เศรษฐกิจโลก-มาตรการภายใน ‘จุดเปลี่ยน...ที่ต้องตั้งรับ’
คอลัมน์ผ่ามุมคิด
ตัวแปรตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2562 มองบวก-ลบ ผ่านกูรูใหญ่ อธิป พีชานนท์ ฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เศรษฐกิจโลก ราคาที่ดิน มาตรการภายใน จุดเปลี่ยนตลาด ผู้ประกอบการต้องตั้งรับ
ศก.โลกจุดเปลี่ยนกำลังซื้อ
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะภาคที่อยู่อาศัยในปี 2562 นั้น คาดการณ์ปัจจัยใหญ่สุดที่ต้องจับตา คือ ภาพรวมของเศรษฐกิจโลก ที่มีผลผูกพันต่อเศรษฐกิจในประเทศของไทย จากความไม่แน่นอนกรณีจีน-สหรัฐฯ ก่อสงครามการค้า-การเงิน อาจทำให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวในเกณฑ์ดีได้ยากขึ้น เรื่องนี้มีสัญญาณชัดเจน จากกรณีคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ขอปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย เพราะตลาดหุ้นไทยเริ่มน่ากังวล ตัวเลขดิ่ง 100 จุด กังวลเงินทุนไหลออก เพราะหลายประเทศมีการปรับดอกเบี้ยขึ้นหมดแล้ว ยกเว้นไทย
[caption id="attachment_366079" align="aligncenter" width="503"]
อธิป พีชานนท์[/caption]
“มองเศรษฐกิจโลก จะเป็นตัวชี้นำ ตลาดเงิน ตลาดทุนไทย หากไม่ดีจะกระทบกำลังซื้อ เพราะเศรษฐกิจไทยยึดโยงกับการส่งออก ถ้าจีนซึ่งเป็นคู่ค้าหลักไม่ฟื้น ไทยก็แย่ ขณะเดียวกันนักลงทุนชาติอื่นๆ ที่มีฐานการผลิตในไทย คงชะลอการผลิตลง หรือไม่เพิ่มไลน์ผลิต ส่วนรายใหม่ไม่ต้องพูดถึงคงไม่เกิด”
LTV-ดอกเบี้ยบีบปรับตัว
หลังจากก่อนหน้านี้ กนง. ประกาศปรับดอกเบี้ยนโยบายขึ้น ขยับ 1.25% เป็น 1.75% ต่อปี คาดภายในปีหน้า ยังมีโอกาสปรับขึ้นอีก โดยเป็นจังหวะเดียวกับแบงก์ชาติ ปรับเกณฑ์แอลทีวีใหม่ จะมีผลกระทบกับการซื้อบ้านอย่างมาก ครอบคลุมทั้งผู้ซื้อรายใหม่และรายเก่า เพราะแม้จำนวนเงินผ่อนต่องวดจะจ่ายเท่าเดิม แต่สัดส่วนที่ตัดเข้าดอกเบี้ยจะมากขึ้น ผู้กู้ต้องใช้ระยะเวลาผ่อนนานขึ้น เบียดบังการนำเงินไปใช้จ่ายอื่นๆ ขณะที่รายใหม่เดือดร้อนชัดเจน กู้ยากขึ้น เพราะดอกเบี้ยที่ขึ้นทุกๆ 0.25% จะกระทบวงเงินกู้ลดลง 2% ส่วน
ผู้กู้รายเก่า ตัดเงินต้นน้อยลง 2% “แอลทีวีใช้เมื่อไหร่ จะกระทบคอนโดฯค้างสต๊อก เพราะไม่มีเวลาผ่อน ต้องระบายให้เร็วที่สุด ส่วนบ้านจัดสรร วางดาวน์ 20% ต่องวดต้องผ่อนสูง กลัวบางคนไม่ไหว ทางออกคือ ถึงเวลาต้องย้อนยุค ผ่อนบ้านที่ยังไม่สร้าง การผ่อนกระดาษจะกลับมา”
ส่องตลาดปี 62
นายอธิป กล่าวว่า อย่างไรก็ตาม ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปีหน้าน่าจะยังเติบโตได้ จากดีมานด์ความต้องการบ้านเพิ่มขึ้นของประชาชน เพราะความเป็นเมืองขยาย ทำเลใหม่ๆ เกิดขึ้นทุกวัน เมื่อแหล่งงานไปถึง ก็ย่อมเกิดดีมานด์ แม้แต่ตลาดต่างจังหวัดเอง ก็มีแนวโน้มฟื้นตัว พบบางจังหวัดราคาที่ดินในใจกลางเมืองเริ่มแพงขึ้น เช่น จังหวัดอุบลราชธานี จนผู้ประกอบการจำเป็นต้องพัฒนาคอนโดฯ เพื่อขาย ต่างจากอดีตที่มีแนวราบ หวังให้คุ้มค่ากับต้นทุน ซึ่งเป็นสัญญาณของการฟื้นตัวที่ดีสำหรับตลาด ขณะที่กลุ่มแนวราบ คาด ราคาบ้านจะมีการปรับตัวสูงขึ้น ตามต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้าง เฉลี่ยประมาณ 2% ต่อปี โดยตลาดหลัก มองยังเป็นกลุ่มราคากลาง 2-5 ล้านบาท ซึ่งมีส่วนแบ่งตลาดในแต่ละปีไม่ตํ่ากว่า 50%
ปัจจัยบวก-ลบ
ปีหน้าปัจจัยที่จะเป็นตัวสนับสนุนตลาด หลักๆคือ สถานการณ์การเมืองและการเลือกตั้ง ว่าการจัดตั้งรัฐบาลใหม่จะเป็นไปด้วยความเรียบร้อยหรือไม่ เพราะมีผลต่อการสานต่อนโยบาย โดยเฉพาะแผนเดินหน้าการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน เมกะโปรเจ็กต์ขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น เขตเศรษฐกิจพิเศษอีอีซี รถไฟฟ้าความเร็วสูง และรถไฟฟ้าสายต่างๆในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ ผูกติดกับระบบขนส่งมวลชนเป็นหลัก หากชะลอการลงทุนที่นำร่องไปก่อนแล้ว ก็จะลำบาก
ภาษีที่ดินป่วนตลาด
ราคาที่ดินยังเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการมีความกังวล หลังจากมีการเร่งขึ้นของราคาที่ดินต่อเนื่อง ปีหน้าก็เช่นกัน โดยเฉพาะทำเลฮอต ที่มีความต้องการสูง ผู้ถือครองยังเก็งราคา เพราะแม้จะมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาเป็นตัวเร้า แต่ก็คาดไม่น่ามีผลมากนักจากภาระที่เพิ่มขึ้นไม่มาก
“สิ่งที่จะตามมา คือ ที่ดินในต่างจังหวัด และที่ดินที่อยู่นอกสายตา จะออกมาในตลาดเพิ่มขึ้น เพื่อหนีภาษีดังกล่าว ซึ่งไม่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ประกอบการ เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อยังยึดติดกับทำเลแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก กลุ่มราคากลางยังมีแนวโน้มขายออกดี แต่เริ่มเห็น การหนีที่ดินราคาแพง ไปสร้างไกลขึ้น ซึ่งไม่ตอบโจทย์คนซื้อ เช่น รัตนาธิเบศก์ ที่มีซัพพลายสะสมจำนวนมากสำหรับกลุ่มบ้านมือสอง คาดจะมีซัพพลายออกมาแข่งขันกับตลาดบ้าน-คอนโดฯ เพราะต้องการหนีภาษีเช่นกัน”
กำลังซื้อต่างชาติ
นายอธิป กล่าวว่า ความกังวลต่อกรณีกำลังซื้อต่างชาติในตลาดคอนโดฯ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นลูกค้าจีนนั้น เชื่อว่ายังคงมีดีมานด์ที่น่าสนใจอยู่ แต่อาจอยู่ในอัตราที่ลดน้อยลงจากผลพวงเศรษฐกิจของจีนเอง แต่ที่น่าจับตาการ
เข้ามาแข่งขันของตลาดอีอีซี อสังหาฯในลาว กัมพูชา เมียนมาที่ต่างชาติเริ่มให้ความสนใจมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบกับอสังหาฯในบ้านเรา การซื้อเพื่อลงทุนยังมีความน่าสนใจกว่าหลายๆประเทศ อีกปัจจัยที่ต้องระมัดระวังเรื่องกำลังซื้อจีน คือ การเปิดช่องให้นักลงทุนรายใหญ่ของจีนเข้ามาร่วมลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ของรัฐ
“ถ้าเราอนุญาตให้จีนลงขันในรถไฟความเร็วสูง เชื่อผู้ประกอบอสังหาฯจีนมาแน่ ซึ่งได้เปรียบ เพราะซื้อขายกันเอง หากผู้ประกอบการไทยขายแพงก็ถึงคราวเดือดร้อน”
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,430 วันที่ 27-29 ธันวาคม 2561
ตัวแปรตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2562 มองบวก-ลบ ผ่านกูรูใหญ่ อธิป พีชานนท์ ฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เศรษฐกิจโลก ราคาที่ดิน มาตรการภายใน จุดเปลี่ยนตลาด ผู้ประกอบการต้องตั้งรับ
ศก.โลกจุดเปลี่ยนกำลังซื้อ
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะภาคที่อยู่อาศัยในปี 2562 นั้น คาดการณ์ปัจจัยใหญ่สุดที่ต้องจับตา คือ ภาพรวมของเศรษฐกิจโลก ที่มีผลผูกพันต่อเศรษฐกิจในประเทศของไทย จากความไม่แน่นอนกรณีจีน-สหรัฐฯ ก่อสงครามการค้า-การเงิน อาจทำให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวในเกณฑ์ดีได้ยากขึ้น เรื่องนี้มีสัญญาณชัดเจน จากกรณีคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ขอปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย เพราะตลาดหุ้นไทยเริ่มน่ากังวล ตัวเลขดิ่ง 100 จุด กังวลเงินทุนไหลออก เพราะหลายประเทศมีการปรับดอกเบี้ยขึ้นหมดแล้ว ยกเว้นไทย
[caption id="attachment_366079" align="aligncenter" width="503"]
“มองเศรษฐกิจโลก จะเป็นตัวชี้นำ ตลาดเงิน ตลาดทุนไทย หากไม่ดีจะกระทบกำลังซื้อ เพราะเศรษฐกิจไทยยึดโยงกับการส่งออก ถ้าจีนซึ่งเป็นคู่ค้าหลักไม่ฟื้น ไทยก็แย่ ขณะเดียวกันนักลงทุนชาติอื่นๆ ที่มีฐานการผลิตในไทย คงชะลอการผลิตลง หรือไม่เพิ่มไลน์ผลิต ส่วนรายใหม่ไม่ต้องพูดถึงคงไม่เกิด”
LTV-ดอกเบี้ยบีบปรับตัว
หลังจากก่อนหน้านี้ กนง. ประกาศปรับดอกเบี้ยนโยบายขึ้น ขยับ 1.25% เป็น 1.75% ต่อปี คาดภายในปีหน้า ยังมีโอกาสปรับขึ้นอีก โดยเป็นจังหวะเดียวกับแบงก์ชาติ ปรับเกณฑ์แอลทีวีใหม่ จะมีผลกระทบกับการซื้อบ้านอย่างมาก ครอบคลุมทั้งผู้ซื้อรายใหม่และรายเก่า เพราะแม้จำนวนเงินผ่อนต่องวดจะจ่ายเท่าเดิม แต่สัดส่วนที่ตัดเข้าดอกเบี้ยจะมากขึ้น ผู้กู้ต้องใช้ระยะเวลาผ่อนนานขึ้น เบียดบังการนำเงินไปใช้จ่ายอื่นๆ ขณะที่รายใหม่เดือดร้อนชัดเจน กู้ยากขึ้น เพราะดอกเบี้ยที่ขึ้นทุกๆ 0.25% จะกระทบวงเงินกู้ลดลง 2% ส่วน
ผู้กู้รายเก่า ตัดเงินต้นน้อยลง 2% “แอลทีวีใช้เมื่อไหร่ จะกระทบคอนโดฯค้างสต๊อก เพราะไม่มีเวลาผ่อน ต้องระบายให้เร็วที่สุด ส่วนบ้านจัดสรร วางดาวน์ 20% ต่องวดต้องผ่อนสูง กลัวบางคนไม่ไหว ทางออกคือ ถึงเวลาต้องย้อนยุค ผ่อนบ้านที่ยังไม่สร้าง การผ่อนกระดาษจะกลับมา”
ส่องตลาดปี 62
นายอธิป กล่าวว่า อย่างไรก็ตาม ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปีหน้าน่าจะยังเติบโตได้ จากดีมานด์ความต้องการบ้านเพิ่มขึ้นของประชาชน เพราะความเป็นเมืองขยาย ทำเลใหม่ๆ เกิดขึ้นทุกวัน เมื่อแหล่งงานไปถึง ก็ย่อมเกิดดีมานด์ แม้แต่ตลาดต่างจังหวัดเอง ก็มีแนวโน้มฟื้นตัว พบบางจังหวัดราคาที่ดินในใจกลางเมืองเริ่มแพงขึ้น เช่น จังหวัดอุบลราชธานี จนผู้ประกอบการจำเป็นต้องพัฒนาคอนโดฯ เพื่อขาย ต่างจากอดีตที่มีแนวราบ หวังให้คุ้มค่ากับต้นทุน ซึ่งเป็นสัญญาณของการฟื้นตัวที่ดีสำหรับตลาด ขณะที่กลุ่มแนวราบ คาด ราคาบ้านจะมีการปรับตัวสูงขึ้น ตามต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้าง เฉลี่ยประมาณ 2% ต่อปี โดยตลาดหลัก มองยังเป็นกลุ่มราคากลาง 2-5 ล้านบาท ซึ่งมีส่วนแบ่งตลาดในแต่ละปีไม่ตํ่ากว่า 50%
ปัจจัยบวก-ลบ
ปีหน้าปัจจัยที่จะเป็นตัวสนับสนุนตลาด หลักๆคือ สถานการณ์การเมืองและการเลือกตั้ง ว่าการจัดตั้งรัฐบาลใหม่จะเป็นไปด้วยความเรียบร้อยหรือไม่ เพราะมีผลต่อการสานต่อนโยบาย โดยเฉพาะแผนเดินหน้าการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน เมกะโปรเจ็กต์ขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น เขตเศรษฐกิจพิเศษอีอีซี รถไฟฟ้าความเร็วสูง และรถไฟฟ้าสายต่างๆในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ ผูกติดกับระบบขนส่งมวลชนเป็นหลัก หากชะลอการลงทุนที่นำร่องไปก่อนแล้ว ก็จะลำบาก
ภาษีที่ดินป่วนตลาด
ราคาที่ดินยังเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการมีความกังวล หลังจากมีการเร่งขึ้นของราคาที่ดินต่อเนื่อง ปีหน้าก็เช่นกัน โดยเฉพาะทำเลฮอต ที่มีความต้องการสูง ผู้ถือครองยังเก็งราคา เพราะแม้จะมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาเป็นตัวเร้า แต่ก็คาดไม่น่ามีผลมากนักจากภาระที่เพิ่มขึ้นไม่มาก
“สิ่งที่จะตามมา คือ ที่ดินในต่างจังหวัด และที่ดินที่อยู่นอกสายตา จะออกมาในตลาดเพิ่มขึ้น เพื่อหนีภาษีดังกล่าว ซึ่งไม่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ประกอบการ เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อยังยึดติดกับทำเลแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก กลุ่มราคากลางยังมีแนวโน้มขายออกดี แต่เริ่มเห็น การหนีที่ดินราคาแพง ไปสร้างไกลขึ้น ซึ่งไม่ตอบโจทย์คนซื้อ เช่น รัตนาธิเบศก์ ที่มีซัพพลายสะสมจำนวนมากสำหรับกลุ่มบ้านมือสอง คาดจะมีซัพพลายออกมาแข่งขันกับตลาดบ้าน-คอนโดฯ เพราะต้องการหนีภาษีเช่นกัน”
กำลังซื้อต่างชาติ
นายอธิป กล่าวว่า ความกังวลต่อกรณีกำลังซื้อต่างชาติในตลาดคอนโดฯ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นลูกค้าจีนนั้น เชื่อว่ายังคงมีดีมานด์ที่น่าสนใจอยู่ แต่อาจอยู่ในอัตราที่ลดน้อยลงจากผลพวงเศรษฐกิจของจีนเอง แต่ที่น่าจับตาการ
เข้ามาแข่งขันของตลาดอีอีซี อสังหาฯในลาว กัมพูชา เมียนมาที่ต่างชาติเริ่มให้ความสนใจมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบกับอสังหาฯในบ้านเรา การซื้อเพื่อลงทุนยังมีความน่าสนใจกว่าหลายๆประเทศ อีกปัจจัยที่ต้องระมัดระวังเรื่องกำลังซื้อจีน คือ การเปิดช่องให้นักลงทุนรายใหญ่ของจีนเข้ามาร่วมลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ของรัฐ
“ถ้าเราอนุญาตให้จีนลงขันในรถไฟความเร็วสูง เชื่อผู้ประกอบอสังหาฯจีนมาแน่ ซึ่งได้เปรียบ เพราะซื้อขายกันเอง หากผู้ประกอบการไทยขายแพงก็ถึงคราวเดือดร้อน”
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,430 วันที่ 27-29 ธันวาคม 2561
