ตลาดอสังหาปีหมู LTV...ไม่ใช่ของใหม่
คอลัมน์ผ่ามุมคิด
“ตลาดอสังหาฯปีนี้ คงผันผวน ตัวแปรค่อนข้างมาก ผู้ประกอบการต้องเกาะกระแสให้ดีๆ เพราะเสี่ยงทั้งปัจจัยภายในประเทศ และปัจจัยภายนอก แต่ก็มองว่า ถ้าเศรษฐกิจไทยโต อสังหาฯโตได้” คือมุมมองเห็นภาพชัดเจนต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2562 ผ่านความคิด “อนุพงษ์ อัศวโภคิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์)จำกัด (มหาชน) หลังตลาดถูกมองถึงความท้าทาย มีการเปลี่ยนแปลง ใกล้สู่ทางตัน ...ไทมิ่งตลาดขึ้นลง ตามบรรยากาศบ้านเมือง
ดอกเบี้ยแค่มายา
อนุพงษ์ สะท้อนว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 จะต้องเผชิญกับความเปลี่ยนแปลง และความท้าทายหลายเรื่อง ทั้งปัจจัยในประเทศ เช่น เรื่องการเมือง ปัจจัยต่างประเทศ สงครามการค้า อาจกดภาวะเศรษฐกิจไทยให้ชะลอตัวลง แต่ประเด็นที่กังวลกันมากในตลาดที่อยู่อาศัย คงเป็นเรื่องอัตราดอกเบี้ย ที่จะบีบให้กำลังซื้อของคนลดลง ซึ่งตนเองขอเห็นต่าง เพราะจากประสบการณ์ ช่วงก่อนวิกฤติปี 2540 ดอกเบี้ยอยู่ในระดับแพง แต่การซื้อบ้านกลับคึกคัก ขณะที่ช่วงไหนดอกเบี้ยตํ่า การขายจะไม่ค่อยดี จึงเชื่อว่า การที่ดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้นเช่นนี้ สะท้อนถึงทิศทางเศรษฐกิจที่ดี คนมีกำลังซื้อ จึงไม่น่ากังวลมากนัก “ตามหลักการเมื่อดอกเบี้ยขึ้นเท่ากับเศรษฐกิจดี ดังนั้นเรื่องอัตราดอกเบี้ยไม่มีผลมากเท่ากับอัตราการโตของเศรษฐกิจประเทศ”
[caption id="attachment_391318" align="aligncenter" width="503"]
อนุพงษ์ อัศวโภคิน[/caption]
LTV ไม่ใช่ของใหม่
เช่นเดียวกับมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธปท.เรื่องเพิ่มเงินดาวน์ ลดเงินกู้ (LTV)แท้จริงแล้วไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับตลาดอสังหาฯบ้านเรา เมื่อปี 2551 เคยออกกฎเกณฑ์ในลักษณะนี้เช่นกัน ซึ่งถือเป็นเรื่องดีที่คอยทำหน้าที่กำกับดูแลลดความร้อนแรงของตลาดที่มีปัญหา แต่อย่างไรก็ตาม ไม่อยากให้ผู้ประกอบการกังวล เพราะเกณฑ์ใหม่เลือกคุมในกลุ่มบ้านที่ 2 แต่ที่ผ่านมา ลูกค้ากลุ่มนี้ถือเป็นเพียง 10-20% ของตลาดเท่านั้น จะมีผลกระทบก็คงบางเบาแต่อย่างไรก็ตาม เพื่อไม่ประมาท เมื่อกลุ่มลูกค้าถูกปรับเกณฑ์ ผู้ประกอบการก็ต้องปรับตัวเช่นกัน
เม.ย. ตลาดเงียบ
สิ่งที่ได้เห็นจากการที่มาตรการLTVเตรียมบังคับใช้ ส่งผลให้ตลาดในช่วงไตรมาสแรกของปี (มกราคม-มีนาคม) มีความคึกคักอย่างผิดปกติ คาดว่าน่าจะเป็นไตรมาสหนึ่ง ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์สูงมากๆในรอบหลายปีที่ผ่านมา เพราะมีโปรโมชันแคมเปญต่างๆของทุกบริษัทออกมากระตุ้นการซื้อ -การโอนก่อนปรับเกณฑ์ใหม่ และเป็นผลทำให้คาดการณ์ได้ว่าในช่วงเดือนเมษายนที่มาตรการดังกล่าวเริ่มใช้ ประกอบกับเป็นจังหวะช่วงวันหยุดยาวต่อเนื่องในช่วงเทศกาลสงกรานต์ จะทำให้ตลาดเงียบมากๆ อยากให้ตั้งหลักให้ดีเพราะการซื้อขายคงเกิดขึ้นน้อยจริง
ลุ้นเลือกตั้งฟื้นตลาด
แม้ช่วงเริ่มไตรมาส 2 ตลาดที่อยู่อาศัยจะติดกับดักมาตรการLTVแต่อนุพงษ์มองว่ายังมีปัจจัยบวกที่เคยเป็นปัจจัยความเสี่ยงก่อนหน้าเรื่องของการเมืองเข้ามาสนับสนุนได้ เพราะจะเป็นจังหวะเดียวกับที่ผลการเลือกตั้งชัดเจน และคงนำไปสู่การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้ ดังนั้น น่าจะฟื้นบรรยากาศการจับจ่ายใช้สอยของประชาชนได้อย่างดี คาดการณ์ว่าตลาดซึมไม่นาน ช่วงเดือนพฤษภาคมและมิถุนายน กำลังซื้อจะกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น“คิดว่าปลายไตรมาส 2 ถ้าทุกอย่างเข้าที่เข้าทาง ตั้งรัฐบาลได้เศรษฐกิจโตได้ ตลาดน่าจะกลับสู่ภาวะปกติ”
ตลาดโตตามจีดีพี
แม้ตลาดจะมีความเสี่ยงต่างๆหลายเรื่อง แต่อย่างไรก็ตาม เชื่อมั่นว่ารัฐบาลใหม่จะสามารถผลักดันโครงสร้างแต่ละด้านของเศรษฐกิจ ทั้งการลงทุนภาครัฐ การลงทุนภาคเอกชน การส่งออกและการใช้จ่ายของประชาชนในประเทศ ให้เติบโตตามเป้าหมายจีดีพีที่วางไว้มากกว่า 4% ได้ ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะมีการขยายในลักษณะเดียวกัน ใกล้เคียงกับจีดีพี และอาจเทียบเท่ากับการขยายตัวของตลาดเมื่อปี 2561 ไม่เป็นลบแน่นอน
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,446 วันที่ 21-23 กุมภาพันธ์ 2562
“ตลาดอสังหาฯปีนี้ คงผันผวน ตัวแปรค่อนข้างมาก ผู้ประกอบการต้องเกาะกระแสให้ดีๆ เพราะเสี่ยงทั้งปัจจัยภายในประเทศ และปัจจัยภายนอก แต่ก็มองว่า ถ้าเศรษฐกิจไทยโต อสังหาฯโตได้” คือมุมมองเห็นภาพชัดเจนต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2562 ผ่านความคิด “อนุพงษ์ อัศวโภคิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์)จำกัด (มหาชน) หลังตลาดถูกมองถึงความท้าทาย มีการเปลี่ยนแปลง ใกล้สู่ทางตัน ...ไทมิ่งตลาดขึ้นลง ตามบรรยากาศบ้านเมือง
ดอกเบี้ยแค่มายา
อนุพงษ์ สะท้อนว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 จะต้องเผชิญกับความเปลี่ยนแปลง และความท้าทายหลายเรื่อง ทั้งปัจจัยในประเทศ เช่น เรื่องการเมือง ปัจจัยต่างประเทศ สงครามการค้า อาจกดภาวะเศรษฐกิจไทยให้ชะลอตัวลง แต่ประเด็นที่กังวลกันมากในตลาดที่อยู่อาศัย คงเป็นเรื่องอัตราดอกเบี้ย ที่จะบีบให้กำลังซื้อของคนลดลง ซึ่งตนเองขอเห็นต่าง เพราะจากประสบการณ์ ช่วงก่อนวิกฤติปี 2540 ดอกเบี้ยอยู่ในระดับแพง แต่การซื้อบ้านกลับคึกคัก ขณะที่ช่วงไหนดอกเบี้ยตํ่า การขายจะไม่ค่อยดี จึงเชื่อว่า การที่ดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้นเช่นนี้ สะท้อนถึงทิศทางเศรษฐกิจที่ดี คนมีกำลังซื้อ จึงไม่น่ากังวลมากนัก “ตามหลักการเมื่อดอกเบี้ยขึ้นเท่ากับเศรษฐกิจดี ดังนั้นเรื่องอัตราดอกเบี้ยไม่มีผลมากเท่ากับอัตราการโตของเศรษฐกิจประเทศ”
[caption id="attachment_391318" align="aligncenter" width="503"]
LTV ไม่ใช่ของใหม่
เช่นเดียวกับมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธปท.เรื่องเพิ่มเงินดาวน์ ลดเงินกู้ (LTV)แท้จริงแล้วไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับตลาดอสังหาฯบ้านเรา เมื่อปี 2551 เคยออกกฎเกณฑ์ในลักษณะนี้เช่นกัน ซึ่งถือเป็นเรื่องดีที่คอยทำหน้าที่กำกับดูแลลดความร้อนแรงของตลาดที่มีปัญหา แต่อย่างไรก็ตาม ไม่อยากให้ผู้ประกอบการกังวล เพราะเกณฑ์ใหม่เลือกคุมในกลุ่มบ้านที่ 2 แต่ที่ผ่านมา ลูกค้ากลุ่มนี้ถือเป็นเพียง 10-20% ของตลาดเท่านั้น จะมีผลกระทบก็คงบางเบาแต่อย่างไรก็ตาม เพื่อไม่ประมาท เมื่อกลุ่มลูกค้าถูกปรับเกณฑ์ ผู้ประกอบการก็ต้องปรับตัวเช่นกัน
เม.ย. ตลาดเงียบ
สิ่งที่ได้เห็นจากการที่มาตรการLTVเตรียมบังคับใช้ ส่งผลให้ตลาดในช่วงไตรมาสแรกของปี (มกราคม-มีนาคม) มีความคึกคักอย่างผิดปกติ คาดว่าน่าจะเป็นไตรมาสหนึ่ง ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์สูงมากๆในรอบหลายปีที่ผ่านมา เพราะมีโปรโมชันแคมเปญต่างๆของทุกบริษัทออกมากระตุ้นการซื้อ -การโอนก่อนปรับเกณฑ์ใหม่ และเป็นผลทำให้คาดการณ์ได้ว่าในช่วงเดือนเมษายนที่มาตรการดังกล่าวเริ่มใช้ ประกอบกับเป็นจังหวะช่วงวันหยุดยาวต่อเนื่องในช่วงเทศกาลสงกรานต์ จะทำให้ตลาดเงียบมากๆ อยากให้ตั้งหลักให้ดีเพราะการซื้อขายคงเกิดขึ้นน้อยจริง
ลุ้นเลือกตั้งฟื้นตลาด
แม้ช่วงเริ่มไตรมาส 2 ตลาดที่อยู่อาศัยจะติดกับดักมาตรการLTVแต่อนุพงษ์มองว่ายังมีปัจจัยบวกที่เคยเป็นปัจจัยความเสี่ยงก่อนหน้าเรื่องของการเมืองเข้ามาสนับสนุนได้ เพราะจะเป็นจังหวะเดียวกับที่ผลการเลือกตั้งชัดเจน และคงนำไปสู่การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้ ดังนั้น น่าจะฟื้นบรรยากาศการจับจ่ายใช้สอยของประชาชนได้อย่างดี คาดการณ์ว่าตลาดซึมไม่นาน ช่วงเดือนพฤษภาคมและมิถุนายน กำลังซื้อจะกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น“คิดว่าปลายไตรมาส 2 ถ้าทุกอย่างเข้าที่เข้าทาง ตั้งรัฐบาลได้เศรษฐกิจโตได้ ตลาดน่าจะกลับสู่ภาวะปกติ”
ตลาดโตตามจีดีพี
แม้ตลาดจะมีความเสี่ยงต่างๆหลายเรื่อง แต่อย่างไรก็ตาม เชื่อมั่นว่ารัฐบาลใหม่จะสามารถผลักดันโครงสร้างแต่ละด้านของเศรษฐกิจ ทั้งการลงทุนภาครัฐ การลงทุนภาคเอกชน การส่งออกและการใช้จ่ายของประชาชนในประเทศ ให้เติบโตตามเป้าหมายจีดีพีที่วางไว้มากกว่า 4% ได้ ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะมีการขยายในลักษณะเดียวกัน ใกล้เคียงกับจีดีพี และอาจเทียบเท่ากับการขยายตัวของตลาดเมื่อปี 2561 ไม่เป็นลบแน่นอน
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,446 วันที่ 21-23 กุมภาพันธ์ 2562
