บิ๊กเนมฮึด! ฝ่าพายุฟองสบู่คอนโดฯ งัด "ทำเล-ราคา-เรียลดีมานด์" สู้

24 ม.ค. 2562 | 04:01 น.
รู้ ๆ กันดีว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาการค่อนข้างน่าเป็นห่วง โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ปี 2561 ที่ผ่านมา เปิดตัวใหม่ประมาณ 65,000 ยูนิต ทำสถิติสูงสุดในประวัติศาสตร์ตลาดคอนโดมิเนียมรอบ 30 ปี และทำลายสถิติเปิดตัวสูงสุดของปี 2560 ที่ 55,398 ยูนิต เติบโตเพิ่มขึ้นประมาณ 19.2% ได้กำลังซื้อลูกค้าต่างชาติมาช่วย โดยลูกค้าจีนถือเป็นลูกค้าหลักที่เข้ามาหนุนตลาด ขณะที่ ลูกค้าคนไทยกำลังซื้อถดถอยอย่างเห็นชัดช่วงครึ่งหลังของปีที่ผ่านมา

กลุ่มผู้ประกอบการที่บุกตลาดคอนโดมิเนียมอย่างหนัก ก็คือ บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และโซนที่มีการเปิดตัวโครงการอย่างคึกคักกระจายทั่วกรุงเทพมหานคร แต่ส่วนใหญ่เน้นโซนซีบีดีและนิวซีบีดี ที่มองว่าเป็นที่ต้องการของลูกค้าคนไทยและต่างชาติ เช่น โซนพร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย โซนพญาไท พหลโยธิน อารีย์ และโซนรัชโยธิน สิ่งที่เกิดมีหลายโซน หลายพื้นที่ประสบปัญหาคอนโดมิเนียมล้นตลาด หรือ โอเวอร์ซัพพลาย จนธนาคารแห่งประเทศไทยมีความกังวลต่อการขยายตัวของโครงการใหม่ ๆ ที่ไม่ได้อยู่บนพื้นฐานของความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง แต่พุ่งขึ้นด้วยแรงเก็งกำไร


MP25-3438-A

ด้วยจำนวนอุปทานสะสมคอนโดมิเนียมในตลาดที่สูงกว่า 5.9 แสนยูนิต บวกกับกำลังซื้อแนวโน้มถดถอย มาตรการคุมเข้มสินเชื่อ ผสมผสานด้วยเศรษฐกิจโลกที่ยังผันผวนและสงครามการค้าสหรัฐอเมริกา-จีน ล้วนแต่ปัจจัยลบที่กระแทกใส่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ทำให้ผู้ประกอบการมองปี 2562 นี้ ไม่ใช่ปีทองตลาดอสังหาริมทรัพย์

เริ่มเห็นชัดจากบิ๊กเนมบางรายที่เปิดแผนธุรกิจปีนี้ อย่าง บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) พี่ใหญ่ของวงการ และบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ลดการรุกลงทุนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ ลง ยิ่งในราย "แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์" ไม่มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่เลย จากปีก่อนที่เปิดถึง 4 โครงการ

ขณะที่ บิ๊กเนมรายอื่น ๆ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท, บมจ.เอพี ไทยแลนด์, บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, บมจ.ออลอิน สไปร์, บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, บมจ.ศุภาลัย ยังคงเดินหน้าลุยตลาดคอนโดมิเนียมด้วยความระมัดระวัง เลือกทำเลที่มีลูกค้าต้องการ และตั้งราคาขายที่ไม่สูงเวอร์จนลูกค้าซื้อไม่ได้ ควบคู่กับการเดินหน้าเร่งระบายสต๊อกในพอร์ต ก่อนถึงเส้นตายมาตรการคุมเข้มสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย

เช่นเดียวกับ นายวันจักร์ บุรณศิริ ประธานผู้บริหารสายงานการเงินและสนับสนุนธุรกิจ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้ยังคงเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ร่วมกับกลุ่มบีทีเอส ภายใต้แบรนด์ "เดอะ ไลน์" จำนวนเดิมที่ 4-5 โครงการต่อปี หลังจากมองว่า โอกาสในตลาดยังมี โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ คนจีน-ฮ่องกง เนื่องจากที่ผ่านมา บริษัทยังทำการตลาดเพียงในหัวเมืองใหญ่เท่านั้น ซึ่งปีนี้จะมุ่งไปสู่ลูกค้ากลุ่มเมืองรองมากขึ้น ขณะเดียวกัน ไม่ได้กังวลถึงปัญหาการทิ้งโอนอย่างที่หลายฝ่ายกำลังวิตก เพราะที่ผ่านมาเป็นการขายกับกลุ่มลูกค้าคนจีนโดยตรง ไม่ผ่านเอเยนต์ พบเมื่อถึงเวลาโอน ลูกค้าก็ให้ความสำคัญ มาโอนตามกำหนด และสามารถดำเนินการได้รวดเร็วกว่าลูกค้าคนไทยด้วยซํ้า

"เบื้องต้นจะไม่มีการเปิดโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสแรกของปี เพื่อหวังระบายสต๊อกมูลค่า 1 หมื่นล้านบาท ผ่านแคมเปญกระตุ้นยอดขายต่าง ๆ "โปรหมดเปลือก" และล่าสุด เพิ่งเปิดตัวแคมเปญ "Home For Life" นวัตกรรมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ร่วมกับธนาคารออมสิน คาดจะกระตุ้นยอดขายได้อย่างดี หลังจากพบแนวโน้มยอดขายในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมามีความคึกคักมาก ยอดขายเพิ่มขึ้นถึง 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของทุก ๆ ปี"


➣ หวั่นลูกโป่งอสังหาฯ แตกปี 62

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุว่า ตลาดปี 2561 เติบโตอย่างผิดสังเกตเป็นอย่างมาก กล่าวคือ มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ซึ่งประกอบด้วย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุด และที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมกันถึง 125,118 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.3% จากปี 2560 ที่เปิดอยู่ 114,477 หน่วย ปี 2561 นี้ นับว่าผ่านมา (ตั้งแต่ปี 2557)

ยิ่งสำหรับ "มูลค่าการพัฒนา" ปรากฏว่า ปี 2561 เปิดตัวเป็นมูลค่าสูงถึง 565,811 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 28.1% จากปี 2560 ที่เปิด 441,661 ล้านบาท ปี 2561 นับว่าเป็นปีที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดในรอบ 25 ปี ที่สำรวจมา (ตั้งแต่ปี 2537) สำหรับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 2561 มีราคาสูงถึง 4.552 ล้านบาท ซึ่งสูงสุดในรอบ 25 ปีเช่นกัน จะสังเกตได้ว่า ในปี 2560 ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวโดยเฉลี่ยเป็นเงิน 3.858 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่า ในปี 2561 ราคาเพิ่มขึ้นถึง 17.2%

ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 เป็นปรากฏการณ์ที่แปลก ก็คือ เกิดขึ้นเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ก็เพราะมีกำลังซื้อเก็งกำไรส่วนหนึ่งประมาณ 15% ของทั้งตลาด และอีกส่วนหนึ่งจากผู้ซื้อชาวต่างประเทศ แต่ในจังหวัดภูมิภาคไม่มี ยกเว้นในจังหวัดสำคัญ ๆ บางแห่ง โดยเฉพาะชลบุรี ระยอง เชียงใหม่ และภูเก็ตเท่านั้น ส่วนจังหวัดอื่น ๆ ทั่วภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคอื่น ๆ ล้วนอยู่ในภาวะถดถอยทั้งสิ้น

คาดว่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอาจจะแตกในปี 2562 เพราะสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกา สัดส่วนการซื้อของต่างชาติที่ 20% โดยส่วนใหญ่เป็นจีนนั้น ปรากฏว่า สำหรับบริษัทมหาชนใหญ่ ๆ หลายแห่ง อาจมีสัดส่วนผู้ซื้อที่เป็นคนต่างชาติ โดยเฉพาะจีนสูงถึง 35-40% ซึ่งยิ่งเสี่ยงเข้าไปใหญ่อีกเหตุผล สินค้าที่ยังหลงเหลือในมือของผู้ประกอบการจากการคืนยังมีอีกมาก แต่ที่ผ่านมาอาจได้รับรายงานว่า มีผู้จองซื้อไปแล้ว เลยเปิดตัวกันขนานใหญ่ โดยที่ยังหลงเหลือสต๊อกอยู่อีกมาก

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,438 วันที่ 24-26 มกราคม 2562

595959859