพงที่มาแรง ระบุว่า ที่ผ่านมาแม้ตลาดบ้านเดี่ยวระดับกลาง-สูง เป็นตลาดที่ไม่มีความหวือหวามากนัก แต่มีการเติบโตทุกปี กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ไม่ได้ซื้อเป็นหลังแรก แต่ซื้อเพื่อขยับขยายหรือย้ายทำเล ดังนั้นการได้เปรียบเรื่องโซนทำเลที่ตั้ง และโปรดักต์มีคุณภาพ ฟังก์ชันที่ดี มักจะได้รับความสนใจมากกว่า
“การที่มีกลุ่มเป้าหมายชัดเจน มีฐานลูกค้าเดิมอยู่ และที่ดินอยู่ก่อน ถือเป็นข้อได้เปรียบของรายใหญ่ ขณะที่เรื่องการทำมาร์เก็ตติ้งตลาดนี้ต้องใช้เวลานาน ไม่ใช่ใครกระโดดเข้ามา ก็ทำขายได้ แต่ในแง่ดี เปรียบเป็นการช่วยกันเรียกลูกค้า โดยเฉพาะในทำเลใหม่ๆ ที่รายใหญ่ก็จำเป็นต้องบุกลองของก่อน”
ปีนี้โกลเด้นแลนด์ มีแผนเปิดโครงการใหม่ เฉพาะบ้านเดี่ยวรวม 6 โครงการ มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นแบรนด์ แกรนด์ดิโอ 4 โครงการ 7-10 ล้านบาท อีก 2 โครงการเป็นแบรนด์หรู เดอะแกรนด์ 2 โครงการ ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป นอกจากนี้ยังอยู่ระหว่างการพัฒนาโปรดักต์ในกลุ่มซิตี้โฮม รูปแบบทาวน์โฮม 3 ชั้น ราคา 10-20 ล้านบาท บนเนื้อที่ในเมือง เช่น ย่านสาทร พระราม 3 ลาดพร้าว เป็นต้น คาดหวังยอดขายรวม 8 พันล้านบาท จากกลุ่มลูกค้าใหม่ และกลุ่มลูกค้าเก่าๆ ที่เคยซื้อหลังแรก รวมถึงการบอกต่อลักษณะปากต่อปาก ซึ่งที่ผ่านมามีมากถึง 20% ของยอดขาย
ด้านกลุ่มบริษัทพฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดแนวราบ ในปีนี้มีแผนเปิดโครงการใหม่ 55 โครงการ 6.81 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นกลุ่มทาวน์เฮาส์ 28 โครงการ และบ้านเดี่ยว 12 โครงการ เช่น พฤกษาวิลล์ พาทิโอ บ้านพฤกษา และ เดอะพลัม โดยนางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เผยว่า แม้ปีนี้ตลาดทาวน์เฮาส์อาจจะชะลอลงเติบโตไม่ถึง 5% เพราะถูกปรับจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) แต่จะพยายามรักษาส่วนแบ่งในการเป็นเจ้าตลาดในเซ็กเมนต์ ตั้งแต่ตํ่ากว่า 2 ล้าน-3 ล้านบาท ทั้งยังต้องการขยายไปยังตลาดบนระดับถึง 7 ล้านบาทด้วย โดยการบุกทั้งในทำเลเดิม และหาทำเลใหม่ๆ อย่างปีนี้ เตรียมเข้าไปเจาะในจังหวัด ขอนแก่น นครปฐม และสระบุรี รวมถึงขยายตลาดในจังหวัดเดิม ชลบุรี เชียงใหม่และภูเก็ต เพิ่มเติมจากตลาดหลักในกรุงเทพฯปริมณฑล เช่นเดียวกับแผนในกลุ่มบ้านเดี่ยวที่ยังลุยในกลุ่ม 5-7 ล้านบาท
“ปกติยอดขายที่เข้ามา มักมาจากลูกค้าเก่า 2 ใน 3 ที่อยู่ในพฤกษาเมมเบอร์ 1 หมื่นรายชื่อ เป้ายอดขายรวม 5.4 หมื่นล้านบาท คาดว่าประมาณ 50% จะเข้ามาจากสื่อดิจิทัลด้วย อีก 15% มาจากโบรกเกอร์ กลยุทธ์ คือ รักษาฐานตลาดเดิม รุกตลาดพรีเมียม”
ทำเลกรุงเทพกรีฑาเดือด
ตลอดแนวเส้นทางถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้าหรือที่เรียกกันว่า “กรุงเทพ กรีฑาตัดใหม่” ปัจจุบัน คลาคลํ่าไปด้วยบ้านจัดสรรราคาที่ดินขยับสูงขึ้นอย่างชัดเจนตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา
นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนว่า ปริมาณบ้านจัดสรรที่เปิดขายตามแนวถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ทั้งถนนสายหลักสายรองหรือซอยที่แยกออกจากถนนเส้นนี้ด้วยเช่น ถนนวงแหวนรอบนอกตะวันออก เป็นต้น ปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 1,070 ยูนิต โดยเปิดขายในปี 2561 เนื่องจากถนนเส้นนี้เพิ่งเปิดใช้เส้นทางได้ในปีดังกล่าว
ขณะอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการอยู่ที่ประมาณ 30% เพราะด้วยสภาพของถนนก่อนหน้านี้และด้วยราคาขายของโครงการที่อยู่บนถนนเส้นนี้ค่อนข้างสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ เนื่องจาก ราคาที่ดินที่ีค่อนข้างสูงมีการปรับเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก เพราะพื้นที่นี้เป็นพื้นที่ใหม่จึงเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการหลายรายส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นจากเมื่อก่อนที่เป็นที่ดินตาบอดราคาที่ดินตํ่ากว่า 10,000 บาทต่อตารางวาและเพิ่มขึ้นเป็น 60,000-70,000 บาทต่อตารางวา แต่เมื่อถนนเส้นนี้เปิดให้บริการเต็มรูปแบบสักระยะอาจจะมีผลให้ราคาที่ดินขึ้นไป 100,000 บาทต่อตารางวา หรือมากกว่านี้ได้ในอนาคตเพราะถนนเส้นนี้เชื่อมต่อกับถนนเส้นทางอื่นๆ หลายเส้นทางซึ่งส่งผลให้การเดินทางของคนที่อยู่บนถนนเส้นนี้มีความสะดวกในการเดินทาง
ทาวน์โฮมในระดับตํ่ากว่า 5 ล้านบาททั้งหมดตั้งอยู่บนถนนวงแหวนรอบนอกตะวันออกและถนนสายรองที่แยกออกจากถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ บ้านจัดสรรที่อยู่บนถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ จะมีราคาขายเริ่มต้นที่มากกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป โดยบ้านเดี่ยวในระดับราคามากกว่า 6.5 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปจะอยู่ในซอยหรือถนนสายรองที่แยกออกจากถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เพราะบ้านจัดสรรที่อยู่บนถนนเส้นนี้มีราคาขายเริ่มต้นที่ 7.39 ล้านบาทต่อยูนิต สำหรับบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น อีกทั้งมีทาวน์เฮาส์บางโครงการที่เปิดขายในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต ในขณะที่บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่เปิดขายในระดับราคามากกว่า 7.5 ล้านบาทต่อยูนิตซะเป็นส่วนใหญ่
แม้ว่าในปัจจุบัน (ข้อมูล ณ สิ้นเดือนมกราคม 2562) อัตราการขายของโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ในพื้นที่นี้จะมีไม่มากนัก แต่เชื่อแน่ว่าภายในปีนี้จะมีอัตราการขายเพิ่มมากขึ้นและน่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นด้วยเช่นกัน เพราะเมื่อถนนเปิดใช้งานได้ตลอดทั้งเส้นทางจะช่วยให้คนเห็นศักยภาพและความน่าสนใจของถนนเส้นนี้ พื้นที่ตามแนวถนนเส้นนี้จะยังเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการได้ต่อเนื่อง
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,448 วันทีี่ 28 กุมภาพันธ์ -2 มีนาคม 2562
