"เกินรับไหว" ... 20 ปี ที่พุ่งเกินเท่าตัว
| คอลัมน์ : ผ่ามุมคิด
| เรื่อง : "เกินรับไหว" ... 20 ปี ที่พุ่งเกินเท่าตัว
……………….
ท่ามกลางความยากของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยในการดำเนินธุรกิจเผชิญปัจจัยเสี่ยง ปี 2562 นอกจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจไทยและมาตรการควบคุมสินเชื่อของรัฐจะกดให้กำลังซื้อของลูกค้าหดหาย บิ๊กอสังหาฯใหญ่ยังหวั่นปัจจัยต้นทุนที่ดินสูงเกินจริง ผ่านมา 20 ปี ผวาขึ้นเท่าตัว คนซื้อเกินรับไหว
➣ อสังหาฯ ยึดโยง ศก.
นายประทีป กล่าวว่า ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาฯ ปี 2562 น่าจะมีมูลค่าการพัฒนาไม่แตกต่างจากปีก่อน แม้คาดจะมีตัวเลขเติบโตลดลง แต่ไม่น่าห่วง เพราะยังได้แรงหนุนจากเครื่องยนต์เศรษฐกิจหลัก 4 ด้าน เป็นตัวขับเคลื่อน ทั้งการส่งออก-การลงทุนรัฐ-การบริโภคในประเทศ และการลงทุนของภาคเอกชน
"คนไทยมีรายได้หรือเงินเดือนประจำเพิ่มขึ้นมากกว่าเงินเฟ้อ ก่อให้เกิดการจับจ่าย ซื้อบ้าน ซื้อรถ ประกอบกับการลงทุนภาคเอกชนด้านต่าง ๆ ยังดี การจ้างงานเพิ่มขึ้น รัฐเองส่งเสริมการลงทุนในอีอีซี มีผลต่อดีมานด์โดยรวม"
[caption id="attachment_374841" align="aligncenter" width="503"]
ประทีป ตั้งมติธรรม[/caption]
➣ ฝ่ามรสุมปัจจัยลบ
แม้โดยรวมเชื่อว่า ตลาดยังโตได้ต่อ แต่ต้องติดตามปัจจัยเสี่ยงต่าง ๆ จากความเข้มงวดปล่อยกู้โครงการของแบงก์ ดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่ม หนี้ครัวเรือนสูง ธปท. คุมแอลทีวี ทำให้บ้านหลังที่ 2 หรือ ราคาที่สูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ได้รับผลกระทบ แต่การที่แบงก์เข้มทั้งคนทำและซื้อก็ช่วยคัดกรองไม่ให้เกิดโอเวอร์ซัพพลายได้
"ปกติบริษัทขนาดกลาง-เล็ก ขอสินเชื่อโครงการ ถ้าไม่มียอดจอง แบงก์จะไม่ปล่อย พอกู้ไม่ได้ก็หยุดไป ช่วยลดทอนโอกาสเกิดโอเวอร์ซัพพลาย"
➣ ต้นทุนบีบราคาขาย
นอกจากปัจจัยเสี่ยงข้างต้น ความผันผวนจากเศรษฐกิจโลก ราคาพลังงาน และสงครามการค้า ที่ล้วนมีผลต่อตลาดทั้งสิ้นแล้ว ความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการซื้อที่ดินต้นทุนสูงเกินไป หรือ ซื้อมากไป อาจจะก่อปัญหาให้กับตลาดเช่นกัน เพราะนอกจากจะบีบให้บ้านและคอนโดฯ ต้องปรับราคาแพงขึ้นจากต้นทุนแพงแล้ว ตนเองห่วงว่า บริษัทเองอาจประสบปัญหาภาระหนี้และดอกเบี้ยสูงจากสินค้าที่ขายไม่ออกด้วย
➣ 20 ปี ที่ดินพุ่งเท่าตัว
นายประทีป ยังกล่าวว่า จากดัชนีราคาที่ดิน บ้าน และคอนโดมิเนียม ตั้งแต่ช่วงปี 2541-2561 พบเส้นกราฟของราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากระดับ 100 เมื่อ 20 ปีก่อน ปัจจุบันอยู่ที่ 210 ซึ่งเพิ่มขึ้นมากกว่า 1 เท่าตัว โดยเฉพาะในส่วนที่ดินดิบ ขณะที่ ราคาบ้านและคอนโดฯ ปรับขึ้นสลับลดลง เฉลี่ยราคาขึ้นประมาณ 30% ซึ่งอยู่ในอัตราที่รับได้ ต่างจากราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนหลักของผู้ประกอบการกลายเป็นความยากในการพัฒนาโครงการในราคาที่จับต้องได้ ขณะที่ ผู้ประกอบการบางรายฮึกเหิม ยอมซื้อแพง ขายแพง เสี่ยงกระทบตลาด
"ราคาที่ดินทำให้ผู้ประกอบการทำยากขึ้น กำไรน้อยลง หรือ ไม่ก็ต้องขายในราคาแพงเกินคนซื้อรับไหว ช่วงหลัง ๆ คอนโดฯ ตั้งต้นที่ราคา 1.7 แสนบาทต่อ ตร.ม. ขึ้นไป เกินคนไทยส่วนใหญ่ซื้อได้"
ทั้งนี้ หวังว่า เจ้าของที่ดินที่ตั้งราคาขายที่ดินดิบในราคาที่สูงเกินจริง หรือ เกินความเหมาะสมที่จะนำมาพัฒนา จะค่อย ๆ ปรับลดลงให้เป็นจริงมากขึ้น
| ประทีป ตั้งมติธรรม | ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (บมจ.)
ย้อนไปปี 2516 เริ่มต้นทำงานเป็นสถาปนิกที่ บริษัท อีอีซี จำกัด จากนั้นย้ายไปทำงานที่ บริษัท โอบายาชิ กิมิ จำกัด ในเวลาต่อมา ได้ไปศึกษาต่อปริญญาโทที่ University of Illinois ที่ Urbana Champaign สาขา Housing เรียน 1 ปี จบหลักสูตร M.Arch เกียรตินิยม
ปี 2520 เปิดบริษัท อาคิเทค เจอรัล ดีไซน์ แอนด์ ดิเวลลอปเมนท์ จำกัด ต่อมาร่วมทุนกับพี่ชายตั้ง บริษัท มั่นคง เคหะการ จำกัด (มหาชน) โดยนั่งในตำแหน่งกรรมการผู้จัดการและพัฒนา "ปทุมวันเพลสคอนโด" โครงการแรกในปี 2525 จนได้รางวัลนักการตลาดดีเด่น ปี 2532 จึงแยกตัวมาตั้ง บริษัท ศุภาลัย จำกัด ความหมายคือ "บ้านที่ดี"
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,436 วันที่ 17-19 มกราคม 2562
| เรื่อง : "เกินรับไหว" ... 20 ปี ที่พุ่งเกินเท่าตัว
……………….
ท่ามกลางความยากของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยในการดำเนินธุรกิจเผชิญปัจจัยเสี่ยง ปี 2562 นอกจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจไทยและมาตรการควบคุมสินเชื่อของรัฐจะกดให้กำลังซื้อของลูกค้าหดหาย บิ๊กอสังหาฯใหญ่ยังหวั่นปัจจัยต้นทุนที่ดินสูงเกินจริง ผ่านมา 20 ปี ผวาขึ้นเท่าตัว คนซื้อเกินรับไหว
➣ อสังหาฯ ยึดโยง ศก.
นายประทีป กล่าวว่า ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาฯ ปี 2562 น่าจะมีมูลค่าการพัฒนาไม่แตกต่างจากปีก่อน แม้คาดจะมีตัวเลขเติบโตลดลง แต่ไม่น่าห่วง เพราะยังได้แรงหนุนจากเครื่องยนต์เศรษฐกิจหลัก 4 ด้าน เป็นตัวขับเคลื่อน ทั้งการส่งออก-การลงทุนรัฐ-การบริโภคในประเทศ และการลงทุนของภาคเอกชน
"คนไทยมีรายได้หรือเงินเดือนประจำเพิ่มขึ้นมากกว่าเงินเฟ้อ ก่อให้เกิดการจับจ่าย ซื้อบ้าน ซื้อรถ ประกอบกับการลงทุนภาคเอกชนด้านต่าง ๆ ยังดี การจ้างงานเพิ่มขึ้น รัฐเองส่งเสริมการลงทุนในอีอีซี มีผลต่อดีมานด์โดยรวม"
[caption id="attachment_374841" align="aligncenter" width="503"]
➣ ฝ่ามรสุมปัจจัยลบ
แม้โดยรวมเชื่อว่า ตลาดยังโตได้ต่อ แต่ต้องติดตามปัจจัยเสี่ยงต่าง ๆ จากความเข้มงวดปล่อยกู้โครงการของแบงก์ ดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่ม หนี้ครัวเรือนสูง ธปท. คุมแอลทีวี ทำให้บ้านหลังที่ 2 หรือ ราคาที่สูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ได้รับผลกระทบ แต่การที่แบงก์เข้มทั้งคนทำและซื้อก็ช่วยคัดกรองไม่ให้เกิดโอเวอร์ซัพพลายได้
"ปกติบริษัทขนาดกลาง-เล็ก ขอสินเชื่อโครงการ ถ้าไม่มียอดจอง แบงก์จะไม่ปล่อย พอกู้ไม่ได้ก็หยุดไป ช่วยลดทอนโอกาสเกิดโอเวอร์ซัพพลาย"
➣ ต้นทุนบีบราคาขาย
นอกจากปัจจัยเสี่ยงข้างต้น ความผันผวนจากเศรษฐกิจโลก ราคาพลังงาน และสงครามการค้า ที่ล้วนมีผลต่อตลาดทั้งสิ้นแล้ว ความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการซื้อที่ดินต้นทุนสูงเกินไป หรือ ซื้อมากไป อาจจะก่อปัญหาให้กับตลาดเช่นกัน เพราะนอกจากจะบีบให้บ้านและคอนโดฯ ต้องปรับราคาแพงขึ้นจากต้นทุนแพงแล้ว ตนเองห่วงว่า บริษัทเองอาจประสบปัญหาภาระหนี้และดอกเบี้ยสูงจากสินค้าที่ขายไม่ออกด้วย
➣ 20 ปี ที่ดินพุ่งเท่าตัว
นายประทีป ยังกล่าวว่า จากดัชนีราคาที่ดิน บ้าน และคอนโดมิเนียม ตั้งแต่ช่วงปี 2541-2561 พบเส้นกราฟของราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากระดับ 100 เมื่อ 20 ปีก่อน ปัจจุบันอยู่ที่ 210 ซึ่งเพิ่มขึ้นมากกว่า 1 เท่าตัว โดยเฉพาะในส่วนที่ดินดิบ ขณะที่ ราคาบ้านและคอนโดฯ ปรับขึ้นสลับลดลง เฉลี่ยราคาขึ้นประมาณ 30% ซึ่งอยู่ในอัตราที่รับได้ ต่างจากราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนหลักของผู้ประกอบการกลายเป็นความยากในการพัฒนาโครงการในราคาที่จับต้องได้ ขณะที่ ผู้ประกอบการบางรายฮึกเหิม ยอมซื้อแพง ขายแพง เสี่ยงกระทบตลาด
"ราคาที่ดินทำให้ผู้ประกอบการทำยากขึ้น กำไรน้อยลง หรือ ไม่ก็ต้องขายในราคาแพงเกินคนซื้อรับไหว ช่วงหลัง ๆ คอนโดฯ ตั้งต้นที่ราคา 1.7 แสนบาทต่อ ตร.ม. ขึ้นไป เกินคนไทยส่วนใหญ่ซื้อได้"
ทั้งนี้ หวังว่า เจ้าของที่ดินที่ตั้งราคาขายที่ดินดิบในราคาที่สูงเกินจริง หรือ เกินความเหมาะสมที่จะนำมาพัฒนา จะค่อย ๆ ปรับลดลงให้เป็นจริงมากขึ้น
| ประทีป ตั้งมติธรรม | ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (บมจ.)
ย้อนไปปี 2516 เริ่มต้นทำงานเป็นสถาปนิกที่ บริษัท อีอีซี จำกัด จากนั้นย้ายไปทำงานที่ บริษัท โอบายาชิ กิมิ จำกัด ในเวลาต่อมา ได้ไปศึกษาต่อปริญญาโทที่ University of Illinois ที่ Urbana Champaign สาขา Housing เรียน 1 ปี จบหลักสูตร M.Arch เกียรตินิยม
ปี 2520 เปิดบริษัท อาคิเทค เจอรัล ดีไซน์ แอนด์ ดิเวลลอปเมนท์ จำกัด ต่อมาร่วมทุนกับพี่ชายตั้ง บริษัท มั่นคง เคหะการ จำกัด (มหาชน) โดยนั่งในตำแหน่งกรรมการผู้จัดการและพัฒนา "ปทุมวันเพลสคอนโด" โครงการแรกในปี 2525 จนได้รางวัลนักการตลาดดีเด่น ปี 2532 จึงแยกตัวมาตั้ง บริษัท ศุภาลัย จำกัด ความหมายคือ "บ้านที่ดี"
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับ 3,436 วันที่ 17-19 มกราคม 2562
