ผ่ากลยุทธ์! 'ฮาบิแทท' ลุยตลาดต่างชาติ
| สัมภาษณ์พิเศษ : ชนินทร์ วานิชวงศ์
……………….
คอนโดมิเนียมราคาแพง ขายกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ที่ยังมีแนวโน้มเติบโตดี กลายเป็นฐานกระจายความเสี่ยงของตลาด ผู้พัฒนาอสังหาฯ เน้นการลงทุน อย่าง "ฮาบิแทท กรุ๊ป" เดินหน้าตีตลาดเต็มสูบ ไม่หวั่น! ลูกค้าจีนฟุบ รอหลังตรุษจีนฟื้น ... ผ่ากลยุทธ์!! จับทิศตลาดอสังหาฯไทย ผ่าน "ชนินทร์ วานิชวงศ์"
● อสังหาฯไทยแพง
ยอมรับว่า ปัจจุบันกำลังซื้อในประเทศน่าห่วง เพราะดีมานด์ตามไม่ทัน ราคาที่พุ่งตัวเร็ว จากต้นทุนที่ดินที่สูงกว่าอัตราเงินเดือนคนทั่วไป ขณะที่ บริษัทต้องการเติบโต จำเป็นต้องอัพราคา สร้างยอด ฉะนั้นเมื่อกำลังซื้อในประเทศไม่น่าสนใจ ทำให้ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ดีเวลอปเปอร์เกือบทุกรายหันเหไปจับลูกค้าต่างชาติกำลังซื้อสูงกว่า โดยเฉพาะลูกค้าจีน ที่สนใจลงทุนอสังหาฯ ในบ้านเรามาก ทั้งราคาแพง 5-10 ล้านบาท ใจกลางเมือง และทำเลวงรอบไข่แดง อย่าง อ่อนนุช รัชดาฯ พระราม 9 กลุ่มราคา 3-4 ล้านบาท รวมถึงเมืองท่องเที่ยว อย่าง 'พัทยา' ก็ยังฮอต พบแต่ละปีเฉพาะรายใหญ่ขายให้จีนไม่ตํ่ากว่า 3 หมื่นล้านบาท เป็นสัดส่วนมากกว่า 20% ของตลาด รวมทั้งหมด 2 แสนล้านบาท เพราะไทยอสังหาฯ ถูก คุ้มค่าในการลงทุนระยะยาว เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่อื่น ๆ ได้อัตราผลตอบแทนสูงถึง 7%
[caption id="attachment_364861" align="aligncenter" width="503"]
ชนินทร์ วานิชวงศ์[/caption]
● เชื่อหลังตรุษจีนฟื้น
แต่อย่างไรก็ตาม ย้อนไปช่วงครึ่งปีแรก ตลาดต่างชาติซื้อขายกันคึกคักมาก สะท้อนจากยอดขายบริษัทเอง ที่นำโครงการ "วินด์แฮม แอทลาส วงศ์อมาตย์ พัทยา" และโครงการ 'วาลเด้น' ไปโรดโชว์ที่เซี่ยงไฮ้และปักกิ่ง ทำให้ยอดขายรวมทั้งปีโตก้าวกระโดด จากสัดส่วนต่างชาติไม่ถึง 10% ขยับมาที่ 40% และเกือบเต็มเพดานที่ 47% ในปีนี้นั้น ช่วงครึ่งปีหลังยอดเริ่มชะลอตัว เพราะผลพวงสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ ทำให้เศรษฐกิจจีนผันผวน ค่าเงินหยวนลดลง รวมถึงการที่รัฐบาลเข้มงวดนำเงินออกไปลงทุนนอกประเทศ ทำให้กลุ่มลูกค้าจีนช่วงไตรมาสสุดท้ายลดลง 50% คาดเป็นเพราะยังไม่แน่นอน ไม่กล้าเสี่ยง หวังรอความชัดเจนก่อน แต่เชื่อว่าคงเป็นเพียงผลกระทบระยะสั้น ๆ 2 เดือน หลังเทศกาลตรุษจีนน่าจะเป็นไทมิ่งที่เหมาะกับนักลงทุนจีน โดยเฉพาะกลุ่มฮ่องกงจะฟื้นกลับมา ขณะที่ ผู้ประกอบการเองต้องปรับตัวด้วย เพราะหากยังทำการตลาดเหมือนเดิม น่าจะเสี่ยง ต้องพยายามหาช่องทางขายใหม่ ๆ ด้วย เช่น การพัฒนาอสังหาฯเพื่อลงทุน
● รุกชาติอื่นกระจายเสี่ยง
แม้การเติบโตของการซื้อขายคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ สำหรับลูกค้าจีน ฮ่องกง จะชะลอตัว แต่บริษัทมองว่า ลูกค้าต่างชาติอื่น ๆ ก็เป็นตลาดที่น่าสนใจ ในช่วงปีหน้าเตรียมนำโครงการที่กำลังเปิดขาย อย่าง โครงการ "วาลเด้น สุขุมวิท 39" ที่เหลือราว 50 หน่วย มูลค่า 400 ล้านบาท และ "วาลเด้น สุขุมวิท 31" โควตาต่างชาติอีก 400 ล้านบาท ไปโรดโชว์ลุยทั้งตลาดใหญ่ของจีน ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ และกวางโจว รวมถึงตลาดในเอเชียและตะวันออกกลาง ด้วยการรุกการตลาดทุกช่องทาง ผ่านพาร์ตเนอร์ที่มี เพื่อมองหาโอกาสใหม่ ๆ เช่นกัน
"แม้จีนเป็นตลาดที่ทิ้งไม่ได้ แต่ต้องการขยายตลาดอื่น ๆ เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะประเทศในเอเชียและตะวันออกกลาง เช่น ญี่ปุ่น ไทเป ไต้หวัน สิงคโปร์ อินเดีย บรูไน และมาเลเซีย ก็เป็นกำลังซื้อที่น่าสนใจ"
● จับทิศปัจจัยเสี่ยง
สำหรับตลาดรวมปีหน้า คงมีความกังวลต่อหลายปัจจัย คาดประเด็นมาตรการเหล็กของ ธปท. ปรับแอลทีวีใหม่ น่าจะทำให้กลุ่มนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติชะลอตัว ซัพพลายเหลือขาย ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ที่พัฒนา เพื่อขายกลุ่มเก็งกำไรระยะสั้นจะหายไปจากตลาด ดีเวลอปเปอร์จะหันไปจับเซ็กเมนต์ที่เป็นเรียลดีมานด์มากขึ้น หรือ เจาะกลุ่มเก็งกำไรที่เป็นการลงทุนระยะยาวแทน การขายโดยมุ่งยอดจองเหมือนในอดีตจะหายไป
● โอกาสอีอีซีบูมตลาดต่างชาติ
นายชนินทร์ กล่าวทิ้งท้ายว่า เมื่อปัจจุบันลูกค้าต่างชาติ คือ ส่วนพยุงตลาด รัฐเองควรส่งเสริมบรรยากาศการซื้อขายให้คล่องและง่ายขึ้น เช่น ให้สิทธิ์วีซ่าเมื่อซื้ออสังหาฯไทย หรือ ลดเงื่อนไขวีซ่า ส่งเสริมนักท่องเที่ยว ที่ส่วนหนึ่งจะกลายมาเป็นลูกค้าอสังหาฯ เอื้อการซื้อบ้านพักตากอากาศในเมืองท่องเที่ยว "นโยบายอีอีซีของรัฐน่าสนใจมาก หากปลดล็อกเปิด 3 จังหวัด ให้ต่างชาติซื้อ-ลงทุนได้เต็มโควตา 100% ในช่วงปีหน้า น่าจะมีส่วนช่วยเสริมเศรษฐกิจในภาคตะวันออกให้เติบโตมากขึ้น"
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,429 วันที่ 23-26 ธันวาคม 2561
……………….
คอนโดมิเนียมราคาแพง ขายกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ที่ยังมีแนวโน้มเติบโตดี กลายเป็นฐานกระจายความเสี่ยงของตลาด ผู้พัฒนาอสังหาฯ เน้นการลงทุน อย่าง "ฮาบิแทท กรุ๊ป" เดินหน้าตีตลาดเต็มสูบ ไม่หวั่น! ลูกค้าจีนฟุบ รอหลังตรุษจีนฟื้น ... ผ่ากลยุทธ์!! จับทิศตลาดอสังหาฯไทย ผ่าน "ชนินทร์ วานิชวงศ์"
● อสังหาฯไทยแพง
ยอมรับว่า ปัจจุบันกำลังซื้อในประเทศน่าห่วง เพราะดีมานด์ตามไม่ทัน ราคาที่พุ่งตัวเร็ว จากต้นทุนที่ดินที่สูงกว่าอัตราเงินเดือนคนทั่วไป ขณะที่ บริษัทต้องการเติบโต จำเป็นต้องอัพราคา สร้างยอด ฉะนั้นเมื่อกำลังซื้อในประเทศไม่น่าสนใจ ทำให้ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ดีเวลอปเปอร์เกือบทุกรายหันเหไปจับลูกค้าต่างชาติกำลังซื้อสูงกว่า โดยเฉพาะลูกค้าจีน ที่สนใจลงทุนอสังหาฯ ในบ้านเรามาก ทั้งราคาแพง 5-10 ล้านบาท ใจกลางเมือง และทำเลวงรอบไข่แดง อย่าง อ่อนนุช รัชดาฯ พระราม 9 กลุ่มราคา 3-4 ล้านบาท รวมถึงเมืองท่องเที่ยว อย่าง 'พัทยา' ก็ยังฮอต พบแต่ละปีเฉพาะรายใหญ่ขายให้จีนไม่ตํ่ากว่า 3 หมื่นล้านบาท เป็นสัดส่วนมากกว่า 20% ของตลาด รวมทั้งหมด 2 แสนล้านบาท เพราะไทยอสังหาฯ ถูก คุ้มค่าในการลงทุนระยะยาว เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่อื่น ๆ ได้อัตราผลตอบแทนสูงถึง 7%
[caption id="attachment_364861" align="aligncenter" width="503"]
● เชื่อหลังตรุษจีนฟื้น
แต่อย่างไรก็ตาม ย้อนไปช่วงครึ่งปีแรก ตลาดต่างชาติซื้อขายกันคึกคักมาก สะท้อนจากยอดขายบริษัทเอง ที่นำโครงการ "วินด์แฮม แอทลาส วงศ์อมาตย์ พัทยา" และโครงการ 'วาลเด้น' ไปโรดโชว์ที่เซี่ยงไฮ้และปักกิ่ง ทำให้ยอดขายรวมทั้งปีโตก้าวกระโดด จากสัดส่วนต่างชาติไม่ถึง 10% ขยับมาที่ 40% และเกือบเต็มเพดานที่ 47% ในปีนี้นั้น ช่วงครึ่งปีหลังยอดเริ่มชะลอตัว เพราะผลพวงสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ ทำให้เศรษฐกิจจีนผันผวน ค่าเงินหยวนลดลง รวมถึงการที่รัฐบาลเข้มงวดนำเงินออกไปลงทุนนอกประเทศ ทำให้กลุ่มลูกค้าจีนช่วงไตรมาสสุดท้ายลดลง 50% คาดเป็นเพราะยังไม่แน่นอน ไม่กล้าเสี่ยง หวังรอความชัดเจนก่อน แต่เชื่อว่าคงเป็นเพียงผลกระทบระยะสั้น ๆ 2 เดือน หลังเทศกาลตรุษจีนน่าจะเป็นไทมิ่งที่เหมาะกับนักลงทุนจีน โดยเฉพาะกลุ่มฮ่องกงจะฟื้นกลับมา ขณะที่ ผู้ประกอบการเองต้องปรับตัวด้วย เพราะหากยังทำการตลาดเหมือนเดิม น่าจะเสี่ยง ต้องพยายามหาช่องทางขายใหม่ ๆ ด้วย เช่น การพัฒนาอสังหาฯเพื่อลงทุน
● รุกชาติอื่นกระจายเสี่ยง
แม้การเติบโตของการซื้อขายคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ สำหรับลูกค้าจีน ฮ่องกง จะชะลอตัว แต่บริษัทมองว่า ลูกค้าต่างชาติอื่น ๆ ก็เป็นตลาดที่น่าสนใจ ในช่วงปีหน้าเตรียมนำโครงการที่กำลังเปิดขาย อย่าง โครงการ "วาลเด้น สุขุมวิท 39" ที่เหลือราว 50 หน่วย มูลค่า 400 ล้านบาท และ "วาลเด้น สุขุมวิท 31" โควตาต่างชาติอีก 400 ล้านบาท ไปโรดโชว์ลุยทั้งตลาดใหญ่ของจีน ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ และกวางโจว รวมถึงตลาดในเอเชียและตะวันออกกลาง ด้วยการรุกการตลาดทุกช่องทาง ผ่านพาร์ตเนอร์ที่มี เพื่อมองหาโอกาสใหม่ ๆ เช่นกัน
"แม้จีนเป็นตลาดที่ทิ้งไม่ได้ แต่ต้องการขยายตลาดอื่น ๆ เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะประเทศในเอเชียและตะวันออกกลาง เช่น ญี่ปุ่น ไทเป ไต้หวัน สิงคโปร์ อินเดีย บรูไน และมาเลเซีย ก็เป็นกำลังซื้อที่น่าสนใจ"
● จับทิศปัจจัยเสี่ยง
สำหรับตลาดรวมปีหน้า คงมีความกังวลต่อหลายปัจจัย คาดประเด็นมาตรการเหล็กของ ธปท. ปรับแอลทีวีใหม่ น่าจะทำให้กลุ่มนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติชะลอตัว ซัพพลายเหลือขาย ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ที่พัฒนา เพื่อขายกลุ่มเก็งกำไรระยะสั้นจะหายไปจากตลาด ดีเวลอปเปอร์จะหันไปจับเซ็กเมนต์ที่เป็นเรียลดีมานด์มากขึ้น หรือ เจาะกลุ่มเก็งกำไรที่เป็นการลงทุนระยะยาวแทน การขายโดยมุ่งยอดจองเหมือนในอดีตจะหายไป
● โอกาสอีอีซีบูมตลาดต่างชาติ
นายชนินทร์ กล่าวทิ้งท้ายว่า เมื่อปัจจุบันลูกค้าต่างชาติ คือ ส่วนพยุงตลาด รัฐเองควรส่งเสริมบรรยากาศการซื้อขายให้คล่องและง่ายขึ้น เช่น ให้สิทธิ์วีซ่าเมื่อซื้ออสังหาฯไทย หรือ ลดเงื่อนไขวีซ่า ส่งเสริมนักท่องเที่ยว ที่ส่วนหนึ่งจะกลายมาเป็นลูกค้าอสังหาฯ เอื้อการซื้อบ้านพักตากอากาศในเมืองท่องเที่ยว "นโยบายอีอีซีของรัฐน่าสนใจมาก หากปลดล็อกเปิด 3 จังหวัด ให้ต่างชาติซื้อ-ลงทุนได้เต็มโควตา 100% ในช่วงปีหน้า น่าจะมีส่วนช่วยเสริมเศรษฐกิจในภาคตะวันออกให้เติบโตมากขึ้น"
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,429 วันที่ 23-26 ธันวาคม 2561
