อสังหาฯ ตกหลุมอากาศ! ไตรมาส 4 ปัจจัยลบเริ่มรุมเร้า - กำลังซื้อจีนแผ่ว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 ครึ่งปีแรกเริ่มพุ่งทะยานสร้างสถิติใหม่ในรอบ 30 ปี โดยเฉพาะกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ไตรมาสเดียว เปิดกว่า 2 หมื่นยูนิต ทั้งปีทะลุ 6-7 หมื่นยูนิต ขณะบิ๊กเนมยํ้า! ต้นดีปลายร้าย ไตรมาส 4 ตกหลุมอากาศ ปัจจัยลบเพียบ

ถึงแม้ภาพรวมเศรษฐกิจในปี 2561 ฟื้นตัวแต่ไม่เต็มที่ เพราะราคาพืชผลการเกษตรหลักหลายรายการที่ราคาตกต่ำ เช่น ยางพารา ปาล์ม มะพร้าว ฯลฯ และหนี้ครัวเรือน แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถฝ่าปัจจัยเสี่ยงมาได้ และถือว่าเป็นปีที่ร้อนแรง ด้วยปัจจัยบวก เรื่องอัตราดอกเบี้ยตํ่า และกำลังซื้อจากนักลงทุนเข้ามาเสริม ผลักดันให้ตลาดมีการเติบโตต่อเนื่อง

โดยบิ๊กเนมที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นหัวขบวนขับเคลื่อนตลาด ทั้งนี้ ในรอบ 9 เดือนแรกที่ผ่านมาของปี 2561 พบว่า 12 บริษัทบิ๊กเนม ทำรายได้รวมกันกว่า 1.88 ล้านบาท มี บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง ทำรายได้รวมสูงเป็นอันดับ 1 คือ 30,576 ล้านบาท กำไรประมาณ 4 พันล้านบาท รองลงมา บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ รายได้รวม 27,296 ล้านบาท แต่กำไรนำมาเป็นอันดับ 1 คือ 8,204 ล้านบาท




ต่อเรื่องนี้ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจ "พฤกษา เรียลเอสเตท พรีเมียม" บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ออกมายืนยันว่า ปี 2561 ช่วง 9 เดือนแรก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างเติบโตดี ด้วยปัจจัยจากดอกเบี้ยตํ่า กำลังซื้อจีนเข้ามา โดย 9 เดือนแรก โตกว่าปีก่อนในช่วงเดียวกัน 22% หรือมีมูลค่าซื้อขาย 3.85 แสนล้านบาท โดยทาวเฮาส์โตมากถึง 14%

แต่พอเข้าสู่ไตรมาสที่ 4 กลับมีแต่ปัจจัยลบ ทำให้อสังหาฯ เริ่มอ่อนแอลง และปี 2562 ถือว่าเป็นปีตั้งรับ ทั้งปัจจัยทั้งในประเทศและปัจจัยภายนอก กำลังซื้อจีนในไตรมาส 4 เริ่มแผ่วลง โดยปัจจัยลบเริ่มตั้งแต่ 1.แอลทีวี หรือ อัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าของหลักประกัน ซึ่งเป็นมาตรการของแบงก์ชาติ ที่พูดกันมาตั้งแต่เดือน ต.ค. กระทั่งชัดเจนในเดือน ธ.ค. 2.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านหลังที่สอง หลังต่อสู้กันมานาน ในที่สุดกฎหมายก็ผ่านการพิจารณาในไตรมาส 4 ของปีนี้ 3.สงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐฯ ทำให้คนจีนลงทุนอสังหาฯไทยลดลง 4.ผลกระทบจากสงครามการค้าความมั่งคั่งจากการลงทุนในหุ้นลดลง 5.การขึ้นดอกเบี้ยของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ล่าสุด มีการวิเคราะห์ว่า การขึ้นดอกเบี้ยบ้านทุก 0.25% กระทบกำลังซื้อลดลง 2%

สอดคล้องกับ นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย ระบุว่า 9 เดือนแรกของค่ายศุภาลัย ยอดขายทะยานไปกว่า 2.8 หมื่นล้านบาท ทั้งปีคาดเกิน 3.3 หมื่นล้านบาท โดยเน้นกำลังซื้อกลุ่มคนไทย ส่วนปีหน้ายังมีปัจจัยอื่นอีกมาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องตั้งรับ แต่การเปิดโครงการไม่น้อยไปกว่าปีก่อน คือ กว่า 30 โครงการ

"อัตราคอนโดฯ เติบโตไปได้ดี เทียบจากปี 2560 ที่จบการขายที่ตัวเลข 3.07 หมื่นล้านบาท ส่วนจีนไม่มาก เพราะไม่เน้นต่างชาติ"

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด บริษัทที่ปรึกษาและตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึงแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปริมณฑลในช่วง ปี 2562 ว่า คาดการณ์จะมีซัพพลายเกิดใหม่ประมาณ 5.3 หมื่นหน่วย ใกล้เคียงกับตัวเลขเฉลี่ยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ในหลากหลายระดับราคา

แต่มีหลายปัจจัยที่ดีเวลอปเปอร์ต้องจับตามอง โดยเฉพาะการปรับตัวขึ้นของราคาที่ดิน ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนและกระทบต่อความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคในประเทศ รวมถึงการปรับเงื่อนไขปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (แอลทีวี) จะกระทบต่อกลุ่มบ้านสร้างเสร็จก่อนขายอย่างชัดเจน เพราะไม่มีระยะเวลาผ่อนดาวน์อย่างในอดีต ผลักดันให้ดีเวลอปเปอร์ต้องปรับตัวและเปลี่ยนกลยุทธ์ในการพัฒนาโปรดักต์เพื่อให้สอดคล้องกับตลาด เช่น การขายบ้านระหว่างการก่อสร้างมากขึ้น ส่วนคอนโดฯ เอง อาจต้องเน้นขายช่วงพรีเซลมากขึ้น เพื่อให้มีระยะเวลาในการผ่อนยาวขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม มองว่าจะเป็นผลดีต่อตลาดระยะยาวอย่างมาก เพราะช่วยคัดกรองคนซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และบีบให้ดีเวลอปเปอร์กลับมาทบทวนการพัฒนาโครงการให้ตอบโจทย์กำลังซื้อภายในประเทศมากกว่า โดยเฉพาะควรจะพัฒนาเพิ่มสัดส่วนในกลุ่มซิตี้คอนโดฯ และตลาดระดับราคากลางไม่เกิน 1.1 แสนบาทต่อตารางเมตร เนื่องจากเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดและมีเสถียรภาพและยั่งยืนมากกว่าตลาดต่างชาติเพื่อการลงทุน

หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,430 วันที่ 27-29 ธันวาคม 2561