รถไฟฟ้าบีทีเอสต่อขยายสายสีนํ้าเงิน พลิกฝั่งธนฯ ... เทียบชั้นพระนคร
ย่านฝั่งธนบุรีก่อนหน้านี้อาจไม่ใช่ทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจขึ้นคอนโดมิเนียมเท่าใดนัก เนื่องจากถูกมองว่า ห่างไกลจากศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อย่าง สุขุมวิท สีลม สาทร ซึ่งเป็นแหล่งงานสำคัญของกรุงเทพมหานคร
เมื่อมีการต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีลม (บีทีเอสสายสีเขียว) ข้ามแม่นํ้าเจ้าพระยา เปิดให้บริการที่สถานีวงเวียนใหญ่และกรุงธนบุรีเป็น 2 สถานีแรก ในปี 2552 ประกอบกับปี 2556 มีการต่อขยายเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียวเพิ่มอีก 4 สถานี ถึงปลายทางที่สถานีบางหว้า ทำให้มีคอนโดมิเนียมเปิดขายในพื้นที่ฝั่งธนบุรี มีหน่วยสะสมประมาณ 90,300 ยูนิต และขายได้ประมาณ 88%
➣ ช้ากว่าฝั่งพระนคร 10 ปี
แม้ปริมาณที่อยู่อาศัยแนวสูงจะมากขึ้นในโซนนี้ แต่หากเทียบกับฝั่งพระนครแล้ว ถือว่ายังน้อยกว่ามาก อาจเป็นเพราะรถไฟฟ้าที่ขยายมายังฝั่งธนบุรีมีความล่าช้ากว่าฝั่งพระนครถึง 10 ปี แต่มีหลายทำเลที่ผู้ประกอบการเห็นศักยภาพและพุ่งเป้าพัฒนา ไม่ว่าจะเป็น ปิ่นเกล้า ริมแม่นํ้าเจ้าพระยา ท่าพระ ฯลฯ
ขณะเดียวกัน เมื่อมีการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าต่อขยายสายสีนํ้าเงิน บางซื่อ-ท่าพระ/หัวลำโพง-บางแค กระชับพื้นที่ฝั่งธนบุรีเข้าหาฝั่งพระนคร ราคาที่ดินเริ่มขยับสูงไปตามความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้า ราคาคอนโดมิเนียมก็ปรับตัวสูงตามเช่นกัน
ส่งผลให้ปี 2560 เป็นต้นมา ปริมาณคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เริ่มลดลง เนื่องจากมีการตั้งราคาขายที่สูงเกินกว่าค่าเฉลี่ยในพื้นที่ บางโครงการเปิดขายมากกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ ราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่ฝั่งธนบุรีจริง ๆ อยู่ที่ประมาณ 85,000 บาทต่อตารางเมตร
➣ สูงสุด ตร.ม. ละ 3 แสน
ในภาพรวมย่านนี้ มีคอนโดมิเนียมขายประมาณ 20,000 บาทต่อตารางเมตร ไปจนถึงสูงสุดกว่า 330,000 บาทต่อตารางเมตร เพราะพื้นที่ฝั่งธนบุรียังมีความแตกต่างกันค่อนข้างสูง หลายพื้นที่อยู่ไกลจากศูนย์กลางกรุงเทพมหานคร ขาดเรื่องของเส้นทางคมนาคมที่สะดวกและไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากนัก ผู้ประกอบการที่เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาตํ่าในพื้นที่ฝั่งธนบุรี มีกลุ่มเป้าหมายที่กลุ่มคนรายได้ตํ่าที่เช่าอพาร์ตเมนต์หรือหอพักอยู่ แต่ไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมในราคาสูงเกินกว่า 1 ล้านบาทได้ ส่วนคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายสูงกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้ากำลังก่อสร้าง มีอัตราการขายที่ต่ำมาก เนื่องจากคนในพื้นที่ฝั่งธนบุรียังสามารถหาซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่แพงได้ เพราะทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น บนที่ดินขนาด 18 ตารางวา ในบางโครงการยังมีราคาเริ่มต้นที่ตํ่ากว่า 1.8 ล้านบาทต่อยูนิต แม้ว่าจะไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้า หรือ อยู่ในซอยที่ค่อนข้างลึกก็ตาม แต่ก็ยังน่าสนใจกว่าคอนโดมิเนียมราคามากกว่า 2.5 ล้านบาท ขนาด 30 ตารางเมตร ใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง
➣ แนวรถไฟฟ้ายังเนื้อหอม
แม้พื้นที่นี้จะมียูนิตสะสมค่อนข้างมาก แต่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงสนใจที่ดินเพื่อเปิดขายโครงการในพื้นที่ฝั่งธนฯ โดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสที่เปิดให้บริการแล้วและเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง อย่าง สายสีน้ำเงิน รวมไปถึงเส้นทางรถไฟฟ้าที่จะเริ่มการก่อสร้างในอนาคต เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก ช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรม และสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ เป็นต้น หรือ เส้นทางอื่น ๆ ที่ยังไม่มีความชัดเจน
พื้นที่ในฝั่งธนบุรียังคงเป็นพื้นที่ที่มีความน่าสนใจในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เพียงแต่กำลังซื้อในภาพรวมของกรุงเทพมหานครไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก ดังนั้น ทางออกเดียว คือ รอการขยายตัวของเศรษฐกิจให้มากกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน
➣ ที่ดินธนบุรีพุ่งไม่หยุด
ย่านธนบุรีพลิกเปลี่ยนจากรถไฟฟ้าสายสำคัญ ๆ ที่เปิดให้บริการ เช่น บีทีเอสสายสีเขียว สถานีวงเวียนใหญ่ กรุงธนบุรี บางหว้า ราคาที่ดินอยู่ที่ 5-6 แสนบาทต่อตารางวา และอนาคตอันใกล้จะพุ่งไปไกลถึง 7-8 แสนบาทต่อตารางวา เช่นเดียวกับส่วนต่อขยายสายสีนํ้าเงิน 2 เส้นทาง ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ราคาเฉลี่ย 3-4 แสนบาทต่อตารางวา โดยเฉพาะทำเลบางอ้อ ติดริมเจ้าพระยา ที่ว่ากันว่า เป็นฮวงจุ้ยหัวมังกร ราคาพุ่งไปไกลถึง 5-6 แสนบาทต่อตารางวา และต่อขยายสายสีนํ้าเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค ราคาที่ดินขยับขึ้นไม่แพ้กัน ทั้งฝั่งเยาวราช มุดใต้เจ้าพระยาไปโผล่ท่าพระ ที่ดินทั้ง 2 ฝั่ง แทบจับไม่ลง และแนวโน้มที่นี่ยังมีรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ มาสมทบ เชื่อว่าย่านฝั่งธนฯ จะตระการตาเต็มไปด้วยตึกสูง ไม่แพ้ฝั่งพระนคร
หน้า 27 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3437 ระหว่างวันที่ 20 - 23 มกราคม 2562
เมื่อมีการต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีลม (บีทีเอสสายสีเขียว) ข้ามแม่นํ้าเจ้าพระยา เปิดให้บริการที่สถานีวงเวียนใหญ่และกรุงธนบุรีเป็น 2 สถานีแรก ในปี 2552 ประกอบกับปี 2556 มีการต่อขยายเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียวเพิ่มอีก 4 สถานี ถึงปลายทางที่สถานีบางหว้า ทำให้มีคอนโดมิเนียมเปิดขายในพื้นที่ฝั่งธนบุรี มีหน่วยสะสมประมาณ 90,300 ยูนิต และขายได้ประมาณ 88%
➣ ช้ากว่าฝั่งพระนคร 10 ปี
แม้ปริมาณที่อยู่อาศัยแนวสูงจะมากขึ้นในโซนนี้ แต่หากเทียบกับฝั่งพระนครแล้ว ถือว่ายังน้อยกว่ามาก อาจเป็นเพราะรถไฟฟ้าที่ขยายมายังฝั่งธนบุรีมีความล่าช้ากว่าฝั่งพระนครถึง 10 ปี แต่มีหลายทำเลที่ผู้ประกอบการเห็นศักยภาพและพุ่งเป้าพัฒนา ไม่ว่าจะเป็น ปิ่นเกล้า ริมแม่นํ้าเจ้าพระยา ท่าพระ ฯลฯ
ขณะเดียวกัน เมื่อมีการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าต่อขยายสายสีนํ้าเงิน บางซื่อ-ท่าพระ/หัวลำโพง-บางแค กระชับพื้นที่ฝั่งธนบุรีเข้าหาฝั่งพระนคร ราคาที่ดินเริ่มขยับสูงไปตามความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้า ราคาคอนโดมิเนียมก็ปรับตัวสูงตามเช่นกัน
ส่งผลให้ปี 2560 เป็นต้นมา ปริมาณคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เริ่มลดลง เนื่องจากมีการตั้งราคาขายที่สูงเกินกว่าค่าเฉลี่ยในพื้นที่ บางโครงการเปิดขายมากกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ ราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่ฝั่งธนบุรีจริง ๆ อยู่ที่ประมาณ 85,000 บาทต่อตารางเมตร
➣ สูงสุด ตร.ม. ละ 3 แสน
ในภาพรวมย่านนี้ มีคอนโดมิเนียมขายประมาณ 20,000 บาทต่อตารางเมตร ไปจนถึงสูงสุดกว่า 330,000 บาทต่อตารางเมตร เพราะพื้นที่ฝั่งธนบุรียังมีความแตกต่างกันค่อนข้างสูง หลายพื้นที่อยู่ไกลจากศูนย์กลางกรุงเทพมหานคร ขาดเรื่องของเส้นทางคมนาคมที่สะดวกและไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากนัก ผู้ประกอบการที่เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาตํ่าในพื้นที่ฝั่งธนบุรี มีกลุ่มเป้าหมายที่กลุ่มคนรายได้ตํ่าที่เช่าอพาร์ตเมนต์หรือหอพักอยู่ แต่ไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมในราคาสูงเกินกว่า 1 ล้านบาทได้ ส่วนคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายสูงกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้ากำลังก่อสร้าง มีอัตราการขายที่ต่ำมาก เนื่องจากคนในพื้นที่ฝั่งธนบุรียังสามารถหาซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่แพงได้ เพราะทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น บนที่ดินขนาด 18 ตารางวา ในบางโครงการยังมีราคาเริ่มต้นที่ตํ่ากว่า 1.8 ล้านบาทต่อยูนิต แม้ว่าจะไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้า หรือ อยู่ในซอยที่ค่อนข้างลึกก็ตาม แต่ก็ยังน่าสนใจกว่าคอนโดมิเนียมราคามากกว่า 2.5 ล้านบาท ขนาด 30 ตารางเมตร ใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง
➣ แนวรถไฟฟ้ายังเนื้อหอม
แม้พื้นที่นี้จะมียูนิตสะสมค่อนข้างมาก แต่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงสนใจที่ดินเพื่อเปิดขายโครงการในพื้นที่ฝั่งธนฯ โดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสที่เปิดให้บริการแล้วและเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง อย่าง สายสีน้ำเงิน รวมไปถึงเส้นทางรถไฟฟ้าที่จะเริ่มการก่อสร้างในอนาคต เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก ช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรม และสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ เป็นต้น หรือ เส้นทางอื่น ๆ ที่ยังไม่มีความชัดเจน
พื้นที่ในฝั่งธนบุรียังคงเป็นพื้นที่ที่มีความน่าสนใจในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เพียงแต่กำลังซื้อในภาพรวมของกรุงเทพมหานครไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก ดังนั้น ทางออกเดียว คือ รอการขยายตัวของเศรษฐกิจให้มากกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน
➣ ที่ดินธนบุรีพุ่งไม่หยุด
ย่านธนบุรีพลิกเปลี่ยนจากรถไฟฟ้าสายสำคัญ ๆ ที่เปิดให้บริการ เช่น บีทีเอสสายสีเขียว สถานีวงเวียนใหญ่ กรุงธนบุรี บางหว้า ราคาที่ดินอยู่ที่ 5-6 แสนบาทต่อตารางวา และอนาคตอันใกล้จะพุ่งไปไกลถึง 7-8 แสนบาทต่อตารางวา เช่นเดียวกับส่วนต่อขยายสายสีนํ้าเงิน 2 เส้นทาง ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ราคาเฉลี่ย 3-4 แสนบาทต่อตารางวา โดยเฉพาะทำเลบางอ้อ ติดริมเจ้าพระยา ที่ว่ากันว่า เป็นฮวงจุ้ยหัวมังกร ราคาพุ่งไปไกลถึง 5-6 แสนบาทต่อตารางวา และต่อขยายสายสีนํ้าเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค ราคาที่ดินขยับขึ้นไม่แพ้กัน ทั้งฝั่งเยาวราช มุดใต้เจ้าพระยาไปโผล่ท่าพระ ที่ดินทั้ง 2 ฝั่ง แทบจับไม่ลง และแนวโน้มที่นี่ยังมีรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ มาสมทบ เชื่อว่าย่านฝั่งธนฯ จะตระการตาเต็มไปด้วยตึกสูง ไม่แพ้ฝั่งพระนคร
หน้า 27 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3437 ระหว่างวันที่ 20 - 23 มกราคม 2562
