อสังหาฯ แหวกความเสี่ยง เล่น "โลว์ไรส์" ยึดท้ายซอยหนีมรสุม

ท่ามกลางเศรษฐกิจภายในประเทศยังฟื้นตัวไม่ดีเท่าที่ควร แต่กลับมีหลายปัจจัยรุมเร้า ทั้งสงครามการค้า มาตรการจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คุมการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างปรับตัว พลิกแผน ลดทอนความเสี่ยง เช่น ลดการเปิดตัวโครงการ รอดูสถานการณ์ เมื่อแอลทีวี (การกำหนดเงินดาวน์ขั้นตํ่า หรือ อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) มีผลบังคับใช้

ทั้งการปรับลดโครงการจากแนวสูงสู่แนวราบ การชะลอการเปิดตัวไปยังครึ่งปีหลัง หรือ หากจำเป็นต้องพัฒนาต่อเนื่องก็มีการย่อไซซ์ให้เล็กลง เฟ้นทำเลที่มีกำลังซื้อจริง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ หรือ อาคารเตี้ย สูงไม่เกิน 8 ชั้น ตั้งอยู่ในซอย จะหมุนกลับมาในตลาด เพื่อลดความเสี่ยง ทั้งกำลังซื้อ ต้นทุนที่ดิน และไม่ต้องสร้างที่จอดรถในอาคาร ตรงกันข้ามกับที่ผ่านมา ส่วนใหญ่จะเน้นโครงการไฮไรส์ อาคารขนาดใหญ่พิเศษ ติดสถานีรถไฟฟ้า ปัจจุบันเริ่มขายอืด ส่วนใหญ่จึงเร่งระบายสต๊อก เร่งโอน ให้เหลือในมือน้อยที่สุด เพราะความสามารถในการซื้อปีนี้น่าจะแผ่วลง




สอดคล้องกับความเห็น นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่ก่อนหน้านี้เคยระบุว่า สิ่งที่น่ากังวลมากที่สุดในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 คือ ความสามารถในการซื้อของลูกค้าจะลดลงจากเรื่องดอกเบี้ย ขณะที่ ความเข้มของมาตรการแอลทีวีที่ยังไม่ชัดเจน ว่า จะมีผลพวงไปสู่คนกู้ร่วม ถูกนับเป็นการซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ด้วยหรือไม่ ฉะนั้น ขอให้ผู้พัฒนาระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าในกลุ่มราคาปานกลางยังเป็นตลาดหลักที่น่าสนใจและมีความเสี่ยงน้อยกว่าตลาดไฮเอนด์

ขณะที่ นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) หรือ RICHY ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ที่ยังยํ้าว่า ทำเลรถไฟฟ้ายังมีความต้องการ และหากพัฒนาโครงการไม่ใหญ่มาก ปิดการขายเร็ว จะช่วยลดความเสี่ยงได้มาก ที่เห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน คือ บริษัท ชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) จำกัด ในเครือชินวะ กรุ๊ป มีแผนนำร่องพัฒนาโครงการโลว์ไรส์ไซซ์เล็กเป็นครั้งแรก โดยให้เหตุผลว่า ต้องการปิดการขายเร็ว ลดความเสี่ยงในเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ แต่โดยส่วนใหญ่จะยังเน้นทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีนํ้าเงินเป็นหลัก

จากการให้สัมภาษณ์ของ นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) สะท้อนว่า บริษัทยังพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมต่อเนื่อง แต่ปรับเป็นรูปแบบโลว์ไรส์ หรือ ตึกเตี้ย สูงไม่เกิน 8 ชั้น ลดต้นทุนไม่ต้องสร้างพื้นที่จอดรถในอาคาร ตามกฎหมายควบคุมอาคาร อีกทั้งเลือกทำเลท้ายซอย แนวรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียวแลสายสีนํ้าเงินเป็นหลัก เนื่องจากราคาที่ดินไม่สูง หากเทียบกับทำเลติดสถานีรถไฟฟ้า ส่วนทำเลสายสีเหลือง แฮปปี้แลนด์ 12 ไร่ ยังคงเดินตามแผนพัฒนาปลายปีนี้ โดยเน้นโลว์ไรส์ก่อสร้างทีละเฟสเล็ก ๆ และจะเปิดจองล้วงหน้า หากยอดไม่ถึง 40% ก็พับโครงการไม่เดินหน้าต่อ ราคาขายต่อหน่วยเน้นไม่เกิน 2 ล้านบาท และระดับ 3-5 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังไปได้ในตลาด

นอกจากนี้ ยังมีแผนช่วยลูกค้ากรณีกู้ร่วมอยู่ในข่ายสัญญาที่ 2 เมื่อแอลทีวีมีผลใช้ โดยบริษัทร่วมกับสถาบันการเงิน เปิดให้ลูกค้าจ่ายเงินดาวน์ 20% ผ่านบัตรเครดิต โดยในอัตราดอกเบี้ยตํ่า หรือ แบ่งจ่ายในกรณียืดดาวน์

ขณะโครงการสร้างเสร็จใหม่มี 3 โครงการ เร่งขาย เร่งโอน ก่อนมาตรการแอลทีวี ได้แก่ เดอะทรีลาดพร้าว 15 หน่วย เดอะทรีสุขุมวิท 71 และพลัมคอนโด รามคำแหง ยอดขายเกือบ 90%

ขณะที่ ศูนย์วิจัยฯศุภาลัย วิเคราะห์ภาวะสถานการณ์การขายโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังเปิดขายอยู่ทั้งหมด ปี 2561 พบว่า ปี 2559-2561 ชะลอลงบ้าง แต่ยังถือว่าขายดีเท่า ๆ กันทั้ง 3 ปี สำหรับทำเลที่ขายดีของปี 2561 คือ รัชดาฯ-ลาดพร้าว และตะวันออก ทั้ง 2 ทำเล ยังคงขายดีใกล้เคียงกับปีที่แล้ว ส่วนทำเลใจกลางเมืองชะลอลงบ้าง แต่ในทำเลย่อย อย่าง ทำเลพหลโยธิน ขายดีกว่าเดิม

ส่วนบ้านแฝดที่ขายดีมากขึ้น อยู่ในทำเลพหลโยธิน, รัชดาฯ-ลาดพร้าว, บางนา-สมุทรปราการ โดยเฉพาะทำเลศรีนครินทร์ และพระราม 2-เพชรเกษม คือ ทำเลที่มีแนวโน้มดีขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินในทำเลเหล่านี้แพงจนไม่สามารถทำบ้านเดี่ยวได้ ส่วนทาวน์โฮม การขายของปี 2561 ถือได้ว่า เท่า ๆ กับปี 2558-2560 ดังนั้น จึงอาจสรุปได้ว่า สภาวะการขายที่อยู่อาศัยยังคงมีแรงขับเคลื่อนเท่าเดิมต่อไปในปี 2562


➣ ทำเลแกร่งยกให้ บีทีเอส เอ็มอาร์ที

แม้จะมีรถไฟฟ้าเกิดใหม่หลายเส้นทาง ... ทว่า หากเทียบความแกร่งแล้ว ยังไม่มีสายใดเทียบชั้นบีทีเอสสายสีเขียวและใต้ดินเอ็มอาร์ทีสีนํ้าเงินได้ เนื่องจากเปิดให้บริการมานาน เห็นยอดผู้โดยสารที่เพิ่มขึ้น สะท้อนว่า ความต้องการในทุกกิจกรรมยังมี ขณะความเสี่ยงน้อย หากเทียบกับทำเลอื่น โดยเฉพาะสุขุมวิทและส่วนต่อขยาย




จากการวิเคราะห์ของ นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนส์ จำกัด ระบุว่า รถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีนํ้าเงินมีศักยภาพสูง มีการพัฒนาเต็มพื้นที่ จะเห็นว่า ราคาที่ดินย่านหลังสวนเพลินจิต ตารางวาละ 3 ล้านบาทเศษ เมื่อทำเลนี้ขยับ สยามสแควร์ก็ขยับตาม ลามไปยังพื้นที่ใกล้เคียง เช่นเดียวกับพระราม 4 หัวลำโพง ราคาที่ดินปรับตามที่ดินจุฬาฯ ตารางวาละ 1 ล้านบาท และอนาคตคลองเตย

หากพัฒนามิกซ์ยูส อาคารพักอาศัยแนวสูง ตามแผนของการท่าเรือแห่งประเทศไทย ที่นี่จะทะยานขึ้น 1 ล้านบาทต่อตารางวาทันที จากปัจจุบัน 5 แสนบาทต่อตารางวา แม้ว่าการพัฒนารถไฟฟ้าจะกระจายออกนอกเมือง แต่ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและความนิยมของผู้ซื้อยังอยู่ที่รถไฟฟ้า 2 สายหลัก สอดคล้องกับ นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ประเมินว่า ทำเลสายสีเขียวบีทีเอสเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าสายแรกที่วิ่งผ่ากลางใจเมือง เมื่อมีส่วนต่อขยายมาเสริม ทั้งเหนือและใต้ ทำให้ทำเลนี้ยิ่งแข็งแกร่งขึ้น แม้ซัพพลายคอนโดมิเนียมยังเหลืออยู่ แต่การดูดซับก็ยังดีต่อเนื่อง เช่นเดียวกับสายสีนํ้าเงิน ทำเลยอดนิยม ถัดจากใจกลางเมืองยังคงเป็นพระราม 9-รัชดาฯ นิวส์ซีบีดี (ศูนย์กลางธุรกิจใหม่) ราคาที่ดิน 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งปัจจุบัน กลายเป็นแหล่งรวมของอาคารสำนักงานเกรดเอ คอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ ตลาดหลักทรัพย์ สถานทูตจีน ส่งผลให้มีดีมานด์ ฯลฯ ส่วนทำเลอื่น อย่าง ศรีนครินทร์ สายสีเหลือง ช่วง (ลาดพร้าว-สำโรง) มองว่า ต้องรอผู้ประกอบการเข้าพื้นที่อีกระยะหนึ่ง

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,443 วันที่ 10-13 กุมภาพันธ์ 2562